オペレーター

これより、会議を財務および投資家情報担当バイスプレジデントのアレクサンドラ・ジョンストン氏に進行を移します。どうぞ、よろしくお願いいたします。

アレクサンドラ・ジョンストン

2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本電話会議において、当社は、予測、計画、または将来の期待に関する記述を含め、1995年私募証券訴訟改革法のセーフハーバー（免責条項）の定義における「将来の見通しに関する記述」とみなされる可能性のある特定の記述を行います。実際の結果は、本日の決算結果、補足資料、および当社のSEC提出書類に記載されているさまざまなリスクおよび不確実性により、大きく異なる可能性があります。非GAAP財務指標と、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整（リコンシリエーション）は、SECにForm 8-Kで提出された補足資料に含まれており、同資料はmacerich.comの当社ウェブサイトの投資家情報セクションに掲載されています。

アレクサンドラ・ジョンストン

本日は、社長兼最高経営責任者（CEO）のジャック・シェイ、シニア・エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者（CFO）のダン・スワンストロム、およびリーシング担当シニア・エグゼクティブ・バイスプレジデントのダグ・ヒーリーが参加しております。会場には、ポートフォリオ管理担当シニア・バイスプレジデントのブラッド・ミラーも同席しています。それでは、ジャックに進行を代わります。

ジャック・シェイ

ありがとう、アレクサンドラ。皆様、こんにちは。まず四半期について簡潔に述べ、続いて当社の「Path Forward Plan（今後の進展計画）」に対するリーシングの進捗状況、クラスAのリージョナルモールにおける現状についてのコンテキスト、そして最近のアナポリス・モールの買収についてお話しします。当社の第1四半期の業績は、「Path Forward Plan」における継続的な進展を反映しています。

希薄化後1株当たりの調整後FFOは0.34ドルでした。今後のポートフォリオにおける平方フィート当たりの売上高は941ドルに増加しました。既存インライン売上高は、2025年同期比で2026年度第1四半期に3.9%増加し、客足は微増しました。今後のポートフォリオにおけるセンターのNOI（純営業利益）成長率は1.2%でした。

ジャック・シェイ

「Path Forward Plan」における当社の主要な目標の一つは、1,000件の新規契約を通じて当社のセンターのマーチャンダイジング計画および構成（ミックス）を向上および変革させることです。これにより、顧客の流入や滞在時間が増加し、テナントの生産性が向上する、活気あるリテールセンターを創出します。このリーシング戦略により、リテール・ポートフォリオの賃料を市場価格に合わせる（マーク・トゥ・マーケット）ことが可能となり、2028年まで当社の物件NOIを押し上げる、累積1億4,000万ドルのSNO（契約済み・未オープン）テナント・パイプラインを創出できます。当社の20億ドルの資産売却計画と相まって、これが1株当たりFFOの向上とコーポレート・レバレッジの低下につながると確信しています。

第1四半期末時点の累積SNOパイプラインは、目標の1億4,000万ドルに対し1億1,600万ドルでした。これは契約済みの収益であり、約80%がNOIへと転嫁（フロースルー）されます。

ジャック・シェイ

これは2028年までNOIの増額をもたらす、数年間にわたる成長エンジンとなります。一時的な空室および市場価格を下回るインラインおよびアンカーの空きスペースをリーシングすることは、引き続き「Path Forward Plan」の重要な要素の一つです。なぜなら、これら1,000件の新規契約は、今後のポートフォリオ内にある全スペース・ユニットのほぼ25%に相当するからです。収益の完了を追跡する当社のリーシング・スピードメーターは、第1四半期末時点で81%であり、現在は83%となっています。

計画を完了するために残っている契約はわずか250件で、そのうち125件は現在LOI（意向表明書）段階にあり、125ユニットはプロスペクティング（開拓）段階にあります。これらの残りのスペース・ユニットは、主に当社のA、B、C格付けの「フォートレス（要塞）」級の潜在的資産内に位置しています。当社のEOC承認の四半期ランレートは、四半期あたり平均100件となっています。

ジャック・シェイ

第1四半期には、103件の新規リース取引を承認しました。新規リースの承認ランレートと、実行が必要な残りの250件に基づき、年内にはリーシング目標を大幅に完了できると確信しています。マセリッチでの在職期間が2年を超えたことで、私はクラスAのリージョナルモールの復活、および商圏を統合し、顧客やテナントにとってより重要な存在となる能力に対し、より強い自信と信念を持つようになりました。モール業界は、数十年にわたる過剰供給、アマゾン効果、アンカーテナントの閉店、主要なインライン・テナントの統合と倒産、世界的な金融危機、そしてCOVID（新型コロナウイルス）との戦いを強いられてきました。

これらは米国のモール業界に甚大な被害をもたらし、現在、閉鎖型のモールは895軒しか残っていません。今日の明るい兆しは、テナントが優れた実店舗を伴うオムニチャネル戦略において、実証された改善を見せていることです。

ジャック・シェイ

つい最近まで、新規店舗の拡大は不足していました。小売業者の好みは、かつての市場飽和戦略とは異なり、「量よりも質」、すなわち大規模なフラッグシップ店や高品質な内装を備えた実店舗を重視する成長戦略へと変化してきました。現在、236軒のクラスAリージョナルモールがある中で、当社はアンカーテナントに対して複数の戦略とターゲットを持っています。また、当社のセンターに顧客を呼び込むことができる、多数のインライン、国際的、国内的、および体験型のテナントが存在します。

当社は、NOIの90%をクラスAモールから得ている、高品質で代替不可能なポートフォリオを有しています。今日のZ世代のショッパーも、当社にとってもう一つの長期的な追い風です。なぜなら、この層は実店舗を訪れ、商品や飲食、体験にお金を使う傾向が平均を上回っている（オーバーインデックスしている）からです。2040年までに、Z世代はミレニアル世代やX世代を抜き、最大の消費層となるでしょう。

