HST（ホスト・ホテルズ＆リゾーツ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

おはようございます。ホスト・ホテルズ＆リゾーツの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の会議は録音されています。ここで、IR担当シニア・バイス・プレジデントのジェイミー・マーカスにマイクをお渡しします。

ジェイミー、始めてください。

ジェイミー・マーカス

ありがとうございます。皆様、おはようございます。開始前に、本日行われる発言の多くは、連邦証券法における将来予想に関する記述とみなされることにご注意ください。SEC（証券取引委員会）への提出書類に記載されている通り、これらの記述は、将来の結果が表明された内容と異なる原因となり得る多数のリスクおよび不確実性を伴います。

当社は、これらの将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。加えて、本日の電話会議では、FFO、調整後EBITDAre、および比較可能なホテルレベルの業績など、特定の非GAAP財務情報について議論します。これらの情報は、前日に発表された決算プレスリリース、SECに提出された8-K報告書、および当社ウェブサイト（hosthotels.com）上の補足財務情報において、最も直接的に比較可能なGAAP情報との照合表とともにご確認いただけます。

ジェイミー・マーカス

本日議論される営業実績は、ザ・ドン・セザールおよびシェラトン・パシパニーを除いた、2026年における当社の74件の比較可能なホテル・ポートフォリオを指します。本日の電話会議には、社長兼最高経営責任者のジム・リソレオ、およびエグゼクティブ・バイス・プレジデント兼最高財務責任者のソウラブ・ゴシュが同席しております。それでは、ジムにマイクをお渡しします。

ジム・リソレオ

ありがとう、ジェイミー。そして今朝はご参加いただきありがとうございます。当社の第1四半期の実績は予想を上回り、2026年の力強いスタートとなりました。調整後EBITDAreは前年同期比5.6%増の5億4,300万ドル、調整後1株当たりFFOは前年同期比4.7%増の0.67ドルを達成しました。

第1四半期の調整後EBITDAreおよび調整後1株当たりFFOは、2025年度第1四半期の1,000万ドルに対し、ハリケーン・ヘレンおよびミルトンに関連する700万ドルの営業中断補償金の恩恵を受けました。比較可能なホテル合計RevPARは2025年度第1四半期比で4.6%改善し、比較可能なホテルRevPARは、単価の成長と客室外での支出の継続的な強さに牽引され、4.4%改善しました。

ジム・リソレオ

比較可能なホテルEBITDAマージンは、収益の成長に牽引され、前年同期比で70ベーシス・ポイント改善して32.7%となりました。第1四半期のRevPAR成長は、予想を大幅に上回りました。約120ベーシス・ポイントと推定される天候の影響や、前年比での厳しい比較対象があったにもかかわらず、堅調な需要により強力な単価成長が可能となりました。特にフロリダとフェニックスのリゾート、ならびにスーパーボウルと継続的な市場回復の恩恵を受けたサンフランシスコにおいて、非常に強力なパフォーマンスが見られました。

特筆すべきは、サンフランシスコが今四半期に26%のRevPAR成長と70%以上のEBITDA成長を達成したことであり、これは市場回復の継続的な勢いを反映しています。ビジネス・ミックスに目を向けると、特にリゾートにおける単価の成長に支えられ、トランジェント収益は5.5%増加しました。

ジム・リソレオ

第1四半期のトランジェント実績は、3月のスプリングブレイク需要を圧縮した4月初旬のイースターの恩恵を受け、当社のリゾートにおけるトランジェント収益は9%の成長に寄与しました。当社の物件からのフィードバックによれば、継続的な地政学的不確実性が、海外目的地よりも米国のラグジュアリーな目的地を好む旅行者を後押ししました。その結果、リゾート物件は第1四半期に特に強力なパフォーマンスを達成しました。マウイについて簡潔に触れます。

