オペレーター

ご挨拶、ならびにPrologisの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションを行います。オペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで星印のゼロ（＊0）を押してください。

なお、本会議は録音されています。それでは、シニア・バイス・プレジデント兼投資家広報責任者のJustin Mengをご紹介いたします。ありがとうございます。始めてください。

ジャスティン・メング

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。当社の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、CEOのDan Letter、CFOのTim Arndt、およびマネージング・ディレクターのChris Catonが参加しております。

本電話会議には、連邦証券法の定義における将来予測に関する記述が含まれており、これには当社の見通し、期待、および将来の業績に関する記述が含まれます。これらの記述は現在の想定に基づいており、実際の結果に重大な差異をもたらす可能性のあるリスクおよび不確実性の影響を受けます。これらのリスクに関する議論については、当社のSEC提出書類をご参照ください。当社は、将来予測に関する記述を更新する義務を一切負いません。

さらに、本電話会議では、FFOやEBITDAなど、GAAP（一般に認められた会計原則）外の特定の財務指標について議論いたします。レギュレーションGに従い、第1四半期決算プレスリリースおよびサプリメンタル（補足資料）において、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表を提供しております。

ジャスティン・メング

両資料とも、当社ウェブサイト（www.prologis.com）にてご確認いただけます。それでは、Danに進行を代わります。

ダン・レター

Justin、ありがとう。皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。当社は2026年を堅調な勢いで迎え、第1四半期の結果においてもその勢いが継続していることを確認しました。

ここ数週間、地政学的な背景の不確実性が高まっていますが、当社のビジネスは、回復力のある需要、規律ある実行、そして当社のグローバル・プラットフォームの強みと規模に支えられ、引き続き非常に高い水準で推移しています。前四半期、当社は事業における3つの最優先事項を概説しました。当社の戦略が、オペレーション、価値創造、および資本形成の各分野において、どのように結果に結びついているかを強調させていただきます。第一に、強力なリテンション（維持）と健全な新規リーシング活動の両方に支えられ、6,400万平方フィートの契約締結を達成し、再び記録的なリーシング四半期となりました。

稼働率は当社の予想を上回り、通期の見通しを引き上げます。

ダン・レター

第二に、当社のランドバンク（保有土地資産）を物流およびデータセンター分野で活用しており、当四半期には21億ドルの着工があり、そのうち13億ドルはデータセンターのビルド・トゥ・スーツ（顧客専用設計・建設）でした。当社のデータセンター・オファリングに対する顧客の関心の深さは著しく、土地、電力、および開発に関する専門知識を統合できる当社の能力は、当社のビジネスにおける主要な差別化要因であり、この成長する機会のシェアを確保できる位置にあります。第三に、戦略的資本プラットフォームを拡大しています。当社はGICとの16億ドルのジョイントベンチャーを発表し、四半期末後にはLa Caisseとの12億ドルのジョイントベンチャーを発表しました。

これらのパートナーシップは、当社のプラットフォームに対する投資家の強い需要と、世界中の高品質な機会に資本を投入できる当社の能力を反映しています。これらを総括すると、これらの取り組みは一つのシンプルな点を強化しています。つまり、当社はより広範で、より回復力のある、時間をかけて成長を積み上げられるポジションにあるプラットフォームを構築しているということです。

ダン・レター

Timに進行を渡す前に、地政学的な背景について簡潔に述べさせていただきます。中東での紛争は、エネルギー価格の上昇、およびインフレと金利への新たな圧力を通じて、経済的不確実性の新たな要因をもたらしました。憶測をするのではなく、当社のデータで何が見えているか、顧客から何を聞いているか、そしてどのように事業を運営しているかに焦点を当てます。当社のリーシング契約、提案件数、およびビルド・トゥ・スーツのパイプラインは、潜在的な需要の継続的な強さを示しています。

実際、3月は新規リーシングにおいて非常に活発な月でした。比較として、当社のビジネスが2025年4月に突然の関税関連の不確実性に直面した際は、リーシング活動の一時的な停滞は比較的即座に現れましたが、その後数週間から数ヶ月かけて再び動き出しました。同時に、当社の顧客インサイトは、四半期ごとに数百件行われるリアルタイムの継続的なやり取りという、直接的なエンゲージメントに基づいています。

ダン・レター

紛争開始から7週間が経過しましたが、ほとんどの顧客は状況を積極的に注視しており、2026年の事業計画に変更はないと我々に伝えています。現在のリスクは、不確実性が顧客の意思決定を遅らせることです。現在まで、そのような意味のある証拠は見られません。とはいえ、当社は何十年もの間、当社のビジネスを定義してきたものと同じ規律に基づき、高い警戒レベルを持って運営しています。

これは実証済みのプラットフォームであり、物流、デジタル・インフラストラクチャ、およびエネルギーにおける成長の構造的要因は、依然として確固として存在しています。それでは、Timに進行を代わり、当社の業績と見通しについて説明してもらいます。

ティム・アーント

Dan、ありがとう。さっそく決算内容に移りますと、動的な環境下において戦略的優先事項をうまく実行し、堅調な四半期となりました。第1四半期のコアFFOは、ネット・プロモート費用を含めて1株当たり1.50ドル、同費用を除いて1株当たり1.52ドルとなり、いずれも当社の予想を上回りました。当四半期の期末稼働率は95.3%で、当社が予告し、例年第1四半期に経験する季節的な低下を反映しています。