私は最近、社内にZ世代委員会を設立しました。

ジャック・シェイ

彼らの焦点は、当センターを訪れる現在の主要なミレニアル世代やX世代を失うことなく、Z世代の顧客のロイヤリティを獲得することを通じて、当センターをどのように変革し向上させるかについての知見を得ることにあります。「パス・フォワード（Path Forward）」リーシング戦略を実行することで、物理的な恒久的占有率は84%から88%、89%へと増加し、これにより価格決定力を高め、センターをさらに向上・変革することが可能になります。この後段階の変革の具体的な例として、スコッツデール・ファッション・スクエアでは、35,000平方フィートの家具販売テナントを、エルメス、エレファンテ、ロロ・ピアーナを含むラグジュアリーおよびダイニングの選択肢に置き換えました。新しいスペースの占有コストは10倍以上に増加しました。

売上高もまた、10倍以上の1億ドル超に増加すると予測されています。

ジャック・シェイ

30箇所の空いているアンカーテナントのバックフィルも、我々の向上・変革戦略において極めて重要です。これら30箇所の全ロケーションについて確約を得ており、290万平方フィート超が7億5,000万ドル超の売上を創出すると期待されています。より重要なことに、これらはモール全体のウィングの生産性を引き出し、インライン・リーシングを促進する触媒となります。チャンドラーのスポーツ用品店「シェールズ（Scheels）」は、この戦略の成功の完璧な例です。

2023年後半のシェールズのオープン以来、チャンドラー・モールの商圏は40%以上拡大し、センター全体のトラフィックは20%以上増加しました。空席だったノードストロームの店舗にシェールズがオープンする前、そのモール・ウィングにはインラインの空室があり、関連性の低いテナント構成でした。今日では、シェールズ・ウィングが劇的に向上しただけでなく、センター全体がテナント構成の向上と変革を経験しています。ルルレモンは店舗を拡張・移転しました。

ジャック・シェイ

その他の新規店舗オープンには、ウォービー・パーカー、トラビス・マシュー、JDスポーツ、ヴーリ、ジェームス・エイブリー、ゴージャナ、スワロフスキー、リーバイス、ガレージ、鼎泰豊（ディンタイフォン）、その他多くのエキサイティングなブランドが控えており、近日中に発表される予定です。グリーン・ストリート社は、当社のチャンドラー資産をAマイナスからAに格上げしました。彼らのキャップレート評価は100ベーシスポイント圧縮されました。これが、我々が30の同様のプロジェクト全体で実行しているプレイブックです。

DICK'S House of Sportは最近、フリーホールド・レースウェイ・モールにオープンしました。同センターは、以前空席だったロード＆テイラーのウィングにおいてトラフィックと活気の増加を経験しており、センター全体でのリーシングをより活用することを可能にしています。直近では、旧ノードストロームの建物への入居について、ヴォン・マウル（Von Maur）との契約を締結しました。現在、当社のアンカーテナント在庫には、10店舗のDICK'S House of Sportの確約があります。

アナポリス・モールの最近の買収についてコメントする前に、クラブツリー・モールに関する手短なアップデートを共有したいと思います。

ジャック・シェイ

当社はすでに共用エリアの改善を行っており、現在は計画済みの資本的支出（CapEx）に取り組んでいます。36件の新規および移転リーシング契約と、27件の更新契約を完了しました。ローリー・ダーラムMSA（都市圏）は、商圏の成長と健全性を考慮すると、多くのテナントのターゲットリストに入っています。クラブツリーは、我々が向上・変革戦略を実施したことで、市場シェアを拡大し続けています。

アナポリス・モールも、クラブツリー・モールと同様のポジティブな回復の兆し（グリーンシュート）を見せています。違いは、前オーナーが2年前に向上・変革プロセスを成功裏に開始していたことです。先週、当社は2億6,000万ドルに加え、13.1エーカーの空席のSears（シアーズ）区画に対して1,200万ドルでモールの買収を完了しました。これは、東海岸で最も裕福な市場の一つに位置する、総面積150万平方フィートのクラスAリージョナルモールです。

ジャック・シェイ

主要商圏の平均世帯年収は16万1,000ドルを超え、商圏の総人口は100万人を超えています。過去2年間で、前オーナーは8月後半にオープン予定のDICK'S House of Sportを確保し、Dave & Buster's、テスラ、ユニクロ、エアロポスチュール、アバクロンビー、Jack & Jones、ポップマート、ルルレモンの移転拡張を含む、2026年および2027年にオープン予定の計35万3,000平方フィートに及ぶ18件の新規テナント契約を締結しました。さらに、Apple、Zara、AMCとの最近の長期更新契約も含まれます。アナポリス・モールの主要なタイソンズ・コーナー・モールの近接性は、当社のプラットフォームを拡大し、より影響力のあるポートフォリオを構築します。

これにより、新しいDICK'S House of Sportウィング内の5万2,000平方フィートのプライム・インライン・スペースを含む、短期的に利用可能な残り10万7,000平方フィートのスペースをリーシングする当社の能力が利益をもたらすことになります。

ジャック・シェイ

当社は現在、空席のSears区画のバックフィルの機会を模索しています。この区画は物件内で最も交通量の多い角に位置しており、将来の小売、複合用途、または代替開発への選択肢を提供します。この買収は、当社の「パス・フォワード・プラン」に基づく2028年の目標FFO範囲に対し、レバレッジ中立ベースで1株あたり約0.04ドル増益に寄与します。SNOを含む1年目のNOIは約2,900万ドルを見込んでおり、安定化時には3,300万ドル付近になると予測しています。

これは、初期利回りが10.5%であり、安定化時には11%以上に上昇することを意味します。資産は良好な物理的状態にあり、繰延保守に対処するための多額の資本を必要としません。当社は、平均価格19ドル超の8,500万ドルのATMエクイティと、1億5,000万ドルのコミットメントラインによる借入を含む手元資金で買収資金を賄いました。

