WPC（W.P. ケアリー） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

こんにちは。W. P. Careyの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日進行を務めさせていただきますDiegoと申します。背景雑音を防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。

本日のイベントは録音されておりますのでご注意ください。本日の冒頭説明の後、電話回線を通じて質疑応答を行います。方法については、適切なタイミングでお伝えいたします。それでは、投資家広報（IR）責任者のPeter Sandsに進行を代わります。

Sandsさん、よろしくお願いいたします。

ピーター・サンズ

皆様、おはようございます。2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。開始に先立ちまして、本会議で行われる発言の一部は過去の事実ではなく、将来予想に関する記述とみなされる場合があることを皆様にお知らせいたします。実際の結果がW. P. Careyの予想と大幅に異なる原因となり得る要因については、当社のSEC提出書類に記載されています。

本電話会議のオンライン・リプレイは、弊社ウェブサイト（wpcarey.com）の投資家情報セクションにて視聴可能であり、約1年間アーカイブされます。また、投資家向けプレゼンテーション資料やその他の関連資料もご確認いただけます。それでは、W. P. Careyの最高経営責任者（CEO）であるJason Foxにマイクをお渡しします。

ジェイソン・フォックス

ありがとう、Peter。皆様、おはようございます。当事業全体において、継続的かつ強力な実行力をもって年初をスタートできたことを嬉しく思います。これは、私たちが魅力的な持続的成長のために築いてきた基盤に基づいたもので、特に投資活動と資金調達において顕著です。

これまでの実績を踏まえ、これまでに完了した投資、パイプラインの強さ、および推定賃料ロスに関するより好ましい見通しを反映し、投資額と1株当たりAFFO（調整後基礎営業キャッシュフロー）の両方について、通期のガイダンスを引き上げます。今朝は、投資活動に焦点を当て、今四半期のハイライトを簡潔に振り返ります。その後、CFOのToni Sanzoneが、業績、バランスシート、およびガイダンスの詳細についてご説明します。また、質疑応答をサポートするため、アセットマネジメント責任者のBrooks Gordonも同席しております。

まず、投資活動から始めます。今年これまでに、合計で約6億8,000万ドルの投資を完了しました。

ジェイソン・フォックス

パイプラインは依然として非常に強力であり、現在5億ドルを超える案件が最終段階にあります。これには、クロージングの最終段階にある大規模な産業用ポートフォリオのセール・アンド・リースバックも含まれます。これにより、10億ドルを大幅に上回る投資について明確な見通しが得られています。重要な点として、最近の地政学的緊張による取引活動への顕著な影響は見られず、ディールフローの強い勢いは継続しています。

当社の活動状況と見通しに基づき、通期の投資額のガイダンス範囲を2億5,000万ドル引き上げ、15億ドルから20億ドルの間に設定しました。既に完了した案件、現在のパイプライン、および今年中に完了予定のキャピタル・プロジェクトを考慮すると、平均キャップレートは約7.5%となります。通期についても、その水準を維持できる見込みです。

ジェイソン・フォックス

当社は引き続き様々なキャップレートで取引を行っており、年初来の成約案件は、概して当社の目標範囲の下限側に偏っており、パイプラインのプライシングを下回っています。成約した取引の平均は7.2%でした。これは主にタイミングを反映したものであり、今年上半期における最もタイトなキャップレートの案件となることが予想されるものも含まれています。また、年初の投資活動は主に欧州とカナダに重点が置かれていることも強調しておきたいと思います。

これらにおいて、当四半期中に低コストの負債を確保しました。具体的には、平均クーポン3.5%の2トランシェのユーロ債発行、およびわずか3%強のカナダドル・タームローンが含まれており、これらが取得時キャップレートに対する魅力的なスプレッドの維持に寄与しています。

ジェイソン・フォックス

また、平均2%台後半の固定賃料上昇、またはCPI（消費者物価指数）連動型の賃料上昇を伴う案件の組成も継続しています。その結果、長期のリース期間において、依然として約9%の平均利回りを達成しています。第1四半期においては、資本の大部分を倉庫および産業用不動産に割り当て、これが投資額の約60%を占めました。残りの40%はリテールであり、これは主に、グレーター・バンクーバー地域に集中した強力なサイトレベルのカバレッジを持つ自動車ディーラーのポートフォリオについて、Go Auto社と完了したセール・アンド・リースバックによるものです。

Go Auto社はカナダで2番目に大きな自動車ディーラー・グループであり、現在、ABR（調整後ベース賃料）においてW. P. Careyのテナント上位25社に入っています。

ジェイソン・フォックス

当四半期中に計6,800万ドルの4つのキャピタル・プロジェクトを完了しました。これらは年初来の投資額に含まれています。また、今年後半に完了予定の少数の小規模プロジェクトも追加されました。全体では、今後12か月間に合計約2億8,000万ドルの11のキャピタル・プロジェクトが完了する予定です。

これらのプロジェクトは、年初来の投資および通期の予想を段階的に上回るキャップレートを生み出しており、魅力的なリスク調整後リターンを提供しています。以前の電話会議でもお話しした通り、これらのプロジェクト、特に拡張案件は、リース期間を延長し、対象資産の戦略的重要性を高めると同時に、市場平均を上回る利回りをもたらすことが頻繁にあります。当社のポートフォリオの規模とこの分野における長い歴史、そして最近の「Carey Tenant Solutions」イニシアチブによる後押しもあり、この非常に魅力的な独自のディールフローの源泉をさらに拡大できる好位置にいると考えています。

ジェイソン・フォックス

内部成長も引き続き堅調であり、新規投資に伴って上昇傾向にあります。エネルギー価格の上昇によるインフレ圧力が持続する場合、当社のポートフォリオは、CPIに連動する賃料上昇を伴うABRの比率が高いため、その恩恵を受けるユニークな立場にあります。最後に、資金調達源についてですが、当社の投資活動は、2月に完了した負債発行およびフォワード・エクイティ・セールスに牽引された、適切に実行された資金調達によって引き続き支えられています。これらの措置は、バランスシートをさらに強化することに加え、2026年の投資ニーズに対する資金調達を効果的に前倒しで完了（プリファンド）させました。