3月のコナ低気圧による嵐の影響を受けたため、RevPARは1.5%増、合計RevPARは1.6%増となりました。嵐の前は、マウイのリゾートにおける全体的な需要は第1四半期の予想を上回るペースで推移していました。重要な点として、嵐の影響は限定的であり、継続しているものではないことを付け加えておきます。

ジム・リソレオ

嵐の後には強力な再予約も確認されており、その結果、マウイは2026年に約1億2,000万ドルのEBITDAに寄与し続けると引き続き予想しています。ビジネス・トランジェント収益は、第1四半期において政府系から法人交渉顧客への継続的なミックスの変化が見られたことによる、強力な単価成長に支えられ、4%増加しました。今四半期の団体宿泊収益は、需要と単価の両面の改善に牽引され、前年同期比で2.4%増加しました。当社の物件における第1四半期の団体宿泊数は110万泊であり、2026年に向けた受注済みの確定団体宿泊数は現在350万泊となっており、総団体収益のペースは前年同期同時期と比較して4%近く上昇しています。

ジム・リソレオ

付随的支出に目を向けると、F&B（飲食）収益は5%増加し、その他の収益は6%増加しました。これは各部門にわたる広範な強さを示しており、富裕層の消費者の継続的な強さに加え、過去数年間にわたり多くの物件に対して行ってきた戦略的投資の恩恵を証明しています。資本配分については、第1四半期に普通株式400万株を1株あたり平均18.97ドル、総額7,500万ドルで自社株買いを行いました。2017年以来、当社は平均16.76ドルで7,320万株を買い戻しており、累計の自社株買い総額は約12億ドルに達しています。

昨日、取締役会は、1株あたり0.20ドルの四半期普通配当と、1株あたり0.72ドルの特別配当を承認しました。

ジム・リソレオ

配当は、6月30日現在の株主名簿記載株主に対し、7月15日に支払われます。この特別配当は、今年第1四半期におけるフォーシーズンズ・リゾート2軒の売却から生じた、約5億ドルの課税対象利益の分配を意味します。株主価値の創造は、引き続き当社の最優先事項です。定期的な四半期現金配当、今四半期に支払うような特別配当、および当社の自社株買いプログラムを通じて資本を還元することで、投資家の皆様に長期的価値を提供するという当社の目標を推進しています。

ポートフォリオへの再投資に目を向けると、第1四半期中に、ハイアット・リージェンシー・レストンの包括的な改装を完了しました。第1四半期末時点で、ハイアット・トランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムは80%以上完了しており、予定通りかつ予算内に収まっています。

ジム・リソレオ

トランスフォーメーショナル・リノベーション（変革的改装）は、グランドハイアット・アトランタ・バックヘッド、ハイアット・リージェンシー・キャピトル・ヒル、ハイアット・リージェンシー・オースティン、ハイアット・リージェンシー・レストンを含む、本プログラムの6軒のホテルのうち4軒で現在完了しています。グランドハイアット・ワシントンD.C.は完成に近づいており、今月後半に完了する見込みです。本プログラムの最後の資産であるマンチェスター・グランドハイアット・サンディエゴは、営業中断を軽減するために段階的に実施されており、今年末までに実質的に完了する予定です。さらに、2番目のマリオット・トランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムも順調に進んでいます。

ニューオーリンズ・マリオットの客室改装が進行中で、第3四半期に完了する予定です。ザ・リッツ・カールトン・ナポリ・ティブロン、およびウェスティン・キアランドでの改装は、今月後半に開始される予定です。

ジム・リソレオ

4資産プログラムはすでに25%以上完了しており、こちらも予定通りかつ予算内に収まっています。第1四半期には、当社のトランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムに関連して、300万ドルの営業保証を受け取りました。念のため申し上げますと、2つのトランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムに関連して、2026年には約1,900万ドルの営業利益保証の恩恵を受ける見込みであり、これにより当該物件におけるEBITDAへの影響の大部分が相殺されると考えています。他のROIプロジェクトを見ると、フォーシーズンズ・オーランドのコンドミニアム開発が完成に近づいています。

