SBRA（サブラ・ヘルスケア REIT） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、オペレーターです。本日の会議は間もなく開始いたします。お待ちいただきありがとうございます。皆様、こんにちは。

本日のコンファレンス・オペレーターを務めますRobです。ただいまより、Sabra Health Care REITの2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。背景雑音を防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。スピーカーの発言後、質疑応答セッションがございます。

この時間中に質問をしたい場合は、電話のキーパッドで「＊」に続いて「1」を押してください。質問を取り消したい場合は、再度「＊」と「1」を押してください。それでは、財務担当EVPのLukas Hartwichにマイクをお渡しします。Hartwichさん、お願いいたします。

ルーカス・ハルトウィッチ

ありがとうございます。おはようございます。開始に先立ち、当社のコメントおよび皆様からのご質問において、当社の将来の財務状況や経営成績に関する予測（2026年の収益ガイダンス、ならびにテナント、オペレーターに関する予測、および当社の取得、処分、投資計画に関する予測を含む）について、将来見通しに関する記述（forward-looking statements）を行うことをお伝えしておきます。これらの将来見通しに関する記述は、経営陣の現在の予測に基づいており、2025年12月31日に終了した会計年度のForm 10-K、および昨日SECに提出したForm 8-Kの展示資料99.1に含まれる決算プレスリリースに記載されているリスクを含む、実際の業績に著しい差異を生じさせる可能性のあるリスクおよび不確実性を伴います。

ルーカス・ハルトウィッチ

当社は、その後の事象または状況を反映するために将来見通しに関する記述を更新する義務を負っておらず、本日行ったコメントが四半期の後半においても依然として有効であると想定しないでください。加えて、本電話会議の中で非GAAP財務指標への言及があります。投資家の皆様には、これらの非GAAP財務指標、およびsabrahealth.comの投資家セクションの財務ページに含まれる、これらの指標と、対応するGAAP財務結果との説明および調整（reconciliation）をご確認いただくことをお勧めします。

ルーカス・ハルトウィッチ

当社のForm 10-Q、決算リリース、および補足資料も、当社ウェブサイトの投資家セクションからアクセスいただけます。それでは、Sabra Health Care REITのCEO、社長、兼会長であるRick Matrosにマイクをお渡しします。

リック・マトロス

ありがとう、Lukas。そして本日ご参加いただいた皆様、ありがとうございます。まず、ディールフロー（案件フロー）についてです。ディールフローは引き続き堅調です。

2025年の総投資額を大幅に上回ることを全面的に予想しています。年初来で、すでに4億ドル相当の案件を完了、または獲得しています。SHOP（シニアハウジング・オペレーティング・プロパティ）で見られる機会に加え、スキルド・ナーシング（熟練介護施設）でもいくつか機会が見られますが、魅力的なのは、既存のオペレーターから持ち込まれる、買収と開発の両方におけるオフマーケット（市場外）の案件です。当社のスキルド・ナーシングの賃料カバー率は成長を続けており、シニアハウジングのトリプルネットおよび行動医療（behavioral）も同様に、すべてがカバー率において新高値を記録しました。

スキルドおよびシニアハウジング・トリプルネットのポートフォリオにおいて、稼働率の成長が続きました。上位10件のカバー率は、かつてないほど強固です。連結、非連結、および既存店（same-store）のポートフォリオにおいて、SHOPのマージンは成長を続けています。

リック・マトロス

前年同期比の既存店SHOP NOI（純営業利益）の成長は、過去2四半期よりも高くなりました。SHOPの稼働率は全体としてわずかに低下しましたが、それはすべてカナダによるもので、カナダは前年同期比で非常に強い成長を示しており、現在は93.4%となっています。ほぼ満室に近い状態であり、このポートフォリオには多少の増減があるでしょう。米国のポートフォリオは、前期比で10ベーシスポイント上昇しました。

当社の歴史上初めて、プライベート・ペイ（自己負担）の割合がポートフォリオの50%を超えました。レバレッジはわずかに上昇しましたが、依然として現在の目標範囲内にあります。規制環境は安定しています。メディケアのマーケットバスケット案は当社の予想の範囲内です。

メディケイドのレートも予想の範囲内になると見ています。当社は、Sabra本社の業務を合理化し、効果を高めるための多くのAIイニシアチブを進めています。当社の意図は、AIを活用した（AI-enabled）REITとなることです。

リック・マトロス

これは、もちろん、主に当社のSHOPポートフォリオで進行中の、進化を非常に興味深く見守っている数多くの臨床パイロット（試験運用）に加えての取り組みです。ガイダンスは据え置きますが、現在のすべてのトレンドを考慮し、第2四半期にガイダンスを再検討する予定です。それでは、ダレンにマイクをお渡しします。

スピーカー 15

ありがとう、Rick。Sabraのマネージド・シニアハウジング・ポートフォリオは、継続的な成長を伴う素晴らしい四半期となりました。非安定化コミュニティおよびShareによるジョイントベンチャー資産を含む、マネージド・シニアハウジング・ポートフォリオ全体の総額は、前期比で収益が7.2%増加、キャッシュNOIが9.5%増加し、マージンは60ベーシスポイント拡大しました。これらの統計は、Sabraのシニアハウジング・ポートフォリオにおける継続的な成長と強力なパフォーマンスを反映した、営業成績の前期比での改善を示しています。

第1四半期中、Sabraは1億200万ドルを投資し、マネージド・シニアハウジング・ポートフォリオに3件の物件（スキルド・ナーシング・コミュニティ1件を含む）を追加し、さらにシニアハウジング開発への優先株式投資を行いました。

スピーカー 15

四半期末以降、Sabraは1億410万ドルを追加投資し、Sabraの管理型シニアハウジング・ポートフォリオに2つの物件を追加するとともに、シニアハウジング・コミュニティの再開発を行いました。これにより、年初来の累計投資額は約2億600万ドルとなり、推定初期キャッシュ・イールドは8%となりました。さらに、Sabraは受諾済みの管理型シニアハウジングとして他に1億700万ドル、受諾済みのスキルド・ニューシング投資として9,400万ドルを控えており、その大部分は第2四半期に完了する予定です。完了間近の受諾済み投資である4億ドル超に加え、Sabraは現在、積極的に追求している6億9,000万ドルの管理型シニアハウジング投資を保有しています。