また、魅力的な価格でロックイン（確定）し、今年における潜在的な資本市場のボラティリティへのエクスポージャーを大幅に軽減しました。その結果、2026年を通じて継続的に資本を投入できるものと確信しています。

ジェイソン・フォックス

念のため申し上げますと、当社は今年、約3億ドルの留保キャッシュフローを創出する見込みであり、これは自己資本の追加的な源泉となります。追加的な資産売却は当社の資金調達戦略の中核ではありませんが、必要に応じて、魅力的なキャップレートでの増益につながる追加の処分を追求できる柔軟性は引き続き維持しています。ここで一旦区切り、業績、貸借対照表、およびガイダンスの詳細について議論するために、トニにマイクを渡します。

トニ・サンゾーン

ジェイソン、ありがとう、そして皆様、おはようございます。業績から申し上げますと、第1四半期の1株当たりAFFOは1.30ドルで、前年同期比で0.13ドル、すなわち11.1%の増加となりました。増益につながる投資活動が引き続き前年比成長を牽引しており、2025年の初めから、増益につながるキャップレートおよび資金調達コストに対する健全なスプレッドで、計28億ドルの投資を完了しました。ジェイソンが述べたように、年初の投資活動のペースと規模、ならびにパイプラインの強固さを考慮し、通年の投資額と1株当たりAFFOの両方の予想を引き上げました。

トニ・サンゾーン

決算発表で概説した通り、投資額のガイダンスを15億ドルから20億ドルの範囲に引き上げました。これは、見積もられる潜在的賃料損失の減少と相まって、1株当たりAFFOガイダンスの中間値において、合計で0.03ドルの増加をもたらします。したがって、2026年については、1株当たりAFFOの合計を5.16ドルから5.26ドルの間と現在予想しており、これは中間値で4.8%の成長を意味します。ポートフォリオについて、処分からお話しします。

第1四半期の資産売却により、計1億6,300万ドルの総売却額が発生しました。これには、ポートフォリオ内の残りの運営中セルフストレージ物件11件の7,500万ドルでの売却が含まれています。

トニ・サンゾーン

これにより、運営中セルフストレージからの撤退が完了し、事業のさらなる簡素化が進むとともに、平均キャップレート6%弱で合計約8億6,000万ドルの売却益を創出し、これを増益につながる形でより高利回りの投資へと再投資しました。当四半期の契約ベースの既存店賃料成長率は前年比2.4%で、固定およびCPI連動の賃料スライドはともに平均2.4%でした。通年では、契約ベースの既存店賃料成長率は平均で2%台半ばになると引き続き予想しています。新規投資においても、引き続き強力な賃料スライドを実現しています。

第1四半期の投資額の約4分の3は、CPIに連動した賃料上昇を伴うリースであり、残りの4分の1は年平均2.8%の固定賃料スライドでした。

トニ・サンゾーン

再リーシング、賃料回収、空室、およびリース再編の影響を考慮した当四半期の総合既存店賃料成長率は1%であり、契約ベースとの差異は、主に当四半期中の空室の影響によるものです。この指標の性質上、総合既存店賃料成長率は、一時的な項目や、既存店対象物件群への組み入れ・除外により、期によって変動することがあります。歴史的に、当社の総合既存店賃料成長率は契約ベースを平均して約100ベーシス・ポイント下回っていますが、これはポートフォリオの長期的な観点からは妥当な見積もりであると考えています。第1四半期末のポートフォリオ稼働率は98.1%で、第4四半期からわずかに上昇しており、空室資産の再テナント化または処分を継続することで、さらなる改善が見込まれます。

トニ・サンゾーン

当社のポートフォリオは引き続き好調に推移しており、今年に入ってからポートフォリオ全体の信用力に新たな重大な変化はありません。そのため、AFFOガイダンスに含まれる潜在的賃料損失の想定を、従来の1,000万ドル〜1,500万ドルから、800万ドル〜1,200万ドル、すなわちABRの約50〜75ベーシス・ポイントへと引き下げました。現在の状況に基づけば、修正後の想定は依然として保守的であると定義できます。第1四半期の再リーシング活動により、ポートフォリオABRの1.4%において、以前の賃料の103%の回収を実現し、加重平均リース期間を5年強延長しました。

第1四半期のその他のリース関連収入は、当社の予想通り1,050万ドルであり、これには今四半期に開始された再開発作業に関連する解約に伴う収入が含まれています。

トニ・サンゾーン

現在の見通しに基づき、ポートフォリオの積極的な管理を継続することで、第2四半期のその他のリース関連収入は第1四半期と同水準となり、通年では3,000万ドル台前半から半ばの範囲になると予想しています。当四半期の非回収物件費用は計1,460万ドルであり、これには前回の電話会議で申し上げた再開発作業に関連する約120万ドルの解体費用が含まれています。第2四半期には追加の解体費用が発生すると予想しており、これにより非回収物件費用はさらに増加しますが、下半期にはより正常なランレートに戻る見込みです。通年では、非回収物件費用の合計を5,600万ドルから6,000万ドルの間と引き続き予想しています。

トニ・サンゾーン

第1四半期の一般管理費（G&A）は、給与税の時期を考慮すると第1四半期は年間で最も高くなる傾向があるため、予想通り計2,730万ドルとなりました。通年では、G&Aは1億300万ドルから1億600万ドルの間になると引き続き予想しており、第2四半期にはより通常のランレートに戻る予定です。次に、貸借対照表についてお話しします。

トニ・サンゾーン

第1四半期、当社は資本市場において非常に活発に活動し、多様なソースから20億ドル近い資金を調達しました。これは、バランスシートをさらに強化し、予想される投資活動のための資金を確保するための先を見越した措置です。2月には、10億ユーロのシニア無担保社債を発行しました。これには、クーポンレート3.25%の期間5年のトランシェと、3.75%の期間9年のトランシェの計2回、それぞれ5億ユーロが含まれます。

非常に魅力的なタイミングで実行し、調達額は4月に満期を迎えるユーロ債への対応に充てられました。このユーロ債は3月に返済済みであり、これにより2億1,500万ユーロのタームローンを償還し、外部主導の成長を支えるための全体的な流動性を高めました。