ジャック・シェイ

将来を見据えると、我々は「パス・フォワード・プラン」の完了に向けて順調に進んでいます。ゴールは目前に見えています。私は、2028年の運営および財務目標の達成に高い自信を持っています。誰も新しいクラスAのリージョナルモールを建設しておらず、リーシング需要は明らかです。

当社は、供給が制約された富裕層市場で事業を展開しており、今後のNOIの約90%はクラスAの物件から得られます。拡大する小売業者と急増するZ世代という構造的な追い風が、今後10年間にわたり当社のビジネスにとって継続的なプラス要因になると信じています。

ジャック・シェイ

この計画を終えたとき、皆様は、物理的な恒久的占有率が88%から89%に達し、ポートフォリオ全体に年次の賃料上昇条項が組み込まれ、レバレッジが低下したバランスシート、強力なフリーキャッシュフローの創出、そして最も適切な小売業者が入居している富裕層市場における代替不可能な資産ポートフォリオを持つ企業を目にすることになると信じています。6月にNAREITで開催される会議にて、「パス・フォワード 3.0」に関するアップデートを提供できることを楽しみにしています。それでは、ダグに代わります。

ダグ・ヒーリー

ありがとうございます、Jack。第1四半期は、当社のポートフォリオ全体における継続的なリーシングの勢いを反映しています。第1四半期末のポートフォリオ売却価格は平方フィート当たり899ドルで、前四半期比で18ドル上昇し、同社にとって新たな最高水準となりました。今後のポートフォリオ（go-forward portfolio）を見ると、売却価格は平方フィート当たり941ドルであり、当社のエレベーション戦略（質の向上戦略）の強さと、長期的な賃料成長の機会を裏付けています。

第1四半期末の稼働率は93.4%で、前期比で60ベーシス・ポイント低下しました。この季節的な低下は、一時的なテナントが通常第1四半期中に退去するため、例年と同様の傾向です。第1四半期末の今後のポートフォリオの稼働率は94.5%であり、当社の主要なセンターにおけるスペースへの強力な潜在需要を反映しています。

ダグ・ヒーリー

第1四半期には、225,000平方フィートの新規店舗をオープンしました。特筆すべきは、スコッツデール・ファッション・スクエアのノードストローム・ラグジュアリー・ウィングに、鼎泰豊（ディンタイフォン）とテレフェリック・バルセロナの2つの新しいレストランをオープンしたことです。鼎泰豊については当社で2店舗目、テレフェリック・バルセロナについては初となります。テレフェリック・バルセロナは、バルセロナ発祥の、アリゾナ州初となる家族経営のコンテンポラリー・タパス・レストランです。

鼎泰豊とテレフェリック・バルセロナは、Élephante、Catch、Society Swanといった、すでに確立されたコンセプトの店舗に加わります。このウィングにおけるレストランのリーシングは、これで完了しました。これらのレストランは、非常に大きな注目を集めてオープンしました。すべてが当社の目標と期待を上回っており、高級資産における主要な集客要因としての高品質な飲食（F&B）の役割を強化しています。

また、ロス・セリートスに10,000平方フィートのAritzia（アリツィア）店舗をオープンしました。

ダグ・ヒーリー

Aritziaは北米で最も求められている小売業者の1つであり、センター内のマーチャンダイジング・ミックスの質を高めるための素晴らしい触媒となります。これはAritziaとの8店舗目であり、同ブランドが店舗網を拡大し、オープン・トゥ・バイ（仕入予算）を増やすにつれて、この関係を拡大させていくことを期待しています。リーシング活動は第1四半期を通じて引き続き好調でした。合計で160万平方フィートの新規および更新契約を締結しましたが、そのうち70万平方フィートが新規契約であり、これは2025年度第1四半期に完了した新規リーシング量の2倍以上にあたります。

Jackが強調したように、空いたアンカー・テナントのスペースを埋めることは、当社の変革戦略において極めて重要です。当四半期中、さらに3つのアンカー・テナントと契約しました。ロス・セリートスのDICK'S House of Sport、ワシントン・スクエアのRound1、そしてフリーホールド・レースウェイ・モールのVon Maurです。

ダグ・ヒーリー

Von Maurにあまり馴染みのない方のために説明しますと、同社は1800年代後半にアイオワ州ダベンポートで設立された、家族経営の高級百貨店です。現在もそこに本社を置き、Von Maur家によって運営されています。Von Maurは、卓越したサービス、プレミアムブランド、そして高品質な店舗内装で知られています。Von Maurの145,000平方フィートの店舗は現在建設中であり、2027年第3四半期にオープン予定です。

Von Maurは、最近オープンしたDICK'S House of Sportとともに、フリーホールドにおけるマーチャンダイズ・ミックスの変革と質の向上において重要な役割を果たすことになります。また、Green Acres Mallの再開発エリアにオープンするFogo de Chão（フォゴ・デ・シャオ）との初契約についても発表できることを嬉しく思います。この7,500平方フィートのブラジル料理ステーキハウスは、全米に70以上の店舗を持つ、世界的に認知されたブランドです。

ダグ・ヒーリー

Fogo de Chãoは、当社の若い顧客層に強く響く、一流のコンテンポラリー・ダイニング・コンセプトへと進化を遂げました。Fogo de Chãoは2027年にオープン予定です。近い将来、当社のポートフォリオ全体で同ブランドの追加出店を発表できることを楽しみにしています。リースの満了について申し上げますと、更新されて営業を継続すると予想される2026年の満了面積の約90%について、すでに確約を得ており、残りの10%は意向表明書（LOI）の段階にあります。

その結果、2026年分については実質的に目処が立っており、現在は2027年および2028年に積極的に注力しています。実際、2027年の満了分に具体的に目を向けると、30%が確約済みであり、さらに55%が意向表明書の段階にあります。これらは、当社の5カ年計画における更新要素のリスクを大幅に軽減する、極めて重要な節目となります。

