オペレーター

ご挨拶申し上げます。Pebblebrook Hotel Trustの第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションがございます。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで「スター（＊）ゼロ」を押してください。なお、本会議は録音されておりますのでご留意ください。それでは、ホストである共同社長兼最高財務責任者のRaymond Martzをご紹介いたします。よろしくお願いいたします。

レイモンド・マーツ

Donnaさん、ありがとうございます。皆様、おはようございます。当社の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、会長兼最高経営責任者のJon Bortz、および共同社長兼最高投資責任者のTom Fisherが同席しております。

始める前に、本日（2026年4月29日）時点での発言であること、および本日のコメントには様々なリスクと不確実性を伴う将来予測に関する記述が含まれる可能性があることを、皆様にお伝えしておきます。これらのリスク要因の詳細については、当社のSEC提出書類をご確認いただき、本日言及される非GAAP財務指標の調整については当社ウェブサイトをご覧ください。それでは、第1四半期の財務結果に移りましょう。当四半期は非常に優れた結果となり、主要な収益指標において、当社の見通しのレンジの上限を大幅に上回る結果となりました。

レイモンド・マーツ

同一物件のホテルEBITDAは27.6%増の8,220万ドルとなり、見通しのレンジの上限を820万ドル上回りました。調整後EBITDAは7,330万ドルで、前年同期比29.5%増、見通しのレンジの上限を930万ドル上回りました。希薄化後1株当たりの調整後FFOは前年同期比で2倍となる0.32ドルとなり、見通しのレンジの上限を0.09ドル上回りました。あらゆる指標において、非常に力強い四半期となりました。

さらに重要なことに、このパフォーマンスは限定的な要因によるものではありませんでした。素晴らしい状況が整っていたとはいえ、その強さはポートフォリオ全体に広く及んでおり、収益の増加と優れたコスト管理の両面から成果が得られました。

レイモンド・マーツ

物件レベルでは、同一物件の稼働率は550ベーシスポイント上昇し、ADR（平均客室単価）は2.8%上昇、RevPAR（販売可能客室1室当たり売上高）は11.8%上昇、総収益は10.1%増加しました。同一物件の総費用はわずか5.6%の増加にとどまり、ホテルEBITDAマージンを327ベーシスポイント押し上げました。同一物件の増分収益の半分以上がホテルEBITDAに反映されました。これは、収益、付加価値施設、および会場への投資、ならびに物件チームやアセットマネージャーによる強力な実行力から恩恵を受けている、ポートフォリオ全体で実施してきた戦略的な運営イニシアチブを反映したものです。

強さはポートフォリオ全体に広がっており、当四半期には32のホテルが収益予測を上回り、34のホテルがGOP（営業総利益）予測を上回りました。サンフランシスコは例外的な好成績でした。

レイモンド・マーツ

サンフランシスコは、スーパーボウルや、第1四半期にずれ込んだ大規模な市内コンベンションの恩恵を受けましたが、ビジネスおよびレジャーのトランジェントを含むすべてのセグメントが非常に好調で、回復を続けています。RevPARは力強い44.5%増となり、ホテルEBITDAは前年同期比で1,160万ドル増加し、3倍以上に拡大しました。ロサンゼルスも、昨年の火災に関連する混乱から急速に回復しており、RevPARは31.5%上昇、稼働率は16ポイント以上増加して74.6%となりました。ロサンゼルスの物件における改善は広範囲にわたっており、レジャー需要の強化、エンターテインメント関連のグループおよびレジャー活動の改善、そして最近改装・リブランドしたサンタモニカのHyatt Centric Delfinaの立ち上げが寄与しました。

ロサンゼルスの第1四半期の同一物件EBITDAの増加により、昨年の火災で第1四半期に失ったEBITDAはすべて取り戻されました。

レイモンド・マーツ

サンフランシスコとロサンゼルスは際立った市場ではありましたが、それだけがすべてではありません。当社の都市型ポートフォリオは、RevPAR成長率14.3%、総RevPAR成長率12.9%、EBITDA成長率55.1%を記録しました。サンディエゴの都市型ホテルは、健全な週末のレジャー需要に支えられた稼働率の900ベーシスポイントの上昇により、8.7%のRevPAR成長を実現しました。シカゴも、RevPARが5.6%増加し、良好な四半期となりました。

ワシントンD.C.は第1四半期において最も困難な市場であり、RevPARは24.1%減少しました。これは、非常に厳しい大統領就任式との比較、および政府関連の旅行の継続的な弱さを反映したものですが、最近ではいくらか改善が見られます。ボストンも、市内イベントカレンダーの減少、2度の大きな冬の嵐、およびRevere Hotel Boston Commonの客室改装を反映し、RevPARが3%減少した、やや軟調な市場でした。

レイモンド・マーツ

イベントカレンダーの改善を考慮すると、両市場とも第2四半期には改善すると予想しています。当社のリゾートも非常に力強い四半期となり、RevPARは7.5%上昇、総RevPARは6.7%増加、EBITDAは13.9%上昇しました。リゾートのパフォーマンスは、底堅いレジャー需要、健全な館内支出、好都合な祝日のタイミング、および再開発資産の継続的な立ち上げによって牽引されました。また、例年よりも早い春休みにより、4月から3月へと春休みの旅行が前倒しされたことも恩恵となりました。

Newport Harbor Island Resort、LaPlaya Beach Resort & Club、Skamania Lodge、Paradise Point Resort & Spa、San Diego Mission Bay Resort、およびEstancia La Jolla Hotel & Spaを含む複数のリゾートが、2桁のRevPAR増加を達成しました。全体として、地政学的緊張の高まりや旅行に関する不確実性の増大にもかかわらず、第1四半期の需要は心強いものでした。

レイモンド・マーツ

レジャー需要は引き続き強く、ビジネス・トランジェントは成長と回復を続け、グループ需要は安定していました。広範な旅行および消費に関する見解と一致して、3月下旬以降、視認性（先行き）はいくらか短くなっていますが、現在までに予約動向に実質的な変化は見られません。プレミアム・レジャーおよびビジネス旅行は、現在まで健全な状態を維持しています。平日のRevPARは全体で9.7%増加し、都市型市場では12%増加した一方、週末のRevPARは全体で15%増加しました。

週末のレジャー需要は引き続き健全ですが、平日の需要の改善も同様に重要です。これは、ビジネス・トランジェントおよびグループ旅行の継続的な回復を反映しており、都市部の稼働率が再構築されるにつれて、より有意義な収益力を生み出すものとなるからです。今四半期、もう一つ際立っていたのは収益成長の質です。客室外収益も再び好調に伸び、全体で7.6%増加しました。

飲食部門の収益は7.4%増加しました。

レイモンド・マーツ

アウトレット収益は10.2%増加し、バンケットおよびケータリング収益は4.8%増加しました。ゲストは宿泊数が増えただけでなく、館内での支出も増えており、これこそが収益性の向上を支えるレベニュー・ミックスです。費用面では、当四半期も戦略的な運営施策が再び成果を上げました。総費用はわずか5.6%の増加にとどまった一方、総収益は10.2%増加しました。