トニ・サンゾーン

3月には、クレジット契約を修正し、先ほど申し上げたユーロ・タームローンを、現在のオールイン・レートが約3.1%の新しいカナダドル建てタームローンに置き換え、その調達額をカナダでの投資活動の資金に充てました。同時に、リボルバーのプライシング・グリッドをすべての水準で5ベーシス・ポイント改善することができ、負債コストを段階的に引き下げました。また、当四半期中に株式市場においても、フォワード方式で690万株を売却し、総調達額4億9,700万ドルを計上するなど、成功を収めました。これに、2025年下半期にATMプログラムの下で売却するフォワード株式を合わせることで、現在のガイダンス範囲の上限を超える投資規模を実行するための十分なランウェイ（資金的余裕）を確保しています。

トニ・サンゾーン

第1四半期末において、フォワード売却契約に基づき345万株を決済し、純手取額は計2億4,700万ドルとなりました。未決済の株式は970万株残っており、これは3月末時点の予想純手取額として6億5,300万ドルに相当します。資本市場での活動により、当第1四半期末の流動性は、クレジット・ファシリティの利用可能枠、手元資金、および未決済のフォワード株式を含め、計約28億ドルの相当な水準となりました。今年残っている負債の満期は最小限であり、主に10月に満期を迎える3億5,000万ドルの米国債で構成されています。

トニ・サンゾーン

当社の負債の加重平均利率は、第1四半期は3.1%と低水準を維持しており、最近の債券発行を考慮すると、通年では3%台前半から半ばの範囲に留まる見込みです。調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は、未決済のフォワード株式を含めて、第1四半期末時点で5.3倍となりました。未決済のフォワード株式の影響を除いた場合、調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は5.7倍となり、年末時点の5.9倍から低下し、当社の目標範囲である5倍台半ばから後半の範囲内に十分に収まっています。最後に、配当についてです。

3月に、四半期配当を前年同期比4.5%増の1株あたり0.93ドルに引き上げ、72%という健全な配当性向を維持しました。現在の株価に基づくと、これは年換算で5%を超える魅力的な配当利回りに相当します。

トニ・サンゾーン

当社の配当は、保守的な配当性向を維持しつつ、AFFOの成長に合わせて成長し続けると予想しています。それでは、ジェイソンにマイクを戻します。

ジェイソン・フォックス

ありがとう、トニ。最後に、投資活動の継続的なモメンタム、パイプラインの強固さ、そして資本市場における実行力に支えられ、年初来の業績に満足しています。これらすべてが、今後の継続的な実行に向けた良好なポジションを当社に提供しています。先を見据えると、マルチプルの拡大を考慮する前であっても、2026年に再び2桁の総株主還元を実現できる軌道に乗っていると確信しています。

当社の予想利益成長率は、ネット・リース・セクター全体と比較しても良好であり、時間の経過とともに、それが当社のトレーディング・マルチプルにさらに反映されることを期待しています。以上で準備された発言を終了しますので、質疑応答のためにオペレーターにマイクを戻します。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答に移ります。最初の質問はUBSのマイケル・ゴールドスミス氏からです。ご質問をお願いします。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。まず、ポートフォリオの3分の1が欧州にあります。欧州では引き続き買収を継続されていますが、世界的なマクロ経済事象や、イランを巡る紛争などを受けて、ポートフォリオへの影響や懸念はありますか？欧州のポートフォリオに何らかの影響は出ていますでしょうか。

ジェイソン・フォックス

いいえ。欧州ではエネルギー価格の高騰もあり、不確実性がもう少し高いかもしれませんが、我々への影響はありません。我々のポートフォリオを考えれば、分散されています。我々は主に、さまざまなサイクルを乗り越えることができる非常に大企業を保有しています。

それは過去にも示してきました。そこに大きな懸念はありません。ポートフォリオについては手応えを感じています。まだ（問題となるようなことは）何も見ていません。

それは確かに断定的に言えることだと思います。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます、ジェイソン。私の追加の質問は、事前説明の中で、2026年の投資ニーズのための資金確保を実質的に完了しているとおっしゃった点についてです。今後の資金調達についてどのようにお考えでしょうか。それとも、ただ静観して、どのような機会が巡ってくるかを待ち、資金調達において機会主義的（オポチュニスティック）に動くのでしょうか。

今は、もう少し積極的に、2027年分の資金確保を開始できる時期なのでしょうか。そして、もし2026年にボリュームが伸び続ければ、より積極的に動けるポジションを得られるということでしょうか。資金調達環境についての考えと、今後の展開について理解したいと考えています。ありがとうございます。

ジェイソン・フォックス

はい。ええ、現在、決済待ちの先渡エクイティ（forward equity）が6億5,000万ドルあります。ご指摘の通り、流動性は十分にあります。さらなるエクイティに関しては、もし2027年のニーズに先んじて資金を確保するための良い機会があれば、より多くのエクイティを調達することを常に検討すると思います。

現在の状況には確かに満足していますし、その多くは投資機会の状況がどうあるかに依存することになるでしょう。それがおそらく最大の要因になります。要するに、現時点では目に見えるニーズは全くありませんので、あなたの言葉を借りれば、機会主義的になることができます。

マイケル・ゴールドスミス

どうもありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ジェイソン・フォックス

ありがとう。どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様です。ご質問をお願いします。

スピーカー15

おはようございます。Janaの代理のDanです。Carey Tenant Solutionsプラットフォームに関する最新情報を教えていただけますか？

ジェイソン・フォックス

はい、もちろんです。これについては前四半期の電話会議でも詳細にお話ししました。これらは、我々が数十年前まで遡る、かなり長い間行ってきた種類の建設プロジェクトです。これにはビルト・トゥ・スーツ（build-to-suits）、拡張、および再開発が含まれます。

私たちがこれについてより意図的に話すようになった理由は、これが我々のビジネスの一部であり、成長させることができるもう一つのビジネス領域であると人々に確実に理解してもらうためです。ブランディングの一環としては、これを形式化し、テナントへのアプローチにおいて、より包括的（ホリスティック）にしていきたいと考えています。過去の実績を見ると、おそらく年間で2億ドル程度だったかと思います。