ダグ・ヒーリー

小売環境は健全であり、テナント需要は引き続き強力です。2026年度第1四半期において、当社は2025年度第1四半期とほぼ同数の新規案件を検討・承認しました。2025年度が当社にとって記録的なリーシングの年であったことを念頭に置いてください。強化された社内のリーシング・プロセスに支えられ、現在、ポートフォリオ全体における今後の見通しを明確に把握できています。

意向表明書は引き続き将来のリーシング活動の主要な先行指標であり、案件の量とスピード（velocity）の両面に基づくと、この強力な勢いは年内を通じて継続すると予想しています。5月中旬にラスベガスで開催されるICSCコンベンションを楽しみにしています。そこでは、多くの小売業者の参加と、非常に生産性の高い環境を期待しています。

ダグ・ヒーリー

3日間の期間中、レガシー・リテーラー、国際的な小売業者、エンターテインメントおよび体験型コンセプト、飲食、ヘルス＆ウェルネス、そして新興ブランドに至るまで、250社の異なる小売業者と300件以上の会議を予定しています。このコンベンションから生まれる活動が、追加的なリーシングの成長につながり、すでに堅調なリーシング・パイプラインをさらに強化するものと確信しています。それでは、第1四半期の財務結果について説明するため、Danにマイクを渡します。

ダン・スワンストローム

ありがとう、Doug。こんにちは。第1四半期の財務結果のレビューから始めます。2026年度第1四半期の調整後FFO（運営キャッシュフロー）は約9,200万ドル、または1株当たり0.34ドルでした。

当四半期の調整後FFOに含まれる以下の項目を強調したいと思います。未償却資産の売却による総利益は約1,000万ドルで、主にワシントン・スクエアにおける土地区画の売却によるものです。リース解約収入を除く、今後のポートフォリオ・センターのNOI（営業純利益）は、2026年度第1四半期において、2025年度第1四半期比で1.2%増加しました。冬の天候により、東海岸の物件において除雪および関連費用が増大し、当社のNOI成長に約50ベーシス・ポイントのマイナスの影響を与えました。

ダン・スワンストローム

念のため申し上げますと、今後のポートフォリオ・センターの2026年通期のNOI成長率は、2025年比で少なくとも3%増加し、その成長への貢献は通年の後半に偏重するものと予想しています。SNO（契約済み未開業）パイプラインのテナントが開店し、賃料の支払いが開始されることに伴い、2027年および2028年には、今後のNOI成長がそこから大幅に加速すると引き続き予想しています。Jackが述べたように、約1億4,000万ドルのSNO機会全体を達成することに対し、高い確信を持っています。推定される年間貢献額は、2026年は後半に偏重して3,000万ドル、2027年は4,000万ドルから4,500万ドル、2028年は4,500万ドルから5,000万ドルとなります。

これは、増分成長を推進するための明確かつ可視化された経路を示しています。バランスシートに目を向けると、「パス・フォワード・プラン」に含まれるバランスシート施策において、引き続き着実な進展を遂げています。

ダン・スワンストローム

2026年は、当社のさまざまな資金調達活動に関して、チームにとってすでに非常に実りある年となっています。2月には、サウス・プレインズ物件について、2029年11月までの4年間のローン延長を完了しました。この2億ドルのローン延長は、約4.2%の既存金利で完了しました。29th Street物件に関しては、当社のプロラタ（按分）負担分であるこの7,600万ドルのローンは、2月の満期日以降、引き続きデフォルト状態にあります。

現在、貸し手と本ローンの条件について協議中であるため、現時点では追加のコメントは控えさせていただきます。また、2月には、9億ドルの修正再作成されたリボルビング・クレジット・ファシリティを締結しました。

ダン・スワンストローム

当該ファシリティの規模を6億5,000万ドルから9億ドルに拡大し、満期日を2027年1月から2030年3月に延長、さらに現在のプライシング・グリッドをSOFR＋200〜250ベーシスポイントのレンジから、SOFR＋180〜220ベーシスポイントのレンジへと引き下げました。現在のスプレッドはSOFR＋190ベーシスポイントです。特定のパフォーマンス基準を達成した場合、これらのスプレッドはさらにSOFR＋135〜165ベーシスポイントの範囲まで引き下げられます。私たちは、この新しいファシリティの執行を非常に喜ばしく思っており、マセリッチおよびそのパス・フォワード・プランに対する銀行グループのサポートに感謝いたします。

ダン・スワンストローム

3月には、ヴィンテージ・フェアー・モールの未払残高約2億1,200万ドルを、手元資金およびクレジットラインからの1億ドルの借入金により返済しました。デプトフォード・モールにおいては、四半期末以降、当社のジョイントベンチャーが1億1,500万ドルの新しい5年間のモーゲージローンを締結しました。この新しいローンは6.95%の固定金利で、ローン期間全体を通じて利息のみの支払い（インタレスト・オンリー）となります。これらの実行条件および金利は、当社のパス・フォワード・プランのリファイナンス前提におけるデプトフォードの想定と一致しています。

当社は、潜在的な資産売却、リファイナンス、ローン条件の変更、あるいは必要に応じて物件の返還を組み合わせることで、2026年に残る債務の満期に対して引き続き積極的に取り組んでいきます。

ダン・スワンストローム

現在、リボルビング・クレジット・ラインの6億5,000万ドルの枠を含め、約7億8,000万ドルの流動性を確保しています。レバレッジの観点からは、第1四半期末の純有利子負債対調整後EBITDA倍率は7.76倍であり、これはパス・フォワード・プランの開始時よりも丸々1ターン（1倍）低くなっています。重要な点として、今後数年間でレバレッジを6倍台前半から中盤の範囲までさらに低下させる戦略の概要を策定しています。パス・フォワード・プランの一環として、資産売却（ディスポジション）の執行において実質的な進展を遂げています。