料飲（F&B）収益は7.4%増加しましたが、料飲費用はわずか3.7%の増加でした。フランチャイズ手数料を除く販売・マーケティング費用は3.9%の伸びにとどまった一方、エネルギーコストは実際には2.8%減少しました。

レイモンド・マーツ

稼働客室当たりでは、総費用は2.8%減少し、固定費前の総費用は3.2%減少しており、当ポートフォリオにおけるオペレーティング・レバレッジの良好な効果が示されています。労働生産性の向上やテクノロジーの活用、より厳格なコスト管理、およびエネルギーと水の消費量を削減するための物件レベルでの継続的な取り組みにより、さらなる効率化を実現しています。より簡単に申し上げれば、収益が改善するにつれて、当ポートフォリオは1、2年前よりもその上昇分をより多くボトムライン（最終利益）へと反映させています。今四半期を適切な文脈で理解していただくために、一時的な項目について手短に述べます。

スーパーボウルは同一物件内RevPARに約215ベーシス・ポイント寄与し、ロサンゼルスの回復がさらに285ベーシス・ポイント寄与しました。

レイモンド・マーツ

これらの恩恵を相殺するように、2つの冬の嵐がRevPARを約115ベーシス・ポイント押し下げ、ワシントンD.C.における大統領就任式に伴う厳しい前年比較が、さらに105ベーシス・ポイント押し下げました。これらの項目を調整した後でも、同一物件内RevPARは約9%増加しており、今四半期の全体的な強さを裏付けています。この堅調な基礎的パフォーマンスは、フリー・キャッシュ・フローの増加と財務的な柔軟性の向上につながりました。資本面では、当四半期中に物件へ1,190万ドルを投資しました。

これにはChaminade Resort & SpaおよびRevere Hotel Boston Commonでの客室改装が含まれており、両者とも現在は実質的に完了しています。通期では、引き続き6,500万ドルから7,500万ドルの設備投資を見込んでいますが、これはより正常化されたラン・レートであり、裁量的フリー・キャッシュ・フローの向上や、債務削減および自己株式取得のための柔軟性を高める重要な追い風となります。

レイモンド・マーツ

また、4月1日付でMondrian Los AngelesをThe Valorian Los Angeles, Curio Collection by Hiltonへとリブランディングしました。この戦略的な変更は、当該物件に価値を創出し、今後も創出し続けるものと信じています。Curio内の独立したフランチャイズ・ホテルとしてリブランディングすることで、Hiltonの配信プラットフォームを活用し、それをPivotという強力で起業家精神に富んだ運営会社と組み合わせ、この象徴的なホテルの独特な個性を維持することができます。フランチャイズ関連のキーマネーがこの切り替えの資金となったため、この変更はコストなしで行われました。

この戦略的移行におけるHiltonおよびPivotの両社とのパートナーシップに感謝しており、ロサンゼルスのこの重要な物件において、業績向上に向けて共に取り組めることを楽しみにしています。貸借対照表についてですが、純有利子負債対EBITDA倍率は、昨年末の5.9倍から5.5倍に低下しました。

レイモンド・マーツ

当四半期末の現金および拘束現金は2億460万ドルで、リボルビング・クレジット・ファシリティの枠は約6億4,100万ドルでした。加重平均利率は4.1%という非常に魅力的な水準を維持しており、負債の約98%が事実上の固定金利であり、98%が無担保です。年初来、当社は1株平均12.11ドルで40万株を超える普通株式を買い戻しました。EBITDAの増加、負債指標の改善、および強力な流動性はすべて正しい方向へ進んでいます。

一歩引いて見ると、第1四半期の要点は明確です。マクロ経済の不確実性とリスクが高まっているにもかかわらず、当四半期は都市部とリゾート市場の両方で強い需要、健全な収益の質、および規律ある費用管理を示しました。同時に、年間の残りの期間が第1四半期ほど見通しが良い（可視性が高い）とは想定していません。

レイモンド・マーツ

中東における最近の出来事、燃料価格の上昇、戦争による影響の拡大、および広範な経済的不確実性は、旅行需要や予約パターンに圧力をかける可能性があります。しかし、現在の予約トレンドおよび旅行・支出に関する広範なコメントに基づくと、需要環境は、特にプレミアムなレジャーおよびビジネス旅行において、引き続き好意的です。第1四半期と基礎的なトレンドラインについては非常に手応えを感じていますが、年内の残りの期間については、適切に慎重な姿勢を維持しています。それでは、今四半期の詳細、ポートフォリオ全体で見られる需要トレンド、より広範な業界の背景、および2026年の見通しについて詳しくお話しいただくため、Jon Bortzにマイクを渡します。

Jon Bortzさん？

ジョン・ボーツ

ありがとう、レイ。

ジョン・ボーツ

わずか60日前の前回の決算発表において、我々は2026年に向けて極めて有利な状況が整っていることを説明しました。また、第1四半期のポートフォリオに対しては力強い見通しを示しましたが、2025年に重大な政策措置、地政学的イベント、および天候イベントが我々に実質的な悪影響を及ぼした経験を踏まえ、年内の残りの期間については慎重な見通しを示しました。主要な地政学的リスクに関する我々の懸念は、当社の決算発表からわずか48時間後に中東での紛争が始まったことで、正当であったことが証明されました。議論した2026年の状況をまとめると、多くの政策および地政学的イベントによって悪影響を受けた年と比較して、前年比較が容易であるという点があります。

また、我々は好ましいマクロ経済環境と、特に当社の市場においてユニークに強力なイベント・カレンダーを有しています。かつて記憶したことがないほど、最高のホリデー・カレンダーを迎えています。

ジョン・ボーツ

2026年以降の供給増は非常に限定的であり、主要な政策的または地政学的なサプライズがない限り、ホテルの需要はGDPと再び相関するという我々の見解を維持しました。我々の市場においては、サンフランシスコの回復は継続的に構築されること、ロサンゼルスは火災関連の好条件な比較対象（前年実績が低かったことによる影響）の恩恵を受けること、ワシントンD.C.は厳しい就任式関連の比較対象を過ぎたことで政府関連の好条件な比較対象の恩恵を受けること、そして、最近再開発およびリポジショニングを行った物件は、引き続き立ち上がっていく可能性が高いことを強調しました。また、より富裕な消費者の継続的な強さを踏まえ、我々のアップスケールおよびラグジュアリー層へのポジショニングは、引き続きアウトパフォーマー（市場平均を上回る存在）であり続けると考えていました。第1四半期がどのように展開したかを見ると、その好ましい背景は、我々が予想していたよりもさらに優れた結果へとつながりました。