スピーカー 15

前年同期比で見ると、Sabraは管理型シニアハウジング・ポートフォリオに21の資産を追加しました。これは資産数において約25%の増加、管理型シニアハウジングの総NOI（純営業利益）において62%の増加となります。ディール・フロー（案件の流入）に減速の兆しは見られません。Sabraは新規投資において競争力を維持しています。

投資パイプライン、特に管理型シニアハウジングにおいて極めて活発に推移し続けているため、当社はその成長に対応できるよう、その基盤を構築することに注力してきました。過去数四半期にわたり、より迅速で一貫性のある意思決定、当社および運営会社にとってのポートフォリオ全体におけるより深い運営上の洞察、そして重要な点として、プラットフォームのスケーラビリティを大幅に向上させるために、自動化、データ、およびAIを活用した取り組みを推進してきました。これは、当社が過去10年間にわたってプラットフォームを進化させてきた継続的なプロセスです。当社はこれを、ポートフォリオと収益の成長、および長期的な価値創造の加速要因であると考えています。

スピーカー 15

同一店舗（既存店）ポートフォリオについてお話しします。シェア（Share）におけるジョイントベンチャー資産を含む、Sabraの同一店舗管理型シニアハウジング・ポートフォリオは、第1四半期も引き続き好調なパフォーマンスを示しました。主要な数字は以下の通りです。当四半期の収益は前年同期比で7.9%増加し、カナダのコミュニティでは同期間に収益が9.6%増加しました。

同一店舗ポートフォリオにおける第1四半期の稼働率は、前年同期比で280ベーシス・ポイント上昇し、88.4%となりました。特筆すべき点として、当期間中の国内ポートフォリオの稼働率は280ベーシス・ポイント上昇して85.6%となった一方、カナダのポートフォリオは同期間に270ベーシス・ポイント増加して93.4%となり、稼働率が90%を超えたのは8四半期連続となりました。

スピーカー 15

第1四半期のRevPAR（販売可能客室当たり単価）は、前年同期比で4.6%増加し、引き続き上昇しています。カナダのポートフォリオは同期間に6.5%増加しました。RevPARと稼働率は上昇し続けている一方で、ExpPOR（稼働客室当たり費用）の同期間の増加はわずか1.8%にとどまり、前年同期比で14.4%のキャッシュNOI成長をもたらしました。

スピーカー 15

現在、完了間近の受諾済み投資が4億ドルを超えており、業界の追い風も受けていることから、当社のポートフォリオは引き続き堅実な成長が見込まれます。当社のネット・リーシングによるハウジング・ポートフォリオは、引き続き強力な家賃カバレッジを維持しており、好調に推移しています。それでは、Sabraの最高財務責任者（CFO）であるマイケル・コスタにマイクを渡します。

マイケル・コスタ

ダレン、ありがとうございます。2026年度第1四半期において、当社は1株当たり調整後FFOが0.38ドル、1株当たり調整後AFFOが0.39ドルであることを確認しました。これは2025年の同時期と比較して、それぞれ9%および5%の増加となります。絶対額では、今四半期の調整後FFOおよび調整後AFFOは、それぞれ合計9,610万ドルおよび1億60万ドルでした。

当社のトリプルネット・ポートフォリオからのキャッシュNOIは、主に年次の家賃エスカレーター条項および一部の現金主義テナントからの回収増により、前四半期比で220万ドル増加しました。管理型シニアハウジング・ポートフォリオからのキャッシュNOIは、前四半期の3,560万ドルに対し、今四半期は計3,900万ドルとなりました。この340万ドルの増加は、主に最近の投資活動と、同一店舗ポートフォリオの前期比成長によるものです。

マイケル・コスタ

受取利息およびその他の収益は、前四半期の1,060万ドルに対し、今四半期は1,000万ドルでした。この減少は、主に当四半期中に受け取った元本の払い戻し（ペイダウン）および現金残高に対する利息収入の減少によるものです。現金ベースの支払利息は、前四半期の2,660万ドルに対し、2,600万ドルでした。調整後現金ベースの一般管理費（G&A）は、前四半期の1,060万ドルに対し、今四半期は1,100万ドルでした。

この増加は、主に先月開催した2026年度のオペレーター・カンファレンスの開催に関連するものです。四半期末以降、当社はメリーランド州にあるCommuniCareにリースしている3つのスキルド・ニューシング施設の売却を完了し、総売却額は7,940万ドル、リース・イールドは6.8%に相当しました。これらの施設は、2026年3月31日時点で売却目的保有に分類されていました。

マイケル・コスタ

決算発表で述べた通り、当社は以前に発表した2026年度の業績予想（ガイダンス）を再確認しており、今四半期の業績はそのガイダンスの根拠となる当社の想定に沿ったものとなっています。簡潔に貸借対照表について説明します。当社の純有利子負債/調整後EBITDA倍率は、2026年3月31日時点で5.04倍であり、引き続き目標とするレバレッジ水準内にあります。以前にも述べたように、当社は現在のレバレッジ水準に納得していますが、前年同期比での強力な収益成長への継続的な注力を維持しつつ、レバレッジを削減できる機会については、時間をかけて継続的に検討していきます。

2026年3月31日時点で、当社の恒久的な負債のコストは3.92%であり、負債の加重平均残存期間は約4年で、次の主要な満期は2028年となります。

マイケル・コスタ

さらに、当社のパーマネント・キャピタル・スタックにおいて変動金利負債へのエクスポージャーはなく、唯一の変動金利負債はリボルビング・クレジット・ファシリティに基づく借入のみです。ダレンが述べたように、当社の投資機会のパイプラインは極めて活発な状態を維持しており、それは自己資本コストの継続的な改善と一致しています。したがって、当社は投資パイプラインの資金調達のために、この魅力的な資本コストを確定させるべく、ATMプログラムにおけるフォワード機能を積極的に活用してきました。当四半期中、当社は手数料差し引き後の1株当たり平均価格20.19ドルで、フォワード方式により1億2,800万ドルを発行しました。