現在までに、中層ビルの31ユニットのうち20ユニットの売却を完了しており、9棟のヴィラの8棟については手付金および購入契約が締結されており、総売上および手付金は40ユニット中28ユニットに達しています。

ジム・リソレオ

全体として、プロジェクトは予算内に収まっており、今年末までに完売する見込みです。2026年の設備投資ガイダンスの範囲は、5億4,500万ドルから6億5,500万ドルです。これには、再開発、リポジショニング、およびROIプロジェクトに焦点を当てた約2億5,000万ドルから3億ドルの投資と、ハワイのコナ低気圧に関連する物件損害の修復費用2,000万ドルから3,000万ドルが含まれます。また、約500万ドルの修復費用も見込んでいます。

嵐による全体的な影響については現在も評価中ですが、免責金額を超える損失については保険でカバーされる見込みです。設備投資に加えて、2026年にはフォーシーズンズ・オーランドのコンドミニアム開発を完了するために1,500万ドルを支出する予定です。

ジム・リソレオ

ポートフォリオ全体にわたる継続的な再投資は、Hostにとって真の差別化要因です。実際、2番目のマリオット・トランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムが完了すれば、当社のポートフォリオ内の34軒のホテルに対し、包括的な改装として計21億ドルを投資したことになり、これらは2026年の当社の総ホテルEBITDAの約60%に寄与する見込みです。現在、21軒のホテルについて改装後のデータが安定しており、RevPAR指数の前年比上昇は平均で9ポイント近くに達しています。我々の実績が示す通り、過去数年間の資本配分に関する決定は、株主のための価値創造を推進しています。

また、第1四半期には、企業の社会的責任におけるグローバルリーダーとしての地位を強化しました。

ジム・リソレオ

先週、Hostは7年連続でダウ・ジョーンズ・サステナビリティ世界指数に、9年連続で北米指数に選出されたことを誇りに思います。これは、当社のセクターにおいて世界第3位のランクです。実際、Hostは世界指数に選出された北米企業2社のうちの1社でした。北米指数に選出された7社の中で、当セクター第1位となりました。

2026年の見通しに話を移します。特別なイベントに支えられた強いレジャー需要、短期的なグループ予約傾向の緩やかな改善、および安定したビジネス・トランジェント（出張）需要を継続して予想しています。その結果、2026年の既存ホテルRevPARガイダンスの範囲を2025年比で3%〜4.5%に、既存ホテルの総RevPAR成長ガイダンスの範囲を前年比で3.5%〜5%に引き上げます。

ジム・リソレオ

年内の残りの期間については、旅行環境について楽観視しています。富裕層の消費者は引き続き体験を優先しており、当社の市場およびチェーン規模における供給は、歴史的に低い水準に留まっています。このような背景の中、当社の強固なバランスシートは、持続可能な四半期配当、定期的な特別配当、および自社株買いを通じて株主に資本を還元すると同時に、ポートフォリオへ継続的に再投資を行う柔軟性を当社に与えています。過去数年間の実績が示しているように、当社の競争優位性は、現在の環境、および今後長年にわたって、追加のアップサイドを取り込み続けるための独自のポジションをHostに提供しています。

以上をもちまして、本会議の進行をSouravに引き継ぎます。

スラヴ・ゴシュ

ありがとう、Jim。皆さん、おはようございます。Jimの発言に基づき、第1四半期の業績、更新された2026年のガイダンス、および当社のバランスシートについて詳細に説明します。総収益の動向から始めますと、飲食部門およびその他の部門収益の広範な好調により、総RevPARの成長はRevPARの成長を上回り続けました。

当四半期の既存ホテルの飲食部門収益は5%増加しました。これは、最近リポジショニングされた飲食店や、コンベンションホテルにおけるグループ宿泊数あたりの宴会・ケータリングの強力な貢献によるものです。Jimが述べたように、これは過去数年間にわたって行ってきた戦略的投資の恩恵であり、お客様の客室以外の支出に明確に表れています。宴会およびケータリングの収益は、サンディエゴの物件、サンフランシスコ・マリオット・マーキス、サンアントニオ・マリオット・リバーセンター、およびザ・リッツ・カールトン・アメリアアイランドに牽引され、3%増加しました。

