オペレーター

こんにちは、Safeholdの第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の通話中にサポートが必要な場合は、＊0を押してください。ご質問がある場合は、＊1を押してください。質問には＊1を押してください。

なお、本日の会議は録音されています。それでは、冒頭の挨拶と紹介のため、進行をキャピタル・マーケットおよび投資家広報担当シニア・バイス・プレジデントのPearse Hoffmannに譲ります。それでは、お願いいたします。

ピアース・ホフマン

皆様、こんにちは。本日はSafeholdの決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日の通話には、会長兼最高経営責任者（CEO）のJay Sugarman、社長のMichael Trachtenberg、最高財務責任者（CFO）のBrett Asnas、および投資部門責任者エグゼクティブ・バイス・プレジデントのSteve Wylderが参加しております。本日の午後、当社の第1四半期決算の詳細を説明するプレゼンテーションを行う予定です。

プレゼンテーションは、当社のウェブサイト（safeholdinc.com）の「Investors」リンクからご覧いただけます。本日の東部標準時午後8時より、本電話会議の録音再生が行われます。再生用のダイヤル番号は877-481-4010、確認コードは53936です。ご質問を希望される方全員に対応するため、質疑応答（Q&A）における質問は、参加者お一人につき2問までに制限していただくようお願いしております。

追加の質問がある場合は、再度キュー（順番待ち）に並んでいただくことができます。

ピアース・ホフマン

Jayに進行を譲る前に、皆様に一点お伝えしたいことがございます。本決算電話会議における記述のうち、過去の事実ではないものは、将来予測に関する記述である可能性があります。当社の実際の業績は、これらの将来予測に関する記述とは大きく異なる場合があります。これらの差異を引き起こす可能性のあるリスク要因については、当社のSEC報告書に詳述されています。

Safeholdは、法律で明示的に義務付けられている場合を除き、これらの将来予測に関する記述を更新する意図または義務を一切否認します。それでは、会長兼CEOのJay Sugarmanに進行を譲ります。Jay？

ジェイ・シュガーマン

ありがとう、Pearse。本日ご参加いただいた皆様に感謝いたします。私たちは、独立したSafeholdの構築を開始して3年、新しい近代的な地上権貸付事業の構築を開始して9年が経過しました。地上権貸付のタイムフレームで言えば、私たちはまだ初期段階にあります。

私たちは、規模を拡大し、事業の価値を最大限に引き出すために、引き続きビジネスモデルを学び、洗練させています。マルチファミリー（集合住宅）およびその派生型は、事業の核であることが証明されており、当社は新製品の投入やアウトリーチ（顧客への働きかけ）の強化を通じて、お客様のニーズに応えることに強力に注力しています。私たちはこのセクターにおける長期的なダイナミクスを好ましく思っており、この市場のより大きなシェアを獲得するために、引き続きイノベーションを続けていく所存です。

ジェイ・シュガーマン

マルチファミリー分野における当社の取り組みの主要な目標の一つは、アフォーダブル（手頃な価格の）・マルチファミリー・セクターにおける当社の成功をカリフォルニア市場以外にも拡大することです。今四半期にカリフォルニア州以外での最初の案件が成約し、他にもパイプラインにある案件があることから、その面で一定の進展が見られ始めています。また、当社の50丁目の資産についても、進展中の状況がございます。多くの方がご存知のように、ニューヨーク市における新しい固定資産税の優遇措置により、古いオフィスビルがマルチファミリーへの用途転換の候補となっています。

当社のテナントは、リース契約に基づき、潜在的な用途転換の許可を求めて当社にアプローチしてきました。プロフォルマ（予測財務諸表）によれば、マルチファミリーへの転換は、オフィスと比較して大幅に高い地上権料カバー率を生み出す可能性があることが示されています。当社は、テナントがリース契約に基づく義務を遵守することを含む、一定の条件を付した予備的な承認のための枠組みを提供しました。