合計で、手数料差し引き後の1株当たり平均価格19.03ドルにて、フォワード契約に基づく未決済残高は4億5,100万ドルとなっています。

マイケル・コスタ

当社は、未決済のフォワード契約による手取金の一部を、CommuniCareの資産売却による手取金と合わせ、レバレッジを中立に保った状態で、獲得済みの投資案件を完了させるために使用する予定です。同時に、追加投資の資金とするための十分なドライパウダー（待機資金）も保持し続けます。2026年3月31日時点で、当社はすべての財務制限条項を遵守しており、約12億ドルの十分な流動性を有しています。これには、1億1,700万ドルの制約のない現金及び現金同等物、リボルビング・クレジット・ファシリティに基づく6億4,500万ドルの利用可能な借入枠、およびATMプログラムに基づくフォワード販売契約の未決済残高4億5,100万ドルが含まれます。

また、2026年3月31日時点で、ATMプログラムの下で3億5,300万ドルの利用可能枠がありました。

マイケル・コスタ

最後に、2026年4月29日、Sabraの取締役会は、普通株式1株当たり0.30ドルの四半期現金配当を宣言しました。配当は、2026年5月15日の営業終了時点における株主名簿上の普通株主に対し、2026年5月29日に支払われる予定です。この配当は十分にカバーされており、当社の第1四半期の調整後AFFO（1株当たり）の77%に相当します。以上をもちまして、質疑応答の時間に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。これから質疑応答セッションを開始いたします。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリコウスキー氏からのものです。お繋ぎします。

ジョン・キリチョウスキー

はい。質問を受け付けていただきありがとうございます。リック、冒頭のご発言に感謝いたします。SHOP側については、全体として素晴らしい四半期であったように伺えます。

買収も完了しました。ガイダンスが据え置かれたままですが、その保守的な理由は何でしょうか？ 第1四半期としてはそれが典型的であることは理解していますが、状況は好転しているように見えますし、将来の買収は考慮されていないとのことですが、現時点で（予想範囲の）下限の中間値に到達するには、実際には何が必要でしょうか？

リック・マトロス

ええ、年初のこの時期は通常、保守的になりますが、すべてのトレンドは明らかに正しい方向に向かっています。我々が投資している利回りを見れば、それは我々にとっても好ましいものです。本当に、それだけのことです。第2四半期に業績ガイダンスを再評価する予定です。

ジョン・キリチョウスキー

ふむ、わかりました。冒頭の発言についてですが、200（百万ドル）の案件を獲得されています。そのクロージングのペース（時期の目途）についてお話しいただけますでしょうか。さらに、その先の690についても。

歴史的に見て、それくらいのレベルの案件がファネル（案件候補）にあった場合、それらの案件の過去の実行率はどの程度でしょうか？ 最終的に実行される可能性が高い数字を絞り込みたいと考えています。

リック・マトロス

一点コメントをさせていただき、その後ダレンに渡します。我々の見解としては、その200は完了します。その200については、疑念も懸念もありません。ダレン？

スピーカー 15

はい。690に関しては、これらは我々が積極的に追求している投資機会です。これらには、初期のLOI（意向表明書）を提出し、プロセスを進めている機会も含まれます。成功の確率については、多少競争的な環境であるため判断が難しいですが、それらの投資機会のうち、かなりの数を成約できると考えています。

リック・マトロス

ええ、ジョン、ご存知の通り、案件数が非常に多いため、成約する案件の割合について、より予測的な数値を出そうとした前例が実のところありません。冒頭の挨拶で申し上げた通り、昨年の実績をかなり大幅に上回る、十分な割合になるでしょう。

ジョン・キリチョウスキー

非常に助かります。ありがとう、リック。

リック・マトロス

はい。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJoshua Farrell-Grath様からのお電話です。お話しいただけます。

ジョシュア・ファレル＝グラース

ありがとうございます。Joshua Farrell-Grathです。まず、パイプラインについて伺わせてください。そのうち何パーセントを、オフマーケット（非公開市場）または既存のネットワークを通じて調達しており、何パーセントがマーケット案件（公開案件）でしょうか？

スピーカー 15

はい、正確なパーセンテージは持ち合わせておりませんが、熟練看護施設（skilled nursing）側については、既存のネットワークを通じた100%オフマーケットです。シニア向け施設側については、正確には分かりませんが、おそらく20%程度でしょう。オフマーケット案件をもたらしてくれる既存のネットワークはありますが、我々が持つパイプラインの大部分はマーケット案件です。

リック・マトロス

また、CommuniCareの売却についても補足させてください。これは、我々が他の熟練看護資産の売却を積極的に検討していることを示すものではありません。これは、CommuniCare側から、容易な州ではないメリーランド州から撤退したいという申し出があった、非常に特殊な状況でした。実際、我々も数年前にメリーランド州にある他の物件から撤退しています。

メリーランド州には病床過剰な市場が多く存在するため、その件に関してCommuniCareと協力できたことを嬉しく思っています。CommuniCareは、こうしたオフマーケットの案件を我々と進めているオペレーターの一社でもあります。

ジョシュア・ファレル＝グラース

はい、ありがとうございます。強調されていた1.8%のExpPORの成長についても触れたいと思います。これは、現在の稼働率における営業レバレッジのみによって引き起こされているのでしょうか、それともその数値には他のプラス要因やマイナス要因が含まれているのでしょうか。

リック・マトロス

営業レバレッジによるものです。近い将来においても、そのような低い水準が続くものと予想しています。

ジョシュア・ファレル＝グラース

承知いたしました。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からの電話です。回線は繋がっています。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。SHOPポートフォリオに関してですが、3月のエグジット・ベロシティや、4月、5月にかけての先行指標について、どのように感じていらっしゃるか伺いたいです。コミュニティをHolidayから移行させてから、今月で1周年を迎えたかと思います。そのポートフォリオに関する最新の状況と推移はどうなっていますか。

スピーカー 15

はい、間違いなく改善しています。

リック・マトロス

ええ。その数値については開示しておりませんが、進展しています。また、おそらくお気づきかと思いますが、同一施設（same store）においてわずかな変化がありました。これは、これらの新しいオペレーターがそのポートフォリオに入ってから1年が経過したことによるものです。

私たちは、それらの資産のうちいくつかについては、もはやポートフォリオに保持し続けたくない資産であると判断しました。

オースティン・ワースミット

はい、それは助かる詳細です。その8%の利回り帯におけるSHOP投資の案件の範囲（opportunity set）は、どの程度深いのでしょうか。第1四半期に取得した施設の規模や築年数、および獲得済みのパイプラインの内容について、いくつか特徴を教えていただけますか。