ジェイソン・フォックス

分かりますが、それは年によって異なりますが、おそらく妥当な平均でしょう。我々は、それがさらに拡大する可能性があると考えています。我々のような大規模なREITであることのメリットの一つとして、非常に有能な社内プロジェクト管理チームを構築しており、それが真の競争優位性となっています。テナントへのアウトリーチを通じて分かったこととして、様々な開発サービスやその他のソリューションを提供することが、後続の取引につながる場合があります。

現在、これについてはSUPで詳細を記載していますが、約2億8,000万ドル相当のプロジェクトが進行中であり、その2億8,000万ドルのうち約1億8,000万ドルが今年中に完了する予定です。

ジェイソン・フォックス

それに加えて、今後数四半期にかけて進展していくことが期待される、非常に活発な潜在的プロジェクトのパイプラインが存在します。

スピーカー15

ありがとうございます。また、セルフストレージの営業資産の売却が完了しましたが、通期の売却ガイダンスを達成するために、他にどのような資産をターゲットとしていますか？残りの5つの営業資産についての計画はありますか？

ジェイソン・フォックス

ブルックス、君が答えてくれるか？

ブルックス・ゴードン

もちろんです。トニが述べたように、当社は今年、かなり柔軟な売却戦略を維持しています。年の初めである現時点では、2億5,000万ドルから7億5,000万ドルの範囲としています。当社はその柔軟性を非常に重視しています。

他の営業資産に関しては、いくつかのホテルと1件の学生寮物件があり、これらについては、今年の下半期、あるいは来年以降の売却に向けて検討しています。現在検討している事項です。繰り返しになりますが、流動性と資本の観点から、非常に多くの柔軟性を維持しています。投資パイプラインが、その範囲内のどこに収まるかを決定づける要因となるでしょう。

スピーカー15

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様です。ご質問をお願いいたします。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。おはようございます。投資パイプラインについて、また、現時点での地理的な偏り（geographic skew）がどのようになっているか、および物件タイプや、より多く、あるいはより少なく見られる特定のエリア（pockets）について、そして、その7%台半ば（mid-sevenths）のキャップレート周辺の分散がどのようになっているかについてお話しいただけますでしょうか？

ジェイソン・フォックス

はい、もちろんです。パイプラインは引き続き堅調です。先ほど申し上げた通り、そこには5億ドルを超える特定済みの取引が含まれており、そのいくつかは進んだ段階にあります。米国におけるかなりの規模のインダストリアル・ポートフォリオに関する、より大規模なセール・アンド・リースバック案件も含まれており、これは今後数週間以内に完了する予定です。

また、今年中に完了予定の約1億8,000万ドルの設備投資案件（cap projects）があることも申し上げました。これらはすべて、今年度の取引量に対する見通しの一部です。地域別では、欧州は拡大し続けています。年初来の成約案件のうち、約半分は欧州でした。

ロビン、ポーランドでの案件が最大でした。残りの30%はカナダでした。残りは米国でした。

ジェイソン・フォックス

はい、ですが欧州については、昨年後半から見られ始めた活動の活発化の継続が見込まれます。これは米国が減速していることを意味するわけではありません。パイプラインはおよそ当社のABRミックスと整合しています。現在は、米国が約3分の2、欧州が約3分の1です。

物件タイプについては、これは当社にとって一貫したテーマであると考えています。インダストリアルにおいて興味深い機会を見出し続けており、それは製造用と倉庫用の両方です。年初来、約60%がインダストリアルであり、その3分の2が倉庫でした。また、リテールでの持ち直しも見られました。

その多くは、先ほどお話ししたGo Autoの案件によって促進されました。パイプラインは、よりインダストリアルに大きく傾斜しています。

ジェイソン・フォックス

現在はおそらく80%です。ファネルの上部にある多くの機会も、同様に流入してくるでしょう。

アンソニー・パオローネ

わかりました。2つ目の質問です。皆様は歴史的にプライベート・エクイティとの強い結びつきをお持ちです。プライベート・クレジット側のいくつかの課題が、貴社の案件パイプラインに対して、セール・アンド・リースバックをより魅力的なものにしているのか、あるいは単にテナント基盤に何らかの影響を与えているのかといった影響が見られるかどうかをお伺いしたいのですが。

ジェイソン・フォックス

取引への影響についてまずお話しします。私たちの予想では、アンダーライティングや資金フローが引き締まる程度にプライベート・キャピタルに空白が生じる可能性があることから、セール・アンド・リースバックが、プライベート・エクイティが支援する一部の企業にとって、より興味深い機会になる可能性があると考えています。現時点でそれが目に見える傾向であるとは言いませんが、 certainly（確かに）、それがより顕在化する可能性はあります。ブルックス、当社のポートフォリオ内でプライベート・クレジットに関連する何かが見えているかどうか分かりませんが。

ブルックス・ゴードン

いいえ、特に識別可能な具体的な影響は見られていません。今後も注視し続けていく事項ではありますが、現時点では要因にはなっていません。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのSmedes Rose様です。ご質問をお願いします。

スメデス・ローズ

こんにちは。ありがとうございます。過去について少しお伺いしたいのですが、リテール分野への注力を強めていくとお話しされていましたね。今四半期、カナダでいくつか（リテール案件を）完了されています。

そのセグメントにおける賃料について、他のアセットクラスと比較してどのように考えていらっしゃるかお伺いしたいです。

ジェイソン・フォックス

はい、もちろんです。違いはあります。リテールの市場基準は、私たちがインダストリアルや倉庫で交渉できるものよりも、賃料の増額幅（バンプ）が小さくなる傾向があると考えています。それは理にかなっていると思います。

倉庫市場は、賃料上昇の観点から、ここ数年で大幅に成長しています。私たちがリース契約に組み込む増額の多くは、市場賃料の代理指標となることを意図しています。インダストリアル企業にとって、倉庫や製造工場の賃料はコスト投入項目の大きな部分を占めない傾向がある一方で、リテールの場合は、通常、賃料が最大の費用となるため、より重点が置かれます。それが、歴史的にリテールのリース契約がより平坦（賃料上昇が緩やか）である理由だと考えています。