ジェイ・シュガーマン

現在に至るまで固定の地上権料は支払われていますが、テナントは地上権貸付契約に基づき要求されている固定資産税の支払いを繰り返し怠っています。もし解決に至ることができなければ（解決の第一歩は、テナントが要求されている税金を無条件に支払うことです）、当社はリース契約に基づく権利を行使せざるを得なくなります。テナントの行動に応じてさらなる詳細を共有いたしますが、当社の立場、および第三者の評価コンサルタントによる最近の評価業務の結果については、自信を持っております。新しい467-m税制優遇プログラムは、用途転換に重要な価値をもたらす可能性がありますが、この優遇措置の価値は、用途転換の開始が遅れれば遅れるほど、マイナスの影響を受けます。

時間は極めて重要です。最後に、今年のもう一つの主要な目標は、当社の株価に見られるバリュエーションの乖離に対処することです。

ジェイ・シュガーマン

MichaelとSteveが新しい案件の面で良好なリスク・リワードを見出しており、またUCAの価値が再び上昇し始めていることから、当社は前四半期の終わりに、当社の株式の割安さを活用するための自社株買いプログラムを開始しました。私たちは、当社のポートフォリオの価値を強調し、現在の水準での新しい地上権貸付のオリジネーションが、なぜ株主の長期的なリターンに大きな価値をもたらし得るのかを証明していきたいと考えております。それでは、今四半期の振り返りと詳細の説明のために、MichaelとBrettに進行を譲ります。Michael？

マイケル・トラクテンバーグ

ありがとう、Jay。皆様、こんにちは。スライド2から始めましょう。第1四半期には、3件の地上権貸付と1件のリースホールディング・ローンを含む計4件の取引を完了し、合計コミットメント額は6,800万ドルとなりました。

これらのオリジネーションの信用指標は、GLTVが40%、引受時の賃料カバー率が2.9倍、経済的利回りが7.2%となっており、当社のポートフォリオ目標に沿ったものです。2件の地上権貸付は市場金利のマルチファミリー資産であり、1件はテキサス州オースティンのアフォーダブル・ハウジング（手頃な価格の住宅）資産です。これは、わずか2年強で当社にとって20件目のLIHTC（低所得者向け住宅税額控除）案件の成約であり、カリフォルニア州以外では初となります。全米で2番目に大きなLIHTC市場であるテキサス州に参入できること、そして高品質なスポンサーと取引ができることを嬉しく思います。

マイケル・トラクテンバーグ

当社のパイプラインは依然として活発であり、非常に魅力的なリスク調整後収益が見込まれるものに対して、約2億5,500万ドルの非拘束的なLOI（意向表明書）が締結されています。これらの取引の大部分は、次の1〜2四半期以内に完了すると予想していますが、それらが実際に完了するという保証はありません。四半期末時点での総ポートフォリオは71億ドル、UCA（未実現キャピタル・アプレシエーション）は95億ドルと推定され、前四半期から2億ドル以上の増加となりました。この増加は、新規投資による外部成長と、既存ポートフォリオの鑑定評価額の改善の両方によってもたらされました。

GLTV（グランドリース対価値比率）は51%、賃料カバー率は3.4倍でした。

マイケル・トラクテンバーグ

当四半期末の流動性は約11億ドルであり、これは当社のジョイントベンチャーで利用可能な潜在的キャパシティによってさらに裏付けられています。スライド3は、当社のポートフォリオ成長の概況を示しています。第1四半期には、合計8,500万ドルの資金提供を行いました。その内訳は、7.2%の経済的利回りを持つ新規オリジネーションによる5,000万ドルのグランドリース資金提供、6.6%の経済的利回りを持つ既存のコミットメントに対する8,000万ドルのグランドリース資金提供、およびSOFR + 238ベーシスポイントの利回りを持つ1,700万ドルの借地権ローンです。

当社のグランドリース・ポートフォリオは165の資産で構成されており、IPO以来、帳簿価額ベースで21倍に成長した一方、推定未実現キャピタル・アプレシエーションは22倍に成長しました。

マイケル・トラクテンバーグ

ポートフォリオには104件のマルチファミリー（集合住宅）のグランドリースがあり、件数ベースのエクスポージャーはIPO時の8%から現在は63%に増加しています。未実現キャピタル・アプレシエーションのポートフォリオは、合計で約3,760万平方フィートの機関投資家品質の商業用不動産で構成されており、その内訳は約23,000戸のマルチファミリー住宅、1,260万平方フィートのオフィス、4,000室以上のホテル客室、および200万平方フィートのライフサイエンスおよびその他の不動産タイプです。それでは、財務詳細について説明するためにBrettに交代します。