スピーカー 15

キャップレートの圧力は間違いなく存在します。現在市場で見られるものの大部分、および機会は7%台、7%台前半です。我々が成約したのはIL、AL、およびメモリーケアですが、ALとメモリーケアの比重がより高くなっています。築年数については、平均築年数は約14年です。

先ほど言及した690については、平均築年数は8年であり、より安定しているものについては、同様に7%台前半です。実際には、入居率は低いものの、安定化への明確な見通しがある、わずかなバリューアッドの機会も検討しています。それらのいくつかは、初期利回りは6%台となる見込みですが、アップサイドの機会によって、より意味のあるIRRをもたらすはずです。

リック・マトロス

ご存知のように、我々はセカンダリーマーケットに注力しているため、皆様がプライマリーマーケットで見られるようなレベルのキャップレートの圧縮は、セカンダリーマーケットでは起きていません。

オースティン・ワースミット

非常に助かりました。お時間をいただきありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様からの電話です。回線は開いています。

フアン・サナブリア

こんにちは。おはようございます。昨年移行したSHOP資産について、もう少し詳しくお話しいただければと思います。現在は、それらを売却しようとしているように見受けられますが、簿価、あるいは予想売却益についてコメントいただけますでしょうか。

もし、それらを既存店（same-store）のプールから除外していなかった場合、今四半期のSHOPの既存店NOIは、前年同期比でどのようになっていたか分かりますでしょうか。

リック・マトロス

Juan、我々は今まさにそれらを売却しているところですので、結果がどうなるかは分かりません。現時点では、そのような情報は一切開示しておりません。数四半期前、そのポートフォリオの移行についてお話しした際に、これらの資産を今後すべて保有し続けることの妥当性を検討すると申し上げました。それは通常のプロセスです。

これらのポートフォリオにおけるSHOP NOIの個別の成長に関して、これらすべての異なるポートフォリオの内訳を公表しているわけではありません。

フアン・サナブリア

確認させてください。これらは旧来の、オリジナルのHoliday資産ということで間違いありませんか？

リック・マトロス

はい、その通りです。

フアン・サナブリア

わかりました、結構です。では、単に。

リック・マトロス

売却しているのは3つの資産であり、安定化した別のHoliday資産を既存の施設（same store）に加えました。

フアン・サナブリア

素晴らしい。話を切り替えさせてください、感謝します。リック、ありがとうございます。行動面についてですが、報道にあったLandmarkに関するアップデートと、RCAローンをどのように捉えるべきかについての最新の見解をいただけますでしょうか？

リック・マトロス

もちろんです。Juan、RCAに関する質問は、特別であるということを知っておいていただくために、いつもあなたのために取っておいています。Landmarkについては、これまで取り組んできましたが、それらの施設については、明らかに（出口戦略のために）裁判手続きの中にあります。実際、私たちは多くの資産を買い取る人物を呼び込む手助けをしました。

Landmarkのチーム自身が一部の資産を買い取っているため、我々の観点からは非常に魅力的な価格を得ることができました。そのLandmark資産のグループ以外にも、現在売却プロセスにある資産が他に3つあります。記事でご覧になったものに加えて、さらなる売却代金が得られる予定です。

リック・マトロス

お話しした通り、あのチームはしばらくの間、その会社を非常にうまく運営してきましたが、その後インディアナ州で入居者の死亡という不幸な事案が発生し、規制当局によって閉鎖されました。彼らにとって非常に不運な展開でした。私たちはしばらくの間持ちこたえましたが、現時点では、単に手を引く方が良いと考えました。RCAについては、協議が進展しており、第2四半期の電話会議の前に発表できる可能性があると考えています。

もしそうなれば、そのようにいたします。前回の電話会議で申し上げた通り、Deerfieldにとって、これは彼らの最大の投資です。彼らはこのポートフォリオを本当に信頼しており、我々の協議は非常に建設的なものです。

フアン・サナブリア

第1四半期において、Landmarkに関連して計上されたNOI（純営業利益）や回収賃料はありましたか？今後については、どのように考えるべきでしょうか？

マイケル・コスタ

はい。Juan、第1四半期には、それらから150万ドル程度を回収したと言えるかと思います。これらの資産が最終的に取引されるまでの間、同じランレートが続くものと予想しています。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのSeth Bergey様からいただきます。回線は開いています。

セス・バーギー

こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。事前説明の中で、いくつかのAIへの取り組みについて言及されていました。それらについて、またプラットフォーム内でどのようにAIを使用しているのかについて、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。

そして、SHOPおよびスキルド（skilled）事業において競合している他の同業他社と比較して、AIの観点からSabraのプラットフォームがどのような点で差別化されているのかについても、少しお話しいただけますか？

マイケル・コスタ

はい、Seth、私がそれにお答えします。Darrenが述べたように、私たちはここ数四半期、自動化とAIに注力してきました。主にコーポレート・レベルにおいて、主に当社のSHOPポートフォリオにおけるバックオフィスのワークフローとデータ処理のスピードを上げるためのものです。同時に、手作業のプロセスをさらに削減し、分析を加速させるためのいくつかの取り組みも進めています。

世の中で最も魅力的な（セクシーな）ことではありませんが、それは十分に承知しています。しかし、これは非常に大きな影響力を持っており、特に、私たちがオペレーターとどのように関わるか、また、データやインサイトという形でオペレーターにどのような価値を還元できるかを改善する上で非常に重要です。

マイケル・コスタ

これは私たちだけでなく、オペレーターにとっても非常に有意義な利益をもたらす可能性があります。次に、Rickが述べたように、ファシリティ・レベルではパイロット運用が行われています。すでに導入されているいくつかのプロップテック（PropTech）ソリューションに加えて、診療記録や転倒検知など、AIを活用した他にも多くのソリューションがあり、それらが運営をより効率的にし、さらに重要なこととして、入居者のケアを向上させることになります。

セス・バーギー

では、ディールフローとオポチュニティ・セットについて少し伺わせてください。オポチュニティ・セットにおけるSHOPとスキルドの構成比はどのようになっていますか？また、注目している特定の地域はありますか？

マイケル・コスタ

はい。特に変わりはありません。オポチュニティ・セットの95%以上は、依然としてSHOPであると言えます。発表したスキルド・ナーシングへの投資と機会は、すべて直接的な関係に基づいたオフマーケット（市場外）でのものでした。

