オペレーター

これより、会議の進行をコーポレート・ファイナンス担当バイス・プレジデントのDouglas Bettisworthに引き継ぎます。Douglas、始めてください。

ダグラス・ベティスワース

皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議には、CEOのAngela Aman、EVP（エグゼクティブ・バイス・プレジデント）兼CFO（最高財務責任者）兼財務責任者のJeffrey Kuehling、そしてEVP兼CIO（最高投資責任者）のElliot Trencherが同席しております。さらに、社長のJustin W. Smart、およびEVP兼チーフ・リーシング・オフィサーのRob Paratteが質疑応答に対応いたします。

なお、本日の電話会議で議論される情報の一部は、将来予測的な性質を持つものであることにご留意ください。本電話会議および補足資料における将来予測情報に関する記述については、補足資料をご参照ください。本電話会議は弊社ウェブサイトでライブ配信されており、アーカイブ再生も可能です。決算発表資料および補足資料は、SEC（米証券取引委員会）にForm 8-Kとして提出されており、いずれも弊社ウェブサイトでご確認いただけます。

Angelaが戦略的概要と四半期のハイライトから始めていただきます。

ダグラス・ベティスワース

Elliotが最近の取引活動に関するアップデートを行い、Jeffreyが財務実績について説明し、更新された2026年度のガイダンスを提示します。質疑応答も承ります。Angela？

アンジェラ・アマン

ありがとう、Doug。皆様、本日はご参加いただきありがとうございます。過去数四半期にわたり、我々のウエストコースト市場全体におけるファンダメンタルズは大幅に改善しています。オフィス回帰の勢いが増すにつれ、大手利用客によるスペースの合理化は収まり、人工知能（AI）のエコシステムが相当数の新たな事業形成と成長を生み出しています。

これらすべてが、急速に規模を拡大する新興企業と、定着した既存企業の両方からのスペース需要の復活に寄与しています。当社のポートフォリオ内および事業を展開する市場全体における最近のテナントの動向は、技術変化に関する前向きなダイナミクスを示しています。企業は、単にコスト管理のために自動化を図るのではなく、成長を強化し、有能なチームを増強するためにAIを活用しようとしています。

アンジェラ・アマン

こうした背景の中、当チームの規律ある実行力により、2017年以来、最も強力な第1四半期のリーシング実績を達成しました。総生産性は約568,000平方フィートとなり、昨年の第1四半期実績の2倍以上となりました。これにより、通期の平均稼働率ガイダンスの中間値を25ベーシス・ポイント引き上げることが可能となりました。重要な点として、契約済みで未開始のリースは、今後数年間にわたって実現予定の契約上の義務がある年間基本賃料として、現在約7,800万ドルに達しており、将来の成長に関する大きな可視性を提供しています。

各地域のハイライトをいくつか挙げますと、AIイノベーション・エコシステムの中心的存在であるサンフランシスコでは、市場環境が引き続き引き締まっています。

アンジェラ・アマン

今第1四半期のリーシングは300万平方フィートを超え、パンデミック前の四半期平均を10%以上上回りました。その結果、純吸収量は3四半期連続でプラスとなり、ベイエリアのポートフォリオ全体にわたる広範な需要を取り込むための好位置につけています。サンフランシスコのCBD（中心業務地区）では、サウス・オブ・マーケット（SoMa）サブマーケットにある当社の資産において、大きな勢いが見られます。201 Thirdでは、TubiやHarvey AIのような大規模な利用者と、さまざまな小規模な利用者の両方を含む幅広い成長テナントからの需要をうまく獲得できたことで、稼働率は2024年末の26%から今四半期には80%以上に改善しました。

アンジェラ・アマン

すでにご存知かと思いますが、2025年度第2四半期にHarvey AIが201 Thirdにて93,000平方フィートをリースし、今四半期には62,000平方フィートの拡張契約を締結しました。入居はリース契約実行からわずか1ヶ月後の2026年4月を予定しています。当初のリース契約から1年以内に発生したこの大幅な拡張は、急速に規模を拡大する多くのAI企業に見られる驚異的な成長軌道を示すとともに、彼らが一般的に不動産決定において、現在のビジネス上の必要性によって必要とされる時にのみスペースを確保するという規律を持って取り組んでいることを示しています。さらに、当チームは、創造的かつ規律あるスペック・スイート・プログラムを展開することで、201 Thirdにおいて突出した市場シェアを獲得しました。

最近建設した5つのスペック・スイートは、すべて完成までにリーシング済みです。また、他の主要なベイエリアのサブマーケットにおいても、強い需要を経験できていることを嬉しく思います。

アンジェラ・アマン

レッドウッドシティのダウンタウンにあるCrossing 900では、当四半期中に現在のサブテナントとの間で27,000平方フィートの直接リースを完了し、キャッシュ・ベース賃料を40%以上増加させました。これは、公共交通指向型で徒歩圏内、かつアメニティが充実したこのサブマーケットにおける、高品質で立地の良いスペースへの需要の深さを裏付けるものです。シアトルでは、過去数年間にわたってベルビューで見られてきた強さが続いており、最近回収したスペースを短期的な再リーシングと賃料の上昇余地に向けて最適に配置できています。さらに、前四半期に議論したデニー・リグレード・サブマーケットの勢いはさらに加速し、最近リポジショニングしたプロジェクトであるWest Eighthに恩恵をもたらしています。

アンジェラ・アマン

昨年第4四半期にWest Eighthで約74,000平方フィートの新規賃貸契約を締結したのに続き、年初来で、第1四半期に締結されたGeneral Motorsとの43,000平方フィートの契約、および第2四半期の最初の数日間に締結されたSoFiとの33,000平方フィートの契約を含む、計76,000平方フィートの追加の新規賃貸契約を締結したことを発表でき、嬉しく思います。追加のテナントとの協議も進行中であり、将来のパイプラインに対する良好な見通しを得ています。これは、最近のリノベーションや強化されたアメニティ提供が引き続きテナントの支持を集めており、成長する市場需要の大部分を獲得できるよう物件を位置づけているという、本資産の強みと競争力を反映しています。

アンジェラ・アマン

ロサンゼルスでは、当社のポートフォリオ内のリーシング活動は過去1年間で大幅に改善しており、直近12ヶ月の生産性は約66%上昇しました。これは、市場全体の継続的な緩やかな改善と、過去2年間にわたりロサンゼルスで実施してきた大幅なポートフォリオのリポジショニング作業の両方を反映しています。この地域で特に注目すべき点として、ロングビーチのArrowは、地元市場で防衛および航空宇宙分野の需要が復活し始めていることから、内覧活動の増加が見られます。カルバーシティのBlackwelderは、テクノロジー企業やAI企業を含む幅広いユーザーによる活動の加速が見られます。

ベバリーヒルズにおける最近の買収物件であるMaple Plazaは、金融サービス、メディア、エンターテインメント部門からの強力かつ広範な需要を継続的に受けており、当初の予想を明らかに上回っています。

アンジェラ・アマン

ライフサイエンス分野において、KOPTはサウスサンフランシスコの広範な市場を継続的にアウトパフォームしています。これは、プロジェクトの専用設計されたライフサイエンス・スペースとトップティアのアメニティ提供が、過去数年間のどの時期よりも高い契約実行意欲を示している意思決定者の支持を得ているためです。四半期末後、当社はOlema Pharmaceuticalsと38,000平方フィートの賃貸契約を締結し、同プロジェクトのリーシング率は49%となりました。マルチテナントビルの残りのリーシングを完了させる機会を評価すると同時に、残りの一棟貸しの機会に対して複数の大規模ユーザーと交渉しており、将来のパイプラインは引き続き堅調です。

この一棟貸しの機会は、プレミアムな眺望とプロジェクト内でも最も目立つ立地を備えており、KOPTフェーズIIの中で最も魅力的な提案となっています。

アンジェラ・アマン

資本配分については、第1四半期において、当社のキャッシュフロー・ストリームの持続性と成長特性を高めるという長期的な目標に基づき、非中核および非戦略的資産の売却を通じて、魅力的な価格での資本調達を継続しました。当期間中、サンディエゴにある2つのオフィス物件、Kilroy Sabre SpringsとDel Mar Tech Centerを、合計1億4,600万ドルの総売却額で売却しました。いずれのケースにおいても、これらの資産は、好立地で高品質な不動産に対するオーナーユーザーからの、市場全体で見られる一貫した需要の恩恵を受けており、当社の株主に対して非常に効率的な執行を実現しました。