ブレット・アスナス

ありがとう、Michael。スライド4に続けて、当四半期の決算結果の詳細をご説明します。第1四半期のGAAPベースの収益は1億1,090万ドル、純利益は2,890万ドル、1株当たり利益は0.40ドルでした。前年同期比での純利益の減少は、主に2つのパーク・ホテルズ（Park Hotels）の資産がグランドリースから完全所有権（fee simple）へと移行したことによるものです。

グランドリース賃料をホテル運営に置き換えたことで、純利益は約350万ドル、あるいは0.05ドル減少しましたが、これは当社の内部予測通りでした。これらの数値には季節性があり、第2四半期と第3四半期は歴史的に第1四半期や第4四半期よりも収益性が高いため、今後数ヶ月でホテルの業績は改善すると予想しています。これらの資産に関する追加の財務詳細および調整については、資料の13ページに記載されています。スライド5では、ポートフォリオの利回りの詳細を示しています。

ブレット・アスナス

GAAPベースの利益については、ポートフォリオは現在、3.8%のキャッシュ利回りと5.5%の年率利回りを稼いでいます。年率利回りには、賃料、減価償却費、および償却費に含まれる非現金調整項目が含まれていますが、これは主にIPO資産に関する会計手法によるものであり、公正市場価値による再設定、歩合賃料、またはCPI（消費者物価指数）連動の賃料増額条項といった、重要な経済的推進要因となる将来のすべての契約上の変動賃料は除外されています。経済的観点では、ポートフォリオは6.0%の経済的利回りを生成しています。これは、当社がこれらの投資のアンダーライティング（引受審査）を行った方法に準拠した、IRR（内部収益率）ベースの計算です。

この経済的利回りには、当社のグランドリースの81%に含まれている定期的なCPIルックバック（再評価条項）による追加の上昇余地があります。連邦準備制度の現在の長期ブレイクイーブン・インフレ率である2.22%を使用すると、6.0%の経済的利回りは、インフレ調整後利回りで6.2%に上昇します。

ブレット・アスナス

その6.2%のインフレ調整後利回りは、経営陣による直近の推定評価額に基づいた、CaretにおけるSafeholdの84%の所有権を利用した未実現キャピタル・アプレシエーションの推定値を加味することで、7.4%に上昇します。当社は、資産における未実現キャピタル・アプレシエーションは当社にとって重要な価値の源泉であると考えていますが、それは今日、市場ではほとんど認識されていません。スライド6に転じまして、地域別および基礎となる不動産タイプ別のポートフォリオの分散状況を強調します。総帳簿価額による上位10市場については右側に記載されており、これらはポートフォリオの約65%を占めています。

これらの各市場について、賃料カバー率やGLTVなどの主要な指標を含めており、ページ下部には地域および不動産タイプ別の詳細を記載しています。

ブレット・アスナス

CBREによる年次の資産鑑定に基づくポートフォリオのGLTVは、前四半期から51%に減少しましたが、ポートフォリオの賃料カバー率は3.4倍で変わりませんでした。最後に、スライド7では、当社の資本構成の概要を説明します。四半期末時点で、当社は約50億ドルの負債を抱えており、その内訳は26億ドルの無担保債務、13億ドルの非遡及型担保付債務、8億9,000万ドルの無担保リボルバーからの借入、およびジョイントベンチャーで所有するグランドリースにおける当社のプロラタ（按分）負担分の負債2億7,000万ドルです。加重平均債務満期は約18年であり、2029年まで大きな満期はありません。

四半期末時点で、当社は約11億ドルの現金およびクレジット・ファシリティーの利用可能枠を保有していました。

ブレット・アスナス

当社の格付けは、ムーディーズがA3、S&PがA-、フィッチがA-であり、すべて「安定的」な見通しです。当社は短期・長期の両面において適切にヘッジされています。当社の限られた変動金利借入は、2028年4月まで3%に固定された5億ドルのSOFRスワップによって保護されており、これは毎月遅滞なく支払われています。さらに、2億5,000万ドルの長期米国債ロックを保有しており、加重平均利率は4.0%、現在の含み益は約3,300万ドルです。