リック・マトロス

スキルドの分野では、依然としてそれほど大きなボリュームは見られません。案件があったとしても競争が非常に激しく、プライベート・グループは（価格を）もう少し高く支払う傾向があります。

リック・マトロス

はい、私たちが競い合っているプライベート・バイヤーは、OpCo（運営会社）とPropCo（不動産保有会社）の両方を保有しているということを忘れないでください。彼らは付帯事業にも資金を供給しています。不動産の買い手として、私たちはそれに対抗することはできません。SHOPにあるような、あるいはパンデミック前のように全員に行き渡るほどの十分な量があった頃のSNF（熟練看護施設）のような、全員に行き渡るほどのボリュームはそこにはありません。

現時点では、少なくともしばらくの間、状況が変わることはないと考えています。

リック・マトロス

その多くは、売却の必要がない多くのオペレーターがパンデミック中に大きな打撃を受け、かなり大きな損失を出したことに起因しているのだと考えています。そして現在は、2年間にわたる非常に良好なパフォーマンスが得られており、そのパフォーマンスは今後も改善し続けるでしょう。通常であれば資産を市場に出すような、売却の必要がない多くのオペレーターは、単に（損失を）取り戻している最中であり、おそらく非常に良好なキャッシュフローを享受しているのだと思います。数年前はそのような状況ではありませんでした。

ですから、今年後半、あるいは2027年に向けて、そのような変化が見られるかもしれませんが、判断するのは少し難しいです。

スピーカー 15

SHOP側に関しては、市場に関わる限り、引き続きセカンダリーマーケット（流通市場）に焦点を当てています。取引量に関しては、全く減速の兆しが見られません。実際には、むしろ加速しているように感じられます。

リック・マトロス

ええ。ただし、どちらのアセットクラスにおいても、どの州に進出するかについては、地理的な制約はありません。

セス・バーギー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は待機列の方からです。Green StreetのMichael Stroyeck様、回線をお繋ぎします。

マイケル・ストロイエック

ありがとうございます、おはようございます。先ほどの質問に続いて、CommuniCareの売却における強力な価格設定と、SNF（熟練看護施設）の取引市場においてはそれほどうまく競争できていないというあなたのお話に立ち返りたいと思います。市場に出されているSNFの案件では、どのような利回りやマルチプルが見られますか。また、それらは、いわゆるSNFで見られる一般的な9%から10%のリース利回りと比較して、どの程度異なるのでしょうか。

リック・マトロス

問題は、それらはすべて非公開の、すべて非公開の取引であるため、それに関するデータがあまり出ていないことです。ですので、それに対して良い回答を持ち合わせていません。Darren、何か見ているものはありますか。

スピーカー 15

いいえ、つまり、標準的な熟練看護施設の取引が通常行われる水準よりも、間違いなく数百ベーシスポイント低い水準にあります。

マイケル・ストロイエック

理解しました。分かりました。では、行動健康に関する議論に戻りますが、同業他社の一社が、その事業において労働力が課題であると述べていました。行動健康の領域において、ポートフォリオ内の他の領域と比較して、かなり厳しい労働環境に直面していますか？

リック・マトロス

いいえ、全くありません。

マイケル・ストロイエック

わかりました。

リック・マトロス

それを聞いて少し驚いています。当社のポートフォリオでは、そのようなことは全く見られません。

マイケル・ストロイエック

わかりました。承知いたしました。お時間をいただきありがとうございました。

リック・マトロス

はい。

オペレーター

次のご質問は、BairdのAlec Feygin氏からの電話です。回線は開通しています。

アレック・フェイギン

こんにちは、質問をお受けいただきありがとうございます。開発および再開発プロジェクトへの資金調達の機会がどのように推移しているかについて、コメントをいただけますでしょうか？今後、これが投資活動においてより大きな割合を占めるようになると予想されますか？

スピーカー 15

開発については、依然としてかなりの数の開発機会が流入していると考えています。それら流入してくる開発機会のうち、おそらく10%程度が採算が合う（pencil）レベルであると言えます。基本的に、私が「採算が合う」と言うときは、開発の安定化後のコストに対する利回りが、現在の市場キャップレート相当よりも200〜250ベーシスポイント広いことを常に求めており、そのうちのわずか10%程度がそれに該当します。件数は増加していくと予想していますが、当面の間、大幅に増えることはないでしょう。

アレック・フェイギン

コメントいただけますか。これらの開発機会はセカンダリー市場、あるいはサードティアリー市場、つまりセカンダリー市場にあるのでしょうか？

スピーカー 15

はい。発表したプリ・エクイティ（pre-equity）の開発案件はインディアナ州にあります。実のところ、もう一つは閉鎖された旧SNF物件の再開発で、それを高齢者向け住宅へと再開発しており、それはケンタッキー州にあります。

アレック・フェイギン

承知しました。お時間をいただきありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずho証券のヴィクラム・マルホトラ様からの電話です。回線は開通しています。

ヴィクラム・マルホトラ

ご質問の機会をいただきありがとうございます。ガイダンスに関する質問に戻りたいと思います。SS4、ASF4のペースについてです。四半期の数字をとって、単に4倍すれば、非常に容易に（ガイダンスの）範囲内に収まります。

単発の項目があるのかどうか、気になっています。例えば、組み込まれているこのローンや、その他の資産の移転または売却などがあるのでしょうか？つまり、私たちは、かなり安定した数字であるとどのように推論すべきでしょうか。もし可能であれば、私たちがモデリングすべき、今年度のその他のプラス要因やマイナス要因（puts and takes）について、もう少し詳しく教えていただけますか。

スピーカー 15

はい。ご指摘の通り、第1四半期の業績を年率換算するか、あるいは実際のドルベースで計算を行うと、おそらく当社の想定中間値よりわずかに下回ります。それが一つのデータポイントです。もう一つのデータポイントは、当社のSHOPポートフォリオにおける既存店NOI成長率を10%台前半から半ばとガイダンスしていたこと、そして実際にはその範囲のちょうど真ん中である14%となったことです。