ジェイソン・フォックス

私たちがターゲットとしているサブ・インベストメント・グレードのリテールにおいては、増額構造はおそらく平均して1.5%から2%の範囲にあると思いますが、インダストリアルではおそらく2.5%から3%、あるいはそれ以上になっています。インベストメント・グレードのリテールについては、私たちはそれをネット・リースのコモディティ・セグメントと見なしており、あまり深く関与しないようにしています。それらのリース契約は、さらに平坦になる傾向があります。そこで投資を行う際、差別化を図る唯一の方法は価格設定（プライシング）によるものだと思います。

増額構造の観点から言えば、両者の間には意味のある違いがあると考えています。

スメデス・ローズ

ありがとうございます。あともう一点お伺いしたいのですが、2026年上半期に見込まれる、よりタイトなキャップレート・スプレッドの案件について言及されていました。これは、検討されている大規模なインダストリアル型のポートフォリオに関するものなのでしょうか？ それとも、単発の機会によるものなのでしょうか？ あるいは、大規模な案件と小規模な案件における価格設定に関するコメントでしょうか？

ジェイソン・フォックス

はい。案件の規模に関係するものではありません。タイトなキャップレートへの言及は、年初来に成約した案件に関するものです。金額は約6億8,000万ドルです。

これらの案件は、ターゲットレンジの下限である7.2%に向けてブレンドされています。私の予想では、これらは今四半期に成約する中で、最もキャップレートがタイトな案件になるでしょう。また、これについても、先ほどお話ししましたが、重要な点として、それらの案件の大部分は欧州とカナダで行われ、そこでの借入コストは米国よりも大幅に安くなっています。キャップレートは低いものの、それらの案件では魅力的なスプレッドを確認できました。

ジェイソン・フォックス

もう半分は、今年の資本投資プロジェクトに加えて、当社のパイプラインについてです。これらはターゲットレンジの上限に近いものであり、これによって年間で7%台半ばへのブレンドに寄与します。全体として、マクロの変動性にもかかわらず、キャップレートは年間を通じて比較的安定していると感じています。もちろん、下半期に何が起こるかを予測するのは困難です。

私たちは幅広いキャップレートで取引を行っているため、タイミングや構成によって分散が生じることがあります。それが、市場のトレンドや特定の地域、あるいはアセットクラスを示唆するものだとは考えていません。

スメデス・ローズ

素晴らしい。わかりました。ありがとうございます。感謝いたします。

ジェイソン・フォックス

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、Green Street AdvisorsのRyan Caviola様からです。ご質問をお願いいたします。

ライアン・カヴィオラ

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。オンショアリング（国内生産回帰）について手短に伺います。明らかに、この傾向は現在保有している産業用ポートフォリオにとってプラスに働くはずです。

こうした追い風によって、産業用ネット・リースに関心を持つ新規の買い手が増え、競争や入札傾向が強まるとお考えでしょうか？ また、これは欧州における産業用不動産の取得への継続的な注力につながるでしょうか？ その分野のすべての買い手にとって、全体的な利益になるとお考えですか？ よろしくお願いいたします。

ジェイソン・フォックス

はい、はい。後者だと考えています。オンショアリングやリショアリングが進む程度に応じて、我々のポートフォリオにおいても、間違いなく実質的な利益を得られると考えています。我々は産業用不動産、特に製造業向けの物件の主要なオーナーの一つであり、我々が所有するタイプの建物への需要が高まる限りにおいて、それは賃料の成長にプラスに働くと考えています。

また、我々が所有する建物においてアンダーライト（投資判断）する際の「重要性因子（criticality factor）」にとってもプラスであると考えています。より多くの競争を惹きつける可能性があるか？ という点については、おそらくそうでしょう。つまり、市場の特定のセグメントがより魅力的になれば、そこへの資本流入が見られると考えています。

ジェイソン・フォックス

大きな市場であり、プラスの影響は、競争の激化や資本流入による影響を確実に上回ると考えています。

ライアン・カヴィオラ

ありがとうございます。新規案件における、リース契約へのインフレ連動型の増額条項の組み込みと、より高い固定のエスカレーション（賃料増額）への注力のミックスについて、現在の状況と、国別やフローによる違いがあるかどうか、アップデートをお願いできますでしょうか？

ジェイソン・フォックス

はい、もちろんです。4、5年前のインフレ急騰以来、CPI（消費者物価指数）ベースのリースを新規案件に組み込む交渉は、少し難しくなっています。これは、特に米国においてそうであるのだと思います。昨年の2025年においては、我々の案件の約4分の1にCPI連動の増額が含まれていました。

今年に入ってからは、実際にはその逆です。現在までに成約した案件の約4分の3がCPIベースとなっています。ご質問の点については、何よりも地理的な要因が大きいと考えています。欧州のリースでは、インフレベースの増額を組み込むことが依然として慣習となっています。

既にお話しした通り、年初来、我々の案件の多くは欧州で行われています。

ジェイソン・フォックス

カナダのGo Autoの案件も、CPIベースの増額が交渉によって組み込まれています。ポートフォリオにこうしたインフレヘッジを組み込んでおくことは、我々が確実に価値を置いていることであり、確保することが重要です。インフレベースの増額が得られない場合でも、高インフレの影響は固定増額分に反映されています。歴史的に我々の平均的な固定増額率はおそらく2%に近いですが、ここ3、4年間の固定増額を伴う新規案件では、おそらくそれより50〜100ベーシスポイント高くなっています。

我々は依然として、そこにある一定のメリットを享受しています。これは、おそらく……の良き教訓（reminder）と言えるでしょう。

ジェイソン・フォックス

我々は、多くのネット・リース競合他社と比較した当社のポートフォリオの差別化要因について、よくお話ししています。それは、単にスプレッド投資や外部成長に依存するのではなく、当社のモデルには実質的な内部成長が組み込まれているということです。

ライアン・カヴィオラ

ありがとうございます。大変助かりました。

ジェイソン・フォックス

はい。

オペレーター

次のご質問は、Citizens BankのMitch Germain様からです。ご質問をお願いいたします。

ミッチ・ジャーメイン

Jason、そのトピックに関連して伺いたいのですが、米国における許容される利率と比較して、欧州ではCPI（消費者物価指数）連動型のリース契約の方がより一般的（標準的）なのでしょうか？