当社はバランスシート上の米国債ロックの価値を認識していますが、損益計算書（P&L）にはまだ反映されていません。当社は引き続き自社株が過小評価されていると考えており、3月末以降、自社株買いを行っています。第1四半期には、平均株価14.39ドルで、自社株買いに約340万ドルを使用しました。

ブレット・アスナス

総負債対自己資本比率は2.04倍です。恒久債の実効金利は4.2%であり、ポートフォリオの恒久債におけるキャッシュ・インタレスト・レートは3.9%です。最後に、新規実行額は上昇傾向にあり、UCAも上昇傾向にあります。当社のバランスシートは、新規事業を支えるための良好なポジションにあります。

それでは、ジェイにマイクを戻します。

ジェイ・シュガーマン

ありがとう、ブレット。それでは質疑応答に移りましょう。

オペレーター

ありがとうございます。それでは、本日の最初の質問はシチズンズ・バンクのミッチ・ジャーメイン氏からです。ミッチさん、お繋ぎしています。

ミッチ・ジャーメイン

皆さん、ありがとうございます。カリフォルニア州以外で、アフォーダブルな取引（手頃な価格帯の取引）を行う上での違い、あるいは課題は何だったのでしょうか？

スティーブ・ワイルダー

はい、こんにちは、ミッチ。スティーブ・ワイルダーです。いくつかあります。一つは一般的な認知度ですね。

その市場におけるデベロッパー、エクイティ・ソース（出資元）、デット・ソース（貸し手）のサブセットに対して、歴史的に当社の構造やギャップ・ファンディング（資金不足の補填）能力についてあまり詳しくない層に対し、プロファイルを構築するために時間を費やしてきました。私たちが時間を費やしてきた、そして克服できて非常に喜んでいる部分は、規制体制、およびアフォーダブルな取引の性質と、テキサス市場においてそれらがどのように機能するかという点です。そこで先例を確立できたことを嬉しく思います。ご存知の通り、カリフォルニア市場の規模と重要性、および私たちが目にしている需給の不均衡を考慮すると、引き続きそこに注力していくことになります。

スティーブ・ワイルダー

テキサスについては、規制体制を把握し、プロファイルの構築が始まっている今、当社にとって重要な市場になるでしょう。並外れた人口増加も好材料です。住宅に対する長期的な需要は、当社の投資方針と非常によく合致しています。また、同市場における活発なデベロッパーの基盤が厚いこと、そして率直に言って、ギャップを埋めるための補助金が限られていることから、当社のソリューションは高く評価されると考えています。

実績を一つ作れることを楽しみにしています。引き続き注力していく分野となります。すでに新規顧客とのエンゲージメントも見られており、エキサイティングな状況です。

ミッチ・ジャーメイン

ありがとう、スティーブ。私からは最後の一つです。50th Streetについてです。その経緯を改めて教えていただけますか。

あれはオークションを通じて取得した資産だったと記憶していますが、正しいでしょうか？現在のオーナーは、皆さんが最初の投資を行った時点と比較すると、新しい関係性であったかと思います。そのあたりの経緯と背景を教えていただけますか？

ジェイ・シュガーマン

もちろんです。その通りです。当初のスポンサーは、大手機関投資家であるオフショア銀行でした。彼らがオークションにかけ、私たちが面識のないテナントから入札を受けました。

彼らはコンバージョン（用途変更）に関して当社にアプローチしてきましたが、彼らはこの特定の市場、あるいはその特定の専門知識に関するバックグラウンドを持っていません。それが現在の状況です。

ミッチ・ジャーメイン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様からです。アンソニー様、お電話がつながっております。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。最初の質問は、提示されているいくつかの意向表明書（LOI）に関連した、資本配分についてです。また、自社株買いを継続できる可能性についても示唆されました。ジョイントベンチャー（JV）の資本が利用可能であることは承知していますが、もし株価がこのような水準で長期間低迷した場合、資本源をどのように考えていらっしゃいますか？