第1四半期には、ワシントン・スクエアの土地区画を含む、さまざまなアウトパーセルおよび土地を約1,500万ドルで売却しました。

ダン・スワンストローム

現在までに、合計で約13億ドルの売却を完了しており、これは当初の売却目標の約3分の2に相当します。補足資料（サプリメント）で提供している開示情報には、これらの資産売却の概要が含まれています。これらの売却取引は、バランスシートを改善しポートフォリオを精査するという、当社の表明済みの売却計画と一致しています。現在の協議状況、マーケティング活動、および契約交渉に基づくと、年内にさらに3億ドルから4億ドルの非中核資産、アウトパーセル、および土地を売却または返還できる見込みです。

これにより、総売却額は約17億ドルまで増加することになります。現在進行中および残りの売却については、主に特定のアウトパーセルおよび土地に関連するものであり、さまざまな許認可、区画再編、および貸し手関連の活動への対応を継続するため、2027年まで持ち越される可能性があります。

ダン・スワンストローム

これらの項目は完了までにさらなる時間を要するものであり、売却益と株主価値を最大化するために、執行において規律を維持し続けます。年が進むにつれて、売却活動に関するさらなる最新情報を提供いたします。全体として、レバレッジの削減、ポートフォリオの精査、およびバランスシートの強化という、パス・フォワード・プランの目標に向けて大きな進展を遂げています。それでは、運営者にマイクをお渡しします。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話機の「＊」ボタンを押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、ボタンを押す前に受話器を上げていただく必要があります。

ご質問への回答が既になされた場合に質問を取り消したいときは、「＊」を押してから「2」を押してください。ご質問は1人につき1つに制限させていただきます。追加のご質問がある場合は、再度質問キューにお入りいただけます。本日の最初の質問は、Green StreetのNishant様からいただきます。

どうぞ。

ニシャント・グルナニ

ありがとうございます。こんにちは、Vinceの代理で参加しているNishantです。質問を受け付けていただきありがとうございます。アナポリスについて2点ほど伺わせてください。

ショッピングモールに関して、承継する抵当権がないことをご確認いただけますでしょうか？また、この資産を長期的にどのように活用していく計画でしょうか？

ジャック・シェイ

Jacksonです。抵当権はありません。取得にあたっては、当社のリボルビング・ライン・オブ・クレジット（融資枠）で資金を調達しました。詳細はDanに代わります。

彼は長期的な資金調達計画について話すことができます。

ダン・スワンストローム

Jack、ありがとう。皆様のために、アナポリスの買収に関するプレゼンテーションをウェブサイトにも掲載しています。初期資金は手元資金で賄いました。その一環として、ATM（市場での随時発行）による8,500万ドルの手取額を使用しました。

加えて、リボルビング・ライン・オブ・クレジットから1億5,000万ドルの借り入れを行いました。これが当該資産の初期の資金調達です。検討の結果、これは当社の2028年EBITDAに対する負債比率目標に関して、レバレッジに影響を与えない結果となりました。明らかに、Jackが言及した通り、2028年のFFO目標に対して0.04ドルの増益（アクリーティブ）となります。

この資産の恒久的な資金調達については、時間をかけて検討していく予定です。

ダン・スワンストローム

現時点では、リボルビング・ライン・オブ・クレジットの枠を拡大したばかりですので、1億5,000万ドルの借り入れに関しても、追加の余力、十分な枠があります。例えばCrabtreeでは、タームローンを設定し、一部にATMを使用しました。今後、オプションを検討し、2028年の目標に照らして、恒久的な資金調達について決定していくと考えています。それを判断するための時間と、リボルビング・ライン・オブ・クレジットの余力はあります。

オペレーター

次の質問は、バンク・オブ・アメリカのアンドリュー・リアレ氏からです。どうぞ。

アンドリュー・リアール

こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。アナポリスについてもう一点伺わせてください。1年目の利回りはSNO前で9%超と良好ですね。

提示されている11%超という長期目標をどのように達成するのか、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。リーシングの機会やタイムライン、また、利回りをその11%という数字に近づけるためのその他のバリューアッドの機会についても議論していただければと思います。ありがとうございます。

ジャック・シェイ

もちろんです。ありがとうございます。この案件の非常に魅力的な点の一つとして、旧オーナーであるKildare Partners、Atlas Hill（SandeepとCentennial）がこのプロジェクトに2年間取り組んでおり、素晴らしいリーシングの勢いとマーチャンダイジングを生み出していることが挙げられます。お話しした18件のリース契約の多くは、SNOコンポーネントの一環として、実質的に今年から来年にかけて順次開始されます。

我々のチームにとって非常に期待しているのは、52,000平方フィートのプライム・スペースです。資料のリーシング・マップ・ダイアグラムをご覧いただければ分かりますが、そこはセンターコートで、間もなくオープンするユニクロの向かい側であり、8月にはDICK'Sがオープンする場所です。

ジャック・シェイ

これにより、そのエリアに非常に優れたマーチャンダイジング・リテーラーを誘致する大きな機会が得られると考えています。また、図の濃い青色のセクションに見られるように、センターの安定化に伴い、業績不振のテナントを他の機会へと切り替えることで、賃料と恒久的なテナント入居を増やせる非常に大きな機会もあると考えています。最後に、あのシアーズ（Sears）の区画は非常に価値が高いと考えています。すでに複数のアンカーテナントに関する協議が進められており、住宅用途の選択肢も間違いなくあります。

最善の策について、慎重に検討していく予定です。最終的に、我々は活気に満ちた素晴らしいショッピングセンターにしたいと考えています。最善の策については、極めて迅速に決定していくつもりです。

オペレーター

次の質問は、ScotiabankのGreg McGinniss氏からです。どうぞ。

グレッグ・マクギニス

Gregです。今年の今後のポートフォリオにおける同一店舗（same store）のNOIについて質問があります。前四半期、少なくとも3%を達成するとおっしゃっていました。年初来のリーシング活動、および賃料発生日への注力とその進捗状況に基づくと、少なくとも3%というベースケースは依然として維持されているのでしょうか、それともそれよりも好調な傾向にありますか？