ジェイソン・フォックス

はい、そうです。欧州では間違いなくより標準的であり、慣習的でもあります。米国においても、可能な限りそれを当社のモデルの一部として組み込んできたと考えています。これは、我々が現時点で50年余りの歴史を持つことに遡りますが、その多くは80年代にまで遡ります。

ネットリースが時にそうなり得る「固定収益型のストリーム」の中で、いかにインフレヘッジを構築するか、というテーマに基づいています。我々はそれについて、うまく取り組んでこれたと考えています。

ミッチ・ジャーメイン

承知いたしました。明らかに事業には大きな勢いがありますね。ただ、ここ数年様子見の状態にあった買い手の一部が再び市場に戻ってきていると感じるか、また、投資用不動産販売市場における競争バランスに実質的な変化は見られるか、という点に興味があります。

ジェイソン・フォックス

はい。ネットリース市場は、特に米国においては常に競争が激しいものでした。ここ数年で、いくつかの新規参入があったと言えるでしょう。耳にする名前も多いかと思います。

一部の大手資産運用会社が他のプラットフォームを買収したケースです。我々が観察していること、また一部のバンカーからも聞いていることの一つは、それが必ずしもビジネスにおける「純粋に新しいプレイヤー」が増えたことを意味するわけではないということです。多くの場合、独立系から大手資産運用会社の一部へとブランドが変わっただけなのです。いずれにせよ、それがそれほど大きな影響を与えているようには感じられません。

最終的には、競争に関わらず、我々が魅力的な価格とスプレッドで、引き続き実質的な取引量を創出しているという結果が、それを物語っていると考えています。

ジェイソン・フォックス

価格以外にも、我々には多くの競争優位性があると考えています。我々はこの分野に長年携わってきました。特に、より複雑なセール・アンド・リースバックに注力する場合、経験と実行力は非常に重要です。市場における我々の実績と評判は、差別化に寄与するものだと考えています。

すべては管理可能な範囲内にあるように見えますし、繰り返しますが、それが数字に表れていないことは確かです。

ミッチ・ジャーメイン

今四半期の業績、おめでとうございます。

ジェイソン・フォックス

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデン様からです。ご質問をお願いいたします。

エリック・ボーデン

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。契約ベースの成長と包括的な成長の差は、四半期ごとに変動し得ることは承知しております。長期的には、その差の平均は約100ベーシス・ポイントでした。

ただ、空室への対応が必要な状況にあるようにお見受けしましたので、今年の残りの期間における、その差についての貴社の見通しを伺いたいと思います。

ジェイソン・フォックス

トニ、君が答えてくれるかな？

トニ・サンゾーン

かしこまりました。はい。主要な点は概ね網羅していただいたと思います。既にお伝えしております通り、契約面に関しては、契約ベースのリース料増額（エスカレーション）により、2%台半ばの成長を見込んでいます。

包括的な面に関しては、繰り返しになりますが、空室を考慮することが、今年度の期間においておそらく最大のインパクトとなります。ご指摘の通り、四半期ごとに変動します。それは、特定の期間における賃料の回収などが要因となり得ます。そのような変動が見られる可能性があります。

100ベーシス・ポイントというのは、過去の平均として用いている、分かりやすいキリの良い数字だと思います。長期的には、非常に適切な見積もりと言えます。

トニ・サンゾーン

それを踏まえますと、包括的な面における今年のレンジは、間違いなく1%から2%の間になると考えておりますが、それは空室資産の処分をどの程度速やかに行えるか、また、先ほど申し上げたような賃料回収などのタイミングに大きく依存することになります。

エリック・ボーデン

ありがとうございます、分かりました。ジェイソン、オイルショックやサプライチェーンの変動を吸収できる、財務基盤の強固な欧州のテナント層に関する先ほどのご発言に立ち戻ります。資本力の乏しいテナントや、コモディティ価格の変動に対してより感応度が高いテナントカテゴリーへのエクスポージャーはありますでしょうか。現在、そのようなリスクをどのようにアンダーライティング、あるいはモニタリングされているのでしょうか。

ジェイソン・フォックス

ええ。ブルックス、これに答えてもらえますか？ある種、広範すぎる質問かもしれませんが。

ブルックス・ゴードン

その中の鍵となる点は、ジェイソンが言及した通り、広範な分散、長期リース、そして高い重要性（クリティカリティ）だと考えています。当社は、世界最大級の企業から中小企業まで、あらゆる規模の企業と取引を行っています。当社の顧客の大部分は、大差で資本力の豊かな大企業であり、それは欧州においても同様です。オイルショックに関する我々の全体的な見解としては、非常に注意深く監視する必要があるリスクであると考えています。

これまでのところ、直接的な影響は見られていません。今後も非常に細心の注意を払っていく事項です。繰り返しになりますが、当社のポートフォリオは、あらゆる種類のショックや逆風を吸収できるように意図的に構築されており、我々は過去数十年間において、それを何度も目の当たりにしてきました。

ブルックス・ゴードン

我々はその点に自信を持っていますし、分散こそが真の鍵であると考えています。

オペレーター

かしこまりました。ありがとうございます。お時間をいただき感謝いたします。次のご質問は、Evercore ISIのジム・カマート様からです。

ご質問をお願いいたします。

ジム・カマート

おはようございます。ありがとうございます。ジェイソン、あるいはチームの皆さん、例えばRobinとGo Autoに関する財務データの詳細について、少し補足情報をいただくことは可能でしょうか。両社ともウェブサイトを見る限り、相当な規模の企業のように見受けられますが、私の記憶が正しければ、どちらも非公開企業ですよね。

それらの企業の規模感や範囲について、財務的な詳細や背景情報を少し教えていただければと考えております。

ジェイソン・フォックス

ええ、もちろんです。それらは非公開企業ですので、財務的な詳細についてお話しすることには、いくつかの制限があるかと思います。Go Autoについては、先ほどお話しした通り、カナダで2番目に大きな自動車ディーラー・プラットフォームです。ほぼすべてのOEM（メーカー）やブランドにわたって分散しており、現時点において、長年にわたり成長を続けてきた実証済みの実績があります。

