オペレーター

注意事項として、この電話会議は録音されています。それでは、司会を務めるインベスター・リレーションズ担当副社長のトレント・トルーヒオをご紹介いたします。ありがとうございます。トルーヒオ氏、始めてください。

トレント・トルヒージョ

ありがとうございます。UDRの四半期決算電話会議へようこそ。当社のプレスリリースおよび補足開示パッケージは昨日の午後に配布され、刷新された当社ウェブサイト（ir.udr.com）のインベスター・リレーションズ・セクションに掲載されました。補足資料においては、Reg Gの要件に従い、すべての非GAAP財務指標を、最も直接的に比較可能なGAAP指標と調整（リコンシル）しております。

トレント・トルヒージョ

本電話会議中に行われる、過去の実績に関するものではない発言は、将来予測に関する記述（フォワード・ルッキング・ステートメント）に該当する可能性があります。将来予測に関する記述に反映されている期待事項は、合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、当社の期待が達成されることを保証するものではありません。リスクおよびリスク要因に関する議論は、当社のプレスリリースに詳細に記載されており、SEC（証券取引委員会）への提出書類にも含まれています。当社は、将来予測に関する記述を更新する義務を負いません。

トレント・トルヒージョ

質疑応答セクションでは、皆様のお時間を尊重し、電話会議を1時間以内に終了させるため、質問はアナリスト1名につき1問に制限させていただきます。追加の質問や議論すべき事項がある場合は、再度キュー（待ち行列）にお並びいただくようお願い申し上げます。本日の質疑応答セッション中に回答できなかった質問については、電話会議終了後に経営陣が対応いたします。それでは、UDRの会長、社長兼CEOであるトーマス・トゥーミーにマイクをお渡しします。

トーマス・W・トゥーミー

ありがとう、トレント。UDRの2026年度第1四半期電話会議へようこそ。本日は、最高執行責任者（COO）のマイク・レイシー、および最高財務責任者（CFO）のデイブ・ブラッグが同席しております。また、シニア・オフィサーのクリストファー・ヴァン・エンスも、電話会議の質疑応答セクションにて対応いたします。

はじめに、2026年は堅調なスタートを切りました。当社の第1四半期業績は、オペレーションおよび資本配分における強力な実行力によって可能となった、年初に提示した予想通りの結果となりました。

トーマス・W・トゥーミー

オペレーションに関しては、当社の収益ドライバーはすべて予想通りに推移し、居住者の継続率は過去最高を記録しています。マイクより、これらの結果を生み出すために採用した戦略と戦術について詳しく説明いたします。資本配分に関しては、公開市場と非公開市場のバリュエーションにおける大きな格差を裁定する、稀で、おそらく一時的な機会を捉えることに引き続き注力しています。

トーマス・W・トゥーミー

データに基づいた協調的なプロセスを経て、当社は4つの資産を売却することを決定いたしました。売却益は、自社株買い、および当社のデット（負債）および優先株式プログラムを通じてアクセスが可能となった1つの資産の取得に充てられました。デイブの発言の中で、当社の資本配分活動についてさらに詳しく説明いたします。同件に関連して、当社は資本源を多様化する機会を継続的に検討しています。

トーマス・W・トゥーミー

「未来の投資家」に焦点を当てた、思慮深く徹底的な調査により、資本セグメントを拡大するためにリーチを広げる機会が見出されました。具体的には、頻繁な現金分配を総じて重視する、超富裕層投資家、ファミリーオフィス、および機関投資家向け商品です。その結果、昨日、当社は月次配当への移行を発表いたしました。UDRは、これを行う最初の住宅REITとなります。

トーマス・W・トゥーミー

アパートメント業界の安定性と成長は、UDRの運営および資本配分の洞察力と相まって、累計で90億ドル近くに達する53年連続の配当へとつながりました。アパートメント業界の親しみやすさと透明性、そして当社の強固な実績は、頻繁な現金分配を重視する投資家にとって魅力的なものになると期待しています。俯瞰してみると、2026年については今のところ好感していますが、まだ今年の最初の4ヶ月間を完了したに過ぎません。

トーマス・W・トゥーミー

したがって、当社は2026年度通期の同一物件および収益ガイダンスを維持しており、これについては次四半期に再評価する予定です。大局的な観点からは、UDRの長期的な成長見通しについて引き続き楽観視しています。アパートメント業界のファンダメンタルズの見通しは、底堅い需要、将来的なマルチファミリー供給パイプラインの縮小、そして他の住宅形態と比較した際のアパートメントの相対的な手頃な価格設定により、心強いものとなっています。

トーマス・W・トゥーミー

当社の文化、戦略、および実証済みのチームは、これらのファンダメンタルな強みを活用するためにUDRを適切な位置に置いています。最後に、当社の取締役会への再選を辞退することを決定したキャサリン・カッタナックとダイアン・モアフィールドに、感謝の意を表したいと思います。ケイティとダイアンは当社の取締役会において尊敬される声であり、彼女たちのスチュワードシップとUDRへの貢献に感謝いたします。それでは、マイクに話を代わります。

マイク・レイシー

ありがとう、トーマス。本日は、第1四半期の同一物件の実績と最近の運営動向、ならびに戦略的ポジションについて説明します。2026年は予測通りに展開しています。第1四半期の実績は当社の予想通りでした。

当社はリアルタイムデータを活用し、総収益とキャッシュフローの成長に注力しました。特に、97%の入居率という運営上の強みを持つ状態で戦略的に年初を迎え、これにより収益要因を戦術的に調整し、前年同期比で90ベーシスポイントのプラスの同一物件収益成長を実現することができました。

マイク・レイシー

当四半期に特化した内容としては、1.6%の混合リース料上昇率、96%台半ばの入居率、および1桁台半ばのイノベーション収益の成長のすべてが予想通りでした。業績は、前年よりも300ベーシスポイント高かった居住者継続率によって支えられました。

マイク・レイシー

これにより、更新率は5.2%の成長を達成することができ、これは1年前より70ベーシスポイント高く、2025年度第4四半期のほぼ2倍に相当します。この強さは、UDRの居住体験を重視する高品質な居住者の獲得に注力していることを象徴しています。新規入居者の賃料収入水準は長期平均よりも高く、これは今後の更新成長に向けた心強い見通しを示唆しています。

マイク・レイシー

費用に目を移すと、同一物件の費用増加率は4.4%となり、ポートフォリオ全体における冬季の嵐の影響により上昇しました。除雪や公共料金の上昇などの項目による約140万ドルの追加費用を正常化（調整）すれば、当社の同一物件費用増加率は約100ベーシスポイント改善し、通期費用ガイダンス範囲の中間値をわずかに下回る水準になっていたはずです。

マイク・レイシー

第2四半期を開始するにあたり、当社の収益要因は予想通りの推移を見せています。第2四半期の混合リース料上昇率は1.5%から2%の間、入居率は96%台半ばになると引き続き予想しています。第1四半期の地域リーダーたちは、第2四半期に入っても引き続き好調なパフォーマンスを示しています。西海岸では、サンフランシスコが際立った市場であり、約10%の混合リース料上昇率と97%台後半の入居率に牽引され、当社のポートフォリオ全体の中で最も強力な収益成長を記録しています。