アンジェラ・アマン

四半期末後、当社はハリウッドの2つの住宅資産であるColumbia Square LivingとJardineの売却を完了し、合計2億200万ドルの総売却額を得ました。これにより、年初来の営業用物件の売却額は約3億5,000万ドルとなり、当初の通年目標を上回りました。住宅資産の売却は、住宅ポートフォリオに対する包括的な資産管理戦略の実施に伴うものであり、それによって大幅なマージン拡大を認識し、売却時において実質的に優れた価値および評価額をもたらしました。取引後、当社の住宅エクスポージャーはOne Paseo Livingのみに限定されていますが、同資産は、記録的な商業賃料を達成し続けている広範なOne Paseoキャンパスの小売およびオフィスコンポーネントとの間に大きなシナジーがあることから、中核となる長期保有物件であると考えています。

アンジェラ・アマン

第1四半期の売却による収益を用いて、当社は最近の資本市場のボラティリティを機に捉えるべく、1株あたり平均30.80ドルで約7,300万ドルの自社株買いを戦略的に実施することを選択しました。4月には、7月に満期を迎える予定であった5,000万ドルの私募社債のトランチを全額償還しました。将来に向けては、既存のポートフォリオから魅力的な価格での資本回収の機会を探求し続けるとともに、利用可能なあらゆる再投資の選択肢を検討していきます。昨夜の発表では、Kilroyのポートフォリオ全体で最も強力なサブマーケットの一つであるレッドウッドシティのダウンタウンにおいて、実質的に事前賃貸済みのクラスAオフィス資産を開発するための合弁事業の設立も発表しました。

この複雑な取引は長期間にわたって進められてきたものであり、当社のプラットフォーム、パートナー、およびプロジェクトのアンカーテナントとの間で、多大な努力と調整を必要としました。

アンジェラ・アマン

250,000平方フィートのオフィスプロジェクトとして完全に開発許認可を得ている1900 Broadwayは、2015年の引き渡し以来100%の稼働率を維持している、Kilroyの非常に成功した資産であるCrossing 900から数ブロックの場所に位置しています。時間の経過とともに、当社はCrossing 900において継続的に意味のある賃料成長を実現しており、2023年第4四半期以降、現金賃料のスプレッドが60%近く上昇する形で80,000平方フィート以上を再リーシングしました。合弁事業の完了と並行して、当社はトップティアのグローバル法律事務所と145,000平方フィートの20年間の賃貸契約を締結しました。これはビルの約60%に相当し、Kilroyのポートフォリオでこれまで実現された中で最高水準の賃料です。

成約後、幅広い高品質なテナントから強力な引き合いを得ており、プロジェクトが進展するにつれて進捗状況を皆様にお伝えできることを楽しみにしています。

アンジェラ・アマン

数分後にエリオットがプロジェクト費用、推定収益、および時期について説明しますが、本プロジェクトへの当社のエクイティ投資のほぼすべては、現在契約下にある土地区画の売却を通じて事前に資金調達されていることを申し添えておきます。電話会議を次に引き継ぐ前に、Flower Martプロジェクトについていくつかコメントさせていただきます。後ほどジェフリーが触れますが、当社は今年第4四半期までの継続的な資本化を反映させるため、Flower Martの費用資本化の前提条件を見直しました。以前申し上げた通り、当社は現在の承認を維持・活用しながら、Flower Martプロジェクトの再設計および再構想を行うため、サンフランシスコ市と協力しています。

アンジェラ・アマン

より幅広い用途の開発に向けた柔軟性を求めることに加え、既存の開発協定を修正し、特定の計画およびコード（建築基準等）の要件の緩和を図るための「特別用途地区（Special Use District）」の設定も検討しています。その詳細は現在も協議中です。このプロセスにおいて建設的かつ価値あるパートナーとなってくれている市当局からは、特別用途地区における変更点の分析および文書化に関する代替案が提示されており、その代替承認プロセスには追加の時間を要するものの、最終的には当社の長期的な柔軟性と選択肢（オプショナリティ）を高めるものと考えております。現在、プロセスは第4四半期の後半に完了する見込みであり、その時点で費用の資産計上は終了するものと想定しています。

私たちは、フラワー・マートで追求している道が、株主の皆様にとって可能な限り最善の結果をもたらすと強く確信しております。いつものように、プロセスの進展に応じて随時アップデートを行ってまいります。

アンジェラ・アマン

最後に、当社のビジネスのほぼすべての側面において、非常に多忙な四半期を過ごしたKilroyチーム全員に感謝したいと思います。皆様の努力は、すべてのステークホルダーに対して意味のある価値を創出しており、皆様の継続的なエネルギーと熱意に感謝いたします。エリオット？

エリオット・トレンチャー

ありがとう、アンジェラ。ここ数ヶ月間、買い手がファンダメンタルズの転換点とAIが当社の市場に与えているプラスの影響を認識するにつれ、資本市場は継続的なモメンタムを示しています。その結果、取引規模は拡大し、資産の質も向上しています。例えば、サンフランシスコのトランスアメリカ・ピラミッドは最近、平方フィート当たり1,050ドルで取引されました。

これは、同市場において機関投資家向け物件が2022年以来初めて平方フィート当たり1,000ドルの水準を超えた事例となります。Kilroyは引き続きアクティブな売り手であり、当四半期中には、以前発表した1億2,500万ドルのKilroy Sabre Springsと、3月に売却した2,100万ドルのDel Mar Tech Centerを含む、計1億4,600万ドルの成約を行いました。

エリオット・トレンチャー

Del Mar Tech CenterはサンディエゴのDel Marサブマーケットにある40,000平方フィートの建物で、売却時点では、加重平均残存リース期間が1年で、稼働率は約50%でした。私たちは引き続きDel Mar Heightsの大きな支持者であり、同サブマーケットにおける最大の手持ち物件オーナーではありますが、この物件の売却は経済合理性に基づいたものでした。さらに先週、ハリウッドにある2棟の住宅タワーを2億200万ドルで売却完了しました。すでにご存知の方も多いかと思いますが、これらのタワーはColumbia SquareおよびOn Vineプロジェクトの一環としてKilroyが開発したものであり、キャンパスのレイアウトにより、住宅部分は隣接するオフィス物件から分離され、区別されるようになっています。

エリオット・トレンチャー

私たちは、オフィスとのシナジーの欠如、および高品質なアパートメントへの需要の深さを考慮し、これらの建物が良好な売却候補であると判断しました。物件を市場に出す前に、売却を促進し売却代金を最大化するために、運営体制と構造が最適化されていることを確認する時間を費やしました。年初来に発表されたすべての売却におけるキャップレート（還元利回り）は、平均してシングル・ディジット（1桁台）の中台となっています。補足として、稼働物件の売却に加えて、1億6,500万ドルの土地売却が契約済みであり、その約半分は今年後半または来年初めに完了する予定です。

私たちは、非戦略的な土地の売却または用途変更（リパーパス）に関する追加の機会を引き続き評価しています。次に買収についてお話しします。

エリオット・トレンチャー

アンジェラが言及した通り、レッドウッドシティのダウンタウンにある250,000平方フィートのプロジェクト「1900 Broadway」の開発に向けたジョイントベンチャーを締結しました。このプロジェクトはすでに約60%が事前リーシング済みです。1900 Broadwayはレッドウッドシティ・ダウンタウンの「レストラン・ロウ」に隣接しており、このエリアで最も歩きやすく、アメニティが充実した物件の一つであり、プレミアムな賃料が見込める物件です。Kilroyは、深い市場洞察、強力な地域関係、および実証済みの開発手腕により、このオフマーケットの機会を活用できる独自のポジションにありました。

これらの要因により、パートナーであるLane Partners社、およびアンカーテナントであるCooley社は、当社の案件成約能力に対して確信を持ってくれました。来年には着工する予定であり、Cooley社は2030年初頭に入居する見込みです。

エリオット・トレンチャー

プロジェクトの総想定コストは3億3,000万ドルから3億5,000万ドルの間で、完成時の当社のシェアは97%となります。安定稼働時の利回りは、9%台前半から半ばの範囲になると予想しています。ジェフリーに話を渡す前に、過去2.5年間で行ってきた大幅な資産処分（ディスポジション）の進捗を要約しておくことが有益であると考えています。プライベートキャピタルがオフィスセクターに戻るにつれ、Kilroyは売却活動を大幅に強化し、計約9億8,000万ドルの土地および稼働物件の売却が完了、または契約済みとなりました。

個別の取引については以前の電話会議で詳細に説明しましたが、全体として、これはプライベート市場が開かれており機能しており、思慮深く実行されれば魅力的な価格の資本源となり得ることを示しています。