ブレット・アスナス

ヘイ、トニー。ブレットです。素晴らしい質問ですね。私たちは常に、どのように資本を最適な方法で配分するかについて考えています。

検討している領域はいくつかあります。第一に、あなたが指摘されたように、パイプラインは継続的に存在しています。四半期ごとに案件をクローズするにつれ、新しい案件でそれを補充し続けています。現在、資料（デッキ）に記載されている通り、その額は2億5,500万ドルです。

今後数四半期におけるこれらの案件については、手応えを感じています。ただし、それらの資金調達のプロファイル（時期）には時間がかかるでしょう。すべてが安定した案件（スタビライズド・ディール）というわけではありません。一部は、例えば今後12〜18ヶ月にわたって、時間をかけて資金調達が行われます。

したがって、私たちにはある程度の余力（ランウェイ）があります。

ブレット・アスナス

私たちは、今後数四半期にわたる支出額を検討しており、リボルビング・クレジット・ファシリティの借入額や、レバレッジがどの程度であるかという文脈で考えています。現在、負債対資本比率は2倍です。前回の決算説明会でも申し上げたかと思いますが、案件への資金調達が2億4,000万ドル増えるごとに、レバレッジは0.1倍上昇します。これによって、十分な余力が確保されています。

同様に、自社株買いに関するご質問についても、もし現在承認されている5,000万ドルの枠をすべて活用したとしても、レバレッジの上昇は0.1倍未満に留まります。繰り返しになりますが、さまざまな形態での資本支出の総額を検討した結果、私たちにはいくらかの余裕があると判断しています。

ブレット・アスナス

私たちが望んでいるのは、スティーブが言及したような、アフォーダブル（手頃な価格の住宅）分野、新市場への参入、優れた価格設定の実現、そして当社の資産簿（ブック）への蓄積（アクリション）といった、良好な案件に関するストーリーを構築することです。そうした取り組みをさらに進めることで、そのストーリーがより多くの人々に響き、パズルのピースがすべて一つにまとまっていくことを期待しています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。理解しました。第二の質問は、ホテルについてです。法的な問題がどのような状況にあるか、また、現在ホテルの収益と費用を認識していますが、これがしばらく続くと考えてよいのか、あるいは、ある時点でこれらに対して何か対応が必要になるのか、どのようなアップデートをいただけますでしょうか。

ジェイ・シュガーマン

はい、来年初めに公判期日が予定されています。それより前に解決しない限り、そのようなスケジュールで進むことになります。

アンソニー・パオローネ

わかりました。現時点では、ホテルの運営に伴い収益と費用が発生していくのを注視するという、現状維持の状態ということでよろしいでしょうか？

ジェイ・シュガーマン

はい。多少の季節性はありますが、様子を見たいと思います。あいにく、新しい勘定科目については、しばらくの間そのまま継続することになります。

ブレット・アスナス

はい。トニー、私たちが完全所有権（fee simple）で保有している2つの資産については、すでに数字に現れているかと思います。冒頭の説明でも申し上げた通り、第1四半期の前年同期比の変化は350万ドルでした。4月から12月までの年内の残り期間を見据えると、その期間は比較的収支が均衡する（break even）と予想しており、これは前四半期に提示したガイダンスまたは予測と概ね一致しています。

順調に推移していますが、第1四半期の業績と、年内の残り期間における予想との違いを明確にしておきたいと考えました。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、グリーン・ストリートのハルシュ・ヘムナニ様からです。ハルシュ様、お繋ぎしています。

ハルシュ・ヘムナニ

ありがとうございます。私の理解が正しければ、プレゼンテーションでは自社株買いの根拠が示されており、簿価に対して約60%のディスカウントで株式を買い戻すことができたとのことでした。御社の簿価には、継続的なキャッシュベースで3%台半ばの利回りで取得された地上権賃貸借契約が含まれていることを踏まえると、なぜ簿価に対するディスカウントが適切なベンチマークであるとお考えなのか、その思考プロセスを教えていただけますでしょうか。