リテンションは76%近くとなり、非常に強力な水準を維持しました。純実効賃料の変化は、主に市場構成の影響により、今四半期は32%と、より緩やかなものとなりました。通期の賃料変化が純実効ベースで40%に近づくという当社の予想に変更はありません。リースのマーク・トゥ・マーケットは、四半期末時点で純実効ベースで17%となりました。

ティム・アーント

下落率は大幅に減速しました。これは部分的には、今四半期における市場賃料の上昇、つまり2年半ぶりの上昇によるものです。当社のリースのマーク・トゥ・マーケット（時価評価）は、スポット賃料ベースで約7億5,000万ドルの埋込型NOI（純営業利益）を表していますが、これは当然ながら、入居率の改善に伴い時間の経過とともに実現するであろう、再調達コストベースの賃料上昇益を反映したものではありません。既存物件（Same-store）のNOI成長率は、ネット・エフェクティブ（実効純額）ベースで6.1％、キャッシュベースで8.8％でした。

前年比での入居率上昇と賃料変更による貢献の拡大に加え、当期間は異例の低水準の貸倒損失からも恩恵を受けました。資本投下に関しては、素晴らしい四半期となりました。物流施設向け8億5,000万ドル、2つのデータセンター・プロジェクト向け13億ドルを含む、計21億ドルの新規開発を開始しました。

ティム・アーント

物流部門内では、着手の約75％が投機的な（スペック）ものであり、これはファンダメンタルズの改善と、多くの市場における新規供給の必要性に対する当社の確信を反映しています。データセンターの着手は、既存キャンパスでの1件の完全新規開発（グラウンドアップ）と、当社のポートフォリオ内での1件のコンバージョン（転用）を合わせ、計350MWに達しました。両プロジェクトとも、強力な投資適格格付けを持つ主要なテクノロジー企業に対し、長期ベースでプリリース（事前賃貸）されています。当社の電力サイトに対する顧客の関心は極めて高く、1.3GWがLOI（意向表明書）の下にあり、電力パイプラインのすべてが何らかのレベルの協議段階にあります。

当四半期末時点で、確保済みまたは進展した段階のエネルギーは5.6GWに達しており、これには当四半期中に実現した別の150MW施設の安定化も反映されています。単純に、パワー・シェル（電力・建物のみの提供）形式で1MWあたり300万ドルと仮定すると、現在のパイプラインは150億ドルを大幅に超える投資を提供できる可能性があり、ターンキー形式であればその数倍に達し、大きな価値創造の可能性を生み出します。

ティム・アーント

太陽光発電および蓄電事業の規模拡大を継続しており、顧客の需要に応え、当四半期中に42のプロジェクトを完了し、総設置容量は1.3GWに達しました。資本リサイクルに関しては、当四半期中に約12億ドル相当の資産を売却または拠出しました。これには、前四半期に発表された米国Agility Fund内での初期活動や、GICとの新規事業のためのシード資産が含まれます。市場の話に移る前に、当社のコーポレート・ベンチャー・キャピタル部門であるPrologis Venturesの設立10周年を迎えたことを強調しておきたいと思います。

当社はこれまでに50社以上にわたって計3億ドルを投資しており、サプライチェーンにおける新興技術やソリューションの可視性を高めることで、破壊的変化に先んじ、イノベーションを推進し、新たな機会を発見しています。

ティム・アーント

全体として、需要の強化、空室率のピークアウト、そして賃料のプラス成長をもたらす市場数の増加により、変曲点の段階をさらに進展させました。米国市場の吸収量は4,500万平方フィートであり、季節調整後のベースで堅実な結果となり、当社の予測をわずかに上回り、当四半期の当社のリーシング実績とも一致しています。米国の空室率は前期比で横ばいの7.5%でしたが、建設パイプラインが在庫のわずか1.7%（10年平均の2.6%と比較して）と良好な水準にあり、竣工件数が減少していることが支えとなりました。当社は引き続き需給の相対的なバランスを予想しており、これにより年内を通じて空室率は低下していくと考えています。

グローバルでは、当四半期の市場賃料は30ベーシス・ポイント上昇しました。経済減速がない限り、成長は続くと予想していますが、状況が固まっていくにつれて、四半期ごとにばらつきが出る可能性はあります。

ティム・アーント

米国では、引き続き多くのセントラルおよびサウスイースト市場で最も強い成長が見られる一方、国際的にはラテンアメリカ、西欧、英国、そして日本が際立っています。南カリフォルニアは当社の予想通りに推移しており、言い換えれば、改善はしているものの、他の市場に比べると遅れをとっています。リーシング活動は活発化しており、顧客からもより建設的なトーンが見られます。空室率は緩やかに上昇し、賃料はわずかに低下しています。

これもまた、市場が変曲点の初期段階を継続的に進展しているという当社の見通しと一致しています。顧客についてですが、最近のリーシングは、規模、カテゴリー、地理のいずれにおいても、より幅広い取引のミックスによって支えられています。当四半期に記録的なリーシングを実現した後でも、当社のパイプラインは補充されただけでなく、実際には過去最高に達しており、強固な潜在的かつ継続的な需要を反映しています。