ジャック・シェイ

ダン、これに答えてくれないか？

ダン・スワンストローム

はい。こんにちは。事前説明で申し上げました通り、2026年の今後のNOIは少なくとも3%になると引き続き予想しています。以前も申し上げましたが、改めて繰り返させていただきますと、それは2026年の後半に偏重しています。

2026年に向けて、我々は依然として順調に進んでいます。これまで多くお話ししてきた通り、全体的な計画、および2026年後半から2027年、2028年にかけて概説したSNO（同一店舗NOI）の上昇を考慮すると、明らかにNOIの成長は2027年と2028年に向けて大幅に加速します。

オペレーター

次の質問は、LadenburgのFloris van Dijkum氏からです。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

皆さん、こんにちは。明らかに、このモールの資金調達についてですが、もう少しエクイティ（自己資本）を伴わないことに少し驚いています。なぜなら、明らかにエクイティは、ここで得られている利回りよりもずっと低コストだからです。これについて少しお話しいただけますか。

現在市場に出されている（検討されている）モールは、魅力的なAマイナス級のモールはこれだけではないと思うので。ジャック、市場の取引状況について、また、それがどの程度魅力的であるか、そして買収物件や資産に対して実際にどこに価値を付加できるとお考えか、もう少し詳しくアップデートしていただけますか？

ジャック・シェイ

ありがとう、Floris。改めて皆様にお伝えしますが、買収基準は我々にとって非常に重要です。何よりもまず、買収は我々の計画の一部として、2028年の1株当たりFFOの増加に寄与（accretive）するものでなければなりません。当然ながら、強力な商圏と競争力のある地位が必要であり、我々の今後のポートフォリオを強化しなければなりません。

それと同時に、物件を高め、変革させる能力も必要です。ですので、我々は現在、評価を進めている素晴らしいパイプラインを抱えていると言えます。この案件は明らかにオフマーケット（非公開案件）でした。プレスリリースをご覧いただければわかる通り、売り手にとっても買い手である我々にとっても、まさにウィン・ウィンの関係でした。

この資産に関しては、まだやるべきことがたくさんあります。

ジャック・シェイ

基本的に、参入時の利回りと、私が「安定化後の利回り」と呼ぶものとのバランスを取っているのだと思います。例えば、アナポリスとクラブツリーを比較するならば、クラブツリーを買収した際、前オーナーはDICK'S House of Sportを確保していましたが、物件を高め変革させるという点でのインライン・リーシングの進捗はそれほどありませんでした。ですので、アナポリスの方が進捗において2年ほど先を行っていました。現在、こうした様々な案件を検討するにあたり、我々はタイミングや実行能力を真剣に評価しようとしています。

結局のところ、アナポリスのような資産は、商圏をさらに集約し、現在よりもはるかに広い範囲から集客し始めると考えています。我々はそのような資産を好んでいます。

ジャック・シェイ

ご存知の通り、立て直すことができるものもあります。商圏における競争が、不動産側に有利に働いているからです。買収に注力するシニア担当者がいます。以前もお話ししたデビッドですが、彼は我々が検討している魅力的な案件のパイプラインを抱えています。

もし成功すれば、当然ながら、その資金調達については慎重に検討することになるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様です。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。リーシングについて、今四半期の160万平方フィートに関する質問をさせてください。新規リーシングと更新リーシングの内訳を教えていただけますか？また、今四半期だけでなく、年内に実行予定のパイプラインにある案件の予想についても、再リーシング・スプレッドに関する見解があれば伺いたいです。

ジャック・シェイ

はい、ダグに代わります。

ダグ・ヒーリー

はい。リーシングした160万平方フィートのうち、70万平方フィートは新規の小売業者向けで、その一部はアンカーテナント、一部はインライン店舗でした。冒頭の発表でも触れたかと思いますが、FreeholdでのVon Maurの案件、Washington SquareでのRound1の案件、そしてLos CerritosでのZaraの案件がありました。これらが新規案件です。

残りはモール内の店舗です。70万平方フィートの新規案件があるということは、そこにある小売業者の需要を如実に物語っています。つまり、小売環境は極めて健全です。小売業者は自己変革を続けています。

我々のウォッチリストは過去最低の水準にあります。

ダグ・ヒーリー

興味深いことに、既存の小売業者はあらゆるブランド拡張を行っています。例えば、A&FはHollisterやAbercrombie kidsを展開しています。American EagleはAerie OFFLINEを展開しています。GapはOld Navyを展開しています。

Old Navyがアスレジャーのコンセプトを展開する可能性があるとも聞いています。新興ブランドも強力です。Alo、Beyond Yoga、Vuoriなどを考えてみてください。多くの小売業者が、このZ世代の消費者をターゲットにしています。

Cider、Edikted、Princess Polly、Brandy Melvilleなどが挙げられますが、これらはまだ氷山の一角に過ぎません。マクロ経済環境やイランで起きていることなどを踏まえても、小売業者の需要に全く衰えが見られないと言えます。

ジャック・シェイ

再リーシング・スプレッドについては、前回の電話会議でも、またシティ（の会議）でもお伝えした通り、現時点ではその指標は使用しないつもりです。現在ほぼ完了しつつある「Path Forward Plan（今後の計画）」がまとまった段階で、より精緻な指標を策定するよう努めます。というのも、率直に申し上げれば、その指標は前体制から引き継いだものだからです。これについては、将来的にさらにお話しできることがあるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、MizuhoのHaendel St. Juste様です。どうぞ。

ラヴィ・ヴァイディヤ

こんにちは。HaendelのRavi Vaidyaです。皆様お元気でお過ごしでしょうか。K字型経済について、また、貴社の高級テナント、あるいはおそらくより低所得層を対象とした非高級テナントの売上動向をどのように見ておられるか、そしてそれらがポートフォリオ全体でどのように現れているかについて、少し伺いたいと思います。

