オペレーター

皆様、こんにちは。Kennedy-Wilsonの2025年度第3四半期決算電話会議およびウェブキャストへようこそ。[Operator Instructions] 本イベントは録音されていますのでご注意ください。それでは、投資家広報（IR）責任者のダベン・バフサーに進行を代わります。

よろしくお願いいたします。

デイヴン・バフサー

ありがとうございます。おはようございます。本日はご参加いただきありがとうございます。本日の会議はライブでウェブキャスト配信され、後日アーカイブとして再生可能です。

再生は電話では1週間、ウェブキャストでは3か月間ご利用いただけます。詳細については、投資家広報のウェブサイトをご覧ください。本日は、CEOのビル・マクマロー、社長のマット・ウィンディッシュ、CFOのジャスティン・エンボディ、および欧州社長のマイク・ペグラーが出席しております。本日の電話会議では、調整後EBITDAおよび調整後純利益を含む、特定の非GAAP財務指標に言及いたします。

これらの項目の説明および、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整については、当社ウェブサイトの投資家広報セクションに掲載されている、2025年度第3四半期決算リリースにてご確認いただけます。本電話会議における発言には、将来予測に関する記述が含まれる場合があります。実際の結果は、証券取引委員会（SEC）への報告書および提出書類に記載されている多くのリスク、不確実性、その他の要因により、本電話会議で議論される将来予測情報とは大きく異なる可能性があります。火曜日に提出いたしましたForm 8-Kでご覧いただいた通り、当社の取締役会は、当社の会長兼CEOであるビル・マクマローとフェアファックス・フィナンシャル・ホールディングス・リミテッドで構成されるコンソーシアムから、潜在的な非公開化取引に関する提案書を受け取りました。

取締役会は、当該提案および選択肢を評価するために特別委員会を設置いたしました。当社は、確定的な取引が発表されるか、あるいはプロセスが終了するまで、継続的にアップデートを提供することは予定しておりません。本日の電話会議では、この潜在的な取引または関連事項に関する質問は受け付けません。それでは、ビル・マクマローに進行を代わります。

ウィリアム・J・マクマロー

ありがとう、ダベン。昨日、2025年度第3四半期の決算を発表いたしました。これは、非中核資産の売却計画を実行しつつ、当社の投資管理プラットフォームの拡大において達成した進展を反映したものです。まず、四半期のハイライトから始めます。

当四半期において、調整後EBITDAおよび調整後純利益を含む、複数の主要な財務指標が前年同期比で改善しました。業績を牽引したのは投資管理事業の成長であり、第3四半期の運用資産残高（AUM）は310億ドルに達し、前年同期比で11%増加しました。手数料対象資本は97億ドルに増加し、前年同期比で10%増加しました。手数料対象資本は、過去4年間で年間約20%のペースで成長しています。

今四半期の手数料ビジネスの成長は、商業用不動産市場全体の流動性の改善に支えられた資本投下によって推進されました。当四半期には約9億ドルを投下またはコミットしており、9月までの年初来の総資本投下額は35億ドルに達しています。当四半期の資本投下は、主に賃貸住宅関連のクレジットおよびエクイティ投資に集中しました。クレジット面では、新たに6億ドルの賃貸住宅建設ローンを組成し、年間の総組成額は26億ドルとなりました。

これらのローンの当社のシェアは2.5%です。2023年7月以来、当社のクレジットチームは60億ドルを超える新規ローン組成を達成した一方で、PacWestern Bankのローンポートフォリオ取引の一環として購入したローンから、20億ドルを超える返済を正常に実現しました。クレジット面では、当社の共同運用米国ファンドが、計1億7,300万ドルで3件のマルチファミリー・コミュニティと1件の産業用不動産を取得しました。欧州では、当社の投資活動は引き続き、CPPIBとの提携による英国のシングルファミリー・レンタル・プラットフォームの拡大を中心としています。