第1四半期は、売上高（トップライン）と純利益（ボトムライン）の両面において、驚異的な四半期であったと言っても過言ではないと思います。

ジョン・ボーツ

事前の見通しは正確であり、その好条件な見通しに基づいて結果を出すことができました。2023年の異例に強力なパンデミック回復期の一四半期を除けば、RevPARおよび総RevPARの成長がこのような水準になったのは、2014年第3四半期以来です。当社の同一物件のホテルEBITDA成長率は27.6%となり、2014年第3四半期よりもさらに強力なものとなりました。業界レベルでは、第1四半期の需要成長率2%は、GDP成長との再接続を明確に示し始めており、1月下旬と2月下旬に発生した歴史的に最大級の2つの冬の嵐がなければ、業界の需要はさらに良好であったでしょう。

需要がGDP成長に従って増加する一方で、供給はわずか0.6%の増加にとどまったため、客室稼働率は上昇しました。3月には、より多くのコンプレッション・デー（需要集中による価格上昇日）が見られ始め、ADR（平均客室単価）の成長は、四半期全体で堅実な2.4%増、3月単月では印象的な3.8%増へと改善しました。

ジョン・ボーツ

第1四半期の業界RevPARは、大幅に改善した3.8%増となりました。レジャー需要は、年末年始やバレンタインデーとプレジデンツデーの週末を挟む好都合な祝日のタイミングに助けられ、四半期を通じて非常に強力でした。そのレジャーの強さは、当社のリゾートだけに恩恵をもたらしたわけではありません。当社の都市部市場、特にサンフランシスコ、ロサンゼルス、サンディエゴは、いずれもパンデミック後の都市へのレジャー需要の回帰による恩恵を受け続けました。

イースターの早期化と春休みも3月の業績を助けましたが、これは一部、4月の業績を犠牲にする形となりました。また、メキシコからの旅行者のシフトや、西部での降雪不足により、南カリフォルニアと南フロリダでも何らかの恩恵を受けた可能性があります。Pebblebrookにおいては、第1四半期に業界全体と同じ恩恵を享受しただけでなく、それ以上の成果を得ました。イベントカレンダーが機能し、ポートフォリオ全体を通じてイベントによる需要増を取り込むことができました。

ジョン・ボーツ

当社のフロリダ州ハリウッドのリゾートは、マイアミで開催されたカレッジフットボール全米選手権の試合による需要の恩恵を受けました。当社の物件はスタジアムからわずか11マイルの距離にあり、マイアミやマイアミビーチのほとんどのホテルよりもはるかに近いためです。サンフランシスコのすべてのホテルは、2月のスーパーボウルとその週のアクティビティやイベントによって、非常に堅調な結果を達成しました。ロサンゼルスのホテルは、同じく2月に開催されたNBAオールスターゲームおよび関連活動による押し上げ効果を見ました。

サンディエゴ、シカゴ、ワシントンD.C.のホテルは、3月のNCAA男子バスケットボールトーナメントの試合により需要が増加しました。第1四半期のイベントは、間違いなく当社の業績を押し上げ、おそらく我々の予想以上に大きく寄与しました。

ジョン・ボーツ

レイが指摘したように、再開発およびリポジショニングを行った物件は、Hyatt Centric Delfina Santa Monica、Skamania Lodge、Newport Harbor Island Resort、LaPlaya Beach Resort & Club、Estancia La Jolla Hotel & Spa、およびHilton San Diego Gaslamp Quarterを筆頭に、すべて継続的に立ち上がっています。これらはすべて、当四半期に大幅なシェアを獲得しており、今後さらなる成長が見込まれます。また、前年度に多額の投資を行い、現在もその恩恵を享受し続けているポートフォリオ内の他の多くの物件についても同様です。ビジネス・トランジェント（短期出張者）は、当四半期を通じて業界全体および当社のポートフォリオ全体で回復し続けました。

サンフランシスコとロサンゼルスでは、両都市ともオフィス回帰政策の恩恵を受けていることから、コーポレート・トラベル（法人旅行）においてさらに強力な成長が見られました。グループ需要も、業界全体および第1四半期のPebblebrookにおいて成長しました。

ジョン・ボーツ

当社は強力なグループ収益の成長を実現しましたが、これは主に、スーパーボウルの恩恵を受けたグループADRの7.4%の上昇によるものです。本年度において、断トツで最も強力な四半期となる可能性が非常に高いです。先行きについては、政策的および地政学的なリスク、特に現在進行中の中東での紛争がもたらす潜在的な影響を考慮し、適切に慎重な姿勢を維持しています。現時点では、潜在的な経済減速、航空券価格の上昇、航空会社の供給量および路線の削減、そして世界の他の地域における潜在的なジェット燃料不足が、インバウンドの国際旅行に重石となる可能性を主に懸念しています。

レイが指摘した通り、現時点ではペース（予約進捗）や予約状況に悪影響は見られません。当社は、すべての自社データに加え、旅行データや、特に航空会社をはじめとする旅行業界の他社の見解を密接に監視しています。

ジョン・ボーツ

前回の電話会議以降、前年比における当社の2026年の客室売上高のペース上の優位性は拡大し続けています。年度全体における客室売上高の積み増し（ピックアップ）は、3月31日に終了した2ヶ月間で1,250万ドル改善し、年間のすべての四半期において改善しており、これは非常に心強いものです。3月末時点で、通期の客室売上高のペースは前年を3,350万ドル上回っており、そのうち2,180万ドルが第1四半期の業績超過によるもので、残りの1,170万ドルが第2四半期から第4四半期分です。客室売上高のペース上の優位性の90%以上はトランジェント収益によるもので、その約20%は単価の上昇によるものです。

ジョン・ボーツ

この3,350万ドルの優位性が安定的に推移すれば、通期の客室売上高は3.8%増となり、引き上げられた通期予測レンジである2.75%〜4.75%の中間に位置することになります。年度全体での積み増しがさらに進めば、数値は上昇します。もし積み増しが前年よりも遅ければ、数値は低下します。昨年は、あらゆる出来事があったことで、年度が進むにつれてペースの優位性が失われ、最終的に通期の客室売上高はマイナスで終了したことを思い出してください。

第2四半期については、3月末時点での総客室売上高のペースは、前年を750万ドル上回っていました。

ジョン・ボーツ

4月の予約状況（ピックアップ）は前年同期比で減少する見込みですが、その多くは、今月に入る時点で予約のペースが非常に先行していたことを反映しているものと思われます。4月のRevPARおよびTotal RevPARは、前年比で3%から5%の範囲で成長すると予想しています。5月は、サンディエゴにおける今年最も困難な月次コンベンションとの前年比較に加え、ボストンとサンフランシスコの両都市におけるコンベンション・カレンダーが前年より軟化していることもあり、当四半期の中で最も弱い月になる見込みです。最後に、今年のワールドカップについていくつか考えをお伝えしたいと思います。

私たちは、ワールドカップを常に、カレッジフットボールのボウルゲームの大きな集合体のようなものと考えてきました。

ジョン・ボーツ

カレッジボウルゲームと同様に、ワールドカップの試合に対する需要は、出場するチームによって劇的に異なり、各試合の影響は、試合への市外からの観客数だけでなく、その特定の市場ですでに起きている他のあらゆる事象によっても異なると考えています。48チームのほとんどは、試合が行われない多くの市場を含む米国内の各地を拠点としています。例えば、ポートランドでは試合が行われませんが、当社はポートランドの「The Nines」にチームを置いています。FIFAが多くの市場で大量の客室ブロック（予約枠）を放出しているというメディアの報道は、すでにご覧になっているかと思います。