スラヴ・ゴシュ

これらのホテルはすべて、グループ客室稼働1泊あたりの宴会・ケータリング貢献度において7%超の成長を達成しました。実際、リッツ・カールトン・アメリアアイランドにおける宴会・ケータリング貢献度は、インセンティブ・グループとアップセルに牽引され、24%増加しました。アウトレット収益は、最近レストランを改装したニューヨーク・マリオット・マーキス、1 ホテル・サウスビーチ、グランドハイアット・サンディエゴに牽引され、8%増加しました。サンフランシスコ・マリオット・マーキスとサンタクララ・マリオットも、第1四半期の広範な改善の恩恵を受け、さらに2月のスーパーボウルによってその効果が高まりました。

その他収益は、ゴルフおよびスパ事業の好調に再び後押しされ、6%増加しました。スパ収益は、特に最近のスパ改装の恩恵を受け続けているリッツ・カールトン・アメリアアイランドとウェスティン・キアランドにおける利用率（キャプチャー）の向上により、4%増加しました。

スラヴ・ゴシュ

マウイでの影響はあったものの、ナポリとフェニックスのゴルフコースの好調なパフォーマンスに導かれ、ゴルフ収益は9%増加しました。客室収益に目を向けると、全体のトランジェント収益は、料金の伸びとレジャー需要に牽引され、2025年第1四半期比で5.5%増加しました。特筆すべきは、当社のフロリダとフェニックスのリゾートが、当四半期のトランジェント収益成長の約60%を創出したことです。当社リゾートのトランジェント収益は9%以上増加しており、ハイエンド需要の継続的な強さを裏付けています。

今後の祝日週末について見通すと、メモリアルデーの週末に向けたトランジェント収益のペースは、リゾートに牽引され、前年同期比で6%上昇しています。7月4日の週末の収益ペースは、フィラデルフィア、ワシントンD.C.、ニューヨーク、ボストンを含む北東部の都市に牽引され、前年比で50%近く上昇しています。

スラヴ・ゴシュ

その数値は実際にはもう少し低くなると予想していますが、ワールドカップの試合やアメリカ250周年記念行事に向けて、需要と料金の両面で早期の強さが見られることは心強いことです。ビジネス・トランジェント収益は、主に料金の伸びに牽引され、2025年第1四半期比で4%増加しました。全体的なビジネス・トランジェント需要はパンデミック前を下回ったままですが、政府関連のボリュームは安定しており、コンサルティング、テクノロジー、金融サービス企業による企業活動には勇気づけられています。グループについては、収益は前年同期比で2.4%増加しました。

成長は、特に協会やその他のグループにおける需要と料金の両面の改善によってもたらされました。グループ収益の成長はサンフランシスコが牽引しており、スーパーボウルに加え、市内全域での好調なパフォーマンスの恩恵を受けました。

スラヴ・ゴシュ

2026年通期については、350万件の確定済みグループ客室稼働数が予約済み（on the books）であり、これは第4四半期から12%の増加に相当します。Jimが述べたように、グループ総収益のペースは前年同期比で4%近く上昇しています。より具体的には、サンフランシスコ、ニューヨーク、フロリダ・ガルフコースト、マイアミにおいて、意味のあるグループ総収益のペースが見られます。グループ予約のペースは、引き続き第2四半期と第4四半期が最も強力です。

マージンに話を移すと、既存ホテルのEBITDAマージンは32.7%で、総収益の成長が絶対的な賃金および福利厚生費の増加を上回った結果、2025年第1四半期を70ベーシス・ポイント上回りました。年が進むにつれて、主に下半期の平均料金成長率の予測が低くなることにより、前年比のマージン比較は落ち着いていくと予想しています。