マイク・レイシー

ニューヨークの東海岸市場も力強い収益成長を実現しており、ブレンド賃料上昇率は約7%、入居率は98%を超えています。ダラスは、当社のサンベルト市場の中で引き続き最高のモメンタムを示しています。

マイク・レイシー

入居率は97%に近づいており、ブレンド賃料上昇率は、第4四半期から570ベーシスポイント改善した後、現在はプラスに転じています。いずれの場合においても、コミュニティ全体のWi-Fiやパッケージロッカーなど、居住者が求めるサービスやアメニティを含む「イノベーション収益」により、収益成長を強化してきました。当社のダッシュボードの先行指標を垣間見ると、サンフランシスコとニューヨークでの継続的な強さに加え、フィラデルフィアおよび南カリフォルニア、特にオレンジカウンティにおけるポジティブなモメンタムが明らかになっています。

マイク・レイシー

これらの市場に対するオーバーウェイトなエクスポージャーは、これらの傾向が継続した場合に、上昇局面を取り込むための独自のポジションを当社に提供しています。オペレーションチームは、市場状況に応じて機敏に調整を行いながら、データ駆動型のアプローチで戦略を策定しており、引き続き私を感銘させています。現在、念頭にある例が2つあります。

マイク・レイシー

第一に、2026年の第2四半期および第3四半期に契約満了がより多く発生するようにリースのタイミングを管理したことで、春から夏にかけての好条件を整えています。第二に、当社のカスタマーエクスペリエンス・プロジェクトは、引き続きセクター最高水準の入居者維持率をもたらしており、2026年においては現時点で計画を上回る推移となっています。これにより、回転率の低下による運営費用の節約と、更新契約の割合が高いブレンド賃料上昇率によるより高い収益成長が可能となり、これらが組み合わさることでキャッシュフローの改善につながっています。

マイク・レイシー

私たちは、総収益とキャッシュフローの成長に注力しながら、引き続きリアルタイムデータを活用していきます。念のため申し添えますが、当社の2026年度通期ガイダンスは、上半期のブレンド賃料上昇率が下半期と同じ1.5%〜2%になることを前提としています。

マイク・レイシー

言い換えれば、収益成長ガイダンスを達成するために、年を通じてブレンド賃料上昇率を加速させる必要はありません。結論として、第1四半期の業績は概ね予想通りであり、第2四半期は計画通りに進捗しています。私たちは継続的にイノベーションを起こし、居住者の満足度、ひいては維持率を向上させており、これらが総体として当社の営業利益率を向上させています。目的意識を持って行動し、居住者のために非常に価値の高いUDRの居住体験を創り出している全米のチームの尽力に感謝します。

それでは、電話会議をデイブに引き継ぎます。

デイヴ・ブラッグ

ありがとう、マイク。本日お話しするトピックには、第1四半期の業績と第2四半期のガイダンス、直近の取引および資本市場活動、そしてバランスシートと流動性のアップデートが含まれます。まず、調整後1株当たり第1四半期FFOは0.62ドルで、ガイダンス範囲の中央値を達成しました。2025年第4四半期と比較して、1株当たりFFOAが0.02ドル減少した要因は以下の通りです。

デイヴ・ブラッグ

NOI（純営業利益）の0.03ドルの減少は、主に、通常の季節的トレンドとマイクが述べた異常気象の影響の両方に起因する、前四半期比での経費増によるものです。これは、一般管理費（G&A）における法人経費の減少による0.01ドルのプラス分によって一部相殺されました。タイミングの関係で、今四半期の資本市場および取引活動は利益に対して中立的でした。これは、自社株買いによるプラス分が、負債および優先株投資残高の減少によって相殺されたためです。

デイヴ・ブラッグ

今後に向けて、当社の第2四半期の1株当たりFFOAガイダンスの範囲は0.62ドルから0.64ドルです。中間値の0.63ドルは、前期比で約2%の増加を表しており、これはNOI（純営業利益）の前期比での増加と、売却によって賄われる自己株式取得による増益効果によってもたらされます。次に、取引についてです。当社の資本配分ヒートマップは、引き続き当社の戦略の指針となっています。

当社は、実行を推進するために、データに基づいた協調的なプロセスを適用しています。

デイヴ・ブラッグ

最近の主要なテーマは、アパート資産価格の異常に広い乖離によってもたらされる、公開市場と非公開市場の間の裁定機会です。これにより、当社はメインストリート（実体経済）で低成長資産を1ドルあたり1.00ドルで売却し、ウォール街（資本市場）で0.75ドルから0.80ドルで、より優れた成長ポートフォリオを表す当社の株式を買い戻すことができます。2026年現在までに、当社は以下の取引および資本市場活動を実行しました。

デイヴ・ブラッグ

第一に、ボルチモア、デンバー、シアトル、タンパに位置する4つのアパートメント・コミュニティの売却を完了し、総売却額は3億6,200万ドルとなりました。売却対象資産の選定における当社の手法は、特定の市場や都市部・郊外の地域へのエクスポージャーを削減することに重点を置いたものではありません。むしろ、独自の分析ツールによる賃料成長の見通し、設備投資（CapEx）要件、および潜在的な運営上のアップサイドといった、資産レベルの特性を調査しています。今回の売却資産グループは、これらの指標において、当社の保有継続ポートフォリオと比較して劣っています。

デイヴ・ブラッグ

したがって、これらの資産売却による収益を活用することは、初日から増益に寄与しますが、売却した物件と現在保有しているポートフォリオとの間の将来のキャッシュフロー成長率の差により、将来的にはますますその傾向が強まります。第二に、2件の負債および優先株式投資の成功かつ完全な返済により、約1億3,900万ドルの収益を受け取りました。

デイヴ・ブラッグ

第三に、1億5,000万ドルの自己株式を取得し、9月以降の自己株式取得活動の総額は2億6,800万ドルとなりました。第四に、当社の負債および優先株式プログラムにより、同じパートナーを通じてオレゴン州ポートランドの2つのコミュニティへのアクセスが可能になりました。一つ目は、4月に取得した232戸のアパートメント・コミュニティです。二つ目の取得は数ヶ月以内に行われる予定です。

これらの機会の評価は、前述の売却プロセスと同様です。

デイヴ・ブラッグ

当社の独自の分析ツールは、当該市場およびこれらの資産において、今後数年間で並外れた賃料成長を示唆しています。それらの設備投資（CapEx）ニーズは低く、UDRプラットフォームにおける運営上のアップサイドの潜在性は高いです。もう一つの利点は、ポートランド市場へのエクスポージャーが、より効率的なレベルにスケール（規模拡大）されたことです。当社は、これらのコミュニティにおいて5%台後半の安定稼働時の利回りを予想しています。

デイヴ・ブラッグ

前回の決算説明会で提示した予想通り、成功した返済、ポートランドの資産の支配権を得る機会、および自己株式取得は、新規の負債や優先株式の投入と比較して優れたリスク調整後リターンを提供するという当社の見解により、当社の負債および優先株式ポートフォリオの規模は減少しました。投資活動に関する最後の事項として、当社の開発チームの優れた働きのおかげで、カリフォルニア州リバーサイドにある「3099 Iowa」として知られる当社の新築開発コミュニティが、予定より前倒しで進捗していることを嬉しく思います。