当社の理解では、これらのブロックは、主にFIFAを通じてホテルの予約を選択できるファンを対象としたものです。

ジョン・ボーツ

当然ながら、ファンはFIFAを通じてホテルを予約することを主要な選択肢とはしておらず、通常のホテル予約チャネルを通じて個別に予約する可能性が高いでしょう。チームやチケット保持者が全米を移動し、その多くがワールドカップ以外の目的地を含む長期旅行であったり、ビザやビザ免除書類が必要であったりすることを踏まえ、需要の大部分は非常に短期間、確実に現在のような60日以内のウィンドウで予約されると予想しており、現在もその予想に変わりありません。それに伴い、当社の市場においても、試合の日程前後に需要が予約される動きが見られます。また、チーム、スポンサー、およびFIFAからのグループ需要もいくつか受注しています。

現在、グループ客室収益として約190万ドルの契約を結んでいます。このグループビジネスの半分以上は、当社のボストン所在のホテルで予約されています。

ジョン・ボーツ

ワールドカップが当社の全体的なパフォーマンスに与える総影響についての予測は持っていませんが、その恩恵の大部分は平均単価の上昇と非客室収益の増加という形で現れ、プラスになると考えています。客室稼働率もワールドカップによって後押しされるでしょう。しかし、それは当社のワールドカップ開催市場における常態である、6月と7月の高い稼働率を伴う、すでに非常に繁忙な時期と重なります。また、中東での紛争が航空券の価格、航空会社の供給能力、ジェット燃料の可用性、そして特にインバウンドの国際旅行に与える影響についても引き続き懸念しています。

その結果、ワールドカップおよび第2四半期の予測は保守的なものに留めています。通年についても、第2四半期と同様の理由から、適切に慎重な姿勢を維持しています。

ジョン・ボーツ

当社のホテル・パフォーマンスの想定には、第1四半期の大きな上振れを反映させました。第2四半期および年内の残りの期間については、前回の見通しから変更していません。前四半期にお伝えした通り、不安定で不確実な環境を考慮し、一ヶ月ごとに状況を見ていく予定です。非常に強力な第1四半期を終え、実績として確定させました。

当社の通期におけるRevPARおよびTotal RevPARの成長見通しを、それぞれ75ベーシスポイント引き上げ、RevPAR成長率の見通し範囲を2.75%～4.75%に、Total RevPAR成長率の見通し範囲を3%～5%に修正しました。2026年に向けては、見通しが示す通り、運営効率の継続的な向上と、物件費用の伸びを十分に抑制していくことを期待しています。

ジョン・ボーツ

第1四半期における1,000万ドルのホテルEBITDAの上振れは、年度の中間時点におけるホテルEBITDAの見通しに完全に反映されています。その結果、現在、同一物件（same property）EBITDAの成長率を5.2%～8.6%（中央値はほぼ7%）と予測しており、これは今年としては健全な増加であり、前回の見通しからの実質的なステップアップとなります。最後に、素晴らしい第1四半期を終え、ペブルブルックの2026年に向けた体制について非常に期待しています。あとは、年内の残りの期間が協力的に推移し、より安定した環境を提供してくれることを願うばかりです。

それでは、質疑応答に移りたいと思います。ドナ、Q&Aを進めていただけますか？

オペレーター

ありがとうございます。質問を受け付けます。ご質問がある場合は、このたび電話機のキーパッドで「星（*）1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入った合図です。

質問を取り消したい場合は「星（）2」を押してください。スピーカー設備をご使用の方は、星キーを押す前に受話器を取る必要がある場合があります。ご質問は、お一人につき質問1回、追加質問1回までとさせていただきます。改めて、現時点での質問登録は「星（）1」です。

本日の最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク様からです。どうぞ。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝いたします。カレンダー上のイベントと不確実なマクロ経済とのバランスを取る中で、第2四半期から第4四半期のガイダンスに組み込まれている保守的な姿勢を評価しています。高油価が、貴社のポートフォリオにおける旅行需要、あるいは、より大きな影響が見込まれる「車での移動（drive-to）」市場、または「飛行機での移動（fly-to）」市場の特定の資産に対して、歴史的にどのような影響を与えてきたかについて改めてお伺いできればと思います。

その上で、もし高油価が長期化した場合、客室稼働数（room night）の需要に関連して、いつ頃から負の影響が現れると予想されるかについても伺いたいです。

ジョン・ボーツ

承知いたしました。クーパー、ありがとうございます。過去の当社のポートフォリオにおいて、ガソリン価格の大幅な上昇が影響を及ぼすことはありませんでした。その大きな要因の一つは、当社のリゾートが特にすべて「ドライブ圏内（車でアクセス可能な範囲）」の市場にあるという事実に関連しています。

もちろん、当社の市場の多くは、特に東海岸や、西海岸においても、鉄道のような他の形態の交通手段へのアクセスも備えています。最終的な需要と、人々の飛行できる経済力の間に明確な関連性があるのは、実際には航空券の価格なのです。繰り返しますが、これは中所得層や低所得層により大きな影響を与え、富裕層への影響はより少なくなります。正確にどのような影響が出るかを予測するのは困難です。

ジョン・ボーツ

航空会社によれば、チケット価格が上昇する前に、多くの予約が入っているのは確かです。これまでのところ、10%から20%の増加、あるいは、特にヨーロッパやアジアからの国際旅行については、より大幅な増加が見られます。それがインバウンド（訪日旅行）にどの程度のインパクトを与えるかを判断するのは難しいですが、それが我々が最も懸念していることです。リゾートも車でのアクセスが中心であり、もし人々が飛行機から車へと「トレードダウン（利用形態の格下げ）」する場合、これは過去にある程度見られたことですが、国内に位置するリゾートは多少恩恵を受ける傾向があり、航空便でアクセスするリゾートは多少の影響を受ける傾向があります。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。費用側に話を移しますが、通期の費用ガイダンスの構成要素について、賃金および福利厚生、保険、および公共料金において、どこで成長（増加）が見込まれるのかを説明していただけますでしょうか。

レイモンド・マーツ

もちろん、クーパー。当社の通期見通しは、費用成長が2.4%〜3.8%の範囲内であることを示唆しています。最大のコストである労務費に関しては、一桁台前半です。市場によりますが、3%〜5%の範囲内です。

賃金の上昇に関しては、しかし多くの場合、稼働率の上昇にもかかわらず、FTE（フルタイム当量）は実際には前年比で横ばい、あるいは減少しています。そこで多くの効率化を見出しており、それを継続して追求していく予定です。これについては今四半期にもお話ししました。