ティム・アーント

当社のポートフォリオにおいて大型スペースのフォーマットが実質的に完売しているため、ビルド・トゥ・スーツ（注文仕様）需要の強さに加え、他のユニットサイズへと活動が広がっています。当社のパイプラインは引き続き健全です。セグメントの観点からは、生活必需品および電子商取引における需要は依然として強く、データセンター・サプライヤーの間でも勢いが増しています。意思決定はわずかに遅くなっていますが、リーシング活動は引き続き堅調であり、引き戻し（減退）の有意な兆候は見られません。

資本市場では、コア・プラスおよびバリューアッド戦略を通じて、単一資産およびポートフォリオ取引の両方にわたる、有望な量の物件が現在市場に出ており、取引量は増加しています。特筆すべきは、品質に対する価格プレミアムです。強力な立地、機能性、および信用力を備えた資産は、市場賃料に対するキャップレート（還元利回り）が約5％、アンレバードIRR（内部収益率）が7％台半ばで、最も厚い買い手層を引き付けています。

ティム・アーント

戦略的資本については、GICとの新規事業（米国のビルド・トゥ・スーツ案件の開発・保有を目的とするもの）を含む3つの追加ビークル（投資枠）のコミットメントを完了したほか、開発および買収戦略の両方に焦点を当てたパン・ヨーロッパ・ベンチャーを通じて、La Caisseとの関係を拡大しました。また、日本でも新しい買収ビークルを開始しました。これらのベンチャーに加え、前四半期に発表されたAgility FundおよびCRE（商業用不動産）のクロージングにより、26億ドルを超える第三者エクイティを調達し、よりアクレティブ（利益増益的）な形式で、成長する投資機会に資本を適合させています。最後に、バランスシートについては、当四半期中に加重平均利率約3.75％で55億ドルの新規資金調達を行いました。

これには、3つあるクレジット・ファシリティのうち1つの30億ドルのリキャスト（条件再設定）が含まれており、スプレッドはわずか63ベーシス・ポイントと、あらゆるREITの中で最低水準でした。

ティム・アーント

ガイダンスについては、後ほど（当社の持分について）詳しく説明しますが、平均入居率の予測を95%～95.75%の範囲に引き上げます。この引き上げは、第1四半期の業績が予想を上回ったことと相まって、ネット・エフェクティブな既存物件成長率を4.75%～5.5%、キャッシュ成長を6.25%～7%とする当社の予測を後押ししています。戦略的資本の収益は現在6億6,000万ドル～6億8,000万ドルの範囲、一般管理費（G&A）は5億1,000万ドル～5億2,500万ドルの範囲となる見込みです。投下に関しては、開発着手を45億ドル～55億ドルに引き上げます。

これは所有および管理ベースのもので、その約40％がデータセンターのビルド・トゥ・スーツに割り当てられます。買収は引き続き10億ドル～15億ドルの範囲、当社の拠出と処分（売却）を合わせた活動は35億ドル～45億ドルの範囲となる見込みで、これらはすべて当社の持分ベースです。これらを総合すると、好調なスタートを切ったことにより、当社は収益見通しを引き上げています。

ティム・アーント

純利益は1株当たり3.80ドルから4.05ドルの範囲となる見込みです。ネット・プロモート費用を含むコアFFOは1株当たり6.07ドルから6.23ドルの範囲、ネット・プロモート費用を除くコアFFOは1株当たり6.12ドルから6.28ドルの範囲となり、これは当社の前回の中間値から80ベーシス・ポイントの増加となります。最後に、継続的なボラティリティという背景の中で、当社のビジネスの強さは明白です。当社は、持続的かつ成長するキャッシュフローを生み出す代替不可能な資産のポートフォリオ、規律ある資本投下のアプローチ、規模の利点を活かした資産運用プラットフォーム、そして堅牢なバランスシートに支えられています。

同時に、エネルギーおよびデータセンターという隣接事業における拡大を継続しており、さらなる成長の道筋を提供しています。好調なスタートを切れたことに興奮しており、チームの実行力を誇りに思うとともに、年内の残りの期間においても素晴らしい結果を提供できる好位置につけていると考えています。

ティム・アーント

それでは、皆様のご質問のために、電話をオペレーターにお戻しします。

オペレーター

ありがとうございます。ただいまより、質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様のラインが質問待ち行列に入ったことを示します。

質問を待ち行列から削除したい場合は、「＊2」を押してください。スピーカー設備をご使用の方は、＊キーを押す前に受話器を取る必要がある場合があります。質問の集計を行いますので、少々お待ちください。最初の質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem様からです。

ご質問をお願いいたします。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。今四半期の過去最高水準のリーシング、おめでとうございます。パイプラインもまた過去最高水準にあるとおっしゃったように聞こえました。私の質問は、今四半期にわずかに減速しているように見えるリーシング・スプレッドについてです。

それについて何かコメントをいただけますでしょうか。また、年内の残りの期間における稼働率と価格設定について、どのように考えていらっしゃいますか？ありがとうございます。

ティム・アーント

やあ、ロン。ええ、先ほど申し上げた四半期については、数字にいくつかの構成（ミックス）の影響が出ています。ご存知の通り、契約更新の40％が、状況がやや軟調で、賃貸料の市場価格への調整（マーク・トゥ・マーケット）が低い米国の西部地域に偶然重なったためです。そのため、賃料の変化や、補足資料に見られるフリーレントなどに影響しました。