デイヴ・ブラッグ

初期の入居は、当初の予想であった2027年第1四半期よりも早い、2026年第4四半期に行われると予想しています。また、プロジェクトのコストも当初の予算を下回っています。全体として、当社の更新された2026年度通期の資金調達および資金使途（capital sources and uses）のガイダンスは、年初来に完了した活動を反映しています。

デイヴ・ブラッグ

市場には追加の売却資産があり、我々は引き続き規律ある売り手であり続けます。年が進むにつれて、追加の売却およびその資金の使途について最新情報をお伝えします。我々の投資適格水準のバランスシートは極めて流動性が高く、資金ニーズを賄う能力を十分に備えています。10億ドル以上の流動性を確保しています。

総じて、2026年は非常に生産的なスタートとなりました。我々は、長期的な1株当たりキャッシュフローの増益（アクセリオン）を促すデータ主導の意思決定に重点を置き、戦略的優先事項の遂行を続けています。それでは、質疑応答に移ります。オペレーターの方、お願いします。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問は1件に制限していただきますようお願いいたします。ご質問がある場合は、電話のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入ったことを示します。

質問を待ち行列から削除したい場合は、「＊2」を押してください。スピーカー設備をご使用の参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。最初のご質問は、シティのエリック・ウルフ様です。ご質問をお願いいたします。

エリック・ウォルフ

はい、質問を受け付けていただきありがとうございます。稼働率に関してですが、第2四半期は96%台半ばになると予想しているとおっしゃいました。下半期にそれをさらに引き上げることを想定されていますか、それとも市場状況に基づいて通年の稼働率目標を少し調整されましたか？今後3カ月から6カ月の戦略がどのようになっているのか、気になっています。

マイク・レイシー

エリック、マイクです。ええ、通常我々が行っている方法は、第2四半期と第3四半期に稼働率を一旦下げ、需要が高まり、物件への流入が増える時期に、その期間の賃料を少し積極的に設定するというものです。通常、我々から期待できること、特にあなたが第4四半期についておっしゃったことですが、稼働率を少し高く引き上げることです。もし現在、仮に96.5%で推移しているとすれば、7月か8月頃までその状態が続くと予想しており、その後、わずかに、おそらく10または20ベーシス・ポイント程度引き上げるかもしれません。

必ずしも大きな変化ではありません。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイミー・フェルドマン様です。ご質問をお願いいたします。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。質問を受けていただき感謝します。聞き逃していたら申し訳ありませんが、これまでの4月の動向についてお話しいただけますか？もしそうでなければ、新規契約、更新、およびブレンドレートの成長、ならびに加速、減速、または見通しと比較して際立っている市場についてお話しいただけますでしょうか？

マイク・レイシー

ええ、ジェイミー、素晴らしい質問です。いくつか（の要素が）ありますね。ここで全体像を示すことが重要だと思いますので、少し話を戻させてください。ブレンドレートに関しては、今年のスタートに非常に満足しているとお伝えします。

第4四半期からブレンドレートを約370ベーシス・ポイント引き上げ、1.6%にすることができたという事実は、非常にポジティブな傾向であり、相対的および絶対的な両方の面において、ピアグループの中で最高の成長であることを報告できて嬉しく思います。また、我々のポートフォリオが分散されていることを踏まえると、これは注目に値することだと指摘しておきます。

マイク・レイシー

4月に特化してお話ししますと、より重要なこととして、第2四半期においても、第1四半期に経験した強さが1.6%の範囲で続いており、今年上半期に予想している1.5%〜2%のブレンドレートの計画は依然として順調です。データに関するいくつかの観察事項としては、第一に、我々のNOIの約75%を占める沿岸地域において、引き続き最も高い成長が見られ、4月のブレンドレートは約2.1%で、これは第1四半期の2.8%からの加速となっています。

マイク・レイシー

サンベルトに特してお話ししますと、それらの市場は第4四半期から第1四半期にかけて最大のポジティブなモメンタムを経験しましたが、過去30日間でそれらの市場の一部がわずかに後退しており、第1四半期の約マイナス1.5%から、4月にはマイナス2.5%となっています。概して、今年の滑り出しについては好感しています。総収益とキャッシュフローに焦点を当てた我々の戦略は期待通りに進んでおり、居住者のライフタイムバリューに深く取り組んでおり、低退去率とより高い更新成長を継続的に推進しています。

マイク・レイシー

我々が何を送り出しているか、そして更新がどのような状況かというご質問に関して、改めて繰り返させていただきますが、第1四半期は第4四半期に達成した5.2%のほぼ2倍でした。

マイク・レイシー

非常に健全な数字です。現時点で7月まで、更新については依然として5%から5.5%の間で（通知を）送っており、私の予想では、その100ベーシス・ポイント（BPS）以内で契約が締結されると考えています。総じて、我々はカスタマー・エクスペリエンス・プロジェクトに引き続き注力し、退去率をさらに低下させるとともに、新規リース成長と更新成長の両面で市場をテストしていくつもりです。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa様からです。ご質問をお願いいたします。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。負債および優先株式ポートフォリオ（debt and preferred book）について、そして、将来的な償還（payoffs）がどのようになるかについてお話しいただけますでしょうか。これらの一部は、もう少し早く発生するのではないかと考えています。

そのペースや、2026年、2027年、2028年にかけて何が起こり得るか、あるいは起こり得ないかについて検討したいと考えています。ありがとうございます。

デイヴ・ブラッグ

スティーブ、デイブです。ご質問ありがとうございます。DPEポートフォリオについては、ご存知の通り、我々が10年以上にわたって取り組んできたビジネスです。これは我々が資本を投下するいくつかの方法の一つであり、我々の専門知識を活用して収益を得る、あるいは、好ましい資産へのアクセスを得るために設立されました。

今四半期、本日を含め、ポートランドで取得に意欲的な2つの資産があることを報告できて嬉しく思います。そこは、予測分析ツールの観点から、社内のリーダーボードで順位を上げた市場です。

デイヴ・ブラッグ

ローンの満期が到来しており、その市場にはあるオペレーターとの関係もあります。これらについて、我々は以下の基準を検討しました。運営上のアップサイド（収益改善の余地）であり、マイクとチームはそこにある「利益の源泉（meat on the bone）」に期待しています。また、独自のツールによる賃料上昇の見通し、およびそれらが新しい資産であるという事実を考慮した、比較的低い設備投資（CapEx）も検討材料です。

デイヴ・ブラッグ

今後のポートフォリオに関しては、それが今年減少傾向にある理由の一つであり、それは前四半期にもお伝えした通りです。ポートランドの機会があります。第1四半期に報告した成功した償還（paybacks）もあります。最後に、もう一つの検討事項は、率直に言って市場の競争が激化していることであり、我々はアンダーライティング（引受審査）において規律を維持してきました。

デイヴ・ブラッグ

ヒートマップと資本の使途について考えると、一時的かつ異例なほど魅力的なバリュエーションになっているという事実から、我々は自社株に注力しています。方向性として、もし私があなたのモデリングをサポートするとすれば、第1四半期末のDPE残高が3億ドル台後半であることを踏まえ、年末には3億ドル程度になるとお伝えしておきます。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのYana Gallen様からです。ご質問をお願いいたします。