人口増加および新築住宅の購入コストに起因する、重大な住宅の需給不均衡が依然として存在しています。第3四半期には6,200万ドルの新規投資を追加し、ポートフォリオの総数は1,300戸となりました。昨年末の第4四半期に立ち上げて以来、同プラットフォームは好調な勢いを示しており、当初の購入目標である13億ドルに対し、コミット済みの資本は約5億8,500万ドルに達しています。共同投資ポートフォリオにおいては、既存の米国のマルチファミリー共同事業体2件のリキャピタライゼーションを実施し、所有権比率を51%から10%に引き下げました。

また、ソルトレイクシティ郊外に位置する、1988年築の小規模な完全所有のマルチファミリー資産も売却しました。当四半期の売却およびリキャピタライゼーション活動により、KWに対して約2億ドルのキャッシュ、1億3,000万ドルの追加の手数料対象資本、および3,000万ドルの実現利益が発生しました。年初来、当社は資産売却を通じてKWから4億7,000万ドルのキャッシュを創出しており、年間の目標である4億ドルを上回りました。当社は、投資管理事業を成長させるという過去2年間の取り組みにおいて、実質的な進展を遂げました。

2023年には地方銀行からクレジットチームを迎え入れ、同プラットフォームのAUMを40億ドルから現在は100億ドルへと成長させました。2024年には、前述の通り、13億ドルの資産購入を目標とする英国のシングルファミリー・レンタル・プラットフォームを立ち上げ、その目標に対して現在約5億ドルをコミットしています。そして9月には、インハウスの開発チームを含む、Toll Brothers Apartment Livingプラットフォームの買収予定を発表いたしました。この取引には、18件のアパートメント・コミュニティおよび学生寮のマイノリティ持分、Kennedy-WilsonがToll Brothersに代わって管理する30億ドルの資産、および総額約36億ドルにのぼる新規開発プロジェクトの開発パイプラインが含まれます。

この統合により、当社の投資管理プラットフォームは即座に規模を拡大することになります。第一に、この買収により、運用資産残高（AUM）に即座に50億ドルが追加され、既存および計画中の計21,000戸のユニット・ポートフォリオが含まれます。プロフォルマベースでは、当社の総AUMは360億ドルに増加する見込みであり、その70%以上が賃貸住宅によるものとなります。当社の全米規模の賃貸住宅プラットフォームは、現在所有しているユニット、融資を行っているユニット、および開発パイプラインにあるユニットを含め、9万戸以上に拡大することになります。

市場全般に目を向けますと、借入コストの低下とスプレッドの拡大が取引レベルを支えており、資本コストと資本の可用性の両面で改善が見られ続けています。すべての市場において住宅の構造的な供給不足が長期的な追い風となっており、賃貸が購入よりも大幅に手頃な価格であり続けているため、賃貸のファンダメンタルズは引き続き強力です。それでは、CFOのジャスティン・エンボディに代わります。

ジャスティン・エンボディ

ありがとう、ビル。まず第3四半期の財務結果のレビューから始め、次にバランスシートについて説明します。第1四半期のGAAPベースのEPSは、前年同期の1株当たり0.56ドルの損失に対し、合計で0.15ドルの損失となりました。調整後EBITDAは第3四半期に合計1億2,500万ドルとなり、前年同期の6,600万ドルからほぼ倍増しました。

通期では、調整後EBITDAは6%増加して3億7,100万ドルとなりました。第3四半期のベースラインEBITDAは1億100万ドルと堅調で、直近12ヶ月のベースラインEBITDAは4億2,500万ドルとなりました。当社の業績は、投資管理手数料のさらなる成長を反映しており、当四半期で8%、年初来では驚異的な23%の増加となりました。また、非連結投資についても、収益シェア、キャリード・インタレスト、および売却益のいずれも増加し、改善した結果が見られました。

これらすべてにより、非連結投資からの利益は2024年第3四半期比で5,500万ドル増加しました。次にバランスシートについてです。10月、当社は計3億5,200万ドルのKWE無担保社債の最終トランシェを完済しました。この完済により、2015年まで遡る2つのレガシー債券発行の返済が完了し、今後の当社の負債資本構造が大幅に簡素化されます。