これまで何度もお話ししてきたように、収益の観点、特に当社のガイダンス範囲と比較した場合の最終的な着地点の最大の要因は、SHOPのNOI成長によって決定されることになります。今四半期の利益が中間値、あるいは中間値をわずかに下回っていること、そしてSHOPの成長が通期ガイダンス通りの水準であるということを踏まえ、当社はガイダンスを再確認しました。その点を見失わないでください。私たちは出したガイダンスを再確認しました。

当初のガイダンスを発表してから2ヶ月経った今日、現在の立ち位置や以前に発表した内容を再確認することは、依然として妥当であると考えています。

スピーカー 15

リックが述べたように、歴史的に、当社は第1四半期において、何らかの重大な変化がない限り、原則としてガイダンスを見直さないというアプローチをとってきました。そのような変化はありませんでした。第2四半期には、年間のSHOP成長がどのようになるかについての見通しがより明確になり、投資パイプラインがより具体的な形になってくるため、再評価を行う予定です。

リック・マトロス

いいですか、質問の意図は十分に理解しています。特に、ここ一週間の間に、同業他社の何社かが何らかの形でガイダンスを引き上げたこともあり、その点はよく分かっています。以前申し上げた通り、我々は現在見えているトレンドを好ましく思っています。ボリュームも、それによって得られる利回りも好ましく思っています。

今後の推移を見守っていきます。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。それでは、CommuniCareの価格設定を深読みしているわけではありませんが、全般的に、特に運営改善への期待を背景に、SNF（熟練看護施設）のキャップレートには下落圧力がかかっているように見受けられます。SHOP（シニアハウジング・オペレーティング・プロパティ）への意欲を鑑みて、SNFの大規模なポートフォリオ売却を行い、5億ドル、あるいは数十億ドルを調達して、それをSHOPへ再投資するという機会はあるのでしょうか？

リック・マトロス

民間買い手がいるからといって、キャップレートに下落圧力があるとは思いません。REIT各社は、過去にSNFを取得してきた際のキャップレートを維持することに関して、非常に規律を保っています。我々は、非常に強力なトリプルネットのスキルド・ニューシング・ポートフォリオを保有しているという事実を好ましく思っています。レント・カバレッジは過去最高水準にあります。

マージンも過去最高水準です。入居率は成長し続けており、まだ上振れ余地があります。それは、誰もが頼りにできる我々の基盤です。一方で、我々にとってますます大きくなっているSHOP側は、明らかに、より桁外れの収益成長をもたらします。

我々はそのバランスを好んでおり、今日の我々のポートフォリオはかつてないほどバランスが取れています。自己負担（プライベート・ペイ）収益が50%のラインを超えることは、我々にとって重大な変化となります。

リック・マトロス

ご存知の通り、我々は当初、96%がSNFであるREITとしてスタートしました。その後、かなり進化してきました。SHOPの比率を変えるためだけに、非常に優れていると考えているポートフォリオを売却することはありません。我々は資本へのアクセスを十分に持っています。

目の前にあるあらゆるSHOPの機会に投資するための流動性も十分にあります。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。確認させてください、リック。カナダのポートフォリオは93%とおっしゃいましたね。実質的に満室であると考えていらっしゃると。

現在の環境では、多くの方が95%以上について話していますが、絶対的な意味で、93%がカナダのポートフォリオのピークなのでしょうか？

リック・マトロス

いいえ、必ずしもそうではありません。ただ、90%台半ばに入ると、多少の増減は出てくるだろうと考えています。例えば、あちらに、ほぼ常に100%である施設があります。それは珍しいことですが、起こり得ることです。

重要な点に集中すべきだと思います。あのカナダのポートフォリオでは、前年比で270ベーシス・ポイントの成長があったと考えています。ええ、入居率はそこで上昇傾向を続けると予想しています。かつて86%や85%だった時のような勢いではいかないでしょうが。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。ありがとうございます。

リック・マトロス

ええ。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様からの電話です。回線は開いています。

リチャード・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。CommuniCareについてですが、貴社が売却しているのか、あるいは売却されたのか。私の理解では、OmegaがCommuniCareへ売却しているのだと思いますが。

もし間違っていたら訂正してください。

リック・マトロス

いいえ、それは正しくありません。

リチャード・アンダーソン

正しくない、ですか？わかりました。失礼いたしました。

リック・マトロス

すみません。それは正しくありません。いいえ。

リチャード・アンダーソン

わかりました。彼らのケースでは、その通りだと考えています。共にメリーランド州です。ただ、CommuniCareに関して、Omegaが行っていることと貴社が行っていることの間に、何か共有できるような接点はあるのか、また、それら両方の取引から読み取れるような、何らかの傾向があるのかを知りたいのです。

リック・マトロス

いいえ、そうは思いません。つまり、彼らは我々とOmegaの両方から協力を得たいと考えていました。彼らは単に、彼らにとって非常に、非常に厳しい州から撤退したいと考えていただけなのです。それはポートフォリオ全体を強化することになると彼らは考えました。

その結果を我々は目にしています。彼らが最初に我々に連絡してきた際、つまり、先ほど申し上げたように、我々も数年前にメリーランド州の施設を手放したため、彼らの考えには共感できるものがありました。あそこは、ほら、非常に厳しいのです。ええ、ここに何か傾向があるといったことはないと思います。

CommuniCareは依然として成長を望んでいます。先ほど申し上げたように、我々は彼らとの間でいくらかの成長を見込んでいます。Omegaも同様であるかもしれませんし、そうでないかもしれません。

リック・マトロス

ええ、ですが、Omegaのチームは素晴らしいチームだと考えているということ以外に、接点などは特にありません。

リチャード・アンダーソン

分かりました。承知しました。リック、業績見通しの更新はないとのこと、それは私としては構いませんが、前四半期時点で40%だったと思われるSHOPの目標値についても変更はないということですね。今から3ヶ月の間に、この6億9,000万ドルをある程度消化すると仮定して、40%に近づいているのでしょうか？ 今回は3ヶ月後になりますが、SHOPの新しい目標値についてのアップデートをいただけますでしょうか？

リック・マトロス

ええ、近づいていくでしょう。つまり、もし今年10億ドルを達成するとすれば、40%という点については間違いなくかなり良い状況になるはずです。その場合は、より高い目標を設定することになるでしょう。先ほど申し上げた通り、主要な専門ポートフォリオ（skilled portfolios）を切り離すことはしませんが、売却するものは常にあります。