ヤナ・ガレン

ありがとうございます。また、年初からの好調な滑り出し、おめでとうございます。マイク、この春に、Aクラス対Bクラス物件、あるいは都市部対郊外の間で見られる傾向があれば共有していただけますか？また、より広い視点として、御社のチームが開発した、いわば「新しい」あるいは「既存の」マイクロマーケットへのフォーカスと分析手法を考慮すると、これはポートフォリオを考える上で適切な考え方ではないのでしょうか？

マイク・レイシー

いいえ、素晴らしい質問です。間違いなく私たちが分析する方法の一つではありますが、我々が持つフットプリントを考えると、説明が難しいこともあります。いくつかのリージョン（地域）についてお話しし、それから特定の市場に踏み込んで、そこで何が起きているかを詳しくお伝えする方が分かりやすいかと思います。少し補足しますと、現在見られている状況は、皆様の予想通りかもしれませんが、西海岸が、例えば東海岸よりも引き続き好調で、その後にサンベルトが続いています。

マイク・レイシー

すべての市場が順調に進んでいるとお伝えします。事前説明でも申し上げた通り、具体的にはサンフランシスコ、ニューヨーク、ダラスなど、いくつかの市場は予想を少し上回っています。A・Bクラス、および都市部・郊外の件に関しては、市場によって異なります。

マイク・レイシー

私たちの例では、サンフランシスコは都市部のAクラスがより好調である好例です。というのも、ペニンシュラを下るにつれて、我々に影響を与える供給量が増えるからです。全体として、そのMSA（大都市圏）全体は好調です。一方でボストンのような例では、ダウンタウンの都市部Aクラスにおいてより大きな影響が見られ、郊外のBクラス資産への影響はそれほど大きくありません。

A・Bクラスや都市部・郊外という要素については、市場ごとに個別性が異なります。繰り返しになりますが、現在、我々の各リージョンには勝者が存在しており、非常に良いスタートを切っています。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのAdam Kramer様からです。ご質問をお願いいたします。

アダム・クレイマー

お時間をいただきありがとうございます。今年これまでに実施された、計4資産の売却（ディスポジション）を考慮した上で、少しお伺いしたいのですが。御社の同業他社の中には、資産売却によって事業規模（エンタープライズ）を縮小させすぎてしまうリスクについて、懸念を示しているところもあるようです。

アダム・クレイマー

それについて皆様がどのようにお考えなのか伺いたいです。例えば、それが適切な枠組みなのか、より市場特有のものなのか、あるいは、皆様が言及された自社株買いの資金として利用するための売却益を生み出すために、どれほどの資産を、おそらくどの期間で売却できるかといった考え方において、他の要因があるのかどうか、という点です。

デイヴ・ブラッグ

アダム、デイブです。まず私からお答えします。まず第一に、我々の資産売却（ディスポジション）の取り組みは、9月から実施しているプレイブック（戦略）に基づいています。現在は、公開市場と非公開市場のバリュエーションの間に、異例とも言えるほど大きな乖離がある時期です。

私は長年にわたりこの分野を注視する機会があり、以前にも何度かこのような状況を目にしてきましたが、私の経験では、こうした乖離は一時的なものであることが証明されています。

デイヴ・ブラッグ

我々は、その価値を認識して資産を売却し、ポートフォリオの質を向上させながら、増益をもたらす（accretiveな）形での自社株買いを行う機会があることを嬉しく思っています。当四半期に行われた資産売却についてはさらにお話しできますが、ご質問はむしろ今後の見通しに関するものとお見受けします。

デイヴ・ブラッグ

申し上げられることは、自社株のバリュエーションが現在のように魅力的な水準である限り、プレイブックは変わらないということです。市場にはより多くの資産が出ており、我々は規律ある売り手であり続け、売却益を活用して自社株買いを継続できる場面では活用していくつもりです。

オペレーター

次の質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。ご質問をお願いします。

スピーカー22

こんにちは、ありがとうございます。マイケルと一緒に参加しているエイミーです。ポートフォリオのリース再編戦略が、今後の既存物件の収益（same-store revenue）にどの程度の影響を与える可能性があるか、概算で教えていただけますか。ブレンド（賃料）への影響はないと想定していますが、もし影響を想定されているようであれば教えてください。

マイク・レイシー

はい。私たちが指摘できる点、そして4月の回答の際にも触れましたが、分散されたポートフォリオにおいて1.6%のブレンド（賃料上昇）を実現できたという事実です。これはピアグループの中で最も高い数値でした。はい、これは強みを示していると考えています。

少し遡って戦略についてお話ししますと、第4四半期を終えた際、我々の意図は、賃料をより高く引き上げることを目的として、稼働率を97%から97.2%の範囲に引き上げることでした。他社について具体的に申し上げることはできませんが、我々の場合、実現できたブレンド（賃料上昇）の1%につき、12ヶ月間で約700万ドルのボトムライン（純利益）への寄与となります。

マイク・レイシー

第1四半期において、我々はピアグループに対して好調なスタートを切ったと考えており、今後もそのような機会を探し続けていくつもりです。今後のブレンド（賃料上昇）を推進するための機会を見つけることは、物件ごと、時にはユニット（個別部屋）ごとのレベルで行われます。現在のところ、我々の見通しは予定通りですが、まだ先の話もあります。Nareitの会議で集まる際には、より多くのことが明らかになると思います。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのJulien Blouin様です。ご質問をお願いします。

ジュリアン・ブルーイン

はい。ありがとうございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。伺いたいのは、一部の市場において大手競合他社間で統合が起こった場合、貴社にとって何か競争上の不利が生じることはあるのでしょうか。

また、突如としてより大きな規模を持つプレーヤーが現れることで、それらの市場における意思決定を行う上で、データ面での優位性が彼らに与えられることはあるのでしょうか。その点は、何か重要な要素となりますか。また、これとは別に、現在、取引が規制当局や政治的な監視を招く可能性について、懸念はありますでしょうか。

トーマス・W・トゥーミー

Julien、トーマスです。ご質問の2つの部分についてお答えし、必要に応じて他のメンバーにも意見を求めたいと思います。潜在的な取引、つまりM&Aに関する規制環境については、コメントを控えさせていただきます。政府が現在どのような状況にあり、今後どのような方向に進むのかを推測することはできません。

率直に言って、もしそんな水晶玉が手に入るなら、私たちは人生でとてもうまくやっていけるでしょうよ。

トーマス・W・トゥーミー

私には（水晶玉は）ありません。業界に関しては、こう申し上げたいと思います。非常に分散した業界です。支配的なプレーヤーは存在してきました。

私は35年以上にわたりこの業界にいますが、支配的なプレーヤーは存在してきました。それでも、誰もが自らの領域を見つけ、価値を創造する方法を見出しています。私たちは、長年にわたって自らの道を見出してきたと考えています。いわば、成長や価値創造のために規模を必要としているわけではありません。

トーマス・W・トゥーミー

つまり、私たちは、すべての成功している企業にとって重要なのは卓越性であり、規模は時には有利に働くが、時にはそうではないと考えています。卓越性、特にオペレーション、資本配分、そしてイノベーションにおける卓越性です。ですから、私たちはその道に注力していると考えています。他のいくつかの分野では、大規模で支配的な企業が成功していますが、それらは一般的に、最終的には「顧客をコントロールできているか」という点に関連しています。