この完済資金は、リキャピタライゼーション取引および資産売却から創出されたキャッシュ、ならびに当社のクレジットラインの一部によって賄われました。クレジットラインについては、今後数四半期で非中核資産の追加売却を通じて削減していく予定です。当社の負債については、総負債の96%が固定またはヘッジされており、加重平均償還期間は4.5年、加重平均実効利率は4.7%です。また、2億5,500万ドルの連結未制限キャッシュを保有しています。

それでは、ポートフォリオのアップデートのため、マット・ウィンディッシュに代わります。

マシュー・ウィンディッシュ

ありがとう、ジャスティン。当社の安定稼働不動産投資ポートフォリオは、KWに対して推定年間NOI（純営業利益）4億3,400万ドルを創出しており、その70%が当社の2つの主要な確信セクターである賃貸住宅と産業用に位置付けられています。賃貸住宅セクターにおいては、住宅の長期的な供給不足が続いており、持ち家取得は依然として手の届かない価格となっています。昨年の記録的な供給の後、将来の新規供給は減少しています。

当社のポートフォリオ全体で需要は引き続き強く、当四半期末の入居率は94%を超えました。米国市場レート・ポートフォリオの同一物件（Same-store）NOIは2.4%増加しました。収益は1.3%増加し、費用は一部の市場における有利な固定資産税および保険コストの減少により減少しました。第3四半期のリーシング・スプレッドは合計で1.4%であり、更新スプレッドは3.4%増加、新規リーシング・スプレッドは1%減少しました。

四半期末時点のロス・トゥ・リース（潜在的賃料差）は合計で3.3%でした。いくつかの地域統計を挙げたいと思います。最も強い成長を見せたのはパシフィック・ノースウェスト（北西太平洋）ポートフォリオで、NOIは3%増加しました。この地域は、出社義務化の恩恵を受け、新規供給が限られていました。

最大の地域であるマウンテン・ウェスト（山岳西部）は、2.6%のNOI成長を見せました。特にアイダホ州の資産は、高い入居率、低い貸倒損失、および低い不動産税の恩恵を受け、6.8%のNOI成長を達成しました。南カリフォルニアでは、低密度の郊外ポートフォリオが2%の収益およびNOI成長を達成し、同一物件の入居率は96%でした。一方で、最小の地域である北カリフォルニアでは、NOIが1.5%減少しました。

当社のヴィンテージ・ハウジング・アフォーダブル・ポートフォリオは、当四半期に11,000戸を超えました。賃料の上昇が当四半期に発生した高い費用によって相殺されたため、第3四半期の同一物件NOIは横ばいでした。現在リースの立ち上げ中または開発中の、さらに2,000戸を安定稼働させる計画は順調に進んでいます。また、アフォーダブル・ポートフォリオ・プラットフォームをさらに拡大するための新しい機会についても積極的に評価しています。

アイルランドでは、主に新しく完成した資産において同一物件の入居率が1.7%上昇し、結果として収益およびNOIが6%成長しました。次にオフィス・ポートフォリオに移ります。当社の安定稼働オフィス・ポートフォリオの76%は欧州にあり、そこでは同一物件のNOIが6%減少し、入居率の5%低下の影響を受けました。しかし、当社の資産管理チームは、空室となったスペースの大部分に対して、迅速に賃貸契約を締結しました。

当社の欧州の安定稼働オフィス・ポートフォリオは、四半期末時点で91%の入居率となりました。最後に、第3四半期は投資管理事業において継続的な成長が見られる一方で、同時に非中核資産の現金化も進みました。最後に、第4四半期にToll Brothersとの保留中の取引を完了できることを楽しみにしています。それではオペレーター、質疑応答に移ります。

オペレーター

[Operator Instructions] 本日の最初の質問は、JPMorganのアンソニー・パオローネ様からです。

アンソニー・パオローネ

様々な市場におけるマルチファミリーのキャップレートがどの程度であるかについてお話しいただけますでしょうか。当四半期に行われた案件の一部は、おそらく5.4%だったかと思いますが、概してどの程度の水準にありますか？また、Toll Brothersに関連して、マルチファミリーの開発プラットフォームについて考える際、どこで開発される予定でしょうか？また、市場のキャップレートと比較して、スプレッドはどの程度になると想定していますか？