スラヴ・ゴシュ

2026年の見通しについては、既存ホテルのRevPAR成長率のガイダンス範囲を3%〜4.5%に、既存ホテルの総RevPAR成長率のガイダンス範囲を3.5%〜5%に引き上げます。当社ガイダンスの中間値は、第1四半期に見られた傾向が継続する、安定した運営環境を想定しています。これには、ワールドカップなどの特別イベントに牽引されるレジャー・トランジェントの強さ、短期的なグループ予約傾向の緩やかな改善、および安定したビジネス・トランジェント需要が含まれます。ガイダンスの下限では、短期的なグループ予約傾向の改善がなく、特別イベントの需要が弱まると想定しています。

上限では、短期的なグループ予約傾向の改善と、特別イベント周辺の需要増加を想定しています。

スラヴ・ゴシュ

既存ホテルのEBITDAマージンは、ガイダンスの下限で前年比20ベーシス・ポイント増、上限で50ベーシス・ポイント増となる見込みであり、これは前回のガイダンスから30ベーシス・ポイントの改善となります。年内の既存ホテルRevPAR成長のペースについては、ワールドカップに牽引され、第2四半期のRevPAR成長は第1四半期と同様になると予想しています。4月の既存ホテルRevPARは、前年比で約4.4%増加すると予想しています。下半期のRevPAR成長率は、一桁台前半になると予想されます。

中間値は、2025年比で既存ホテルRevPAR成長率が3.75%となることを想定しており、これは前回のガイダンスから100ベーシス・ポイントの改善です。

スラヴ・ゴシュ

年間の特別イベントによる純利益は推定40ベーシス・ポイントと引き続き予想しており、その内訳としてワールドカップによる推定60ベーシス・ポイントの上昇がありますが、2025年第1四半時の大統領就任式による20ベーシス・ポイントの逆風によって一部相殺されます。さらに、マウイは通期のRevPAR成長に約35ベーシス・ポイント貢献すると予想されています。ワールドカップ周辺の需要の大部分は、30日間の予約ウィンドウ内で具体化することが予想される点に留意することが重要です。そうは言っても、ワールドカップ開催市場における当社ポートフォリオのトランジェント収益ペースが前年比で40%近く上昇しており、試合日が近づくにつれて客室稼働率が着実に上昇していることは心強い限りです。

中間値では、既存ホテルEBITDAマージンが29.5%となることを見込んでおり、これは2025年を30ベーシス・ポイント上回る水準です。

スラヴ・ゴシュ

当社のマージン実績は、ポートフォリオ全体で生産性の向上を図るための運営会社との継続的なパートナーシップの成功と、過去数年間にわたって下してきた資本配分に関する意思決定を反映しています。通期では、賃金率が約5%上昇すると引き続き予想しており、これは既存ホテルの総運営費の約50%を占めています。当社の2026年通期の調整後EBITDAreの中間値は18億1,000万ドルです。これは、第1四半期のアウトパフォーマンスと下半期に対するわずかに楽観的な見通しに牽引され、前回のガイダンス中間値から4,000万ドル、すなわち2%以上の改善を意味します。

当社の調整後EBITDAre中間値には、ザ・ドン・セザールの事業による推定EBITDA2,800万ドルが含まれていますが、これは2026年の既存ホテルセットからは除外されています。

スラヴ・ゴシュ

第1四半期に受領した、ハリケーン・ヘルリーンおよびミルトンに関連する約700万ドルの事業中断保険金も含まれています。また、最近ハワイで発生したコナ低気圧による暴風雨に関連する事業中断保険金の受領も期待していますが、支払いの時期や金額を推定するにはまだ時期尚早です。最後に、当社の2026年通期の調整後EBITDAREの中間値には、フォーシーズンズ・コンドミニアム開発事業からの推定純EBITDAとして2,000万ドルから2,500万ドルが含まれており、これはコンドミニアム売却の決済と同時に認識される見込みです。第1四半期には、コンドミニアム売却に関連する400万ドルのEBITDAを認識しました。