トーマス・W・トゥーミー

例えばサイモンのようなモール企業を見ると、彼らは世界中のモールを非常に強力に掌握しており、顧客に影響を与えることができます。プロロジスの場合は、世界中の物流に影響を与えることができています。アパートメント業界はその点において非常に分散しており、我々の誰もが顧客のセグメンテーションやトラフィックなどをコントロールできるような、達成可能な要素であるとは考えていません。

トーマス・W・トゥーミー

どうすればより良くなれるかについて、どのような意見も常に歓迎します。私たちは引き続きそのことに注力していきます。我々がどのような考えを持っているか、ご理解いただけたかと思います。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJohn Kim様です。ご質問をお願いします。

ジョン・キム

最後の質問としてそれを伺おうと思っていましたが、おそらく他のことと結びつけてお話しします。もし貴社がもっと規模の大きな会社であったなら、それは異なる株主層を引き付けることになるでしょうか？それを月次配当の話に結びつけたいと考えています。私たちの観点からは、それは個人投資家を引き付けるための手段、あるいは一種のギミック（仕掛け）のようにも見えます。貴社がそのように考えているわけではないとは確信しておりますが。

月次配当という道を選ぶことにした決定について、コメントをいただけますでしょうか。

トーマス・W・トゥーミー

はい、ジョン、再びトーマスです。チームにも意見を求めます。実のところ、私はこの月次配当に非常に期待しています。なぜかと言うと、これは私たちが資本源の多様化を模索していた約2年前に検討に上がったトピックであり、それには、最終的に当社の株式に惹きつけられることになる株主層の多様化も含まれているからです。

トーマス・W・トゥーミー

実際に議論が本格化したのは、富裕層やファミリーオフィス事業にどれだけの資金が結びついているかという点でした。また、ウォール街や大規模な資本配分者（アロケーター）との対話が増えるにつれ、彼らが製品をまとめ、市場に提供する中で、月次配当がセールスポイントとなってきました。私たちにとっては、これは将来的な株主層拡大の機会のようなものだと捉えています。

トーマス・W・トゥーミー

人々は、キャッシュフローの継続性と、その提供実績を注視しています。四半期配当や年次配当よりも、月次配当が支持されつつあります。それが決定における重要な要素でした。その後、調査を深めていく中で、私が特に印象に残ったのは、当社の53年間の実績と、これまでに支払った約90億ドルの配当額でした。

トーマス・W・トゥーミー

私たちには実績があります。そして、そのキャッシュフローを生み出すビジネスモデルがあります。アメリカ全土のアパートメント業界がどのような状況にあるかは、誰もが知っており、共感できるものだと思います。「よし、やってみよう」という感じです。

市場の反応を楽しみにしています。非常にポジティブなものになると考えています。それが、今回これを行った理由です。これは当社にとって、総じてプラスになると考えています。

デイヴ・ブラッグ

付け加えさせてください。デイブ・ブラッグです。一つの観点を加えたいと思います。月次配当への切り替えは、個人投資家にアピールするための、我々のより広範な取り組みの一環です。

時間の経過とともに、多くのアウトリーチ（働きかけ）やマーケティングの調整など、それに関する多面的なゲームプランを提示していくことになります。私たちは、それをやり遂げることにコミットしています。

デイヴ・ブラッグ

これは彼らの関心を引くための一つの策です。皆様、特に個人投資家の皆様には、今後さらに多くの取り組みをご覧いただけることでしょう。私たちは楽観視しています。アパートメント事業はその層にとって非常に親しみやすいものです。

居住者から当社を通じて株主へと流れるキャッシュフローという点において、彼らの共感を得られるものです。これがどのように展開していくかを見るのを楽しみにしています。

トーマス・W・トゥーミー

ジョン、質問は他になかったでしょうか？

ジョン・キム

はい。つまり、規模を倍増させている大規模なマルチファミリー企業がある場合、トーマスがプロロギス（Prologis）に言及したように、あるいはモール・タワーズ（Mall Towers）やサイモン（Simon）についても言及されたかもしれませんが、より一般的な株式投資家を引き付ける可能性がある他の大企業も存在します。それが、あなたの考えの中に少しでも入っているのかどうか伺いたいと思います。

トーマス・W・トゥーミー

そうですね、長期的な視点で見れば、確かに指数への再組み入れ（re-indexing）が進み、その側面（株主層）も大きくなると思います。それは純粋にプラスであると考えています。他の投資家が流入するかどうかについては、アクティブマネーは依然として指数を上回ろうとしており、最大の成長と機会があると思われる場所へと資金を移動させるものです。戦艦を、軽巡洋艦と同じように成長させることは難しいものです。

トーマス・W・トゥーミー

そうですね、市場に十分な資本があれば、事態は進展すると考えています。もし御社がうまくやっていれば、資本を見つけ出し、それを結びつけることで、アクリーティブに（一株当たり価値を増大させながら）会社を成長させることができるでしょう。私たちが継続して注力し続けなければならない極めて重要な要素は、規模ではなく、アクリーティブに成長させることであると考えています。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリッチ・アンダーソン様です。ご質問をお願いいたします。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます、おはようございます。ちなみに、アンダーソン・ファミリーオフィスは月次配当に非常に満足しております。私が質問したいのは、回転率（turnover）についてです。私がこのセクターの調査を始めた頃、年間の回転率は65%から70%でした。

御社は第1四半期時点で29%となっています。以前にもこのような質問をしたことがあるかもしれませんが、今回は少し違う角度から再度伺いたいと思います。

リッチ・アンダーソン

回転率があまりにも低すぎると、人々が（物件を）動かさなくなってしまうという「効率的フロンティア」のような地点が存在するのでしょうか？ それは、UDRに限らず一般的に、なぜ皆さんが新規リース料の成長率がマイナスという穴から抜け出すのに、これほど苦労しているのかを説明する一助になるかもしれません。

リッチ・アンダーソン

回転率が低くなりすぎており、賃料成長の観点から見て効率的フロンティアに達していないのではないか、という考えに何か理屈があるのかどうか気になっています。これについて何かコメントをいただけますでしょうか？ ありがとうございます。

トーマス・W・トゥーミー

はい、リッチ。リッチ・アンダーソン・ファミリーオフィスがUDRに期待を寄せていただいていると聞き、嬉しく思います。考えるべき点は2つあります。私が特徴づけるとするならば、あなたの言う通りです。

かつて回転率は高い数値であり、皆さんは入居日数や、誰が賃料を支払っているかといった点からビジネスを見ていました。

トーマス・W・トゥーミー

私たちが目にしている新しいデータセットに基づくと、そしてレントロールを見始めると、結局のところ、長期間にわたる高品質な居住者は、高い回転率によって市場価格がリセットされる場合などよりも、より多くのキャッシュフローを生み出すことがわかります。もしあなたがキャッシュフローを重視するビジネスにいるのであれば、実際には、賃料の値上げを受け入れてくれるような、回転率の低い状態を望むものです。自身の長期的なビジネスへの影響を自問してみてください。そうすれば、より大きなキャッシュフローが得られることがわかるはずです。