マシュー・ウィンディッシュ

トニー、マットです。市場で見られるキャップレートについては、資産の築年数、所在するサブマーケット、および供給状況などの多くの要因に依存します。4%台後半で取引されるケースもあれば、5%台後半で取引されるケースもあります。それらの要因によって幅はありますが、過去数四半期、それらの水準で比較的安定しているようです。

Toll Brothersのポートフォリオおよび将来のパイプラインに関しては、彼らが歴史的に開発してきた市場を今後も好んでいきます。これには、当社が現在所有・運営している西海岸の一部の市場や、歴史的には貸し手としてのみ関与してきた東海岸の一部の市場が含まれます。一般的に見て、市場や多くの要因によりますが、新規開発においては、市場のキャップレートに対して125から175ベーシス・ポイントの間でスプレッドを確保できると考えています。それが、これらの案件を資本化する際の見込み目標となります。

アンソニー・パオローネ

わかりました。非公開化提案に関する感応度については理解していますが、もしかすると聞き逃したかもしれません。取締役会の誰が、この件を検討し意思決定を行う委員会を構成するのか、その概要は示されていましたでしょうか？

マシュー・ウィンディッシュ

はい、トニー、マットです。繰り返しになりますが、数日前に提示された提案に関連することについては一切お話しすることができません。しかし、特別委員会が誰になるかについては、その提案書の中で明らかにされていませんでした。

オペレーター

本日の次の質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様からです。

ジャナ・ガラン

非常に素晴らしい四半期決算、おめでとうございます。政府機関の閉鎖による、手頃な価格のマルチファミリー・ポートフォリオへの影響がこれまでにあったかどうか、伺いたいと思っていました。

ジャスティン・エンボディ

はい。つまり、そこには何も見ていません。私たちが指摘した通り、今四半期はNOI（純営業利益）に関して多少の弱さが見られましたが、それは主に費用によるものであり、政府機関の閉鎖や、テナントに転嫁される補助金に関連するものではありませんでした。ですので、現時点では、それによる影響はまだ見ていません。

ジャナ・ガラン

また、投資管理プラットフォームの目覚ましい成長、おめでとうございます。現在、世界的にどのような資金調達が行われているか、そして貴社がどこで市場シェアを獲得していると考えていらっしゃるか、お話しいただけますでしょうか？

ウィリアム・J・マクマロー

はい。良い質問ですね。私が読んだ限りでは明らかですが、特にプライベート・エクイティ・ファームにおける資金調達には課題が伴っていると考えています。私たちが目にしているのは、非常に大規模な資金調達を行う企業でない限り、裁量型ファンドは以前ほど一般的ではなくなっているということです。

一般的に言えば、人々はセパレート・アカウント（個別口座型運用）を通じて資本投下を行いたいと考えています。私たちのケースでは、いくつかの地域で大きな、つまり、非常に好調な成果を上げてきました。特に、30年間拠点を置いているアジア、そしてここ米国やカナダ、ヨーロッパの一部においてです。私たちは資本投下の増加を目の当たりにし続けていますが、それらすべてを支えるための資金調達能力を備えていると考えています。

オペレーター

[Operator Instructions] 本日の次の質問は、ドイツ銀行のTayo Okusanya様からです。

オモタヨ・オクサンヤ

買収提案に関してですが、会社側が具体的にコメントできないことは承知しておりますが、ビルがなぜその提案をしたのか、あるいはその根拠について、何かコメントをいただくことは可能でしょうか。

マシュー・ウィンディッシュ

はい。タヨ、マットです。繰り返し申し訳ありませんが、提示された提案については、先ほどの電話会議でお話ししたこと以外、何もコメントすることができません。

オモタヨ・オクサンヤ

承知いたしました。問題ありません。次の質問ですが、ローン事業における実行額についてです。確かに第2四半期は記録的なものでしたが、第3四半期は減速しています。

単に、それは季節性によるものでしょうか。それとも競争の激化によるものでしょうか。何が起きているのか気になっています。

マシュー・ウィンディッシュ

はい。良い質問です。はい。私たちは、歴史的に第3四半期は少し緩やかであり、前年を見ても同様です。

そのため、夏明けの第3四半期は実行額が［少なめになる］傾向があります。そして、確かに競争の激化もあります。前回の電話会議でもお話ししたかと思いますが、この1年でスプレッドが縮小しているのを私たちは目にしています。しかし、私たちは依然としてこの分野で非常に活発に活動しており、強力なパイプラインを有しており、その事業からの実行を継続していく見込みです。