バランスシートと流動性の状況に目を向けますと、加重平均満期は4.9年、加重平均利率は4.8%となっています。

スラヴ・ゴシュ

現在、利用可能な流動性の総額は34億ドルであり、これには1億5,100万ドルのFF&Eリザーブと、クレジット・ファシリティのリボルバー枠における15億ドルの利用可能枠が含まれます。4月には、1株当たり0.20ドルの四半期現金配当を支払いました。昨日、ジムが述べたように、取締役会は6月30日時点の株主名簿記載株主に対し、1株当たり0.20ドルの四半期配当および1株当たり0.72ドルの特別配当を承認しました。これらは7月15日に支払われる予定です。

これらの配当の支払いは、利用可能な流動性総額を約7億7,000万ドル減少させ、調整後レバレッジ比率を2.5倍にすることになります。常にそうであるように、将来の配当は当社の取締役会による承認を条件とします。

スラヴ・ゴシュ

最後に、当社の投資適格水準のバランスシート、ならびに規模、スケール、および分散性は、現在の環境下でHost社が引き続き市場をアウトパフォームしつつ、将来の成長機会を活用できる独自のポジションに当社を位置づけていると考えています。以上をもちまして、皆様のご質問にお答えいたします。できるだけ多くの質問に対応する時間を確保するため、ご質問は1人につき1問に留めていただきますようお願いいたします。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問は1人につき1問に留めてください。ご質問がある場合は、星1（star 1）を押して挙手してください。

質問を取り消す場合は、再度星1を押してください。最良の音質を確保するため、質問の際は受話器を口元に近づけていただくようお願いいたします。ローカルでミュートになっている場合は、デバイスのミュートを解除してください。Q&Aのリストを作成いたしますので、そのままお待ちください。

最初の質問は、CitiのSmedes Rose様からの電話です。お繋ぎします。どうぞ。

スメデス・ローズ

おはようございます。ワールドカップについて伺いたいと思います。ロビン、あなたは、トランジェント（個人客）の収益、あるいは予約（収益か予約かは定かではありませんが）がワールドカップ開催市場において40%増加していると言及されていました。このイベントによる60ベーシス・ポイントのメリットという総RevPARの予想を達成するためには、数値はどこまで到達する必要がありますか？

スラヴ・ゴシュ

はい、少し補足させてください。予約の大部分は、実際には45日間のウィンドウ内で行われます。信じられないかもしれませんが、試合に至るまでの、いわば直前の1週間で、ワールドカップによる稼働率の40%が実際に予約されるのです。現在の状況に照らして、進捗は順調です。

文字通り、直前の3週間で急激に積み上がる形となり、先ほど申し上げたように、稼働率の40%は、まさに1週間前に予約されます。これは、ロシアやカタールで開催された前回のワールドカップから得た統計に基づく、ワールドカップの稼働率の積み上がりパターンと一致しています。

スラヴ・ゴシュ

そして、もう一点指摘しておきたいのは、ニュースなどでグループ予約のブロック（確保）の減少を目にされているかもしれませんが、その減少はイベント全体の状況を全く示唆するものではないということです。それは通常の過程で起こることです。FIFA関連では、全体的なグループ予約に関しては常に相殺（wash）が起こります。これはグループ予約主導というよりも、実際にはかなりトランジェント（個人客）主導の展開であり、当然ながら市場によっても異なります。

スメデス・ローズ

はい。

スラヴ・ゴシュ

ありがとうございます。

ジム・リソレオ

スメデス、もう少し詳細（カラー）をお伝えします。その60ベーシスポイントの上昇のうち、約3分の2が第2四半期に、残りが第3四半期に発生すると考えています。第3四半期については、ノックアウト・ラウンドにどのチームが登場するかなどが分からないため、予測が非常に困難です。進捗状況には非常に満足しています。