エリオット・トレンチャー

私たちは売却代金の一部を、1900 Broadwayの構築費用全額を含む、総額約7億6,500万ドルの、高品質なインフィル（都市部中心部開発）、アメニティ充実、マルチテナント投資の4件へと再投資することを選択しました。このキャピタル・リサイクリング（資本の再循環）により、より多様化された持続可能なキャッシュフロー・ストリームを確保すると同時に、ポートフォリオをよりアメニティが充実し、歩きやすく、供給が制約されたものにします。約2億1,500万ドルの純売り手（ネットセラー）となった結果、その節約分の一部を使用して負債の返済を行い、機動的に自己株式の取得を行いました。私たちはこれまでの進捗を誇りに思っており、一歩ずつ、次なる最善の資本配分決定を下し続けていく所存です。

それでは、ジェフリーに話を渡します。

ジェフリー・キューリング

ありがとう、エリオット。業績に移る前に、今四半期における2つの情報開示の強化について強調しておきたいと思います。これらは、投資家の皆様に対し、リーシング（賃貸）パフォーマンスと、実行された活動が将来の業績にどのように反映されるかについて、より高い透明性を提供することを目的としています。第一に、空室期間が12ヶ月未満のスペースに焦点を当てたリーシング・スプレッドの算出を追加しました。

これは、ほとんどの同業他社がスプレッドを提示する方法と一致しており、真の時価（マーク・トゥ・マーケット）活動をより適切に分離することができます。従来の算出方法は変更せず、新しい指標と並べて提示しています。第二に、「契約済みであるが開始されていないリース（signed but not commenced leases）」に関する開示を拡大しました。これらは現在、合計で100万平方フィート超、契約上の義務となっている年換算基本賃料（annualized base rent）が約7,800万ドルに達しています。

この開示は、すでに組み込まれている成長性を浮き彫りにし、オペレーティング・プラットフォームの今後の軌道に対するより高い透明性を提供するものです。財務業績に話を移します。第1四半期のFFOは、希薄化後1株あたり0.91ドルでした。

ジェフリー・キューリング

占有率に関して、念のためのリマインダーですが、今四半期中にKOPTが安定化ポートフォリオ（stabilized pool）に加わったため、報告されたポートフォリオ指標に影響が出ています。その結果、ポートフォリオの占有率は四半期末時点で77.6%となりました。KOPTを除外した場合、第1四半期の占有率は81.5%となり、以前にお伝えした第1四半期の退去（move-outs）にもかかわらず、わずか10ベーシスポイントの低下にとどまりました。今四半期中に完了したKilroy Sabre SpringsおよびDel Mar Tech Centerの売却は、報告された全体の占有率に影響を与えていません。

キャッシュベースの既存物件NOI（純営業利益）は、第1四半期に1.0%増加しました。これは、貸倒引当金費用の減少、および純費用、和解金、復旧手数料収入、その他の不動産収入による寄与によるものです。これらのプラスの影響は、全体の占有率がわずかに増加したにもかかわらず、基本賃料によるマイナスによって一部相殺されました。これは、ポートフォリオ内の特定の新規テナントによるフリーレント期間を反映したものです。

ジェフリー・キューリング

リーシング面では、今四半期中の活動により、GAAPスプレッドは-10.6%、キャッシュ・スプレッドは-16.8%となりました。これらのスプレッドは、主にサンフランシスコにおける2件のリースによって引き起こされたもので、その両方とも空室期間が12ヶ月を超えるスペースを含むものでした。重要な点として、これらは資本を抑えた（capital light）取引であり、魅力的な実効純賃料（net effective rent）の結果をもたらしました。これら2件のリースによる影響は、今四半期の報告スプレッドにおいて、アンジェラが以前に言及したRedwood CityのCrossing 900におけるリースによって部分的に相殺されました。

このリースは、当社のオペレーティング・ポートフォリオにおいて今四半期で最高の実効純賃料を創出しただけでなく、大幅なプラスのキャッシュ・スプレッドおよびGAAPリーシング・スプレッドをもたらしました。空室期間が12ヶ月未満のスペースのリーシングは好調で、GAAPスプレッドで19.2%、キャッシュ・スプレッドで5.2%のプラスを記録しました。

ジェフリー・キューリング

ガイダンスに話を移します。昨夜、当社は2026年のFFOガイダンスの中央値を0.21ドル引き上げ、新たなFFOレンジを希薄化後1株あたり3.49ドル〜3.63ドルとしました。これは、コア・ポートフォリオおよびプラットフォーム運営におけるパフォーマンスの改善、およびFlower Martの費用資産計上（expense capitalization）に関する更新されたタイミングの仮定を反映したものです。Flower Martに関しては、アンジェラが議論した通り、費用の資産計上は第4四半期後半に終了すると想定しています。

その時点で、四半期あたり100万ドル弱の営業費用および不動産税と、四半期あたり700万ドルの資本化利息が、利益に影響を与え始めます。この変更により、ガイダンスは約1,500万ドル〜1,600万ドル、あるいは1株あたり0.14ドル増加し、昨夜提供された資本化利息および開発に関するガイダンスに反映されています。

ジェフリー・キューリング

キャッシュベースの既存物件NOIの成長率は、現在25〜125ベーシスポイントの範囲となる見込みであり、これは以前の範囲の中央値から150ベーシスポイントの増加に相当します。この増加は2つの要因によるものです。第一に、4月に23andMeの破産に関連して590万ドルの和解金を受け取りました。これにより、同プロセスにおける当社の経済的利害関係が完全に解消され、NOIの成長に約90ベーシスポイント寄与します。

第二に、主に純費用の改善と平均占有率の上昇に牽引された、コア事業におけるファンダメンタルズの強化が、成長にさらに60ベーシスポイント寄与します。また、これまでの進捗を反映させるため、運営資産の売却ガイダンスの上限を引き上げました。当社は、売却を予想よりも早く完了させ、7,300万ドルの機動的な自己株式取得や慎重な負債返済を含む魅力的な投資機会へと資本を再利用するなど、断固とした動きを取りました。

ジェフリー・キューリング

今後については、アンジェラとエリオットが述べたように、バランスの取れた規律ある資本配分アプローチを継続し、貸借対照表の強固さと財務的な柔軟性を優先しつつ、株主価値を創造する機会を追求してまいります。それでは、質問をお受けいたします。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始します。質問は1回につき質問1つとフォローアップ1つまでに制限させていただきます。質問をされる場合は、星印の1を押して挙手してください。

質問を取り下げる場合は、再度星印の1を押してください。最適な音質を確保するため、質問の際は受話器をお持ちください。ローカルでミュートになっている場合は、デバイスのミュートを解除してください。Q&Aのリストを作成しますので、そのままお待ちください。

最初の質問は、Evercore ISIのマヌス・イベック様からの電話です。お話しください。

マヌス・イベック

ありがとうございます。まず初めに、追加の開示資料と補足資料について感謝申し上げます。非常に助かります。私の質問は、ロサンゼルスとサンディエゴに関して、そこに見られるリーシング需要についてもう少し詳しくお聞かせいただけないか、また回復がどの程度進んでいるのかについてです。

もちろん、サンフランシスコが最近どのようにポジティブな反応を示しているかは理解しており、素晴らしいことだと感じております。

ロブ・パラッテ

はい。こんにちは、Manus Ibek。Rob Paratteです。Angela Amanが言及したテーマを引き継ぎます。

当社のポートフォリオ全体において、物件内覧、提案、および成約案件を含め、活動の増加が見られており、ロサンゼルスも例外ではありません。第1四半期にはロサンゼルスで24件の案件を成約しました。また、ロングビーチのプロジェクトであるMaple Plazaではかなりの活動が見られ、ロサンゼルス西側のWestside Media Centerや当社の他の資産においても、活動の活発化が見られ始めています。ロサンゼルス市場における当社のパイプラインは拡大し続けています。

先ほど述べた24件の成約に続いて、実際にはリースのパイプラインにもさらに多くの案件がありますが、それらが完了するまでは数値化しないつもりです。

ロブ・パラッテ

ご存知の通り、状況は改善しています。繰り返しになりますが、当社のポートフォリオ全体で見られるのは、この継続的な「クオリティへの逃避（flight to quality）」です。そこには、持てる者と持たざる者の世界が存在します。回復の度合いは、すべてのオーナーやすべての物件において同じではありません。

当社は、ロサンゼルスやサンディエゴなどにおけるこれらの高品質な資産を保有していることで恩恵を受けています。当社の最新の買収物件であるNautilusに焦点を当てますと、1月1日以降、40万平方フィート分の物件内覧がありました。当プロジェクト内での拡大を検討しているテナントも数社います。当社は引き続き物件内覧を受け付けており、リースの過程で伴う通常の活動も継続しています。