稼働率と賃料の変化のバランスについては、単に市場ごとというだけでなく、実態としては取引ごとに異なると申し上げます。ご承知の通り、当社には非常に幅広い市場環境があります。極めて引き締まっている市場もあれば、依然として軟調な市場もあり、それはサブマーケットや、ユニット単位で起こり得ます。ですので、全体としては、多くの市場や状況において賃料の引き上げを図りつつも、一部では稼働率の維持を優先しているモードにあると言えます。

ジャスティン・メング

ロンさん、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次のご質問は、エバーコアISIのMichael Griffin様からです。ご質問をお願いいたします。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。データセンター開発リーシングの面について伺いたいのですが、今四半期に発表されたいくつかの好材料は明らかであるように思われます。しかし、全米のデータセンター開発機会が棚上げされたり、地方自治体が反対したりしているというニュースを耳にすることがありますが、懸念はありますでしょうか？それはこのパイプラインにおけるリスクとなるのでしょうか。それとも、電力を確保している現在進行中のプロジェクトについては、そのまま進めてリーシングを行い、最終的に話に出ているような価値を創出できるとお考えでしょうか？

ダン・レター

はい。マイケル、ダンです。データセンターのビルド・トゥ・スーツ（注文仕様型開発）における当社のパイプラインは非常に強力です。今四半期に発表した2件の着工についてもご覧いただいた通りです。

当社は、今後予想される状況について、今年度のガイダンスを初めて示しました。現在、1.3 GW規模の案件がLOI（意向表明書）の段階にあり、パイプラインを成約へと転換させるためのさらなる進展が見られます。現在進めている事業については非常に手応えを感じており、それは今後3年分のビジネスに相当するものだと考えています。顧客から聞いていることはすべて、彼らはこのスペースを必要としているということです。

ジャスティン・メング

ありがとうございます、マイケル。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次のご質問は、シティのクレイグ・メールマン様です。ご質問をお願いします。

ニック・ジョセフ

ありがとう。クレイグ・メールマンです。データセンターに関する追加の開示に感謝いたします。今四半期の新規着工における想定開発マージンはどのようになりますか？以前、25%から50%のマージンについてお話しされていたかと思いますが、今回の着工分はそれらの範囲と比較してどうでしょうか？

ティム・アーント

今四半期の着工量をご覧いただければ、それは明らかに当社の物流（ロジスティクス）の両方の混合であることが分かります。これにはビルド・トゥ・スーツも、スペック（汎用型物件）も含まれます。今四半期は、ここ数四半期よりもスペック物件の動きが多くなっています。データセンター分野については、ここ数年お聞きいただいている範囲内に留まると考えています。

通常の物流マージンよりも25%から50%高い、あるいはそれ以上の水準です。

ジャスティン・メング

ありがとう、クレイグ。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのブレイン・ヘック様です。どうぞ。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。今四半期は平均稼働率が予想を上回ったようです。ガイダンスをわずかに引き上げられたことは承知していますが、稼働率のガイダンスには第1四半期からさらなる上振れの余地があまり残されていないことを踏まえると、当初の予想よりも第2四半期にさらなる下振れが見込まれるような、タイミングに関連した何かが起きたのでしょうか？それとも、まだ年初であることや、ダンが言及したように見通し（ビジビリティ）がいくぶん不透明であることから、単にガイダンスが保守的なものになっているだけなのでしょうか？

ティム・アーント

ブレイン、ありがとうございます。当四半期の平均稼働率は、約20ベーシスポイント上回りました。通期の見通しについては、ガイダンスの中央値を用いて、約3/8ポイント（0.375ポイント）の引き上げが見られます。それ以上に上回っています。

これは2つのことを反映しています。一つは、稼働率の前倒しです。これは主に、予期せぬ更新といった形で見られるものです。そしてもう一つは、パイプラインの強さを反映しています。

先ほど申し上げた通り、契約締結（signings）においても多くの動きがあり、それが半分を占めますが、現在未回答の提案（proposals outstanding）の全体規模も十分に大きく、それが今回の引き上げの残りの部分に対する自信につながっています。

ジャスティン・メング

ブレイン、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はバンク・オブ・アメリカのアンドリュー・バーガー様です。どうぞ。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。おはようございます。第1四半期の純吸収量（net absorption）は、貴社の予想を少し上回ったようですね。2026年のファンダメンタルズの見通しに関する最新の見解をお聞かせいただけますか？

クリス・ケイトン

はい、もちろんです。クリスです。我々の見解に変更はありません。ダンとティムがスクリプトで説明したように、我々は変曲点（inflection phase）を通過しています。

我々の見解にほとんど変わりはありません。具体的には、今年の純吸収量は2億平方フィートに迫るペース、竣工面積（completions）は1億9,000万平方フィートとなるペースです。これにより、年間を通じて賃料と稼働率、つまり市場賃料と稼働率が改善していくことになります。あなたが提案、あるいは説明された通り、第1四半期はわずかに好調でした。

我々は核心的な前提条件を維持します。これは、年を追うごとに進化していくマクロ環境です。それは中東における紛争の規模と期間によって形作られることになるでしょう。我々の見通しは、そのリスクと、ダンが準備された発言（prepared remarks）で述べたような、回復力のある顧客需要とのバランスを取ったものです。