つまり、我々の市場の10箇所ほどでワールドカップの試合が行われると考えており、特にニューヨークやマイアミではノックアウト・ラウンドが行われる予定です。60ベーシスポイントというグロスでの想定については、手応えを感じています。

ジム・リソレオ

昨年あった就任（式典）による恩恵を除くと、それはネットで40ベーシスポイントになります、という点をお話ししておきたいと思います。

スメデス・ローズ

感謝いたします。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのリッチ・ハイタワー様からです。回線は開通しています。どうぞ。

リッチ・ハイタワー

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。これまでの集中的なROIプログラム、明らかに主にマリオットとハイアットの変革プログラムに投じられた多額の資金について伺います。客室以外の部門で見られる明らかな強さを踏まえ、客室以外の部門と客室部門それぞれのリターンを分解して示すことは可能でしょうか？ それは今後のビジネスについて何を物語っているのでしょうか？ また、RevPARシェア指数の大幅な上昇についても言及されましたが、コロナ禍から6年が経過した今、設備投資（CapEx）を行わない競合他社との関係性について、より一般的な見解をお聞かせいただけますか？ 複数の質問になりますが、よろしくお願いします。

ジム・リソレオ

ええ、リッチ、非常に多くの要素が含まれた質問ですね。まず、これまでに21億ドル以上を投じてきた変革的な改修が、Hostの株主の皆様にとって非常に有益であったことを申し上げたいと思います。完了予定の34資産のうち、21の安定稼働資産において、イールド指数が9ポイント上昇したことは、我々の予想を大幅に上回っています。ハイアットの変革的資本プログラムによる6つの物件の営業再開と、4つのマリオット物件での改修完了に伴い、そのランレートは改善し続けています。

ジム・リソレオ

参考までに、4つのマリオット物件とは、ニューオーリンズ・マリオット、リッツ・カールトン・ティブロン、リッツ・カールトン・マリーナ・デル・レイ、そしてフェニックスのウェスティン・キアランド・リゾート＆スパです。資産のパフォーマンスには、これ以上ないほど満足しています。リターンの源泉となった様々な構成要素を、改めて立ち止まって詳細に分解したわけではありませんが、数字を見ればわかる通り、宴会およびケータリング収入の継続的な上昇や、客室支出全体におけるスパ投資による効果は、意味のあるものとなっています。また、料飲部門（アウトレット）での支出も非常に好調です。

ジム・リソレオ

ご存知のように、アウトレットの改装は、必ずしも変革的資本プログラム（transformational capital program）と結びついているわけではありません。例えば、1 Hotel South BeachのAVIVレストランは、当社のプロフォルマ（見積）予想を上回る実績を上げていますし、New York Marriott MarquisのThe Viewも同様です。これらは非常に強力な資本活用であると考えています。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンで10%台半ばを創出できる明確な見通しがあり、今後も継続していく方針です。

これは明らかに、Host社にとっての差別化要因となります。これらすべては、コロナ禍に突入した際、つまり2018年にマリオット・トランスフォーメーショナル・キャピタル・プログラムを開始した時に始まりました。Rich、一つの良い例として、Marriott Marquisで起きたことがあります。私たちは19年に、そこでの変革的改装を開始しました。

ジム・リソレオ

コロナ禍で他社が縮小する一方で、我々は改装を加速させました。先日開催されたゼネラルマネージャー会議でもお話ししましたが、繰り返す価値のある統計があります。2018年、Marriott Marquisは6,500万ドルのEBITDAを創出しました。2025年には1億ドルのEBITDAを創出しており、これは総額1億ドルの変革的改装に基づいたものです。

これは素晴らしい資本活用です。今後もこれを継続していくことを見込んでいただけます。

リッチ・ハイタワー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Baird社のMichael Bellisario様からの電話です。回線は開いています。どうぞ。