これについては非常に満足しています。アメニティ（設備）も、今では非常に良く見えています。

ロブ・パラッテ

春になり、敷地内のすべてが素晴らしい状態になっています。非常に満足しています。Kilroy Center Del Marでは、例外的な量の活動が見られます。同物件におけるスペック・スイート（spec suite）プログラムは、オースティンのような他の市場と同様に、非常に成果を上げています。

当社は今後もその方針を継続し、市場が求めるものを提供しながら、非常に戦略的にスペック・スイートを市場に投入していく予定です。

マヌス・イベック

完璧です。ありがとうございます。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、JPMorganのAnthony Paolone様からです。Anthony様、お電話がつながりました。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。最初の質問は1,900 Broadwayについてです。それによって期待される利回りと、未リースのスペースでその利回りを達成するために賃料がどの程度である必要があるかについてお話しいただけますでしょうか。

エリオット・トレンチャー

Anthony、Elliotです。私の事前準備された発言の中で、安定利回りは9%台の低から中程度の範囲を見込んでいると述べました。既にご存知の通り、建物の60%は賃貸済みであり、市場賃料に関する良好な賃料比較（rent comp）データも持っています。これを再現できれば、非常に良い状況になるでしょう。

アンジェラ・アマン

はい。あわせて強調させていただきたいのは、先ほどお話しした通り、1,900 Broadwayは当社のCrossing 900資産からわずか数ブロックの場所に位置しているということです。Crossing 900では、過去数年間にわたり、平均で60%上昇した賃料で8万平方フィートを賃貸しました。Cooleyのリース契約に加えて、この市場における賃料がどの方向に向かうべきかを示すデータポイントが市場には多く存在します。

先ほどElliotが事前準備された発言でも触れましたが、1,900 Broadwayはこのサブマーケット内のRestaurant Rowに隣接しており、歩きやすく、アメニティも非常に充実しています。すでに実行された取引で確認できた通り、プレミアムな賃料を牽引するはずです。

アンジェラ・アマン

キルロイのポートフォリオ全体の中で、これまでも、そして現在も最も強力なサブマーケットの一つである場所において、賃貸可能な追加の供給を提供できることを非常に嬉しく思っています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。聞き逃してしまったかもしれませんが、2件の住宅販売のキャップレートについてはお話しされましたでしょうか？

エリオット・トレンチャー

これまでに行ったすべての販売のキャップレートについては、中一桁台であったとお伝えしましたが、住宅販売については4%台でした。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様からです。ジョン様、お電話がつながりました。

ジョン・キム

ありがとうございます。「契約済み未開始」のリースに関する新しい開示をありがとうございました。そのうちの86%がネット・リースである要因は何でしょうか。KOPTがその大部分を占めていることは承知しています。

1900 Broadwayも同様であると仮定すると、その利回りは9%に対して13%に近い可能性があることを示唆しています。私の計算が正しいかどうか、また、その数値に保守的な見積もりが含まれているのかどうかを伺いたいです。

アンジェラ・アマン

「契約済み未開始」の層がこれほどまでにネット・リースに偏っている理由については、特に指摘できることはほとんどありません。これは単に、現時点で「契約済み未入居」のプールを構成している物件や市場のミックスの問題にすぎません。利回りについては、エリオットが冒頭の説明および前回の質問への回答で述べたことを繰り返させていただきます。このプロジェクトの安定化後の利回りは、9%台の前半から半ばの範囲になると考えており、非常に魅力的であると考えています。

また、このプロジェクトは時間の経過とともに良好な成長が見込まれます。繰り返しになりますが、キルロイのポートフォリオの中で最も強力なサブマーケットの一つにおいてです。

アンジェラ・アマン

このプロジェクトにおいて、完了すべきリーシングは比較的わずかな量ですが、開発によるアップサイドにはそれだけの価値があると感じています。

ジョン・キム

わかりました。Flower Martについて、資本化利息の延長についてお話しされていたかと思います。この開発を今後も継続する可能性はどの程度あるのでしょうか。One Paseoについては取り組まれていることは承知していますし、こちらも大規模なマルチファミリー・コンポーネントを持つ、別の複合用途開発になる可能性があるように見えます。

Flower Martを開発プロジェクトとして継続することに関して、最新の見解を伺いたいです。

アンジェラ・アマン

はい。ええと、私たちはサンフランシスコ市場を非常に注意深く注視しており、事態がどのように進展するか、加えて、現在進めている設計や開発許可（entitlement）取得のプロセスにおいて、柔軟性と選択肢（optionality）をどこまで進められるかを注視しています。このプロセスを進めるにあたって、まだ整理すべきことが多くあります。プロセスが展開し続ける中で、サンフランシスコ市内の商業用および居住用の賃料がどうなるかを観察する時間はまだあります。

引き続きモニタリングを続けます。2027年以降のフラワー・マート（Flower Mart）プロジェクトにおける次のステップとして、何を行うにせよ、それが株主価値を最大化するように取り組むことを約束します。

アンジェラ・アマン

以前にも正直にお話ししてきた通り、パンデミック前には、商業側としてこの開発を行うための非常に強力な計画が確かにありました。現在は、ご指摘いただいたように、プロジェクトにより多くの居住用を追加できるように、より幅広い用途のミックス（mix of uses）を模索しています。市場がどのように進化し続け、プロジェクトが最終的にどのような姿になるかを見極めた上で、何が正しい、あるいは最適な実行経路であるかを決定する必要があります。フラワー・マートにおいて追加的な経済的価値を生み出す方法として、多くの柔軟性を維持し、選択肢を優先しています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、シティ（Citi）のSeth Bergey様からです。お電話がつながりました。

セス・バーギー

こんにちは。ご質問にお答えいただきありがとうございます。改定された売却（disposition）ガイダンスについて考える際、どのような要素が（ガイダンスの）上限へと導くのでしょうか？購入者層の厚みや、オフィス需要、あるいは資産への需要に関して見られる変化を評価しているだけなのでしょうか？改定された売却範囲の中で、売却（exit）を検討している特定のサブマーケットはありますか？

エリオット・トレンチャー

やあ、Seth。売却範囲の下限は、これまでに行った内容で停止することを意味しており、上限については、これまでに行ったものに加えて、約1億5,000万ドルの売却があることを意味しています。

エリオット・トレンチャー

そこには明らかに実行の余地があります。我々のアプローチは、過去に話してきたことと一貫しており、もし魅力的な機会を見つけられれば、それを追求するというものです。売却範囲の調整によって、それを反映させたいと考えました。売却に焦点を当てている特定の市場やサブマーケットがあるわけではありません。

我々は単に、我々の将来の見通しに照らして、価格が不適切に設定されている（mispriced）と考える資産において、適切な実行を通じて売却益を最大化する方法を探しているだけです。

アンジェラ・アマン

ええ。それについて私から付け加えたい唯一のことは、エリオットが冒頭の説明（prepared remarks）で述べたことの一部を繰り返すことだけです。ここ数年、特に資産取得を目指すオーナー・ユーザー（owner users）から見られた健全な需要に加えて、我々の西海岸市場全体で、機関投資家の需要と関心の復活を真に実感しています。エリオットが今述べたように、西海岸の商業資産に対するこうした需要の復活を活用できる機会がある場所では、ガイダンスの範囲内で十分な余地を確保し、それを確実にものにしたいと考えています。

セス・バーギー

冒頭の説明の中で、ロサンゼルスのいくつかのサブマーケットにおける需要の牽引役として、テクノロジーとしてのAIに言及されていました。ロサンゼルスは、サンフランシスコからの波及効果を受け、その市場の回復における大きな構成要素になるとお考えでしょうか？あるいは、AIがロサンゼルスのような市場に与えうる影響を、どのように定量化されるのでしょうか？

アンジェラ・アマン

ええ、L.A.市場における需要の大きな牽引役になると示唆するために申し上げているわけではありません。パシフィック・ノースウェストのように、テック部門においてより大規模な居住人材層がいる地域では、サンフランシスコ発の企業やAIネイティブ企業がスペースをリースするケースを確実に多く見てきました。その市場における波及効果は確実に見て取れます。L.A.市場においても、その一部が見られると考えています。

それはいくつかの特定のサブマーケットにかなり集中しています。ご質問への回答として、L.A.市場では特にカルバーシティを挙げさせていただきました。そうしたテナントがいくつか現れていることは、興味深い点だと考えています。