ジェイ・シュガーマン

ハルシュ、私たちは、それが当社であれ株式を購入する他の株主であれ、今後の機会と投資家へのリターンを真に重視しています。現在、非常に魅力的であると考えています。レバレッジ後ROE（自己資本利益率）の観点からのダイナミクスや、契約上およびCPI（消費者物価指数）の両面における原資産の成長プロファイルについて詳しく説明できます。CPIは、当社のいくつかの公的書類や決算で使用している想定を大幅に上回るペースで推移し続けています。

かなりのアップサイドのオプション性があります。株式が簿価に対してそれほどのディスカウントで取引されている現状では、非常に特定のROEダイナミクスが非常に魅力的であると考えています。これは資金の有効な活用です。当社には、ここでは2つの責務があります。

ジェイ・シュガーマン

一つは資本構成の形で価値を創造すること、もう一つは新規顧客およびそれら顧客の生涯価値（ライフタイムバリュー）という形で価値を創造することです。私たちは、その両方を、可能な限り慎重かつ賢明に遂行しようと考えています。

ハルシュ・ヘムナニ

承知いたしました。

ジェイ・シュガーマン

後ほど別途、詳しくお話しできればと思います。

ハルシュ・ヘムナニ

わかりました。新規顧客との関係構築による長期的な価値の創出や、新規の地上権（ground leases）の追加と、自社株買いを比較した場合、現時点ではどちらがより魅力的だとお考えでしょうか。今回の自社株買いの動きを踏まえると、自社株買いの方が魅力的だと考えていると想定してもよろしいでしょうか。特に、今回の動きによってレバレッジが目標をわずかに上回っていることを踏まえると、その点についてはどのようにお考えですか。

これら2つの要素をどのように比較検討されていますか？

ジェイ・シュガーマン

ええ、そうですね、バランスシートの規模と比較すると、現時点ではこれらは比較的少額です。現時点では、実質的にその両方です。明らかに、もし何かに、より深く、より重点的に取り組もうとすれば、より厳しいトレードオフを迫られるかもしれませんが、現時点ではそのような圧力は感じていません。繰り返しになりますが、新規取引の経済性は非常に良好であると考えていますが、現在の株価水準を考えると、単に株式に投資することによっても、既存のポートフォリオ（existing book）から非常に魅力的なダイナミクスを生み出せると考えています。

それらは異なります。わずかに異なります。我々はそれらを正確に比較対象として並べているわけではありません。私が考えている方法と、あなたが（A対Bという形で）考えている方法は、一致していないかもしれません。

ジェイ・シュガーマン

我々は、いくつかの成長のダイナミクスや顧客のダイナミクスを検討し、それらに価値を割り当てようとしています。現時点では、どちらも非常に魅力的に見えます。可能な限りその両方を実行する方法を見つけ出すことが、我々の仕事です。

ハルシュ・ヘムナニ

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Cantor Fitzgeraldのリック・アンダーソン様からです。リック様、お繋ぎしております。

リック・アンダーソン

ありがとうございます。パーク・ホテルの状況について伺ってもよろしいでしょうか。完全には理解できていないようですので。貴社は2つの資産を所有されています。

その、2つの資産の日常的な管理の様子や、現在から来年初めにかけてのこの期間において、両当事者がどのような立場にあり、事態がどのように進展していく可能性があるのかを説明していただけますか。しばらくはこの状態が続くだろうとおっしゃいましたが、それよりも前に何かが解決し、パーク社と貴社の間の2つの状況において、より明確な区切りが得られる可能性はあるのでしょうか。現状の正確なスキームについて、明確に把握できておりません。

ジェイ・シュガーマン

ええ、リッチ、ジェイです。訴訟状態にあることは残念です。確かに、それは我々にとって一種の最終手段です。我々はリースに基づく権利を行使しており、それは来年初め頃に裁定される予定です。

我々はビジネスライクです。物事が解決することを望んでいますが、今回のケースでは、それに関して意思の合致（合意）が得られませんでした。我々はリースの性質と契約条項について、かなり強く確信を持っています。残念ながら、現状はこのような状況にあり、法的手続きを加速させることは実際にはできません。

もどかしいことは分かっています。我々にとってももどかしいことです。これは我々の事業の中核ではありませんので、ただ過去のものにしたいと考えています。今回の場合、最後までやり抜く必要があります。