トーマス・W・トゥーミー

現在の私たちのビジネスでは、6万戸のアパートを保有していますが、実のところ、年間で新たに獲得する必要があるのは2万人の居住者だけです。誰もが新規契約率（new rate）に注目していることは承知しています。真の問いは、更新時のキャプチャ率（capture rate）がどの程度か、そしてそのキャッシュフローの持続性がどの程度かということです。現在、私たちはレントロールの質をいかに向上させるかという取り組みを始めています。

なぜなら、最終的に不動産は、その根底にあるキャッシュフローの質と賃借人の質によって価値が決まり、より質の高いレントロールを提供できるかどうかが重要だからです。多くの異なる点に触れてしまいました。マイク、少し補足してもらえますか。

マイク・レイシー

はい。いくつか付け加えたい点があります。まず何よりも興味深いのは、あなたが言及された点ですが、私たちの考え方です。2012年から2019年の平均回転率は約51%でした。

私たちはこれを約1,200ベーシス・ポイント削減しました。2023年にカスタマー・エクスペリエンス・プロジェクトを開始して以来、回転率を約800ベーシス・ポイント改善することができ、これは競合他社の平均よりも約400ベーシス・ポイント優れていることになります。

マイク・レイシー

私たちは多くの進歩を遂げてきました。日々、まだ多くのことを学んでいる最中であるとお伝えしておきます。興味深いのは、年度初めの段階では、回転率は前年比でほぼ横ばいになると予想していたことです。実際には、前年比で約300ベーシス・ポイント改善しています。

マイク・レイシー

最近私たちが注力しており、更新率の伸びにも表れているのは、どこからピボット（方向転換）を開始し、その数字も向上させていけるかという点です。第1四半期の5.2%の成長は非常に強力であると報告できて嬉しく思います。全体として、私たちは長い道のりを歩んできました。私たちはまだ学習中であり、この面にはまだ機会があると考えています。

トーマスの指摘通り、さらなる展開が控えています。それは、価格設定やマーケティングについてどのように考えるか、そしていかにしてキャッシュフローをさらに高めていくかという点についてです。

トーマス・W・トゥーミー

マイク、助けてくれてありがとう。

オペレーター

次の質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ氏からです。ご質問をお願いします。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。トーマス、配当への注力と強調については、確かに感謝しています。ご存知の通り、配当はトータルリターンの大きな部分を占めます。リテール層や富裕層をターゲットにすることを考えると、いくつか思い浮かぶことがあります。

一つは、これらのプライベートREITやその他の類似商品には、より高い配当利回りがあるように見えることです。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

彼らは、もう少し、そうですね、低品質とは言いたくないのですが、より高い現在の収益を持つ、いわば、より汎用的な資産を対象にしています。もう一点は、プライベートREITが支払う販売手数料、いわゆるコミッションです。明らかに、御社はそういったことはしていません。配当をどのように確保するとお考えですか。

アパートメントREITは配当利回りがかなり低い傾向にあります。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

競争力を維持し、かつ競い合うことをどのように考えていますか？御社は手数料を支払っていませんが、プライベートREITやその他の仕組み商品が享受しているような、富裕層や販売チャネル全体にどのように食い込んでいくとお考えですか？

デイヴ・ブラッグ

アレックス、デイブです。素晴らしいトピックですね。このプロジェクトに取り組む中で、我々も社内で広範に議論してきたことです。トーマスも言ったように、チームがしばらく取り組んでおり、多くの検討を重ねてきた事項です。

デイヴ・ブラッグ

実のところ、これはより広いREIT分野において、再投資の利点について市場に啓蒙していく機会だと考えています。アレックス、あなたはそれをうまく説明してくれました。重要なのはトータルリターンです。配当利回りはその一部に過ぎません。

残念ながら、他の製品の中には、多額の手数料がそれを食いつぶしてしまうものもあります。これは我々の前にある機会です。

デイヴ・ブラッグ

我々にはすでに、それを実行に移すための素晴らしい登壇や対話の予定が組まれています。特定のやり方でマーケティングされている他の製品があることは承知しています。しかし、数字がすべてを物語っていると我々は信じています。その層に対して、それについて啓蒙していくことを楽しみにしています。

トーマス・W・トゥーミー

アレックス、トーマスです。手数料と利回りのトレードオフに関して、あなたの言う通りだと付け加えさせてください。REITが持つ側面の一つに、流動性と透明性があります。投資家と話をすると、他の多くの製品については、鑑定評価を待っているような状態なのです。

いつ解約の窓口が開くのか、あるいは閉じるのか分かりません。しかし、ここには裏付けとなる証券があり、その価値が毎日分かります。流動性、規模、範囲、そして透明性があるのです。

オペレーター

次の質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からです。質問をお願いします。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。マイク、サンベルト地域の賃料上昇率が4月に鈍化したというあなたのコメントについて改めて伺いたいのですが、その軟化を何が引き起こしているのか、また、それが一時的なものなのか、それとも5月や6月にかけて継続するとお考えなのか、詳細を教えていただけますか？また、それは特定の1、2の市場に特有のものだったのでしょうか、それとも広範なものだったのでしょうか？ありがとうございます。

マイク・レイシー

はい。オースティン、素晴らしい質問です。我々にとって、現在経験していることは、いわば一時的な変動に過ぎないと考えています。というのも、サンベルト地域では今年中のどこかの時点で、さらなる転換点が見られると依然として予想しており、それは今年のガイダンスの策定にも組み込まれているからです。

現時点では、テキサスよりも、例えばフロリダにおいて、より顕著であるとお伝えします。ナッシュビルでさえ、いわば、わずかな下落が見られました。

マイク・レイシー

その理由の一部は、過去30日から45日間において、市場賃料が期待していたほど上昇しなかったことにあると考えています。そのため、契約更新においては、もう少し交渉が必要になります。

マイク・レイシー

契約済みの内容からお分かりいただける通り、我々は更新においてかなり積極的でした。一部のサンベルト市場では、少し譲歩せざるを得なかったと考えています。私の予想では、現地の供給過剰の問題は今後も解消していくプロセスにあり、夏を通じて市場賃料が再び上昇し始める可能性があります。それが、今後の市場の牽引を継続する助けになると考えています。

オペレーター

次の質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からです。ご質問をお願いします。

スピーカー21

こんにちは、みずほ証券のHaendelと共に話しているMikeです。質問ですが、UDRは、今年11月の投票にかけられるマサチューセッツ州の州全域にわたる賃料規制案による、ボストンのポートフォリオへのリスクをどのように評価していますか？また、UDRが追加のアドボカシー（提言活動）費用をガイダンス内に計上しているかどうか、改めて教えていただけますか？あわせて、現在ボストンのアパートメントは、レバードIRRに対してどの程度のキャップレートで取引されていますか？

クリストファー・ヴァン・エンス

もちろんです。クリストファーです。最初の質問にお答えします。現時点では、まだリスクを評価できる段階にはないと考えています。

プロセスはまだ始まったばかりです。ご存知の通り、我々は現在、ボストンでのこの措置に反対するため、一部の大手上場競合他社を含む地元のオーナー団体や、より大きな業界団体のパートナーと積極的に連携しています。その進捗状況については、今後、適宜アップデートを提供いたします。

クリストファー・ヴァン・エンス

現時点では、特筆すべき進展はありません。資金調達は行われており、我々も拠出を行っています。その点についてはデイブに話させてもいいですし、私から拠出についてお話ししても構いません。その取り組みに対して、我々は現在およそ50万ドル程度の額を拠出しています。