クリス・ケイトン

また、我々は経済コンセンサスも活用していますが、彼らは見解をマーク・トゥ・マーケット（時価評価）しており、下半期に向けて20、30、時には40ベーシスポイント下方修正しています。ですが、一歩引いて見れば、ベースラインの見解は維持されており、市場には継続的なモメンタムがあります。

ジャスティン・メング

アンドリュー、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はスコシアバンクのニック・ユリコ様です。どうぞ。

ニック・ユリコ

ありがとうございます。役に立った市場概況の話に、少し戻りたいと思います。米国の出遅れている市場について、もう少し詳細を伺いたいと考えています。南カリフォルニアについてはすでにお話しいただきましたが、ニューヨークやニュージャージーなど、おそらくアウトパフォームしていない他の市場についてです。

そこでの賃料成長を改善させるためには、どのような変化が必要でしょうか？そして、欧州へのエクスポージャーに関しては、英国以外の国々についても、また顧客から聞いている最近の感触についても伺えればと思います。欧州のエネルギー価格が現地経済にどのような影響を与えるかについて、多くの質問が出ているためです。ありがとうございます。

クリス・ケイトン

クリスです。私が答えさせていただきます。まず、米国に関しては、考察すべき点が3、4点あります。第一に、米国において健全な地域が広がっています。

一般的にテキサス州のような場所です。ヒューストンとダラスは、好調か健全な状態にあります。アトランタ、そしてますますミッドウェスト（中西部）のいくつかの市場もそうです。コロンバスやインディアナポリスを念頭に置いています。

ティムが準備された発言の中で述べたような強さがあります。具体的に軟調な市場についてのご質問ですね。米国で最も軟調な2つの市場は、おそらくロサンゼルス郡とシアトルです。それらは空室率が歴史的に見て非常に高くなっている地域です。

新規需要のペースは鈍化しており、そのため、そこでの回復はまだ実現していません。主要市場に関しては、ニューヨークやニュージャージーについてのご質問でしたね。サンフランシスコ・ベイエリアも加えておきましょう。

クリス・ケイトン

これらは、我々が見解を引き上げている地域です。概して現在、我々は市場の評価を引き上げるフェーズに入っており、ニューヨークやニュージャージーはその素晴らしい例です。そこでの賃料成長の時期が来ているかというと、いいえ、まだ完全ではありません。今年はお話ししてきた通り、移行期の中にあります。

空室率がピークに達し、低下し始めており、トーンや顧客需要がポジティブであることから、我々はここでは見解を引き上げる方向に傾いているということを知っておいていただきたいです。欧州に話を移します。まず、西欧の地域であるドイツとオランダが、その市場を牽引しています。準備された発言で述べたような対話が、欧州を含む世界的に行われており、そこでのトーンはポジティブです。

事業計画は維持されており、顧客は不動産要件を進めています。

ダン・レター

ここで一つ付け加えさせていただけるなら、ユニットのサイズ、あるいは建物サイズに焦点を当てたいと思います。ラージフォーマット、いわゆる50万平方フィート以上のものは、ほぼ完売状態です。そのサイズでは、世界中でリーシング率が98%に達しています。そこでは間違いなく賃料成長が見られ始めるでしょう。

ジャスティン・メング

ありがとうございます、ニック。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、みずほ証券のヴィクラム・マルホトラ様です。どうぞ。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。好調な四半期おめでとうございます。2点だけ確認させてください。前四半期、下半期に入るにあたって、年換算の賃料成長が賃料上昇分（rent bumps）を上回る可能性のある市場が見られるかもしれないとおっしゃっていたと思います。

年換算ベースで、どのような市場で実際の賃料成長が見られるのか、もう少し詳しく教えていただけますでしょうか？また、既存店のNOI（純営業利益）の見通しとキャッシュの見通しについても明確にしていただけますか。第1四半期の数字を考慮すると、減速を示唆しています。何がそれを駆動しているのか、あるいは、ガイダンスに対して第1四半期に大きな跳ね上がりがあったのは何によるものでしょうか？

クリス・ケイトン

ヴィクラム、こんにちは。私が市場の賃料成長から始め、既存店に関する質問についてはティムが答えます。私から非常に具体的な数字を引き出そうとする、その質問の言い回しは素晴らしいですね。我々がそのような言い方をした記憶はありませんが。

申し上げましょう。最も健全な地域には、アトランタ、ダラス、ヒューストン、コロンバスが含まれます。また米国以外では、サンパウロやメキシコシティといったラテンアメリカの地域も含まれます。これらが賃料成長を牽引している地域です。

ティム・アーント

Vikram、キャッシュの側面については、はい、我々のガイダンスは我々の予想を明確に反映しています。第1四半期はいくつかの入居率の比較対象（comps）による恩恵を受けており、第1四半期は多少好条件となっています。2025年の展開（cadence）を考えると、その年を通じて入居率を積み上げてきました。それらの比較対象の影響は小さくなっていきます。

次に賃料の変化ですが、当然ながらポートフォリオ全体に強力に波及しています。前年比（year-over-year）で見ると、スプレッドがいくらか緩和されるにつれ、四半期比（quarter-over-quarter）への寄与は少なくなります。あ、すみません、既存物件（same-store）の観点から、前年同期比（year-over-year）です。

ジャスティン・メング

ありがとうございます、Vikram。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、BTIGのThomas Catherwood様です。どうぞ。