ありがとうございます。

ジャック・シェイ

はい、良い質問です。全米小売連盟（NRF）が、2025年にかけて年間の売上高が4.4%増加すると予測していることは、すでにご存知かと思います。これは主に、所得の伸び、家計のバランスシート、労働市場の安定性に関する彼らの予測に関連したものです。また、税金の還付金も certainly（確かに）助けとなっています。

今年の平均的な税還付額は、昨年比で約11%増加していると考えています。明らかに、中上所得層は依然として消費を行っています。第1四半期の当社の売上を見ると、既存店売上高は3.8%でした。しかし、それだけでは全体像を完全には語れていません。

ジャック・シェイ

7つのカテゴリーグループのうち、マイナスだったのは靴の1つだけでした。ファストフード、一般的な家庭用品、ジュエリーといった他のすべてのカテゴリーは、その合算値を押し上げるようにプラスの傾向にありました。消費者は間違いなくモールに足を運び、モールで支出をしています。また、我々が検討する上で、そしてこのK字型経済と我々の取り組みに関連して、我々のポートフォリオにおいておそらくより特筆すべき統計がもう一つあります。

我々のポートフォリオにおいて、1,000件の新規リースまたはテナントを確保したことについてお話ししましたが、これはリース可能な全ポートフォリオの約25%に相当します。

ジャック・シェイ

これは明らかに、非常に多くのスペースとユニット数です。これには、既存の場所での契約を延長するテナントによる改装やリフレッシュは含まれていません。私が申し上げたい点は、我々が保有する「後期段階の資産」、つまりアップグレードや変革のプロセスにおいてより成熟している資産の好例として、Broadway Plaza、Kierland Commons、あるいはScottsdale Fashion Squareのような資産が挙げられるということです。より成熟していると考えるこれら3つの物件における第1四半期の客数は、2025年と比較して2026年第1四半期において、すべて二桁増となりました。

ジャック・シェイ

我々がこの計画を継続して完了させ、これらの店舗を構築し、これらの環境とアンカーテナントを確保していくにつれて、先ほど挙げた3つのセンターで経験しているようなことを、今後も経験していくことになるだろうと考えています。申し上げた通り、全体的な売上傾向は、昨年、昨年に入った時とほぼ変わりません。中高所得層はこれまで通り消費を続けており、小売業者は製品やマーケティングにおける価値、関連性、新しさ、革新性に非常に注力しています。彼らは現在、猛烈な勢いでAIに取り組んでいます。

それが、実店舗を拡大し改善しようとする彼らのコミットメントのレベルに表れています。彼らはそれを売上高（トップライン）と純利益（ボトムライン）の両面で実感しています。

オペレーター

次のご質問は、Morgan StanleyのRonald Kamdem様からいただきます。どうぞ。

オペレーター

このメッセージは文字起こしされました。

オペレーター

Kamdem様、お電話がつながっております。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。お招きいただき感謝いたします。実稼働率について手短に伺わせてください。前回のプレゼンテーションでは、今年は89%程度で底を打ち、その後本格的に上昇し始めるとのお話があったかと思います。

それらの（賃料）発生スケジュールについて、皆様がどのように考えていらっしゃるか、状況が改善しているのか悪化しているのか、あるいはどのように進展しているのか、アップデートをいただけますでしょうか。

ジャック・シェイ

ロナルド、ご質問ありがとうございます。ええ、この「Path Forward 3.0」は、何か大きな新発表というわけではありません。役に立つと思われる追加事項としては、賃料発生スケジュールを確認するための「スピードメーター」を導入することです。テナントが当社のプロセスにおいて通過しなければならない10程度の基準またはゲートがありますが、現在、その占有完了率（cost of occupancy completion rate）に関しては予定通りに進んでいます。

ジャック・シェイ

リーシング活動の完了に伴い、これらすべての店舗のオープンに向けて進展していく中で、現在私たちが非常に注力していることです。予定通りに進んでいると言えます。現在、不動産サービスチーム、アセットマネジメント・チーム、リーシング、現地のモール運営マネージャー、モールマネージャーが非常に高い集中力で取り組んでいます。前例のない数の新規店舗を当社のポートフォリオに取り込もうとする、まさに総力戦と言える取り組みです。

オペレーター

次のご質問は、〜より受け付けます。

ジャック・シェイ

はい。

オペレーター

はい、どうぞ。

ジャック・シェイ

もちろん、それが実質的な恒久占有率に影響を与え、それを88%〜89%のレベルまで引き上げることになります。

オペレーター

次のご質問は、Piper Sandlerのアレクサンダー・ゴールドファーブ様です。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

こんにちは。アナポリス・モールの件、成約おめでとうございます。お伺いしたいのですが、2028年について繰り返しお話しされていますが、2028年に向けて、今年から来年にかけて多くの動向があることはかなり明確なようです。目標FFO（運営キャッシュフロー）については、現在どのような状況でしょうか？クラブツリーの件が（数値を）押し上げ、今回も押し上げられていますが、負債の返済を検討するにあたり、さらなる資産売却を計画されているのかどうか分かりません。

明らかに、金利水準に関して、最初に提示された時と比較してイールドカーブが変化しています。当初は1.80ドルか1.85ドル程度だったと思いますが、現在、皆さんが想定している2028年のFFOの中央値として、我々が何を念頭に置くべきか、改めて教えていただけますでしょうか？

ジャック・シェイ

私たちの「バージョン3.0」に関する質問を、ダンが答える前に横取りしてしまっていますね。ですが、彼にその質問を答えさせましょう。

ダン・スワンストローム

こんにちは、アレクサンダー。ええと、昨年夏に「バージョン2.0」を発表したかと思います。ご存知の通り、中央値は1.81ドルでした。それ以来、おっしゃる通りクラブツリーの案件を完了し、その経済条件を提供してきました。

そして今回、アナポリスの案件を完了しましたが、これはそれに対して0.04ドルの増益（アクレティブ）になるとお伝えしています。「バージョン3.0」の一部として、予測レンジをより絞り込み、狭める予定です。全体として、ジャックのコメントにもあった通り、提示している財務および運営指標の目標を達成できる軌道に乗っています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