リック・アンダーソン

現在も地上権リース料を支払っている3社に関して、その過程のどこかの時点で支払いが止まってしまうリスクはありますか？

ジェイ・シュガーマン

可能性は低いです。つまり、彼らはそれらを維持しようとしています。

リック・アンダーソン

わかりました。

ジェイ・シュガーマン

彼らは明らかに、履行状況が良いです。我々の見解では、マスターリースを締結しており、それらはすべて紐付けられているため、1つか2つだけをデフォルトさせることはできません。デフォルトするなら、（一括して）デフォルトすることになります。

リック・アンダーソン

2つ目の質問は、全く別の話題になります。iStarにおける清算プロセスをどのように説明されますか？そのビジネスの管理手数料の段階的な減少という変化と、そのタイミングをどのように合わせるのでしょうか？それらは互いに足並みを揃えて動いているのでしょうか？遅れているのでしょうか？先行しているのでしょうか？そのプロセスについてお話しいただければと思います。ありがとうございます。

ジェイ・シュガーマン

ええ。合併の際、リッチ、そのビークルを清算するには約5年かかると当初目標としていました。我々はまだそのタイムフレームの中にいますので、それは2023年の初めから半ば頃のことでした。したがって、2028年の初めから半ば頃が依然として目標です。

状況はおおむね順調に進んでいます。最終段階において、まだ解決しなければならないパズルのピースがいくつかあります。大部分において、我々のチームは流動性と現金化のために、それらの資産を管理する上で非常に良い仕事をしてきたと考えています。明らかに、大きな2つの案件は、我々の進捗速度に対して大きな決定権を持つ自治体と関わっています。

それが、我々がコントロールできない真の変数です。すべては概して、当初お伝えした内容と同じ軌道に乗っていると感じています。

リック・アンダーソン

もしプロセスが終わっていない場合、どうなるのでしょうか。つまり、Safeholdで引き続き徴収できる手数料に関して、延長期間はあるのでしょうか、それとも定義上、停止してしまうのでしょうか？

ジェイ・シュガーマン

ええ。いえ、そこに残っている資産のドル額に応じて、少額の手数料を受け取ることができるという規定があります。予定していた時期にちょうど完了（フィニッシュラインに到達）できなかった場合には、資産の一定割合が手数料となります。

リック・アンダーソン

なるほど、承知いたしました。わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。再度申し上げますが、ご質問がある場合はスター1を押してください。次の質問は、ゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ氏からです。ケイトリンさん、お電話は繋がっています。

ケイトリン・バロウズ

皆さん、こんにちは。すみませんが、先ほどの話に戻らせてください。50番街の物件についてです。現在、彼らが不動産税を支払っていないという点について先ほど説明がありましたが、それを解決できるよう、彼らにある程度の猶予を与えるようですね。

その状況を是正するために、どの程度の期間を与えるとお考えでしょうか？1ヶ月、1四半期、あるいは1年といった感じでしょうか？どのように捉えておくべきでしょうか？

ジェイ・シュガーマン

ええ。ケイトリン、あまり詳細には踏み込みたくはないのですが。ですが、ほら、私たちは……

ケイトリン・バロウズ

おそらく、その物件に特化した詳細ではなく……

ジェイ・シュガーマン

ええ。

ケイトリン・バロウズ

……もしそのようなケースが発生した場合の、一般的な話としてです。

ジェイ・シュガーマン

ええ。それは基礎となる顧客と、その資本のコミットメントによります。契約内容は非常に明確です。税金を支払い、賃料を支払う。

そこにはあまり交渉の余地はありません。それが我々の基準です。そして言えることは、我々は顧客に対して、少なくとも税金の支払いと賃料の支払いを行うことを期待しています。そこにはあまり交渉の余地はありません。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。

ジェイ・シュガーマン

もし我々が交渉に応じる姿勢を見せるとすれば、それは、ほら、我々にとってプラスとなる他の要因があるからです。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。まだこの点についてはお話ししていないかと思いますが。投資対象となり得る様々な物件タイプを検討する際、貴社のスタンスは、数字が合えばあらゆるものを検討するという姿勢のように見受けられます。今四半期において、あるいは現在のパイプラインにおいて、住宅用以外に何かあるかどうかお話しいただけますでしょうか？