トーマス・キャザーウッド

素晴らしい。皆さん、ありがとうございます。データセンターの話に少し戻らせてください。電力が確保されていても、設備面でのサプライチェーンの逼迫があるようで、それがボトルネックを生み出しています。

特にターンキー開発において顕著です。パンデミックの際に行ったのと同様に、資材や設備を事前発注することで、その事態に先手を打つことは可能でしょうか？もしそうであれば、それはビルド・トゥ・スーツ（build-to-suit）の交渉において優位性をもたらしていますか？

ティム・アーント

ありがとう、Tom。手短に答えれば、はい、間違いなくそうです。調達、我々の極めて強固なバランスシート、そしてこれらリードタイムの長い品目に対して先手を打つ能力は、間違いなく我々の差別化要因です。申し上げたいのは、全体として、我々が構築してきたこの仕組み、そしてこの3年間、調達であれ、ここ数年で大きく構築してきたデータセンターの専門知識であれ、会社全体でこれらの能力を構築することに非常に注力してきたことです。

それが、現在ご覧いただいているパイプラインと、これらの数値を提示することに対する我々の自信につながっています。実は、今日の先ほどの質問でマージンについて述べた内容を訂正させてください。マージンは実際には25%〜50%であり、物流物件より25%〜50%高いわけではありません。これらは非常に収益性の高い案件です。

ティム・アーント

我々のパイプラインは、物流ベースの建物と土地という基盤の上に構築されているということを念頭に置いておいてください。

ジャスティン・メング

ありがとう、Tom。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows様です。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

皆様、こんにちは。事前説明の中で、3つの重点項目に関して少し触れられたかもしれません。Tim、あなたは新しいGICおよびLa Caisseとのジョイントベンチャー、日本での買収ビークル、そしてAgility Fundについて言及されました。非常に多くの案件があるように見受けられます。

戦略的キャピタル・ビジネスに対して、新たに注力が高まっているのでしょうか？これらはタイミングが重なっただけなのか、それともファンド側で何らかの大きな推進があるのでしょうか？これらの新しいファンドと既存のファンドとの間に、何か根本的な違いはありますか？

ティム・アーント

はい、Caitlin。我々は、過去2四半期にわたって立ち上げた多数のビークルを非常に誇りに思っていますし、興奮しています。地理的範囲、フォーマット、そしてリスク許容度（risk appetite）にわたる5つの新しいビークルです。先四半期に立ち上げられた米国のAgility Fundと、ここで発表されたGICとのベンチャーとの間に見られる一つの点は、一部の開発活動へと広がっていることであり、これは非常に意図的なものです。

我々は、拡大すると見込まれるデプロイメント量（資金投入量）を先取りしています。物流部門の一環として、市場が改善するにつれて、ガイダンスを引き上げているところです。我々のランドバンク（土地保有資産）とプラットフォームの規模を考えれば、これは50億ドルから60億ドルをかなり容易に達成できる仕組みであると言えるでしょう。しかし、それはDanが話しているこの驚異的なデータセンターの機会とも組み合わされています。

ティム・アーント

我々はそこでの資本ニーズを見極めており、手数料（fees）とプロモート（成功報酬）を生み出すことができる、よりスマートで、より資本効率の高い形式で、実際にこれらすべての機会にアプローチするための適切な方法を見出しています。これらのビークルの発表に、その事業拡大が表れています。

ジャスティン・メング

ありがとう、Caitlin。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、UBSのMichael Goldsmith氏です。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは。質問にお答えいただきありがとうございます。今四半期、リース提案のパイプラインがかなり増加しました。これについて、もう少し背景を教えていただけますか？何がそれを牽引しているのでしょうか？どのようなセクターから来ているのでしょうか？規模はどの程度でしょうか？そして、それは今後数四半期の実際のリーシングにどのように反映されるとお考えですか？

クリス・ケイトン

Chrisです。その背景にあるのは、顧客が成長要件を先送りにし、ネットのニーズを保留してきていたものの、自社の事業成長、すなわちサプライチェーンに投資する機会に、ますます対応するようになってきているということです。内訳については、多様です。規模別で見ると、いくつかの異なる見方があります。

例えば、10万平方フィート以上とそれ未満のユニットサイズの双方で成長が見られます。また、例えば組織のタイプという観点でも成長があります。国際的な規模の顧客と、当社のローカル規模の顧客との比較です。これらは、更新要件と新規要件の双方において成長しています。

そこには多様性があります。

ジャスティン・メング

ありがとう、Michael。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はGreen StreetのVince Tibone様です。ご質問をお願いします。

ヴィンス・ティボーネ

おはようございます。データセンターのサプライヤーが物流倉庫スペースをますます確保しているという貴社のコメントについて、追って伺いたいと思います。この需要ドライバーが今後数年間でどの程度重要（material）になり得るのか、また、それがどの程度持続可能なのかについて、お考えを伺いたいです。これはすべて建設に関連したものであり、短期リースになる可能性があるのでしょうか、それとも既存のデータセンターへのサービス提供も含まれるのでしょうか？これがこの分野における新しい構造的な需要ドライバーであるという感覚を掴みたいと考えています。

もし共有可能であれば、直近の1、2四半期で、新規リースの何パーセントを占めているのでしょうか。倉庫需要における、この一見新しい側面について、ぜひお考えをお聞かせください。