レイモンド・マーツ

保険、例えば物件保険などの分野においては、昨年米国に影響を与えた嵐が少なかったこと、および保険会社側のキャパシティが豊富であることを踏まえると、今年は所有者にとって非常に好条件な物件保険市場となっています。今年は保険料をかなり大幅に押し下げる圧力になる可能性があります。当社の更新は6月1日までですので、7月の電話会議でアップデートをご報告します。物件保険コストは、昨年と比較して、前年比で減少すると予想しています。

レイモンド・マーツ

それ以外では、エネルギー施策の分野でできる限りのことを行っています。なぜなら、現在中東で起きていることを踏まえると、そこで多少の圧力（コスト増）が生じると予想しているからです。全体として、提示した費用成長の見通しについては非常に手応えを感じており、創造的な方法で物事に取り組む新しい方法を見出し、業界の他社が経験しているものと比較して、この費用成長を抑制できていると考えています。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、シティのスミデス・ローズ氏からです。どうぞ。

スメデス・ローズ

こんにちは。ありがとうございます。ブランド変更、つまりモンドリアン（Mondrian）からヴァロリアン（Valorian）への変更、およびヒルトン・システムへの加入に関する決定について、もう少し詳しく伺いたいと思っていました。ヒルトン・システムに加入することで、おそらく以前のシステムよりもコストは高くなるのではないかと推測しますが、その点と、今回の決定を下す助けとなった要因をどのように比較検討されたのか、お話しいただけますでしょうか？

ジョン・ボーツ

もちろんです。レイ、加わってもらえますか。戦略的な観点から言えば、ロサンゼルス市場、ウエストLA市場、そしてサンセット・ストリップのサブマーケットが時間の経過とともに進化していく中で、その市場には多くのラグジュアリー・プロダクトが参入してきました。私たちが分かったことは、モンドリアンやウェル（Well）、そしてホテルICONは、特にその設立時からおそらく5年ほど前までは、市場における支配的なプレーヤーであったということです。

他のラグジュアリー・プロダクトが参入してくる中で、アコー・エニスモア（Accor Ennismore）のシステムは、国内の主要ブランドが提供できるレベルで物件に還元できていないと感じるようになりました。

ジョン・ボーツ

キュリオ（Curio）のポジショニングを考慮すると、同ブランドのラグジュアリー枠の中に組み込むことが、当物件にとって適切なポジショニングであると感じました。当物件はラグジュアリー・プロダクトです。サービスレベルについては、いわゆる「ラグジュアリー」というよりは、むしろ「ライフスタイル型」と言えるかもしれません。より強力なブランドを持ち、キュリオのような主要なコレクション・ブランドに精通した、より起業家精神にあふれ、ライフスタイル志向のオペレーターの下に置く方が、はるかに優れたポジショニングになると考えました。

ジョン・ボーツ

コストに関しては、キュリオ・プログラムのコストは、実際にはキュリオの契約によるコストよりも安価です。あるいは、より正確に言えば、オペレーターとフランチャイズの合計コストは、ブランドとオペレーターの両方を兼ねていたアコー・エニスモア時代のコストよりも低くなっています。他の物件とは少し異なり、コストの構成方法が異なります。

レイモンド・マーツ

スミデス、私も（少し話してもいいですか）。

スメデス・ローズ

はい、ありがとうございます。

レイモンド・マーツ

スミデス、補足させていただきます。私たちは過去に、ブランドの切り替えや、あるブランドから別のブランドへの移行、あるいは独立、またはその逆など、数多くの移行を経験してきました。ヒルトンとそのチームに対しては、ポジティブな評価を伝えさせてください。彼らとの仕事は素晴らしいものでした。

これまでのところ、移行は非常にスムーズです。ヒルトンはこのプロセスにおいて、非常に付加価値をもたらしてくれています。デビッドソン（Davidson）については、他に5つの物件を彼らに管理してもらっており、彼らのチームとは非常に馴染みがあります。彼らは我々のために非常にうまくやってくれており、7月に、ここでの実績を報告できる丸一四半期が経過するのを心待ちにしています。

レイモンド・マーツ

もちろん、あるシステムから別のシステムへ移行する際は、最初の四半期ほどは通常、不安定なものになると理解していますが、4月1日以来、これまでの方向性は好ましいと感じています。

ジョン・ボーツ

もう一点付け加えるとすれば、その市場におけるヒルトンの展開は、ほとんど、あるいは全くないということです。ヒルトンとの提携は非常に優れたポジショニングであると感じています。

スメデス・ローズ

なるほど。興味深いですね。ありがとうございます。今年に入り、LaPlayaが達成できると考えていた内容についていくつかガイダンスを提供されていましたが、第1四半期はどうでしたか？ また、その物件は当初の予想通りに推移していますか？

ジョン・ボーツ

LaPlayaの第1四半期は順調でした。昨年の2,400万ドルに対し、2,800万ドルから3,000万ドルの範囲に収まる見込みです。また、まだ稼働が安定していない時期の第1四半期として、昨年の建設による混乱を考慮すると、通常よりも団体需要が弱い状態で四半期を迎えました。そのような環境下で団体客を販売するのは困難です。

今のところ順調です。また、クラブでの追加メンバーシップも、1件あたり10万ドルを大幅に上回る価格で、すでに45件ほど販売したと思います。これらは返金不可であり、物件の収益を継続的に押し上げています。

スメデス・ローズ

素晴らしい。ありがとうございます。感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Truist SecuritiesのGregory Miller様からです。どうぞ。

グレゴリー・ミラー

ありがとうございます。おはようございます。まずは2027年に関する質問から始めたいと思います。ガイダンスの観点からあまり踏み込んだことは聞きませんので、ご安心ください。

2027年に関するより単純な質問の一つとして、スーパーボウルがサンフランシスコ・ベイエリアからロサンゼルスへ移動することに関連するものがあります。現時点での一般的な見解を伺いたいのですが、来年の第1四半期への影響を考える際、ロサンゼルスでのスーパーボウルのエクスポージャーは、サンフランシスコでのエクスポージャーと比較して、優れているとお考えでしょうか、それとも劣っているとお考えでしょうか？

ジョン・ボーツ

もちろんです。良い質問ですね、グレッグ。ロサンゼルスでのスーパーボウルは、明らかに市場にとって、特に2月においては極めて大きなメリットになると考えています。ロサンゼルスは、サンフランシスコ、あるいはサンフランシスコとサンノゼを合わせた規模よりもはるかに大きな市場です。

スーパーボウルの価格設定が現在どのようであり、今後どのようになるかを見ると、サンフランシスコと同じ水準にはならない可能性が高いです。名前が示す通り（super）、依然として素晴らしいものにはなりますが、サンフランシスコで得られたものと同じほどのメリットはないでしょう。