アンジェラ・アマン

限界需要の観点からは素晴らしいことだと思いますが、カルバーシティのような市場においては、異なる業種カテゴリーにおいても、より広範な需要を確実に見ています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのアンドリュー・バーガー様からです。アンドリュー様、お電話がつながりました。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。第1四半期はリーシングにとって非常に強力な四半期だったようですね。現在のパイプラインについて少しお話しいただけますか？今後、それがどの程度の規模になるのか、もし数値化できる方法があれば教えてください。前四半期には前年同期比で約65%増加したとおっしゃっていました。

何か詳細な情報（color）をいただければ助かります。ありがとうございます。

ロブ・パラッテ

ええ、アンドリュー。正直なところ、サンフランシスコの変化はここ12〜18ヶ月で非常に劇的であり、パイプラインは成長し続けているため、正確に特定するのが難しい状況です。アンジェラが話していた3四半期連続のプラスの吸収（positive absorption）について補足しますと、第1四半期には10万平方フィートを超える成約が13件あり、これは同市にとって非常に大きな数字です。もう一点、強調しておきたい非常に重要な点は、2025年中盤のピーク以来、500万平方フィートの供給可能面積（availability）が吸収されたということです。

これは非常に意味のあることで、その供給可能面積率こそが、全米の誰もが懸念していた主な要因（headline）だったからです。

ロブ・パラッテ

本当に重要だと思う3つ目の点は、これらの成約、つまり私たちが言及した300万平方フィートのうちの10万平方フィート超の部分が、拡張（expansionary）を伴うものであるということです。これも非常にポジティブな指標だと考えています。例えばHarveyとの契約では、彼らはさらに6万平方フィートを追加で取得しました。当社のパイプラインは成長し続けています。

当社のチームは201において素晴らしい仕事をしてくれました。アンジェラが指摘したように、私たちは360 Thirdと303 Secondに注力しています。また、345 Brannanについても関係者と話をしています。サウス・オブ・マーケット（SoMa）自体がサンフランシスコ市場で最も強力なサブマーケットであり、当社の資産はすべてそこに位置しているため、Kilroyはその直接的な受益者となります。

ロブ・パラッテ

私たちは、これらを執行する準備が整っています。状況は非常に良く、当社だけでなく市場の他社にとっても、モメンタムは非常に強力です。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。入居までのスピード（speed to occupancy）がより重要になってきているようですね。これについてもう少し詳しくお話しいただけますか？入居までのスピードに関するコメントは、AI系のテナントに関連するものが多いのでしょうか、それともより広範なテナントに関連するものなのでしょうか？スペック・スイート（spec suites）についても言及されましたが、どの市場でよりスペック・スイートに力を入れており、それがどのような結果をもたらしているのか、もう少し詳しく教えていただけますか。

ロブ・パラッテ

えー、

アンドリュー・バーガー

リーシング・チームに向けた（質問）でしょうか？

ロブ・パラッテ

もちろんです。再びRobです。Olema社の例を挙げようと思います。彼らはサンフランシスコ内の2つの異なるスペースに入居しています。

一つは、彼らの用途に対して、現在のニーズに合っている、あるいは十分に現代的であるとは言えないスペースでした。もう一つは、AI企業によって立ち退きを迫られたスペースで、それが即座にスペースの需要を生み出しました。彼らは当社のスペック・ラボの一部と、建設予定のスペースを確保するため、当社はそれに対応できる準備ができていました。これは現在起きていることの非常に良い例です。

急速に成長するAI企業が自然発生的にスペースを必要としているか、あるいは他の企業がより大規模なAI企業によって押し出されているかのどちらかです。

ロブ・パラッテ

また、サンフランシスコに関して挙げたい点の一つは、第1四半期のサンフランシスコにおけるFIREカテゴリー（金融・保険・不動産）が非常に活発であったことで、ベンチャーキャピタルのリーシングや、銀行・金融も依然として多く見られます。サンフランシスコは、伝統的な分野とテクノロジー分野の両面において、まさにフル回転で好調です。当社のスペック・ラボや戦略、失礼、スペック・スイート全般とその戦略に関しては、ケースバイケースであり、市場ごとに異なると考えています。あるビルに1つか2つのスペック・スイートがあり、それがリーシングされていない場合、動きがあるまではそれ以上建設することはありません。

私たちはその適用方法について、非常に慎重に進めてきました。

ロブ・パラッテ

スペック・スイートで多くの手応えが見られている市場は、明らかにサンフランシスコ、シアトル、オースティン、サンディエゴ、およびロサンゼルスの各一部です。

アンジェラ・アマン

はい、興味深い動向となっています。303 Secondについて言及しましたが、私たちは1つのフロアに、共有の共用スペース、アメニティ、会議センターを備えた5つのスペック・スイートを構築しました。建設が完了する前にこれら5つのスペック・スイートすべてがリーシングされたことは、需要がどこにあるのか、特にSoMaサブマーケットにおける一部のアーリーステージ企業において、そして彼らがどれほど入居までのスピードを優先しているかという点において、非常に示唆に富むものでした。私たちはオースティンのような市場でそれを見てきました。

Robが言及したように、私たちはより長い期間にわたって同様の動向を見てきました。スペック・スイートの構築を開始するたびに、単なるシェル状態の空室に対してよりも、異なるレベルの関心が寄せられています。

アンジェラ・アマン

Robが言ったように、私たちはスペック・スイートの構築方法について、思慮深く規律を持って取り組むよう努めてきました。これは重要な点だと思います。市場の需要が変化したり変わったりする可能性がある中で、特定のサイズを持つ特定のスイートを構築してしまい、やりすぎて（制御を失って）しまうことがないようにすること、そして、これらのプロジェクトにおいて常に在庫を確保できるようにすること、その両方の面においてです。リーシングが進んだり、段階的な関心が見られたりする際に、準備を整え、積極的に取り組むことで、スペック・スイート・プログラムの初期段階で得られた成功を再現できるようにしてきました。

実際、当社のほとんどの市場において、これは非常に効果的であり、過去数年間にわたり、より高いリーシング率と、より迅速な入居の確約および賃料発生の両方を確実に促進してきました。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、ScotiabankのNicholas Yulico様からの電話によります。Nicholas様、お電話をお繋ぎします。

ニコラス・ユリコ

ああ、ありがとうございます。はい、特定のビルについていくつか質問があります。West Eighthに関してですが、そこでかなりのリーシングの進展があったと承知しています。シアトルでの市場シェアを獲得している（そのように見受けられますが）というダイナミクスと、シアトルとベルビューの両方を検討しているテナントを引き寄せるというダイナミクスについて、もう少し詳しくお話しいただけますか。

第二に、サンフランシスコの360 Thirdについてです。今年、10万平方フィート強の契約満了があると認識しています。それに関する進展状況と、その満了時期がいつであるかを改めて教えていただけますでしょうか。

ロブ・パラッテ

はい。こんにちは、ニック。ロブです。West Eighthにおける吸収（リーシング）に関しては、2つの要因が働いていると考えています。

SoFiとGeneral Motorsは、いずれも新たに市場に参入してきました。そこに大きく寄与したのは、West Eighthで行ったリノベーションと、Databricksや市場にいる他のテナントとの間で築いてきたリーシングの進展だと考えています。以前行った法律事務所との案件、およびSoFiとGMの両方で目にしているのは、従来のCBDのすぐ端に位置するこの地区、デニー・リグレード（Denny Regrade）が、人々が滞在したいと考える場所であり、人材が居住しているか、あるいは非常に近い場所にあり、テナントが求めるタイプのアメニティを備えているということです。

ロブ・パラッテ

それが吸収を促しており、私たちが活用できている要因です。ベルビューに関しては、ベルビューの高い賃料とシアトルでの吸収増加との間に直接的な相関関係があることを期待してはいますが、まだそのような傾向は見られていません。ほとんどのテナントは、どちらか一方にいたいという点に非常に集中しています。しかし、時間が経てば、ベルビューからシアトルへと流れてくるテナントも出てくるのではないかと期待しています。

360 Thirdについては、ご指摘の通り契約満了が控えています。現在、スペースのリーシング活動を行っています。10万平方フィートを超える大規模なテナントから5万平方フィート程度のものまで、さまざまな規模の交渉を行っています。

ロブ・パラッテ

現在、私たちはそのアセットに注力しており、市場にしっかりとアプローチしようとしています。360 Thirdがベイブリッジと、BARTやMuniの間に位置しているという近接性は、多くの企業にとって非常に戦略的であり、それが過去に常に好調であった理由でもあります。今後も同様の結果を期待しています。