クリス・ケイトン

はい、Vince、その通りです。これは物流不動産需要の新しい構造的なドライバーです。例えば、1年前の新規リースの5%未満から、現在は新規リースの10%へと増加しており、将来的なパイプラインにおけるシェアはさらに大きくなっています。したがって、このドライバーの結果として、短期的には間違いなく上振れ要因（upside）が存在します。

範囲と期間の観点から申し上げますと、第一に、彼らが非常に健全な期間で契約を締結しているのが見て取れます。彼ら自身のサプライチェーンにおいて、製造と配送を切り離し（unbundling）、配送をより地域分散化させ、データセンターの最終的な生産拠点に近づけるというシフトが起きています。ここには非常に確実な勢いがあり、これを物流不動産の新しい構造的なドライバーと表現するのは正しいです。

ジャスティン・メング

Vince、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はRBCキャピタル・マーケッツのMichael Carroll様です。どうぞ。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。データセンターの機会に関して、電力ベース（power-based）の構築か、ターンキー（turnkey）方式の構築かを選択する際、テナントとの協議はどのように進展するのでしょうか？電力ベースの構築を求めるのは異なるテナントであると想定していますが、その認識で正しいでしょうか？事前説明（prepared remarks）の中で引用された機会のうち、潜在的にターンキーとなるものはどの程度ありますか？

ダン・レター

そうですね、あらゆる協議、あらゆる取引はそれぞれ異なると言っておきましょう。また、ユーザーによっても、時期によっても考え方は異なります。我々に関して言えば、協議の開始段階ではパワード・シェル（powered shell）側に重点を置いていますが、その後、パワード・シェル・プラス（powered shell plus）を提供していることもご覧いただいていると思います。実際には、お客様が我々に何を必要としているのかを、お客様とともに一つずつ進めていこうとしています。

また、このビジネスを長期的にはどのように収益化（capitalize）していくかという点についてお話ししていますが、将来的には、我々からのターンキー提供が増えていく可能性もあります。結局のところ、どのお客様と話しているか、そしてその時点で彼らが何を考えているかによります。ええ、それから利回り（yield）です。彼らそれぞれの資本コスト（cost of capital）が、もう一つの直面している課題です。

なぜなら、ターンキーへの移行はコストがかかる可能性があるからです。

ジャスティン・メング

Michael、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、BairdのNick Thillman氏です。ご質問をお願いします。

ニック・ティルマン

おはようございます。Tim、買収側とキャップレートに関するコメントについて、改めて伺いたいと思います。ファンダメンタルズの観点およびリーシングの観点から、需要には様々な程度があることは承知しており、コア・ポートフォリオの取引や優良物件の購入に関するコメントも理解しています。歴史的なトレンドと比較して、市場ごとのキャップレートは歴史的にタイトなようです。

キャップレートがもう少し拡大している市場、あるいは取引側でもう少し縮小（低下）している市場について、もう少し詳しくコメントをいただけますでしょうか。ありがとうございます。

ティム・アーント

はい、Nick。キャップレートは確かにここ数年で拡大しました。ここ5、6四半期ほどは、かなり安定しています。私たちはこれについて深く掘り下げて検討しています。

取引量自体は、実際には正常化していると言えます。市場のキャップレートが5%であれば、立地や品質に応じて5%から5.5%の範囲になります。明らかに、前回のサイクルで崩壊したクラスBとクラスCの乖離（かいり）が見られます。私たちは、IRR（内部収益率）に基づいた投資家です。

必ずしも（キャップレートだけに）焦点を当てているわけではありません。もちろん意識はしていますが、資産の品質、トータルリターン、立地といった、これらの資産のトータルリターンを見ています。そのため、キャップレートは時に紛らわしかったり、誤解を招いたりすることがあります。

ジャスティン・メング

Nick、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、JPMorganのMichael Mueller氏です。どうぞ。

マイケル・ミュラー

はい。こんにちは。GICやLa Caisse向けには、それらのジョイントベンチャーで行う開発と、自己勘定（バランスシート）で行う開発をどのように判断しているのか、詳細を教えていただけますか？

ティム・アーント

はい、Mike。当社には現在も長く続いているアロケーション・ポリシーがあります。ご想像の通り、アセットマネージャーとしての40年間の中で、管理が必要なマンデート（投資権限）を持つ、重複する投資ビークルを抱えてきました。それに関して、案件が循環していくようなアロケーション・ポリシーを持っています。

適切なガバナンスのもと、さまざまな条件に応じて、これら資産の最終的なデベロッパーとして、自己勘定を含むそれらのビークルのいずれかが選ばれることもあります。もしその（アロケーションの仕組み）だけを伝えると、あなたの判断を難しくしてしまうかもしれませんが、それは言い換えれば、これらの開発量のなかでPLDのシェアにますます依存していくことになる、ということを意味しています。そう考えれば、あらゆる雑音を排除して理解できるはずです。なぜなら、最終的に会社にとって経済的に重要になるのは、その点だからです。

ジャスティン・メング

Mike、ありがとうございます。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はBarclaysのBrendan Lynch氏です。どうぞ。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。ご質問をお受けいただき感謝いたします。平方フィートあたりのテナント入れ替えコストが低下しているようです。現在はリース価値の約7.3%であると考えていますが、フリーレントは少し上昇しています。