グレゴリー・ミラー

なるほど。ありがとうございます。別の点について、同様の質問をさせていただきたいのですが。

レイモンド・マーツ

Greg、少し声が途切れています。Greg、聞き取りにくいです。

グレゴリー・ミラー

特定の出来事に関して、多くのことが経過したわけではありません。

ジョン・ボーツ

すみません、Greg、声が途切れているので、聞き取りにくいです。あなたの質問の内容が聞き取れません。

グレゴリー・ミラー

ああ、どうぞ先に。失礼いたしました。

レイモンド・マーツ

わかりました。一度電話をかけ直していただけますか。そうすれば、また順番（キュー）にお戻しします。

ジョン・ボーツ

はい。

レイモンド・マーツ

次の質問のために。Don、次の質問はAriに移ろうとしていました。

オペレーター

かしこまりました。次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのアリ・クライン様からです。どうぞ。

アリ・クライン

ありがとうございます。おはようございます。ワールドカップがどのような状況になるのか、もう少し詳しくお話しいただければと思っていました。オフサイト（の需要）は織り込んでいないと理解していますが、もしワールドカップが失速した場合、それによって他の市場への旅行が妨げられ、最終的に逆風として現れるリスクはありますか？

ジョン・ボーツ

逆風になる可能性はあります。しかし、それは極めて可能性が低いと考えていますし、当社のポートフォリオにとって逆風になるとは考えていません。なぜなら、我々は保有していたFIFAのブロック（予約枠）のために客室を市場から外して確保したわけではありませんし、市場への他のビジネスを確実に阻害することもありませんでした。繰り返しになりますが、例えばスーパーボウルや大統領就任式のような巨大なイベントとは異なり、これらのイベントはいずれも、市場への通常のビジネスを阻害するほど大きくはありません。

試合は至る所に分散しており、一般的に市場内で連続して開催されることもありません。隙間があります。それが（逆風に）なるとは到底思えません。もう一つの点は、通常のビジネスもすでに予約されているということです。

ジョン・ボーツ

ロサンゼルスのように、6月から7月にかけてワールドカップと混ざる形で非常に多くのコンサートがある市場もありますが、それらはその市場においても大きな需要喚起要因になると考えています。ワールドカップが、少なくとも当社や業界にとって逆風になるとは、私にはなかなか想像できません。

アリ・クライン

承知しました。助かります。では、サンフランシスコに関する最新の見解についても伺えればと思います。明らかに、今年のスタートは非常に好調です。

いくつかの特別イベントが、確かにそこでの助けとなりました。2025年のEBITDAは、まだ2019年をかなり下回っていると考えています。62%だったかと思います。今後の回復について、また、そこで持続可能と思われるいくつかの追い風について、どのようにお考えかお聞かせください。

ジョン・ボーツ

ええ、つまり、サンフランシスコはその市場で起きている急激な回復という意味で、現在非常に盛り上がっており、ビジネス・トランジェント、ビジネス・グループ、インハウス・グループ、パンデミック中やパンデミック後の数年間は避けていたレジャー客が市場に戻ってきているなど、すべてのセグメントに影響を与えています。本当に回復し始めたのはこの1年です。コンベンション・カレンダーは、今後3年から5年にかけて改善し続けるでしょう。街は勢いに乗っています。

良好な政府の政策があり、優れたリーダーシップも備わっています。

ジョン・ボーツ

他の不動産カテゴリーにもそれが表れています。市場では非常に強力で、実際、記録的なオフィス・リーシングが行われており、出社義務化によるオフィス回帰、明らかにAIの拠点がそこに置かれていること、そしてロボティクスです。非常に多くのロボティクス企業がその市場に参入しています。ロボティクスはサンフランシスコやベイエリアに拠点を置いています。

確かに見ることができます。例えば今年を例に挙げましょう。スーパーボウルの助けもあり、今年のRevPAR成長率は、おそらく約4ポイントになると見ています。主要なマクロ経済イベントの影響がない限り、今年のRevPAR成長率は確実に12%から15%の間になると考えています。

ジョン・ボーツ

そのレベルの成長であれば、ボトムライン（純利益）は前年比で40%以上増加すると予想しています。60%台であるというご指摘は正しいです。62%か65%だったと思います。

レイモンド・マーツ

62%です。

ジョン・ボーツ

62%です。その62%という数字を見て、もし40%上昇すると仮定したとしても、2019年の水準と比較すれば依然として40%低いということになります。サンフランシスコで起きているあらゆる事象を考慮すると、稼働率が回復してくるにつれて、市場での価格決定権をようやく取り戻し始めていると考えています。ちなみに、稼働率は依然として2019年当時より大幅に低い水準にあります。

合理的なマクロ環境を前提とすれば、その市場において今後3年から5年間、二桁のRevPAR成長が見られることに疑いの余地はないと考えています。

ジョン・ボーツ

我々は現在、その市場に対してかなり強気であり、まさに爆発的な成長を遂げた2010年から2015年、2016年頃の状況に非常に似ています。

レイモンド・マーツ

ええ。Ari、参考としてお伝えすると、2026年には、我々のサンフランシスコのホテルの稼働率は74%から76%の範囲になるはずです。最終的にどのようになるか見ていくことになりますが、2019年には87%でした。今シーズンに同じ稼働率に戻るということではありませんが、これはサンフランシスコが真に数年にわたる成長ストーリーであり、我々はまだその初期段階にいることを示しています。

ジョン・ボーツ

価格は依然として2019年から大幅に低下しています。それはあくまで名目価格であり、インフレ調整後の価格ではありません。その市場には巨大な機会があると考えています。忘れてはならないのは、少なくとも今後5年間、おそらく5年から10年間は、その市場に供給が現れないということです。

アリ・クライン

詳細な説明をありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、TruistのGregory Miller様からです。どうぞ。

グレゴリー・ミラー

こんにちは。今回は、もう少し聞き取りやすくなりましたか？

ジョン・ボーツ

ずっと良くなりました。

レイモンド・マーツ

かなり良くなりました。

グレゴリー・ミラー

よし。うまく質問ができることを願っています。ありがとうございます。AriがAIと予約について質問したかどうか分かりませんが、聞いてみたいと思います。

貴社の独立系ホテルがLLM（大規模言語モデル）上に表示される件について、現在はどのような状況にあるのか気になっています。これまで貴社のホテルを知らなかったであろうレジャー旅行者が貴社のホテルを見つけるといった、あるいは予約そのものへの影響といった面で、何か意味のある手応えは感じられていますか？ありがとうございます。

レイモンド・マーツ

もちろんです。グレッグ、ええ、我々はこの分野で非常に積極的に取り組んでおり、それがどのような展開を見せるかについて期待を寄せています。具体的には、AIエージェントがOTAや既存のブランドを経由するのではなく、ホテルに直接アクセスして直接検索し、直接予約しようとする中で、公平な競争環境を整えるという点においてです。我々はそのことに非常に積極的に取り組んできました。

当社のすべてのホテルは、我々が精査したシステム上にあり、エージェントを通じて最大限の露出が得られるようになっています。我々が追加したすべての独立系ホテルの、これまで隠れていたページが、現在はそれら（エージェント）を通じて読み取れるようになっています。