彼らの売上高は30億ドルを超えていると考えています。Robinもまた大きな企業です。彼らはオランダの企業であり、ポーランドにおける最大の3PL事業者の一つです。

ジェイソン・フォックス

収益やEBITDAについてはお話しできないと思いますが、3PLの観点からは、ポーランド市場における市場リーダーの一社です。

ジム・カマート

助かります。最初の質問に派生したような内容になりますが、御社は増え続けるリストを次々と成立させているように見えます。つまり、Life Timeに続き、今お話ししたRobinやGo Autoのように、2億ドルを超えるような取引です。これは単なる偶然でしょうか、それとも御社の投資の効率性や、外部への取り組みにおいて時間をどこに割いているかという点で、何か読み取るべきメッセージがあるのでしょうか？

ジェイソン・フォックス

ええ、もちろんです。つまり、我々の案件の大部分は、いわゆる2,500万ドルから1億ドルの取引規模の範囲内に収まると言えるでしょう。平均的な取引額はおそらく5,000万ドル前後、あるいはそれより少し大きいくらいです。しかし、より大規模な案件も継続的に目にしており、それらは我々の定期的なディール・フローの一部です。

毎年、2億ドルや3億ドル、あるいはさらに大規模な、こうした大規模なセール・リースバック案件がいくつかあると予想しています。以前、Go AutoやRobin、そして昨年はLife Timeについて言及されましたが、我々は毎年、こうした大規模な案件を数件完了させる傾向があります。

ジェイソン・フォックス

先ほど申し上げた通り、現在パイプラインに、今後1〜2週間以内に完了する予定の米国における産業用物件の大規模なセール・リースバック案件が1件あります。ええ、これはディール・フローの一部です。我々は最大級のネット・リースREITの一つですので、規模のメリットの一つとして、より大規模な案件を行うことができ、それらは我々のビジネスの日常的な一部であると考えています。

ジム・カマート

わかりました。ジェイソン、ありがとうございます。チームの皆さん、ありがとうございました。

ジェイソン・フォックス

ええ、どういたしまして。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリコウスキー様からです。ご質問をお願いいたします。

ジョン・キリコウスキ

こんにちは。おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。最初の質問は、新しい貸倒損失（クレジット・ロス）ガイダンスについてです。

前四半期、皆さんは、特筆すべき特定の項目については特に見ていないとおっしゃっていました。今四半期において、クレジットの状況がどうなるかについて、何か見通しが立っているものはありますか？ それとも、8から12という数字は、依然として年内の残りの期間に発生する可能性のある事象に対する、より含みを持たせた範囲なのでしょうか？

ジェイソン・フォックス

トニ、レンジ（範囲）とその変化について少し触れてもらえますか？ その後、ブルックス、クレジット・ウォッチについて少し詳細を補足してもらえますか？

トニ・サンゾーン

ええ、後者だと思います。年初以来、ポートフォリオにおいて実質的なクレジットの変化は特に見ていないと言えます。これはウォッチリスト内、およびより広範なものにおいて同様です。4ヶ月間の良好な賃料回収実績があり、現在のテナントに対する我々の見通しを踏まえ、レンジを引き下げることに妥当だと感じました。

このレンジは、我々の典型的な過去の損失よりも依然として大きいものです。繰り返しになりますが、これは現在のポートフォリオで起きていることというよりも、この不透明なマクロ環境において慎重を期し、あらゆるシナリオに対して確実に備えておくためのものです。

ブルックス・ゴードン

はい。次に、クレジット・ウォッチおよびクレジットの質全般についてですが、Toni Sanzoneが述べた通り、非常に安定しています。ご指摘の通り、我々は賃料損失想定の範囲を引き下げました。これは、我々が提供できる最も直接的な手段と言えます。

ウォッチリストもわずかに減少しました。ウォッチリストに関する補足的な説明をしますと、Hellwegが依然として最大のエクスポージャーであり、ABRの約1%を占めていますが、かなり急速に減少しています。上半期中、あるいは、正確には年中頃までには、同社をトップ25から外せる見込みです。他に留意すべきテナントはCornerstoneで、ABRの約60ベーシスポイントを占めています。

同社は最大の外部建材メーカーです。売上高50億ドルを超える非常に大きな企業です。

ブルックス・ゴードン

同社はウォッチ対象となっており、いつか事業再編を行うと予想しています。彼らのバランスシートはレバレッジがかかりすぎています。我々は非常に重要な不動産を保有しているため、そこに影響が出ることは想定していません。大規模なものはそれだけです。

クレジット・ウォッチリストの残りは、非常に分散されており、はるかに小規模なテナントです。

ジョン・キリコウスキ

わかりました。助かりました。ありがとうございます。それでは2点目についてですが、先ほど、年内に売却を検討する可能性のある一部の営業用資産について、有益な補足説明をいただきました。

売却を検討している資本の区分について、考えとなるものをお示しいただけないでしょうか。さらに付け加えると、年内の残りの期間で、どのようなキャップレートをブレンドできるとお考えかについても伺いたいです。

ジェイソン・フォックス

Brooks、君が答えてくれるかな？

ブルックス・ゴードン

繰り返しになりますが、お話しした通り、売却計画において多くの柔軟性を維持しているため、正確に特定するのは少し難しいです。およそ中間的な見方としては、2つの区分に分かれていると考えていただけます。1つ目は、非中核資産の、一種のアクリーティブ（価値増大）な売却です。主な営業用物件については、ストレージの最後のトランシェがその大部分を占めていました。

下半期に向けて、1件の学生寮物件と数軒のホテルを評価しています。それらの正確な時期を決定するにはまだ早すぎます。他にもいくつかの非中核的な機会があり、例えば直近の四半期終了後に、唯一残っていたアジアの資産を非常に良い価格で売却しました。これが、いわゆる最初の区分です。

ブルックス・ゴードン

残りは、リスク軽減と空室対策としての区分です。それは、前回の電話会議でも議論したかと思いますが、売却した旧JOANN Storesの倉庫のような取引です。これは、以前の賃料に基づき、5%台半ばという非常に魅力的なキャップレートで売却しました。また、売却を進めている一部のHellwegや、いくつかの倉庫資産も含まれます。