ジェフリー・キューリング

やあ、ニック。ジェフリーです。明確にしておくと、360 Thirdの契約満了は、第2四半期に10万平方フィート強となります。

ニコラス・ユリコ

わかりました、ありがとうございます。それは既知の退去予定ですか？

ロブ・パラッテ

はい。

ニコラス・ユリコ

わかりました。ありがとうございます。皆さん、ありがとうございました。では、2つ目の質問はDirecTVについてです。

更新の可能性について、何か最新の見解はありますか？もし更新でない場合は、アセットの他の用途への転用や、売却の可能性を検討されているかと思います。その点について、お考えをお聞かせいただけますでしょうか。ありがとうございます。

ロブ・パラッテ

ええ。詳細を多くお話ししすぎるつもりはありませんが、DirecTVが候補の一つです。他にもいくつかの動きがあります。そのプロジェクトは、非常にアメニティが充実しており、本当に素晴らしい屋外スペースや造園といったものです。

私たちはそれらのマーケティングを強力に進めてきました。現在、いくつかの協議を行っています。

アンジェラ・アマン

はい。念のためお伝えしておきますが、2026年に満了を迎えるリースのプール（対象物件）は、5万平方フィートをわずかに下回る程度です。そのリースの大部分は、2027年第4四半期まで満了しません。これに対処するための時間は十分にあります。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのブレイン・ヘック様からです。ブレイン様、お繋ぎいたします。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。KOPTにおける将来のリーシング・パイプラインについて、もう少し具体的に伺えればと思っていました。需要のどれくらいがスペック・スイート（即入居可能な仕様の区画）で、どれくらいがより大きなスペースなのかを知りたいと考えています。テナントの属性や、5%台半ばという利回りの予測が依然として維持されているかについても、何かお聞かせいただけますでしょうか。

ロブ・パラッテ

ヘックさん、ロブです。パイプラインは、第4四半期や第1四半期に成約した内容と同様です。基本的には、現在はほぼ例外なくライフサイエンスに特化しています。現在、サウスサンフランシスコにおけるテナントの規模の範囲としては、その大部分が恐らく1万平方フィートから5万平方フィートの間です。

これは現在の市場における需要の恐らく50%を占めており、かなりの数があります。市場には10万平方フィートを超える要件が4件以上あり、中には10万平方フィートを大幅に上回るものもあります。

ロブ・パラッテ

アンジェラが言及したように、私たちはマルチテナント・ビルであるBuilding Fの残りの区画を埋める作業を進めています。また、空室のビルについても協議を行っています。このビルは、繰り返しになりますが、キャンパス内の3つのビルのうち最も目立つものであり、それを求めるテナントにとって、素晴らしい看板設置の機会と存在感を有しています。

アンジェラ・アマン

はい、前四半期に共有した、5%台半ばという利回りの予想を確認いたしました。それらは依然として完全に維持されています。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。お二人とも。話題を変えて資本配分についてですが、現在の株価を踏まえ、今後の自社株買いに関する考え方についてアップデートをいただけますでしょうか。また、買収や開発と比較して、自社株買いの魅力についてどのようにお考えでしょうか。

アンジェラ・アマン

はい、つまり、私たちが過去数四半期にわたって実証してきたことは、資本配分を検討する際、意思決定において第一にバランスシートの強固さと柔軟性を優先するという強い意志です。私たちは、あらゆる選択肢を検討し、その時点で可能な限り最善の決定または判断を下すために、非常にバランスの取れたアプローチを採用しています。買収面については、数四半期前から積極的に動いていることをご覧いただいていると思います。今四半期においては、運営用物件の売却益を当四半期中に実現し、それを債務返済と組み合わせることで、繰り返しになりますが非常にバランスの取れたアプローチをとると同時に、事前にお伝えしていた通り、レバレッジを中立に保つ、あるいはデレバレッジ（債務圧縮）を行う形で、あらゆる自社株買いを実行しています。

アンジェラ・アマン

現在の状況を全体として見ますと、株価には引き続き良好なバリュー（割安感）があると考えています。また、現在は資本市場に大きなボラティリティが生じており、特に私たちのセクターに関してはかなりのボラティリティが発生している時期にあることも認識し、受け止めています。私たちは、繰り返しになりますが、バランスシートを優先しつつ、ボラティリティが顕在化したり、大幅または極端なディスロケーション（価格の乖離・混乱）が生じたりした際に、真に介入できるだけの十分な財務上の柔軟性を維持したいと考えています。先ほど議論しました通り、運営用物件の売却に関するガイダンスを引き上げました。

アンジェラ・アマン

すでに発表済みの土地売却益は、1,900ブロードウェイのプロジェクトに割り当てられていると考えています。これは、エクイティ（自己資本）の観点からは事実上、完全に資金調達済みです。追加の運営用物件の売却益については、その時点でのあらゆる代替案の全体像をどのように捉えるかに基づいて、バランスの再配分（資金の再活用）に充てることが可能です。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ様からです。回線を開通いたします。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。質問にお答えいただき感謝いたします。今年、御社は解約（チャーン）に関する我々の期待値をうまく管理していただきました。満了を迎える予定の残り74万平方フィートについて、現在の継続率（リテンション・レート）の予測を教えていただけますでしょうか。

アンジェラ・アマン

そのプールがもっと大きかった時期、おそらく当時は100万平方フィート程度あった時期でも、それらのリース満了の大部分は実際には退去になると予想している、という話を数四半期前にお伝えしていたかと思います。2年ほど前まで遡って、2026年のプール全体（約200万平方フィート）を見てみると、私たちは2025年の期間中に、それらのスペースのいくつかを早期に更新することに成功しました。その当初の、おそらく2026年満了分の約200万平方フィートのプールにおける混合継続率は、約40%、おそらくそれよりは少し高い程度で、パンデミック前の歴史的な平均とおおむね一致していました。

アンジェラ・アマン

そうは言っても、現在見ている2026年のリース満了スケジュールに関しては、継続的な更新に向けて取り組む機会はまだいくつかあると予想していますが、それらは合理的な範囲で限定的です。ただし、報告される継続率の統計に関しては、2027年の満了プールの一部についても早期更新を開始していくことになります。報告上の観点から、特定の四半期において継続率がどのようになるかを正確にお伝えするのは少し難しいところがあります。ただ、モデリングの観点からは、2026年の残りの満了分の大部分は退去になると考えています。

ブレンダン・リンチ

わかりました。ありがとうございます。助かりました。もう一つだけ、モデリングに関する質問です。

第2四半期に稼働率の底（トラフ）が来ると、引き続き予想されていますか？

アンジェラ・アマン

はい。そうです。退去のペースを考慮すると、リース満了のページでご確認いただけます。2026年において、第2四半期は群を抜いて最大の退去期となる見込みです。

それが現在の我々の予想です。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様からの電話です。回線を開通いたします。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。売却（dispositions）に関してですが、これまでに提供された詳細については感謝しております。単に気になるのですが、売却の増加や純売り手（net seller）としての状態は2027年まで続くと予想されていますか、それとも2026年がその大部分、あるいは終盤となりますでしょうか。御社側で、あとどれくらい実行すべき事項が残っているのかを把握したいと考えています。

エリオット・トレンチャー

2027年について話すには、少し早すぎると思います。これまでの売却へのアプローチは、柔軟かつダイナミックに、市場が伝えていることを注視し、それらのシグナルを取り入れ、株主の利益に最善であると考えることを行うというものです。ご存知の通り、2026年までの売却額についてガイダンスを出していましたが、それを超えて実行しており、現在は調整中であり、今後もそのアプローチを続けていく予定です。魅力的な機会が引き続き見られる範囲において、売却を継続します。

そうでなければ、行いません。

アンジェラ・アマン

ええ。つまり、それは本当に適切な捉え方だと思います。これは機会を捉えた取り組み（opportunistic exercise）でした。「どれくらい売却しなければならないか」という枠組みで捉えるべきではないと思います。

特に、当四半期に行ったことや、昨夜発表した住宅売却のことを考えればなおさらです。それらは決して「売らざるを得ない」取引ではありませんでした。株主のために、非常に魅力的な価格で資金を調達できる真の機会があり、それを活用したのです。売却対象のポートフォリオを評価する際、引き続き機会を捉えていく方針です。

以前お話ししたように、バランスシートの健全性と柔軟性を真に優先し、当社のキャッシュフローの流れを、中長期的により強固で、かつより速い成長を実現できるものにすることを優先しています。繰り返しになりますが、非常に機会を捉えた実行です。

ウパル・ラナ

わかりました。ありがとうございます。助かりました。アンジェラ、あなたはMaple Plazaで強力かつ幅広い需要が見られると言及されました。

それについて詳細を教えていただけますか？また、最近そこでもいくつかの取引が行われていることを踏まえ、ビバリーヒルズ全体に関するアップデートがあれば教えてください。