マイケル・トラクテンバーグ

もちろんです、ケイトリン。我々は中核となる資産タイプとしてマルチファミリー（集合住宅）に注力しており、特にテック分野において、それらの資産から魅力的な利回りを生み出す能力を実感しています。現時点では、その分野で良い機会を見つけ、そこに強く注力しています。他のすべてのアセットクラスにも門戸は広げていますが、マルチファミリーが間違いなく我々の注力の中心となっています。

オペレーター

かしこまりました。次の質問はモルガン・スタンレーのロナルド・カムデム様からです。ロナルド様、お繋ぎしております。

ロナルド・カムデン

はい、手短に2点伺います。少しパイプラインの話に戻りますが、3ヶ月、あるいは6ヶ月前にお話しした際、金利のボラティリティが、取引を停滞させている最大の要因であるとお考えだったと記憶しています。取引が成約に至らない場合、上位2、3の理由は何であるか、またそれに対してどのように対処しようと考えておられるか、アップデートを伺えればと思います。

マイケル・トラクテンバーグ

多くの場合、成約に至らない取引は、スポンサーがキャピタル・スタック（資金調達構造）を構築できなかったか、あるいは、我々が一緒に成約させようと検討していた案件において、彼らが（入札等の）プロセスで勝てなかったことが原因だと考えています。取引がまとまらない場合の主な理由は、実のところこの2点です。

ジェイ・シュガーマン

私たちは、依然としてフィー・ファイナンス（手数料型融資）市場とも競合していると言っても差し支えないと考えています。また、流動性は、特にマルチファミリー（集合住宅）セクターにおいて、かなり好調に回復しているように見受けられます。

ロナルド・カムデン

承知しました。パーク・ホテル（Park Hotel）の件を蒸し返すつもりはありませんが、単に波及効果について質問させてください。つまり、リース契約は非常に明確であるとおっしゃいましたが、CapEx（資本的支出）に関する規定などの点において、今回の件全体を受けて、それらの規定をさらに明確にしたいとお考えでしょうか？ 例えば、この種の訴訟から生じる、今後考慮すべき波及効果はありますか？ また、顧客との関係という点で、事業の他の部分において何らかの波及効果はありますか？ 教えていただけると助かります。ありがとうございます。

ジェイ・シュガーマン

ええ。つまり、パーク・ホテルの案件は40年前に完了したものです。私たちの標準的なリース形式ではありません。現代的なグラウンド・リース（地上権設定リース）でもありません。

それは、私たちが「これらは修正する必要がある。機能していない」と判断した、旧来のグラウンド・リースのひとつです。どちらの当事者にとっても機能していないのです。曖昧さや不確実性があります。

私たちは、自社のグラウンド・リースの解釈には間違いなく自信を持っています。これは、私たちがこの事業を開始した9年前に修正した事項の一つです。とは言え、私たちはまだ学んでいる最中です。より明確な文書によってお客様にサービスを提供するための、より良い方法を常に模索しています。

それはここでの日々の使命です。私たちは、ゴールドスタンダード（最高水準）を確立したと考えています。

ジェイ・シュガーマン

他者からは、私たちのグラウンド・リースは現在ゴールドスタンダードであると言われています。なぜなら、それは思慮深く、包括的であり、現在では数百件の取引を通じて検証されてきたからです。ええ、パーク・ホテルの件は、現代のグラウンド・リース事業を全く代表するものではないと考えています。冒頭の挨拶でも申し上げましたが、私たちはこの事業を学び続けており、いかにしてそれを最大限に高めていくかを検討しています。

私たちはこの事業を愛しています。商業用不動産の世界において、これは主要なビジネスになると考えています。私たちは、それを創り出しているのです。より良くできることがあれば、私たちは引き続き検討していきます。

オペレーター

ありがとうございます。ホーマン様、現時点でこれ以上の質問はございません。

ピアース・ホフマン

本日はご参加いただきありがとうございます。本日のリリースに関して追加のご質問がございましたら、直接私までお問い合わせください。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて回線をお切りください。ご参加ありがとうございました。