レイモンド・マーツ

レベニューマネジメント担当コーポレート・バイス・プレジデントが監督する、ポートフォリオ全体にわたる提携を行いました。私たちは皆、それに取り組んでおり、その結果をモニタリングしています。私たちはその側に立っており、期待しています。また、それは一部のウェブサイトも変更することになるでしょう。

独立系ホテルの素晴らしい点は、そうした対応においてより大きな柔軟性があることです。さらに付け加えると、施設レベルでの他のツールや生産性についても検討しています。例えば、Canary Technologies社と合意に達したばかりですが、これは電話や予約、ゲストのリクエストを処理するマルチモジュール・ツールです。これについては本当に期待しています。

レイモンド・マーツ

繰り返しになりますが、独立系ホテルにおいては、テクノロジーの進化の速さを踏まえると、こうした多くのことを柔軟かつ迅速に行うことができます。私たちは今後の展開に期待しており、進展に合わせてさらにお伝えできることが増えるでしょう。

グレゴリー・ミラー

素晴らしい。ブラッド、改めてありがとうございます。

ジョン・ボーツ

ありがとう、グレッグ。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はバークレイズのリチャード・ハイタワー様からです。どうぞ。

リチャード・ハイタワー

おはようございます。今朝はすでに多くの事項について話し合われましたが、年内のガイダンスに組み込まれている慎重な姿勢について、もう少し深く掘り下げたいと思います。予約ウィンドウの可視性が少し狭まる可能性があるとお話しされましたが、それは第2四半期の見通しにも当てはまると推測しています。私の質問は、4月末という現時点で、第2四半期のどの程度が実際に固まっているのかということです。

その見通しの特定の部分に対してどの程度の確信を持っており、それが年内の他の期間にどのように影響するのでしょうか。

ジョン・ボーツ

ええ、リッチ。第2四半期に関して言えば、4月がほぼ終了し、5月についてもある程度の合理的な可視性が得られているため、第2四半期の見通しについては問題ないと考えています。トレンドがいかに急速に変化し得るか、そして特に紛争が継続していることを踏まえ、慎重な姿勢を維持しています。私たちが間違いなく目にすることになる最終的な影響が、旅行にどの程度影響を与えるかという点が不明なままです。

昨年は教訓を得たと考えています。そう、私たちは非常にポジティブな状態で年をスタートさせ、素晴らしいペースを維持していました。しかし昨年は、いわば自らに招いたものと言えるような、多くのことが起こりました。

ジョン・ボーツ

確かに、その大部分は政府の政策や、政府主導の地政学的問題に起因するものでした。それが年が進むにつれて、一年全体を台無しにするような形となりました。私たちは、一ヶ月ずつ状況を見ていくというアプローチを維持していくつもりです。もし紛争による影響がなく、昨年起きたような旅行や経済に影響を与える他の重大な地政学的事象や政策が発生しなければ、数字は我々の見通しよりもずっと高くなるでしょう。

それが今年我々が取り組んでいる方法です。これは政治的な発言ではなく、現政権における事実に基づいた発言だと考えています。混乱を引き起こすような事柄が、次々と浮上したり、発生したりしているのです。

ジョン・ボーツ

昨年、そうした混乱の多くが旅行に影響を与えました。我々は引き続き慎重な姿勢を保ちます。慎重さを織り込んでおり、一ヶ月ずつ状況を見ていきます。

リチャード・ハイタワー

なるほど、理解しました。少しだけ、ロサンゼルス（L.A.）について具体的に掘り下げさせてください。第1四半期に影響を与えた、あるいはある程度来年まで続く一時的な要因をすべて排除しようと試みていることは承知しています。ロサンゼルスの基盤となる経済について考えると、西海岸の多くの場所と同様に、明らかにまだコロナ禍の底からの回復過程にありますが、ベイエリアほど進んではいないかもしれません。

業界の牽引役、つまり出張を予約している企業の種類や、レジャー需要のタイプについては何が見えていますか？例えば、より地元によるものですか、それとも地域外からのものですか？

リチャード・ハイタワー

その市場の今後の健全性と成長を考えるにあたって、ロサンゼルスの現場で実際に何が起きているのでしょうか。

ジョン・ボーツ

ええ。その市場にはいくつかの主要な牽引役があると考えています。明らかに、最も広いレベルではエンターテインメント業界です。テレビ、映画、CM、TikTok、Instagram、そして音楽業界などが含まれます。

市場では、たとえ短期間であってもスタジオを借りて制作されているミニドラマのようなものもあります。業界では変革が起きていると感じています。今年これまでに見てきたこととしては、テレビ、映画、CM、その他といったエンターテインメント部門からの需要の改善が見られます。

ジョン・ボーツ

音楽業界からの需要の増加も見られます。ロサンゼルスで起きることの一つとして、単にロサンゼルスで開催されるコンサートだけでなく、多くの音楽グループがツアーに出る前の2、3週間、スタジオ設備やエンターテインメント・イベント施設を利用するためにロサンゼルスへやってきます。ツアーを行うグループが増え、全米で音楽のための会場が増えていくにつれ、その業界は非常に強力な成長軌道に乗っており、それが市場を支えています。ファッション業界ももう一つの需要創出源です。

現時点では改善傾向にあり、ファッション分野からの需要は確実に見て取れます。

ジョン・ボーツ

それから、ロサンゼルスで創出されているインターネット、ベンチャーキャピタル、スタートアップ企業、ビジネスを多く目にします。サンフランシスコに流入しているVC（ベンチャーキャピタル）資金のレベルには到底及びませんが、おそらく全米でトップ5に入るか、それに近いレベルにあります。私たちは新たな産業が生まれているのを目の当たりにしています。また、ロサンゼルスから少し南に下ったエル・セグンドでは、防衛産業が再興しており、それに関連する宇宙産業も見て取れます。

これらすべてが、現在の業界にとっては好材料です。

ジョン・ボーツ

真に企業信頼感を高め、市場から流出するのではなく、成長や市場への移転を厭わない企業を増やすためには、サンフランシスコで起きたことと同様に、市場における政治や政策を変える必要があると私は考えています。次の選挙サイクルはよりポジティブなものになると期待しています。私たちは間違いなく、サンフランシスコのビジネス界において「もう限界だ」と言い始めた多くの経済団体と関わり、その様子を見てきました。それらに加えて、ロサンゼルスで急成長しているスポーツ産業などの他の分野を組み合わせると……

ジョン・ボーツ

見て 보시면、SoFi（スタジアム）が建設され、クリッパーズがプレーする新しいイベントセンターも建設されていますし、古いものは改修されています。スポーツ分野においても、間違いなく強力な需要と成長があります。来年、スーパーボウルを再びロサンゼルスに呼び戻していることからも、それが明らかです。

リチャード・ハイタワー

非常に助かります。ありがとう、ジョン。

ジョン・ボーツ

はい。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Evercore ISIのDuane Pfennigwerth氏からです。どうぞ。