アンジェラ・アマン

はい。後ほどロブに代わりますが、先ほどのコメントを繰り返させていただきます。全体として、そこでは大きな牽引力（traction）が見られます。リーシング（新規契約）および、当初は退去すると想定（underwritten）していた一部のテナントの維持状況は、予想を大幅に上回っています。

また、需要の内訳という観点からは、まさに私たちが期待していた通りです。かなり幅広く、特定のセクターや特定の業界に過度に依存していません。メディアやエンターテインメントからの需要は確かに大きいですが、金融サービス、専門サービスなど、用途のミックスは非常に広範です。そこで見られる勢いと、ビバリーヒルズ全体の長期的なポテンシャルについては、心強いと感じています。

ロブ・パラッテ

はい。ウパルへの補足は多くありません。アンジェラが的を射たことを言っています。私たちは現在のリーシングの勢いに非常に満足しています。

現在、Maple Plazaでは市場をリードしています。アンジェラが指摘したように、メディア、プライベート・ウェルス、金融サービスが数多くあります。Mapleや201 Thirdのようなケースでは、リーシングの勢いが構築され始めると、それが他の活動を惹きつけるのだと考えており、それが今起きていることだと思います。プロジェクトを引き継いで以来、ロビーや造園を本格的に改良するために尽力してきました。

それが現在、非常に良い形で現れており、それが活発な動きにつながっていると考えています。

ロブ・パラッテ

アンダーライティング（投資計画）に基づいた賃料水準に、非常に満足しています。あらゆるケースにおいて、アンダーライティングを上回っています。

エリオット・トレンチャー

Upal、資本の側面についてですが、取得以来市場で目にしてきたことすべてが、資本が非常にビバリーヒルズにいたいと考えているということを再確認させてくれました。私たちは、非常に幅広い資本がビバリーヒルズに真剣に注目しているのを目の当たりにしてきました。建物を購入した際、非常に良い判断だったと感じています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、BTIGのTom Catherwood氏からのものです。お電話がつながりました。

トム・キャザーウッド

皆様、ありがとうございます。まずはRobからお願いします。リーシング戦略の観点から、ここ1年ほど、一部のテナントがより広いスペースへ拡大するか、あるいは長期リースへと転換することを期待して、短期リースを結んできました。今日お話しされている需要のうち、それらの短期リースが実際に長期リースへと転換しているものはありますか？

ロブ・パラッテ

一部はそうですが、また多くは、テナントが確信を持ってコミットする、つまり長期リースを求めるという市場のトレンドでもあると考えています。Olemaのケースは長期リースです。他のいくつかのケースでは、延長した短期案件となっています。私たちは、両方の面で成果を出しています。

アンジェラ・アマン

少し補足させてください。特にサンフランシスコのCBD（中心業務地区）では、この傾向がいくつかの意味で最も顕著であるとお話ししてきました。今四半期のHarveyとの案件の実行は、昨年、なぜあの当初の契約（当時お話しした通り、短期契約でした）が理にかなっていると考えたのかを、真に裏付けるものだと考えています。その契約は資本支出が非常に少なく、前テナントが残した既存の設備を事実上再利用するものでした。

非常にポジティブなNAR案件であり、短期契約でした。

アンジェラ・アマン

それは私たちの考えとして非常に理にかなっていました。なぜなら、彼らが柔軟性を求めた理由は、必ずしも契約期間終了時に退去したいからではなく、時間の経過とともに完全なスペース要件がどうなるか分からず、将来の成長目標にできるだけ効果的に対応できるよう、柔軟性を確保したかったからです。そのようなテナントと協力し、あえて少し短期間の契約を結んできた場合、それは将来的に彼らの成長に対応できる能力を、私たちが思慮深く確保しておくという観点から行われてきました。今四半期のHarveyの例では、昨年93,000平方フィートをリーシングし、今四半期にさらに62,000平方フィートをリーシングしましたが、これは特定のサブマーケットや特定の種類のテナントに対して、なぜその戦略が非常に有効であり得るのか、また実際に有効であったのかを如実に物語っていると思います。

トム・キャザーウッド

完璧です。まさに私が知りたかったことです。ではAngela、もし以前に仰っていて聞き逃していたら申し訳ありませんが、Flower Martの改訂プログラムを進めるにあたって、資本化が12月を超えて続く可能性があるのでしょうか、それとも（12月が）明確な期限なのでしょうか？

アンジェラ・アマン

現時点では、それがかなり明確な停止（ハードストップ）になると考えています。我々が直面しているプロセス、つまり、市との間で改訂された設計および権利取得プロセス（entitlement process）を完了させ、Flower Martプロジェクトの再設計および再構築に関して、これまでお話ししてきたことをすべてやり遂げたと感じられる段階に到達することを見据えると、用途構成（mix of uses）に関してより柔軟性が増し、その用途が具体的にどのような形になるかにかかわらず、最終的にプロジェクトを段階的に進める能力がより高まります。そのプロジェクトの完了後は、新築を正当化できるような賃料水準で、市場の需要が十分になるのを待っている状態です。

アンジェラ・アマン

現在、その2つの事象の間には乖離があり、おそらく今年の第4四半期、第4四半期の後半には資産化（capitalization）を停止する必要が生じると考えています。唯一申し上げるとすれば、我々はサンフランシスコ市場を非常に注意深く注視しているということです。今日、この場にいる皆さんも、賃料需要に関して我々が目にしていることへの多くの熱意を耳にされていると思います。市内に、利用可能な高品質で連続した大規模な区画は、もうほとんど残っていません。

2027年に向けて、さらなる業務や、需要に基づいた実行可能な事柄が発生する可能性は、低いとは考えますが、ゼロではありません。繰り返しますが、現時点では低い確率だと言えますが、ゼロではありません。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows様からの電話回線です。回線を開放します。

ケイトリン・バロウズ

先ほどお話しいただいた特定のトピックについて、少し補足させてください。Flower Martに関して、将来的にどのように機能し得るかを探っている件です。もし2026年末に資産化を停止し、プロジェクトを一時中断して、その後（6か月後であれ数年後であれ）再開する場合、資産化は全額に対して再び行われるのでしょうか、それとも、その時点での追加的な支出（incremental spend）に対して資産化を行うということになるのでしょうか。意味が通じれば幸いです。

ジェフリー・キューリング

ヘイ、Caitlin、ジェフリーです。近いうちに資産化を開始できるような素晴らしい結果が得られた場合、それは累積したコスト残高（cost accrued balance）全体に対して行われます。限界的な支出（marginal spend）に対してではなく、現在皆さんが目にしているのと同じ方法で行われます。

ケイトリン・バロウズ

わかりました。では、現在のリーシング・パイプラインを、1四半期前と比較する件に戻させてください。少し前にも、どなたかが全く同じ質問をされ、Rob Paratte氏が「判断が難しい」とおっしゃっていました。言い方を変えると、55万平方フィートを超えるリーシングのペースは持続可能なものだと思われますか？ あるいは、今年の稼働率ガイダンスの下限と上限を満たすためには、何が必要だと思われますか？

ロブ・パラッテ

Caitlin、予測をする立場（prediction business）であれば素晴らしいのですが、私は既にお話しした通りですし、スクリプト内でも概要を説明しています。ただ申し上げられるのは、私たちが目にしている需要は本物であるということです。そして、我々のすべてのチーム、特にリーシング・チーム全体と、それらの業務を遂行するのをサポートしている人々については、これ以上ないほど満足しています。我々は非常に多忙であり、今後もさらなる進展があるでしょう。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からの電話回線です。回線を開放します。

ディラン・バージンスキー

皆さん、ありがとうございます。予測を目的としたような質問を重ねるつもりはありませんが、あえてさせていただきます。サンフランシスコでは明らかに状況が絶好調（firing on all cylinders）が続いています。ロサンゼルスやシアトルのCBD（中心業務地区）が、サンフランシスコ、あるいはもっと広く言えばベイエリアで見られる状況に対して、どの程度遅れているのか、何か見当はついていますか？

アンジェラ・アマン

はい、良い質問ですね。まずはパシフィック・ノースウェストについてお話ししたいと思います。ここ数年お話ししてきた通り、ベルビューは非常に好調ですが、ベルビューで利用可能な残存スペースは縮小し続けており、その結果、ベルビュー市場の賃料は非常に好調に推移していると考えています。ファンダメンタルズの観点から、当該市場は現在、非常にタイトであると感じています。

これは心強いことです。また、既にお伝えした通り、ここ数四半期において、シアトルのアセット（当社の資産）は、シアトル中心部ではなくデニー・リグレードやサウス・レイク・ユニオンに位置していますが、間違いなく勢いが増していると感じています。