おそらく増分的なものかマージナルなものになる売却と、投資活動のほぼすべてがSHOPに向けられていることによって、ポートフォリオに占めるskillの割合は低下し続け、SHOPは成長し続けることになります。SHOPに対してどの程度の規模を目指すかといったガードレール（制限事項）などは設けていません。

リック・マトロス

ご存知の通り、我々は10年以上にわたってSHOPを行ってきました。既存のプラットフォームに加え、我々のAIの取り組みによるあらゆる改善により、我々のプラットフォームはかつてないほどスケーラブルになるでしょう。SHOP、つまりSHOPへのエクスポージャーを引き続き拡大していくことができますが、その結果として追加する必要があるインフラの量は、AIの取り組みがない場合と比較して低く抑えられるはずです。

リチャード・アンダーソン

分かりました、ありがとうございます。最後になりますが、これはあくまで理論的な大局的な質問なのですが、明らかに多くの競合他社がSHOPを狙っている（taking a SHOP on goal）ようです。皆、個別のサイロの中で活動しているようですが。貴社はこれをしばらく前から行っていますので、特定のSabraについての話ではなく、SHOPの機会に攻めるための、何らかの統合活動（combination activity）の可能性についてはどうお考えでしょうか？ 規模を必要とするビジネスですし、貴社が行っていることなどを考えると、理にかなっているように思えます。

リチャード・アンダーソン

単に、全般的な観点から、それについて何かコメントをいただければと思いまして。

リック・マトロス

リッチ、REIT間でのM&A活動について話しているのですか？

リチャード・アンダーソン

ええ、そうです。

リック・マトロス

ええ。いいですか、我々の数は多すぎると全員が分かっています。今や誰もが、まるで新しい種類の朝食シリアルか何かのように、あるいは今みんながより好むようになったもののように、SHOPのバンドワゴンに乗っています。私が懸念している唯一の点は……。

いいですか、我々の業界では、すべてのチーム間に多くの相互尊重があります。我々は互いのことをよく知っています。機会があれば協力し合います。対象となる案件は十分にあります。

私がただ望むのは、オペレーターをサポートし、検討中の案件の質を評価するためのインフラを確実に整えるという点で、人々が慎重であることです。これは、トリプルネット・ビジネスとは大きく、大きく異なります。

リック・マトロス

我々が成功しているのは、単に長年取り組んできたからだけではなく、リッチ、ご存知の通り、そして他の多くの方もそう思っていると思いますが、我々の資産管理チーム全体がオペレーター（運営主体）だからだと思います。彼らにとって、トリプルネットからSHOPへの移行は、実際それほど難しいことではありませんでした。誰も彼もが参入してくる中で、判断ミスが起きるのではないかと少し懸念はありますが、そうならないことを願っています。M&A活動に関しては、ええ、おっしゃる通りです。

いくらかのM&A活動は行われるべきでしょう。REITの世界では、それを実現させるのは難しいようですが。

リチャード・アンダーソン

ええ。もっともです。わかりました。ありがとうございます。

リック・マトロス

はい。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。回線は開いています。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは。ご質問にお答えいただきありがとうございます。まず、2027年のメディケアの改定率案である2.4%についてコメントをいただけますか？ メディケアおよびメディケイドに関する、ハイレベルな見通し、あるいは償還（reimbursement）の全体的な健全性について伺えればと思います。

リック・マトロス

もちろんです。少し自画自賛をさせていただければ、メディケアのマーケットバスケットは2%台になると予測していましたし、メディケイドの改定率は、全体として3%台になると予測していました。まさに我々の予想通りでした。もう一点お話ししたことは、パンデミックを経て、パンデミック中に見られた極めて異例なインフレが落ち着き、すべてが正常化に向かっているということです。

メディケイドとメディケアの両方において、率はパンデミック前の歴史的な水準に戻ると予想すべきです。実際に、我々が見ているのはそのような状況です。メディケアとメディケイドの率は2024年にピークに達したと考えています。昨年もまだ非常に健全ではありましたが、昨年かなり低下しているのも見てきました。

すべて数式に基づいているものですから、極めて通常のプロセスです。

リック・マトロス

正確な数字を予測することはできませんが、トレンドはかなり明白になるでしょう、と言えると思います。

マイケル・ゴールドスミス

承知しました。ありがとうございます。少し計算をしてみたのですが（計算というのは常に少し危険なことではありますが）、貴社の稼働率とユニット数から推測すると、貴社のノン・セーム・ストア（既存店を除く）のSHOP稼働率は70%台後半だと見積もっています。過去1年間に蓄積してきたSHOP資産のタイプについて、もう少し詳しくお聞かせいただけないでしょうか。

これらは、稼働率の向上の余地がある、アンスタビライズド（未安定）な資産であるように見受けられます。資産がどの市場にあるのか、ユニットミックスなどはどうなっているかなど、お話しいただければ助かります。

リック・マトロス

ええ。当四半期末のシニアハウジング運営ポートフォリオ全体における合計では、ポートフォリオ全体の稼働率は85.6%だったと思います。

マイケル・コスタ

私たちが買収してきた資産に関しては、稼働率が80%台後半から90%台前半の資産を買収してきました。その70%という計算については、よく分かりません。確認させていただきたいです。

マイケル・ゴールドスミス

わかりました。

リック・マトロス

ええ、マイケル、それはどこから得た数字ですか？

マイケル・ゴールドスミス

私たちは、その場で見たものに基づいていくつか数値を算出しましたが、改めて確認するか、後ほど別途お話しさせていただきます。話をまとめさせていただくと、これらのAI施策のいくつかが、G&A（一般管理費）の削減やマージンの向上、あるいはより優れたアセットレベルの意思決定といった、測定可能な財務的成果につながるのはいつ頃になるとお考えでしょうか？

マイケル・コスタ

ええ、つまりG&Aの観点から申し上げますと、多額のG&A削減は期待していません。G&Aの観点でもっとインパクトがあるのは、成長に伴うG&Aの増加ペース（ランプアップ）を鈍化させることだと考えています。それが正しい捉え方だと思います。それは漸進的かつ継続的なものになりますし、今まさに進行中ですよね？私たちは多くの施策の真っ最中にあり、それらが継続的に実施されるにつれて、当社の運営方法や規模の拡大（スケール）において、真のメリットが見えてくるはずです。