クリストファー・ヴァン・エンス

今後数四半期で、その額はさらに増える可能性が高いでしょう。ただし、カリフォルニア州の住民投票によるイニシアチブに費やされた金額に比べれば、これは何でもないものであることを強調しておきます。マサチューセッツ州は、明らかに、はるかに小さな市場です。コストの観点からも、資金調達の観点からも、カリフォルニアで見たものよりも比較的少ない割合になると考えています。

価格設定に関しては――

デイヴ・ブラッグ

その点について触れることができます。

クリストファー・ヴァン・エンス

はい。

デイヴ・ブラッグ

市場全体に対して一般化するのは困難ですが、お伝えできるのは、この不確実性が影響を及ぼしているということです。取引量は減少しています。そのため、キャップレートが正確にどこにあるのかを読み解くことが難しくなっています。私たちの経験では、方向性としては、現時点におけるこの不確実性は価格設定に悪影響を及ぼしています。

トーマス・W・トゥーミー

トーマスです。付け加えさせていただきますと、私たちは「市場が凍りついていることを踏まえて、これは買いの機会なのか？」と話し合ってきましたが、それは我々にとって一つの側面です。それについては、慎重になる必要があると考えています。事態がどのように進展しているかに関する我々のチームの知見に照らせば、それを検討対象から外すことはしないでしょう。

我々の分析では、一部の市場は長期的な観点で良好な結果を示しています。良い裁定取引の機会（アービトラージ・ウィンドウ）になるかもしれません。引き続き注視していきます。

オペレーター

ご質問がある場合は、電話のキーパッドの「＊1」を押してください。次の質問は、Zelman & Associatesのアレックス・キム様からです。ご質問をお願いいたします。

アレックス・キム

皆さん、こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。皆さんが際立った市場として挙げられたサンフランシスコについて、少し焦点を当てたいと思います。AIの資本的支出（CapEx）の持続可能性に関する議論の高まり、テック系の人員数の停滞、そしてテック市場のダイナミクスに対する連邦政府の規制緩和リスクなどを踏まえ、最近のマクロ的なノイズが、リーシングの速度や人流においてどのような読み取り（リードスルー）として現れているのか、また、その市場における皆さんのストレスケースはどのようなものか、伺いたいと思います。

マイク・レイシー

もちろんです。マイクです。他の方に割り込みたい方がいなければ、私から始めさせていただきます。現時点で申し上げられるのは、私たちが目にしているのは継続的な強さであるということです。

AIや雇用、そしてそこで起こり得るあらゆる事象について話す際、他にもいくつかの考慮すべき点があると考えています。サンフランシスコにおいて、私が注視しており、市場について考えているのは、現在だけでなく将来にわたっても供給が非常に少ないということです。

マイク・レイシー

そうした背景があります。出社回帰も実際に起きています。現在はその効果が出ています。より多くの移動、つまり人々が仕事の場に近づいてくる動きが見られます。

Somaやダウンタウンのような場所では、間違いなく今日、相応の人流が見られます。AIの成長も、ダウンタウンやSomaのエリアにおいて、より特定的に見られます。

マイク・レイシー

トラフィックの面だけでなく、市場賃料においても、そしてそれが更新時の成長にもつながっているものの、私たちは引き続き多くの勢い（モメンタム）を見ています。加えて、その都市は活気に満ちています。バーやレストランが再開し始めているのが見られます。より多くの小売業がその都市に戻ってきているのも見て取れます。

結局のところ、家賃収入比率は低いです。サンフランシスコにおいては、多くの事柄がプラスに作用しています。我々の予想では、当面の間、その市場の強さは継続するものと考えています。

オペレーター

次のご質問は、BairdのMason Guell様です。ご質問をお願いいたします。

メイソン・グエル

ご質問の機会をいただきありがとうございます。現在の潜在的な開発機会をどのように捉えているか、また、近い将来に保有する用地の一部で開発を開始する可能性があるかどうかについてお話しいただけますでしょうか。

デイヴ・ブラッグ

こんにちは、Mason。Daveです。ご質問ありがとうございます。冒頭で述べました通り、現在開発中の資産の進捗については非常に満足しています。

今後の展開に関して、我々の保有用地（ランドバンク）を見ると、我々の得意とする領域（ストライクゾーン）に無理なく収まる既存のサイトがいくつかあります。それについて説明します。第一に、それらは既存の稼働資産に隣接しており、本質的には我々が熟知しているサブマーケットにおける拡張となります。

デイヴ・ブラッグ

第二に、それらはスティック・ビルト（木造または鉄筋コンクリート造）またはポディウム構造です。第三に、我々の観点における増分リターン、つまり追加投入された資本に対するリターンは、開発を開始した場合、6%を上回る見込みです。これらを立ち上げ、供給競争の少ない環境である2027年および2028年に供給を行う機会があります。

デイヴ・ブラッグ

もしその方面で我々に動きがあれば、それが（検討している内容の）説明となります。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのJohn Pawlowski様です。ご質問をお願いいたします。

ジョン・パブロフスキー

はい、お時間をいただきありがとうございます。もし既に質問済みでしたら申し訳ありません。電話への参加が遅れました。Dave、今四半期に行った4件の資産売却（ディスポジション）におけるキャップレート、あるいはキャップレートの範囲と、連結したオレゴン州ポートランドの資産における実効キャップレートについても教えていただけますでしょうか。

デイヴ・ブラッグ

はい、ジョン。ご質問ありがとうございます。売却した資産についてですが、それらを俯瞰して理解していただくために、4つの資産について少しお話ししたいと思います。平均築年数は38年です。

賃料はポートフォリオの平均を下回っていますが、それはそれほど重要ではありません。より重要なのは、我々の見解では、賃料上昇の見通しが保有継続するポートフォリオに比べて劣っており、確実に資本的支出（CapEx）の必要性が平均を上回っていることです。

デイヴ・ブラッグ

取得および売却に関するこれらの基準についてお話しすると、これらの一連の資産はそれらの基準を満たしています。これらの資産に対しては、非常に層の厚い、競争的な入札が行われました。価格は我々の予想から数パーセント以内の範囲に収まりました。市場のキャップレートは5%台半ばの範囲です。

デイヴ・ブラッグ

ポートランド、およびそこで我々が期待している機会について考えると、現在の利回りは5%前後と定義できます。マイクとそのチームが入り込み、安定化させ、運営面から彼の手腕を発揮させることで、安定利回りは5%台後半に達するでしょう。

オペレーター

かしこまりました。次の質問はRBCのブラッド・ヘファーン氏からです。ご質問をお願いします。

ブラッド・ヘファーン

はい、皆さん、こんにちは。ありがとうございます。ポートランドに関する別の質問です。明らかに、ポートランドの優先順位が上がり、そこで2つの資産を取得することに触れられました。

同時に、そこは比較的規模の小さい市場でもあります。上場REITにとって、それほど大きなエクスポージャーがあるわけではありません。その理由の一部は、時には規制環境が比較的厳しいことがあったからだと考えています。あなた方が見ているポジティブな側面と、それがネガティブな側面とどのようにバランスを取っているのかについて、お話しいただけますでしょうか。