アンジェラ・アマン

1四半期前まで遡れば、そこにある明確なトレンドを確信を持って申し上げられる段階ではありませんでした。一例として、CBDからデニー・リグレードへ移転したテナントが1社いました。また、ここ数年の間にベルビューからデニー・リグレードへ移転したテナントも1社いました。直近の数四半期で、およそ15万平方フィート程度の契約が締結されたことを踏まえると、シアトル側ではより大きな勢いがあると感じています。

繰り返しになりますが、非常に質の高いテナントによるものであり、用途の幅も広がっています。これは全体として、非常に心強い動きだと考えています。

アンジェラ・アマン

ロサンゼルスについては、既にお話しした通り、徐々に改善しているように感じられますが、率直に申し上げますと、その改善は実際には緩やかなものです。ロサンゼルス市場における当社のパイプラインや契約実行（executed productivity）がこれほど改善している理由として挙げているのは、市場全体のそのような緩やかな改善に加え、より重要な点として、過去数年間にわたってロサンゼルス市場内で行ってきたポートフォリオの再配分（reallocation）作業によるものです。当社のポートフォリオは、ロサンゼルス側で緩やかに改善している市場を取り込む上で、2、3年前よりも良いポジションにあります。ロサンゼルス内には、産業構造の変化が起きている、実際にパフォーマンスが良い特定のエリア（pockets）が存在します。

アンジェラ・アマン

アロー（Arrow）やロングビーチについては、地元の防衛・航空宇宙分野の需要の回復から恩恵を受けているとお話ししました。これはロングビーチだけでなく、サウスベイ全体にも見られ、エルセグンドでもそのような動きが見られます。これは心強いことです。ロサンゼルスのストーリーは、単一の産業がナラティブを牽引するのではなく、より広範な産業が集まり、正しい方向へ動いていく必要があるでしょう。

私たちは、そこに対して慎重ながらも楽観的になれる理由があると考えています。間違いなく、一歩遅れての展開にはなるでしょう。

ディラン・バージンスキー

アンジェラ、非常に助かる詳細な情報をありがとうございます。本当に感謝します。それともう一つだけよろしいでしょうか。2027年のガイダンスについてお聞きするつもりはありませんが、来年のリース満了に目を向けますと、（状況が流動的と思われる2027年のDirecTVのリース満了を除けば）大部分が第1四半期に集中している（Q1 weighted）と考えています。

来年の更新の可能性について皆様がアプローチして把握されている中で、テナントは2025年や2026年に入ってきた時よりも受容的（前向き）になっているのでしょうか？単に、それに関して何かコメントがあれば伺いたいです。

アンジェラ・アマン

はい、2027年にはいくつか有利な点があります。全体として、現時点での満了時期のウィンドウ（期間）を見ても、2026年が1年前の時点で想定されていた状況と比較して、満了を迎える年はかなり少なくなっています。ご指摘の通り、来年の最大の満了はAT&TのDirecTVで、これは第4四半期の満了です。それ以外については、プール（満了案件の集合）は非常に細分化（granular）されています。

10万平方フィートを超えるものはありません。5万平方フィートから10万平方フィートのリースは、実質的に1件しかありません。はるかに細分化された契約実行となります。現在、まさにそのような対話を開始しているところです。

アンジェラ・アマン

かなり好調な市場においていくつかの満了を迎える予定ですが、それらについては、更新に関する対話、あるいは潜在的なバックフィル（後継）テナントへの大きな関心について、すでに話し合いを進めています。私たちは、2027年の満了案件に関して、ただ脇目も振らずに実行していく必要があるだけです。繰り返しになりますが、AT&TのDirecTVを除いたプール全体の規模と細分化の度合いは、心強いものです。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイク・キャロル様から電話回線を通じていただきます。回線を開放いたします。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。リーシング・パイプラインに関するロブのコメントについて、改めてお聞きしたいと思います。かなりのボラティリティ（変動性）があることを強調されていましたが、そのため、過去12ヶ月から18ヶ月間でそれがどのように推移してきたかを判断するのは難しいと考えています。そのパイプラインは蓄積され、成長し続けているのでしょうか？つまり、現在の規模は2025年第4四半期の初めよりも大きくなっているのでしょうか？

ロブ・パラッテ

もちろんです。つまり、2025年を通じて成長し続けており、現在パイプラインは増加しています。サウス・オブ・マーケットで、おそらく第2四半期に発生する、比較的重要な成約間近の取引があります。当社との取引ではありませんが。

これは、市場が活況を呈していること、特にサウス・オブ・マーケットが現在勢いに乗っていることを示す、もう一つの指標に過ぎません。

マイケル・キャロル

参考になります。

ロブ・パラッテ

真の意味での上昇は2025年半ば頃に始まり、その年の残りの期間、そして第1四半期にかけて、本当に勢いを増していったと言えます。

マイケル・キャロル

わかりました。強調されているこのボラティリティは、主にサンフランシスコ市場に起因するものなのでしょうか？つまり、単にテナントがスペースをリーシング（賃貸契約）しており、その結果としてパイプラインから外れているだけなのでしょうか？それとも、テナントが決定を遅らせていたり、彼らのスペース需要を定量化するのが難しかったりすることの一環なのでしょうか？

ロブ・パラッテ

ポジティブな側面として、具体的に特定するのは難しいと言えます。というのも、文字通り、毎週テナントから新しい需要が生まれているからです。

アンジェラ・アマン

ええ、かなりの需要があります。例えば、より大規模なテナントなどです。もし何かがあるとするなら、パイプラインの規模は、間違いなく前年比で実質的に増加していると思います。また、平均的な面積要件の増加も見られ、より多くの大口テナントがプール（候補）に入ってきています。

5万平方フィートから10万平方フィートの間のテナントの傾向、あるいは、より高い集中度が見られると言えるでしょう。それは成約実績にも表れていると思います。過去1、2四半期において、かなりの成約を実現しながらも、パイプラインがここ1、2四半期でわずかに増加していることは、非常に良い兆候だと考えています。

ロブ・パラッテ

マイケル、最後にお伝えしたいのは、サンフランシスコにおける直近12ヶ月のリース総面積が過去の平均値に戻っており、約900万平方フィートとなっているということです。これにより、パイプラインに関するより詳細な状況が把握できるかと思います。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、ドイツバンクのピーター・アブラモヴィッツ様からです。お電話をお繋ぎします。

ピーター・アブラモウィッツ

はい、ありがとうございます。ポートフォリオ内のソフトウェア・テナント、および潜在的なテナントについて1点伺わせてください。最近の、特にベイエリアにおけるソフトウェア・テナントとの会話のトーンについて、いくらか詳細を教えていただけますでしょうか。今年に入って、株式市場はこれらの企業のビジネスに存亡の危機があるかのように株価を形成しているように見受けられます。

彼らとの会話のトーンはどのようなものでしょうか？また、ポートフォリオのその部分から、サブリース（転貸）市場への意味のある追加供給は発生していますでしょうか？

アンジェラ・アマン

いいえ、ピーター、それこそが私が申し上げようとしていた点です。ここ数年を振り返ってみると、ソフトウェア・カテゴリーは、パンデミックの最盛期（数年前まで遡りますが）に、その層からかなり大規模なサブリース空間が出てきたカテゴリーでした。ありがたいことに、それらの大規模な区画の多くはすでに埋まっています。リース満了スケジュールなどを見ると、ある側面ではそのように見えるかもしれませんが、実際には一部のスペースにおいて、より細分化されたテナント構成となっており、特にサンフランシスコ市場においては、将来的に契約を更新するか、あるいは我々と直接契約を結ぶ可能性が高いテナントであると考えています。

アンジェラ・アマン

そうした圧力や緊張感、あるいは報道による影響の多くは、すでにポートフォリオにおいて感じられています。それは数年前から感じられていたことです。それらのスペースは、多くの場合において、再リース（再賃貸）に成功してきました。おそらく過去6ヶ月間のポートフォリオ内における会話の中で、それらのテナントからのトーンや性質が、実質的な形で変化したという認識はしておりません。

ロブからも補足してもらいましょう。

ロブ・パラッテ

はい、ピーター、私も同意見です。我々が話をしているソフトウェア企業の中には、より広いスペースを必要としているところもあります。ニュース（報道）は全国的なものですが、現場で起きていることについて言えるのは、我々が目にしている限りでは、需要の縮小は見られず、むしろ需要は増加しているということです。

ピーター・アブラモウィッツ

わかりました。私からは以上です。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

ご質問ありがとうございました。現時点でのご質問は以上です。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。

それでは、お電話を切ってください。