なるほど。つまり、1.90ドルに近い数字になるということでしょうか？

ジャック・シェイ

はい、それについては対処（言及）する予定です。3週間後に「バージョン3.0」の資料を公表する際にお答えします。

オペレーター

次のご質問は、J.P.モルガンのマイク・ミューラー様です。どうぞ。

マイク・ミュラー

はい、こんにちは。以前お話しされていた、もう一方の側の88%から89%という恒久的な占有率の話に戻ります。それに加えて、一時的なテナント（temp tenants）について、それらのテナントが一般的にどのようなものか、あるいはどのようなものになると予想されるかについてお話しいただけますか？例えば、一般的に「一時的なテナント」として想起されるものと比較して、スペースのテスト運用を行い、実際に恒久的な占有を検討しているテナントはどの程度の割合を占めるのでしょうか？

ジャック・シェイ

そうですね、一時的なテナントについてですが、私のコメントにもありました通り、アンカーテナントの空室がある場合、それらの区画には間違いなく多くの「一時的なテナント」が入ることになります。そこに入って価値を付加できる人であれば、誰でも入ってくる可能性があります。一般的に、我々の経験では、一時的なテナントとは、CAM（共用部維持管理費）や税金を必ずしも支払うわけではなく、グロス賃料を支払う者のことを指します。単にグロス賃料の数字という形です。

大家としては、賃料ポテンシャルの観点からは、おそらく収益が下回ることになります。我々には、常に一定程度の、一時的なテナントが存在することになります。

ジャック・シェイ

このようなセンターにおいて、それは良いことです。なぜなら、いつでも新しいテナントの新たな機会が生まれる可能性があり、その機会を創出したいと考えているからです。なぜなら、それがスペース内の集客と全体的な売上高を押し上げると、私たちは信じているからです。Primarkが良い例です。

Primarkは来年、Associated British Foodsからスピンオフされます。彼らは成長しており、私たちのポートフォリオには既に7店舗あります。米国には38店舗あります。それらは素晴らしい店舗です。

人々は本当にそこでのショッピングを好んでいます。かなりの面積を占めますが、率直に言って、彼らが戦略的選択肢を検討している間、急速な拡大はしていませんでした。

ジャック・シェイ

彼らがスピンオフされる際、私の予想では、東海岸から西海岸へとそのコンセプトを展開し始めるでしょう。つまり、そのような機会を自社のセンターに呼び込むことができるようにしておきたいのです。その結果として、通常、テナントの入れ替えが発生します。アンカー（核テナント）が完全に配置されている場合に、一時的に7%〜8%程度確保しているこのようなバッファーを持つことは、価格の緊張感と適切なマーチャンダイジング・ミックスを管理する上で、私たちにとって非常に良いことです。

30もの空きのアンカーがあり、一時的なテナントが多い状態は問題です。それでは、私たちがやりたいことや、マーチャンダイジングを推進する能力に関して、価格決定権が全く持てなくなってしまいます。

ジャック・シェイ

これが完了すれば、状況ははるかに良くなります。申し上げた通り、1,000のうち残りは250だけです。他のテナントもいるため、かなりエキサイティングなことができるようになるでしょう。例えばZaraはBershkaのコンセプトを展開しており、私たちは南カリフォルニアの物件の一つでリースの承認を終えたばかりです。

国内ブランド、国際ブランド、そして体験型ブランドから、非常に素晴らしい機会がいくつか浮上してきています。このような一時的なスペースと、完全に埋まったアンカーを持つことは、私たちのビジネスにおける家主にとって非常に良いことです。

オペレーター

次の質問は、ゴールドマン・サックスのカイトリン・バロウズ様からです。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

皆さん、こんにちは。もう一つ、手短に質問させていただきます。その後、もう一つあります。現在の物理的な恒久的占有率を、目標である88%〜89%と比較して教えていただけますか？また、価格面について、占有コストについてコメントをいただけますでしょうか。

現在は11.7%です。年ごとの変動はあまりないようですが、現在の占有コストが、現在契約しているリースの条件と比較してどうであるか、また今後1年から3年でどのように動く可能性があるかについて伺いたいです。

ジャック・シェイ

はい。現在の物理的な恒久的占有率は約84%です。これらの店舗がすべてオープンすれば、先ほどお話しした88%〜89%の範囲に達すると予測しています。実際、私たちはリース契約を結んでいます。

開示資料を見ればわかる通り、リース料率は上昇しています。多くのケースで見られたように、より多くのテナントを、グロス・リースから、固定賃料に加えて固定の共益費（CAM）および固定の不動産税という形式に転換していくことで、占有コストは上昇し、当然ながら占有コストへの影響を与えることになります。

ジャック・シェイ

その増加が見え始めると同時に、集客が増え生産性が向上するため、売上も増加することを期待しています。それが、賃料を押し上げ続け、これらのセンターの生産性を維持するための好循環を構築します。最も適切な説明は、一歩引いて見ると、新規テナントが25%であるということです。入れ替わるその25%の多くは、一時的なテナントであったり、先送りにしてきたテナントであったり、古い店舗を持つテナントであったり、市場価格に反映されていない（not marked to market）テナント、あるいは固定賃料・固定CAM・固定税ではなくグロス・リースのテナントであったりします。

全体として、これはマーチャンダイジングの観点からも、また家主としてのより生産的な財務結果という観点からも、より良いエコシステムを創出することになります。

オペレーター

以上で質疑応答セッションを終了いたします。締め括りのご挨拶のために、Hsieh氏にマイクをお戻しいたします。どうぞ。

ジャック・シェイ

素晴らしい。本日の午後に参加していただいた皆様に感謝するとともに、私たちのゴールであるPath Forward Planへと私たちを強力に推進してくれている、当社のプラットフォーム全体にわたる数多くの同僚たちに感謝いたします。ありがとうございます。

オペレーター

本会議はこれで終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただき、ありがとうございました。これより回線を切断していただいて結構です。