クリストファー・ヴァン・エンス

もちろん、ブラッド。クリストファーです。まずは私から話し始め、レイシーが何か言いたいことがあれば、彼に話を振ることにします。まず、概論として申し上げますと、需要と供給の観点から、ポートランドは現在、我々の市場の中でより優れた市場の一つであるように見えます。

クリストファー・ヴァン・エンス

当該市場における2026年の雇用予測は、年初から倍増しているとお伝えしておきます。賃金上昇の加速は、実際、現在我々の事業展開エリアの中で最も好調です。供給面については、マイクがサンフランシスコについて話したことと同様に、供給量（デリバリー）は大幅に減少しています。2026年の供給量はストックのわずか約0.7%に留まる予定であり、2027年も同様です。

クリストファー・ヴァン・エンス

どちらも、2024年や2025年に見られた水準を大幅に下回っています。重要なのは、それらの供給の大部分が、これら2つの資産とは離れた場所に集中しているということです。ご指摘の通り、我々の分析は明らかに概論よりもはるかに深く掘り下げています。そしてこれら資産に関して言えば、我々のプラットフォームは市場としてのポートランドを好意的に捉えています。

クリストファー・ヴァン・エンス

広範な変数を俯瞰すると、（データ等は）上昇傾向にあると考えています。アセットそのものにとってより重要な点として、一般的にデモグラフィクス（人口統計学的属性）やサイコグラフィクス（心理統計学的属性）、アセットレベルの特性、マイクロロケーション、新規供給の見通しなど、これら両方のアセットに関するあらゆる要素が好条件にあります。当然ながら、これらすべての要素を組み合わせると、当社の分析によれば、今後の賃料およびキャッシュフローの成長は、マイクが後ほど付け加える内容を超えて、あるいはそれに代わる形で、際立ったものになると考えています。詳細は彼に話させます。

マイク・レイシー

ありがとう、クリストファー。市場についての私の考えと、これらの物件に見出している機会についても説明します。まず第一に、当社にとってこれは比較的規模の小さい市場です。チームはこれまでこの市場で常に良好なパフォーマンスを上げてきました。

例を挙げましょう。現在の入居率は97%を超えており、2%〜3%の範囲での変動が見られます。当社はこの機会を、さらなる規模（スケール）を確保するためのものと捉えています。これにより、当社にとっての市場規模は事実上倍増することになります。

マイク・レイシー

これらの物件を具体的に検討すると、人員配置の効率化、ベンダーの集約、およびその他の収益機会を通じて、今後12〜18ヶ月間でコントロール可能な営業利益率を、仮に300〜400ベーシス・ポイント（BPS）向上させることができると考えています。これらの物件を取得できることを楽しみにしています。

オペレーター

最後の質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya様からです。ご質問をお願いいたします。

オモタヨ・オクスニャ

はい、こんにちは。規制の面について改めて伺わせてください。ボストンについては議論されましたが、他のニュースについても少し気になっています。例えば、ウォーレン上院議員が多くの住宅用REITに対し、事業運営に関するより詳細な情報の開示を求めている件や、トランプ前大統領が住宅の負担可能性（アフォーダビリティ）を改善するために進めようとしている施策などです。

オモタヨ・オクスニャ

先日のワシントンD.C.からのニュースでは、MAAが賃料体系やジャンク・フィー（不当な手数料）についてより詳細な洞察を提供するよう訴訟を起こされている件もありました。規制の観点から総括的に考えて、こうした事象の一部が今後の事業運営に影響を与えるような、現実的な懸念はあるとお考えでしょうか。

オモタヨ・オクスニャ

それとも、単なるノイズに過ぎず、結局のところ通常通りの業務が続くものとお考えでしょうか。

クリストファー・ヴァン・エンス

はい、クリストファーです。私からお答えし、その後、必要に応じて他のメンバーにも補足してもらいます。正直なところ、連邦レベルでのこうしたより広範な動きが、どのように運営に影響を与えるかを論じるには時期尚早だと考えています。繰り返しますが、現在私たちが注視しているのは、テナントに有利な取り組みや政策変更です。

すでにマサチューセッツ州についてはお話ししましたが、当社にとってはカリフォルニア州サリナスについても注視しているところです。

クリストファー・ヴァン・エンス

我々はニューヨーク市に注視しています。また、より最近では、ワシントンD.C.中心部にも注視しています。当然ながら、もしそれらの措置のいずれかが可決されれば、それらの地域の我々の資産に対して、潜在的に具体的かつ直接的な影響を及ぼすことになるでしょう。改めて申し上げますが、我々は所有権グループを形成しました。

同行パートナーと共に資金を拠出しています。

クリストファー・ヴァン・エンス

我々はそれらの措置を阻止するために、より大規模な業界団体と協力しています。UDRにとってのポジティブな点は、連邦レベル、州レベル、そして地方レベルを監視する、非常に専門性の高い政府渉外チームを擁していることだとお伝えしたいと思います。彼らは、ポジティブであれネガティブであれ、起こり得るあらゆる変更について、当社のキャピタルおよびオペレーション・チームのすべてに常に情報を共有しています。それを基に我々は判断を下しており、今後何が起こると予想されるかを予測することができます。

現在、我々はまさにそれを見据えています。

トーマス・W・トゥーミー

はい、テイラー、トゥーミーです。これだけ付け加えさせてください。業界が一致団結し、何が良い住宅政策であるかを政治家たちに教育していることを誇りに思います。私たちは繁栄するアメリカ、繁栄する住宅市場を望んでおり、単に迎合して開発を止めたり賃料の伸びを止めたりすることなく、そこに到達する方法はあります。

トーマス・W・トゥーミー

資本はより良い住宅を生み出します。そして、資本は脅威を感じるような場所にはやって来ません。政治家たちはそれを理解しつつあると考えています。我々が彼らへの教育を深めるにつれ、いかに協力して繁栄するコミュニティを創り上げるかという議論が増えてきています。

それが実情です。我々は単に争うためにここにいるのではありません。我々全員が繁栄できる、より良い場所を作るためにここにいるのです。

トーマス・W・トゥーミー

我々はその方法を見つけ出しました。教育こそが始まりとなる重要な要素であり、その周囲に連合を構築していくのです。有権者が提示された事実をより多く目にし始めるにつれ、彼らは繁栄するコミュニティに住みたいということ、そしてそれを共に築くために何が必要かを理解するようになるだろうと考えています。無視されているわけではありません。

いわば、曲線を曲げる（状況を変える）には時間がかかるだけなのです。

オペレーター

これで質疑応答セッションを終了いたします。締め括りのコメントのために、トーマス・トゥーミー氏に発言権をお戻しいたします。

トーマス・W・トゥーミー

まず、皆様のお時間、そしてUDRへの関心とご支援に感謝申し上げます。本日の電話会議は非常に実り多いものだったと考えております。皆様の洞察やフォローアップの質問は常に歓迎いたしますし、当社のチームはいつでも対応可能です。それでは、今後数ヶ月間にわたり、多くの業界イベントでお会いできることを楽しみにしています。

それでは最後に、どうぞお元気で。

オペレーター

皆様、以上で終了となります。ご参加ありがとうございました。本日の電話会議はこれにて終了いたします。回線をお切りください。

それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。