加えて、これらの情報をオペレーターに展開し続け、彼ら自身のビジネスに対するより良い洞察を与え、施設の運営をより良くできるよう支援することで、彼らのパフォーマンスに具体的な改善が見られると確信しています。

マイケル・コスタ

それがいつになるのか、どのくらいの速さで進むのかについては、現時点では判断が難しいです。

リック・マトロス

また、これにより、現在見られる投資ボリュームの増加をより容易に吸収できるようになるでしょう。私たちはいくつかの90日ごとのマイルストーンを設定していますので、現在進めている施策によって、近い将来、いくつかのメリットが見え始めるはずです。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。第2四半期の成功をお祈りいたします。

リック・マトロス

ありがとうございます。

マイケル・コスタ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya様からの電話です。通話可能です。Omotayo様、通話可能です。

オモタヨ・オクサンヤ

おはようございます。メディケア、メディケイドに関する質問の流れを引き継ぎたいと思います。リック、メディケア・アドバンテージ側における、CMSによるこうしたバリュー・ベースド・ケア（価値に基づくケア）プログラムへの注力の高まりについて、改めてお考えをお聞きしたいです。単に、オペレーターの方々から、それが病院からの紹介率などにどのような影響を与えているか、あるいは貴社がビジネスをどのように変更する可能性があるか、また彼らがそれにどのように対応しているかについて、どのような話を聞いているのか気になっています。

リック・マトロス

もちろん。ありがとうございます、Kyle。まだそれほど大きな影響は見えていませんが、私たちはバリュー・ベースド・ケアに対して非常に強気です。私たちはオペレーターと連携しています。

一部のオペレーターはすでにそれを追求しており、すでに契約も結んでいます。保険会社と行える取り組みには、さまざまなレベルがあります。ACO（責任あるケア組織）と提携することもできます。バリュー・ベースド・ケアにおいて行える提携にはさまざまなレベルがあり、リスクの度合いも異なります。

まずは、アップサイド（収益機会）はあるがダウンサイド（損失リスク）はないというレベルから始まります。習熟度が上がるにつれて、ダウンサイドのリスクも一部負うようになりますが、より多くのアップサイドのリスクを得られるようになります。これは非常に重要なことだと考えています。

リック・マトロス

この分野にとって素晴らしいことだと考えています。なぜなら、私たちのオペレーターは、LTAC（長期急性期ケア施設）やリハビリテーション病院のような、より高コストな環境でケアを受けている患者さんに対し、非常に良好なアウトカム（治療結果）をもってケアを提供できると分かっているからです。実際、数週間前、先月、オペレーター会議を開催しましたが、バリュー・ベースド・ケアが会議の中心的なトピックであり、オペレーターの間でも非常に盛り上がっていました。シニア・リビングについても同様の機会があります。

それはスキルド（熟練看護）だけではありません。スキルドの分野の方がより大きな可能性がありますが、特にシニア・ハウジングの側面においても、保険会社やACOとの機会があります。私たちは取り組みについて話し合うことができ、素晴らしいスピーカーの方々をお招きして、素晴らしい事例をご紹介いただきました。

リック・マトロス

実際、私たちの取締役の一人であり、Juniperというシニア・リビング企業を経営しているLynne Katzmannは、おそらくこの分野の誰よりも、AL（アシステッド・リビング）やメモリー・ケアにおけるこうした取り組みにおいて、最前線にいます。彼女の専門知識も非常に大きな助けとなっています。ええ、本当に期待しています。

オモタヨ・オクサンヤ

なるほど。では、例えば今期の決算シーズンにおいて、一部の病院各社が「熟練看護施設（skilled nursing）への紹介を減らす助けになっている」といったコメントを出していることと、それをどのように対比させて考えればよいでしょうか？

リック・マトロス

それは、避けられない変化が今後訪れることを受け入れ、それを活用するための臨床製品を確実に整えておくかどうかにかかっていると考えています。そうすれば、紹介数（referrals）は増加します。これについては非常に先見的な考え方が必要だと思いますし、当社のオペレーターの中にも、すでにこれを受け入れて足がかりを得ており、好調に推移している者が何名かいます。もし、より受動的なオペレーターがいるのであれば、そうですね、状況は好転しないでしょう。

リック・マトロス

なぜなら、時間が経過するにつれて、保険会社やACO（責任診療機構）は、こうした機会を真に活用しようとしているオペレーターへと患者を誘導する機会を、より多く持つようになるからです。

オモタヨ・オクサンヤ

理解いたしました。ありがとうございます。

リック・マトロス

はい。

オペレーター

改めて、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「スター」の後に「1」を押してください。次のご質問は、KeyBankのAustin Wurschmidt様からの電話です。回線は開通しています。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。追加の質問を受け付けていただき感謝いたします。ガイダンスの構成要素について、正しく理解できているか確認したい点があります。第1四半期にLandmark社から受け取った150万ドルの収益は、当初のガイダンスに織り込み済みだったのでしょうか、それとも今後数四半期でガイダンスを再評価する際の上振れ要因となるのでしょうか？ また、それらの資産を売却する計画があることを踏まえると、第1四半期の数値を年率換算することは適切でしょうか？

マイケル・コスタ

最初の質問にお答えしますと、150万ドルは当初のガイダンスに含まれていました。それを年率換算することに関しては、はい、つまり、それは今年中のどこかの時点でなくなるものです。現実的に考えれば、おそらく第2四半期末にはなくなるだろうと考えていますが、ずれ込む可能性もあります。もしお尋ねの意図がそうであれば、それが12ヶ月間ずっと含まれ続けるとは考えておりません。

オースティン・ワースミット

はい。いえ、助かりました。ありがとうございます。

マイケル・コスタ

分かりました。

オペレーター

質疑応答セッションは以上で終了いたします。それでは、結びの言葉のために、リック・マトロスに進行をお戻しいたします。

リック・マトロス

本日はお時間をいただき、また継続的なご支援をいただき、ありがとうございます。6月のウェルズ・カンファレンス、およびNareitで皆様にお会いできることを楽しみにしております。本当にありがとうございました。それでは、良い一日をお過ごしください。

また、本電話会議に参加されているお母様方、母の日おめでとうございます。

オペレーター

本日の電話会議は以上で終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。それでは、回線をお切りください。