デューン・フェニグワース

はい、ありがとうございます。リッチが電話会議に参加していて嬉しいです。その流れで伺いたいのですが、ロサンゼルスとサンフランシスコにおけるファンダメンタルズの回復について少しお話しいただきましたが、資産売却に関して現在どのような対話を行っているかお話しいただけますか？以前にも回答されているかもしれませんが、現在のエクスポージャーと比較して、それらの市場における最適なフットプリント（事業展開範囲）はどのようなものになるとお考えでしょうか？

ジョン・ボーツ

ええ、ポートフォリオ内の資産処分に関しては、引き続き機を捉えた（オポチュニスティックな）対応を続けていくと考えています。米国の主要都市において追加の売却が行われることは、誰にとっても驚くべきことではないでしょう。率直に言って、過去7年間の当社の売却はすべてそこで行われてきました。しかし、それらの市場における投資家心理、あるいは全般的な状況については、恐らくトムがもう少し詳しく話せると思います。

トーマス・C・フィッシャー

はい、デュアン、一般的に、私たちは過去2年間の停滞した取引市場における投資家の確信（コンビクション）について話してきました。その主な理由は成長、あるいは、もっと重要なのは成長の欠如であり、それが投資家にとってのアンダーライティング（投資判断）を困難にしていました。特に第1四半期のパフォーマンスを考慮すると、私たちはそこからピボット（転換）し、移行しているように見えます。サンフランシスコのように底を打った市場を見たり、2025年の成長や2026年の継続的な成長を見たり、L.A.やこうした一部の市場の成長を見たりすると分かります。

私たちが常に言ってきたのは、資本はパフォーマンスに従うということです。また、市場には、マーケティングの最終段階にある、注目度の高い、いわゆるハイエンドな、アッパー・アップスケール・ラグジュアリーな物件がいくつかあります。

トーマス・C・フィッシャー

今後30日間にわたって入札を受け付ける予定ですが、これにより投資家心理、投資家の厚み、投資家の確信、そして最終的には投資家による価格設定に関して、より多くの明確さが得られると考えています。確実に、第2四半期の決算コールまでには、市場が回復したのか、そしてその勢いが継続しているのかという点について、より多くの可視性が得られるでしょう。機能的な取引市場のためのセットアップは整っていると考えています。デット（負債）は依然として非常に利用可能であり、非常に積極的です。

これらすべては中東の紛争に左右されるままであり、短期間で解決されない場合は、取引の勢いが一時停止する可能性があります。

デューン・フェニグワース

分かりました。お考えをありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、BairdのMichael Bellisario氏からです。どうぞ。

マイケル・ベリサリオ

ありがとうございます。皆さん、おはようございます。ジョン、客室外支出（out-of-room spending）についてですが、そこに焦点を当てたいと思います。四半期を通じてどのような状況が見られましたか？ 4月において、需要が予想を上回る（アップサイドに驚きを与える）状況について、何が見られましたか？ グループ客とトランジェント客の客室外支出に違いはありましたか？ また、それは旅行者の広範な経済的健全性や、より広範な消費者支出の傾向について、何を物語っているのでしょうか？ ありがとうございます。

ジョン・ボーツ

もちろんです。今年、あるいは4月においても、客室外支出に特段の変化は見られません。引き続き健全です。興味深いことに、消費者調査を見ると、消費者信頼感は史上最低、あるいはそれに非常に近いレベルにあります。

しかし、私たちが発見しているのは、グループ客とレジャー客の双方がプロパティ（施設）に滞在している場合、彼らは支出をするということです。彼らは素晴らしい体験をしたいと考えており、施設を楽しみ、食事をし、アクティビティにお金を払ったり、スパやその他のユニークなアクティビティで自分へのご褒美を与えたりします。それは続いています。その大きな要因の一部は、アッパーエンドの消費者の強さだけでなく、見ての通り、資産効果（wealth effect）が影響を与えているに違いありません。

ジョン・ボーツ

株式市場は史上最高値、あるいはそれに非常に近い水準にあり、それが最終的には、人々が支出することに対する安心感として現れていると考えています。今のところ順調です。マイク、私たちは変化を見ておらず、それを非常に心強いと感じています。

マイケル・ベリサリオ

理解しました。助かります。それでは、レベニューマネジメントに関して一点フォローアップさせてください。オペレーターに対して注力するよう伝えている内容に変化はありますか？ また、依然として、まずは客室稼働率を上げることが急務であるという状況でしょうか？

ジョン・ボーツ

質問に感謝いたします。というのも、私たちは価格設定の機会がある場所での価格引き上げにますます注力しているからです。レジャー需要の力強い成長が見られるリゾート、およびイベントや好調な休日カレンダーに伴い、期待していた通り、それらの好調な休日期間において、より大きなコンプレッション（需要の集中）が見られます。私たちはより積極的に価格を引き上げています。

現時点では、稼働率を損なうような形では行っておりません。安定稼働時に目指すべき稼働率のレベルにはまだ程遠いため、両方の機会が継続していると考えており、両立を図ろうとしています。

ジョン・ボーツ

機会がある場合には価格を引き上げており、その機会はこの4ヶ月間で増加しているようです。

マイケル・ベリサリオ

助かりました。私からは以上です。ありがとうございます。

ジョン・ボーツ

ありがとう、マイク。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Green StreetのChris Darling氏からです。どうぞ。

クリス・ダーリン

はい、ありがとうございます。おはようございます。パラダイス・ポイントの再開発の可能性に関して、共有できる最新情報はありますか？私の認識が正しければ、必要な許認可はすべて取得済みかと思います。そのプロジェクトを、なるべく早めに開始することを検討されているのでしょうか？

ジョン・ボーツ

そうしたいのは山々なのですが、計画についてはカリフォルニア沿岸部の承認は得ています。現在は、実際の建設のための許認可取得に向けて、市との手続きを進めている段階です。現時点では、それに6か月から9か月ほどかかっています。また、カリフォルニア沿岸部の承認の一環として、建設時の地質学的変位に関するいくつかの調査を行うなど、追加で行わなければならない作業もあります。

すべてはプロセスの一部ですが、引き続き長期化しており、間違いなく私たちが望むよりも時間がかかっています。

ジョン・ボーツ

現時点では、今年中にプロジェクトが開始されるとは考えていませんが、前進していく中で、引き続き計画には入っています。

クリス・ダーリン

承知いたしました。助かりました。私からは以上です。ありがとうございました。

ジョン・ボーツ

ありがとう、クリス。

オペレーター

ありがとうございます。ここで、締めのご挨拶のために、発言権をボーツ氏にお戻しいたします。

ジョン・ボーツ

皆様、ご参加いただきありがとうございます。皆様が大変お忙しい時期であることは承知しております。現在は決算シーズンの真っ只中ですが、様々なカンファレンスでお会いできることを楽しみにしております。次回はNareitでお会いできるのを楽しみにしております。

その際に最新状況をご報告できるよう準備しておきます。改めて感謝申し上げます。またお話しできることを楽しみにしております。

オペレーター

皆様、本日のイベントはこれで終了いたします。これにて、電話を切断するか、ウェブキャストからログオフしていただいて構いません。それでは、良い一日をお過ごしください。