今後のコンセッション（賃貸条件の優遇措置）の推移については、どのように考えるべきでしょうか。

ティム・アーント

そうですね、私から始めます。コンセッションは現在、まだ少し高止まりしています。ご指摘の通り、フリーレントが上昇しています。先ほども申し上げましたが、繰り返させていただきますと、その一部は西部での契約更新（ロールアウト）の増加による影響を受けており、そこでは市場環境が軟化しており、コンセッションもやや高くなっています。

稼働率が向上するにつれて、コンセッションは正常化すると予想しています。フリーレントの指標で見ると、現在見られるような一時的な膨らみに対して、リース価値の3%程度になるはずです。

ジャスティン・メング

ありがとうございます、Brendan。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次はBMO Capital MarketsのJohn P. Kim氏です。どうぞ。

ジョン・P・キム

ありがとうございます。データセンターに関して、データセンター向け投資ビークルのタイミングに関するアップデートがあるか伺いたいです。また、5.6 GWの容量について、これはグロス（総量）ですか、それともリース可能な電力ですか？

ダン・レター

もちろんです。まずは資本構成の部分から始め、詳細についてはKim、あるいはTimに補足説明を代わってもらうかもしれません。要点は、過去2.5四半期ほど、グローバルな投資家と非常に建設的な対話を行ってきており、関心は引き続き非常に強いということです。私たちは複数の選択肢を持って非常に有利な立場にあり、現在は自分たちにとって何が最も適切かを評価するために時間をかけているところだと感じています。

バランスシート上で物件を構築し、その後これらの安定化した資産を売却するという現在のモデルは、ここ数年非常にうまく機能しており、今後も同様にうまくいくと考えています。ここで一度立ち止まって、私たちがここ数年で行ってきたことを再認識したいと思います。これについては電話会議の冒頭でも申し上げました。

ダン・レター

私たちが構築してきたパイプライン、構築してきた能力、そして、いわば「インベスター・デー2023」でこれに正式に着手して以来遂げてきた進展は、凄まじいものです。投資家の方々に提示している内容、そして今後どこへ向かうのかについて、非常に手応えを感じています。資本構成の部分については、Timからさらに補足があるかもしれません。

ティム・アーント

いいえ、上手く説明していただいたと思います。他の質問も受け付けます。質問の後半部分は、メガワットに関する明確化についてでしたね。それは、当社が報告しているユーティリティ負荷（電力負荷）のことであり、そのおそらく3分の2がクリティカルなものになるでしょう。

ですので、それらの数値に基づいて計算していただければと思います。

ジャスティン・メング

ありがとうございます、John。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

次は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas様です。どうぞ。

トッド・M・トーマス

こんにちは、ありがとうございます。市場賃料の伸びに関する議論に戻りたいと思います。詳細な補足説明をいただき、ありがとうございます。おっしゃったところによれば、2年半ぶりとなる上昇が見られたとのことですが、現在のサイクルにおける状況を鑑みて、市場賃料の伸びは持続するとお考えでしょうか。

南カリフォルニアについても触れられましたが、その市場についてもう少し詳しく、また、現在目にしているリアルタイムの状況や現在のコンディション、そして今年のこれまでのところ、市場が予想に対してどのように推移しているかについてお聞かせいただけますでしょうか。

クリス・ケイトン

はい、クリスです。私から始めます。ダンからも補足があるかもしれません。まず市場賃料の伸びについてですが、「安定」という言葉を強調しておきたいと思います。

第1四半期には多少の成長がありました。それはかなり微増なものでした。これは実態として市場ごとの状況によるもので、ほとんどの市場は安定から微増傾向にありますが、電話会議の冒頭で議論したような非常に強い局面もあれば、同様に議論したような軟調な局面もあります。お考えいただきたいのは、当社の見通しに変更はなく、現在は変曲点を通過している最中であるということです。

賃料の伸びはまだいくぶん不均衡であり、広範かつ持続的な成長を語るには、まだ少し時期尚早です。南カリフォルニアについていくつか詳細をお話しします。あそこは底打ちのプロセスにある市場です。需要の回復が見られます。

クリス・ケイトン

空室率は底に近い状態ですが、賃料が広範に上昇するにはまだ少し時期尚早です。堅調になりつつある局面もあります。

クリス・ケイトン

はい、南カリフォルニアについて少し付け加えさせてください。過去1年半ほどの様々な会議で、かなり繰り返し申し上げていることだと思いますが、南カリフォルニアがいかに大きな市場であるか、そしてこれらの市場における当社の手法（MO）がどのようなものであるかを強調することは非常に重要だと考えています。当社は最終消費者に近い場所にいることに注力しています。南カリフォルニアには2,400万人の消費者がいます。

そこは2兆ドル規模の経済圏であり、現地での建設はますます困難になっています。供給の背景状況は、その市場にとって非常に良好な形で整いつつあります。南カリフォルニアが市場全体に対して2〜3四半期遅れて追随するという当社の予測については、手応えを感じています。

ジャスティン・メング

以上で最後の質問となります。本日はお電話にご参加いただきありがとうございました。また、素晴らしい四半期を実現してくれた世界中の同僚たちに、心から感謝いたします。今後のカンファレンスでお会いできること、そして次回の四半期決算会議でまたお話しできることを楽しみにしております。

ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。皆様、回線を切断していただいて結構です。ありがとうございました。