オモタヨ・オクサンヤ

わかりました。助かります。では、少しだけ海外の話に移らせてください。SFRプラットフォームに関してですが、またいくつか追加の買収がありました。

それがどのように進展しているか、どのように成長しているか、そしてその事業の最終的な収益性はどのようになるのか、少しお話しいただけますでしょうか。

ウィリアム・J・マクマロー

マイク、それについて話してくれますか？

マイケル・ペグラー

はい、私が引き受けます。明らかに、私たちは現在、この共同事業において1年目にあります。昨年10月にCPPIBと共同事業契約を締結したと記憶しています。そのため、その期間において非常に良好な成長を遂げてきました。

コミットした住宅数については非常に満足しています。リーシング業務も稼働しています。現在、実際に建設され賃貸されている住宅は、ほぼ200軒に達しています。そして、本日報告した買収を含めると、約1,300軒に達しているかと思います。

今後、素晴らしいパイプラインがあり、さらなる拡大への強い意欲もあります。第4四半期の年末までには、さらに数件の買収が完了する見込みです。英国の住宅建設業者は、これを追加の物件（ストック）を提供する手段と考えており、引き続き良好なパイプラインを見込んでいます。また、プラットフォームを拡大するためにCPPIBから強力な支援を受けています。

したがって、第4四半期にはさらなる買収が見られると予想していますし、2026年に向けて成長を継続していくことを楽しみにしています。これに関しては、まだ進むべき道のりは十分にあります。

オモタヨ・オクサンヤ

わかりました。助かります。それでは、引き続き海外の話になりますが、英国のオフィスについて少し伺わせてください。繰り返しになりますが、入居率の低下について、それは単に実際の契約満了による退去だったのでしょうか。

それとも実際の契約解除だったのでしょうか。また、Coopers Crossingのリーシングについても併せてお話しいただけますでしょうか。

ウィリアム・J・マクマロー

はい。英国に関して言えば、いくつかのリースの退去があり、実質的に空室補充（バックフィル）を行ってきましたが、その補充がまだ本格化していません。リースの合意書（Agreement for Lease）には署名済みですが、完了（契約締結）に至っていないケースがいくつかあります。したがって、今後数四半期にかけて入居率は回復していくものと考えています。

実際、入居率を再び押し上げるような確定済みの案件もございます。さらに、リースのパイプラインも良好です。ですから、当社のオフィス・リーシングにおいて構造的な問題があるとは考えていません。これは、数件のリース解約（リース・ブレイク）の後、これらのビルを再び市場に戻す（稼働させる）のに要する時間の、いわばタイミングの問題です。

しかし、実際には、ほとんどのケースでより高い賃料での再リーシングが進んでいます。そして、需要も実際、良好な方向に推移していることが証明されています。したがって、英国のオフィス入居率については、今後数四半期にかけて緩やかに回復していくものと予想しています。Coopers Crossに関しては、良好なパイプラインがあります。

現在、スペースの取得を検討している非常に興味深いテナントからオファーを受けている状態です。願わくば、来四半期中にその案件を成立させたいと考えており、関心の高いパイプラインも十分にあります。明らかに、私たちが望んでいたよりも少し時間がかかっていますが、その市場は現在活気を取り戻しつつあり、かなり久しぶりに良好なパイプラインが見えています。

オペレーター

以上をもちまして、質疑応答セッションを終了いたします。結びの言葉として、会議をビル・マコーモー氏にお戻しいたします。

ウィリアム・J・マクマロー

本日はお電話にご参加いただき、誠にありがとうございます。感謝申し上げます。これで会議を終了いたします。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。

それでは、回線をお切りください。