価格の観点からは、繰り返しになりますが、正確に特定するのは困難です。最初の区分については、キャップレートはおよそ6%台半ばの範囲になると言えます。実際に何が成約するかによりますが、その範囲内です。2番目の区分については、年内の現時点では特定がより難しく、また、そこには一定の空室が含まれていることを考慮すると、いずれにせよ、収益にとって良い追い風となるでしょう。

ブルックス・ゴードン

補足説明としてお役に立てれば幸いですが、確定させるにはまだ少し時期尚早です。

ジョン・キリコウスキ

はい。非常に助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次に控えている質問をお受けする前に、聴衆の皆様へ、質問をされる場合は今すぐお電話の「＊1」を押してください、というリマインダーです。すでに質問をされた方からの追加の質問も受け付けております。追加の質問がある場合は、今すぐお電話の「＊1」を押してください。

次の質問は、スコシアバンクのグレッグ・マギニス様からです。ご質問をお願いいたします。

グレッグ・マギニス

ジェイソン、おはようございます。欧州の特定の国々における地理的な多様性と密度について、どのようにお考えでしょうか？ロビン（Robin）の買収を経て、ポーランドが現在、貴社の海外エクスポージャーの中で最大となっていますが、そこでのエクスポージャーはさらに増加すると予想していますか？ポートフォリオにとって最適だと思われる、国または地域レベルでの上限はありますか？

ジェイソン・フォックス

特定の上限や最大エクスポージャーはありませんが、私たちは間違いなく分散投資を非常に意識しています。同時に、当社の規模を考えると、そこでの状況を大きく変える（move the needle）には、ポーランドでのかなり意味のある規模の取引が必要になります。私たちはポーランドに20年以上にわたり投資を続けており、より広範な欧州のネット・リース市場において、真に中核的な要素となっています。欧州を密接に追っていない方はご存知ないかもしれませんが、ポーランドはEU内で6番目に大きな経済規模です。

また、世界でもトップ20に入る経済規模であり、EU内でも最も急速に成長している経済の一つです。今年の予測成長率は約3.3%です。当社にとって魅力的な市場です。

ジェイソン・フォックス

当社がそこで保有している資産の大部分は、製造業と物流資産の両面において、大企業のサプライチェーンを支えるものであり、西欧への低コストな製造・配送ハブとしての役割を果たしています。ええ、当社にとって良い市場です。向こうでも活動を続けていくつもりですが、それがポートフォリオの約5%になっていることは確実に意識しています。巨大なエクスポージャーではありませんが、間違いなく注視しています。

グレッグ・マギニス

はい。詳細を教えていただきありがとうございます。助かりました。それでは、現時点で10億ドルを超える案件の予見性（visibility）がある中で、投資ガイダンスは保守的なものと考えていますか、それとも年末にかけて案件が鈍化するという予測はありますか？

ジェイソン・フォックス

そうですね、昨年と同様に、年間を通じて高い案件量を継続的に創出できると確信しています。ガイダンスの観点からは、昨年もそうしましたが、私たちは慎重なアプローチを取りたいと考えています。昨年、そのアプローチによって一連の引き上げにつながりましたので、今後もそれが好ましいと考えています。前四半期、当初のガイダンスについては出発点としてお話ししましたが、明らかに、中間値で2億5,000万ドル引き上げたばかりです。

年が進み、下半期の予見性が高まるにつれて、その範囲を微調整し、さらなる引き上げができればと考えています。幸先の良いスタートを切っています。

ジェイソン・フォックス

10億ドルの予見性について言及されましたが、これにはこれまでに完了した約7億ドルの投資が含まれています。今年もまた力強い一年となるための要素は揃っていると考えており、年が進むにつれて、適切にガイダンスに反映させていくつもりです。

グレッグ・マギニス

ありがとうございます。それでは、失礼いたします。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのジェイソン・ウェイン様からです。ご質問をお願いいたします。

ジェイソン・ウェイン

ご質問ありがとうございます。賃貸借契約の満了スケジュールを見ますと、前期比で、今年と来年のABR（年間基準賃料）に占める契約満了の割合が低下しています。これは、今後の満期に対してプロアクティブ（先行的）に対処しているためなのか、それとも単にポートフォリオの変化によるものなのか、どの程度にあたるのでしょうか？

ジェイソン・フォックス

ブルックス、君が答えてくれるかな？

ブルックス・ゴードン

はい。ご指摘の通り、契約満了に関しては大きな進展がありました。このペースは、弊社にとっては極めて通常的なものです。過去10年ほどの実績では、賃料の再獲得（レント・リカプチャ）は約100%と非常に良好で、TI（テナント改善費用）も非常に低く抑えられています。

それが当社の開示数値に表れているかと思います。また、別のケースとしては、再リースを検討している資産がいくつかあり、現在それらに取り組んでいます。それも要因の一部です。契約満了の見通しの観点からは、2026年は非常に管理可能なレベルです。

ABR比で約1.8%となっており、かなり急速に低下しています。順調に進展しています。

ブルックス・ゴードン

第4四半期には、いくつかの契約非更新を予定しています。これらは非常に高品質な倉庫で、現在の賃料は市場価格を下回っているため、賃料を引き上げることができると楽観視しています。これらは年末にかけて発生するものなので、2026年への影響はありません。2027年には、約3.5%の契約が満了します。

これは、四半期後に達成したいくつかの更新により、実際にはその後少し低下しています。管理可能な年となるでしょう。留意すべき点として、2025年にメリアット社のネットリースの最終トランシェが満了します。これはABRで約500万ドルです。

しかるべき時期にこれらを終了させる予定ですが、カバレッジ（カバー率）が確保されているため、利益への影響はないという点は重要です。

ブルックス・ゴードン

これは2027年に対応していく事項です。総じて、契約満了に関しては順調に進展しており、一部非更新となる資産についても、賃料を引き上げる能力については非常に楽観視しています。

ジェイソン・ウェイン

承知いたしました。皆様、ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。現時点では、これ以上の質問はございません。それでは、サンズ氏にマイクをお戻しいたします。

ピーター・サンズ

ありがとうございます。W. P. Careyにご関心をお寄せいただき、誠にありがとうございます。追加のご質問がございましたら、212-492-1110まで、投資家情報担当へ直接お電話ください。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。

これにて回線をお切りください。