マイケル・ベリサリオ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。

ジム・リソレオ

おはよう、マイク。

マイケル・ベリサリオ

ハワイについて、2つの点に焦点を当てたいと思います。まず、マウイ島とオアフ島におけるRevPARおよびEBITDAへの影響を数値化していただけますか？また、先ほど言及された再予約（rebookings）についてですが、これらは第2四半期にずれ込むのでしょうか、それとも第4四半期へのシフトであり、需要の回復（pickup）はもう少し先になるということでしょうか？ありがとうございます。

スラヴ・ゴシュ

もちろんです、マイク。天候による全体の影響は120ベーシスポイントでした。これには、ハワイのRevPARへの影響80ベーシスポイントと、冬の嵐「Fern」による40ベーシスポイントが含まれています。明確にしておきますと、第1四半期の影響はハワイの嵐だけでなく、東海岸で発生した冬の嵐によるものでもあります。

EBITDAへの影響に関しては、マウイ島は約500万ドルほど、オアフ島は約100万ドル程度の、当四半期におけるマイナスの影響となりました。

マイケル・ベリサリオ

再予約（リブッキング）については？

スラヴ・ゴシュ

ジムが言及した通り、再予約については、4月後半、5月、そして6月にその一部を取り込んでいくことになります。キャンセルに関しては、確かに4月初旬までその影響が食い込んでいましたが、年内の残りの期間を通じて、それらの再予約が増加していくのを見ています。

ジム・リソレオ

はい、マイク、マウイは第1四半期において当初の予想を上回るペースで推移していました。マウイのEBITDA貢献額について、中間値で1億2,000万ドルというガイダンスを維持できていることを非常に嬉しく思います。また、マウイおよびハワイ全域への航空便の座席供給量も増加しているのを確認しています。山火事後の数年間の厳しい時期を経て、市場がどのように回復しているかについて、非常に手応えを感じています。

マイケル・ベリサリオ

助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのDuane Pfennigwerth様からです。回線はつながっております。どうぞ。

デューン・フェニグウェルス

こんにちは。ありがとうございます。おはようございます。お客様がなぜチェックインしたのか、あるいはなぜ第1四半期の需要が強かったのかといった、正確な要因を特定するのは難しいことは承知しています。

北東部の本格的な冬、ロッキー山脈での降雪なし、そして少なくとも四半期の一定期間におけるメキシコでの安全上の懸念を考えると、これらが組み合わさることで、米国の温暖な目的地への需要を押し上げた可能性があります。この仮説について、どのようにお考えでしょうか？より重要な点として、今後の需要が持続するという確信を持てるような要素を、予約状況の中でどのように見ていますか？ありがとうございます。

ジム・リソレオ

はい、Duane。フロリダとアリゾナ、そして両市場のリゾートにおいて、非常に非常に強力な四半期となりました。より広く言えば、当社の顧客、特に当社の施設を訪れる富裕層の顧客について考えたとき、一般的に需要の後退は見られません。第1四半期がそれを実証した、広範な見解であると言えます。

メキシコで起きたことやイラン情勢の結果として、中東への旅行、そして最大の国際的なトランジット空港であったドバイを経由する人々への旅行が確実に抑制され、その結果、人々が米国内に留まるようになったという、いくつかの間接的な証拠もあります。

ジム・リソレオ

当社の施設を訪れたお客様が、施設が非常に素晴らしい状態であることを目の当たりにし、素晴らしい体験をされたことで、それらのお客様を維持し、再訪していただけることを期待しています。つまり、覚えているかと思いますが、コロナ禍直後には、インバウンドとアウトバウンドの不均衡なシフトが見られました。検疫制限や検査要件などの影響で、ヨーロッパや他の海外目的地へ旅行できなかった米国の富裕層旅行者や米国の消費者の間で、多くの蓄積された需要（ペントアップ・デマンド）がありました。それらの制限が解除されるやいなや、人々は旅行に出かけました。

ジム・リソレオ

昨年はインバウンドが90%であったのに対し、アウトバウンドは120%であったと考えています。3月にはその数字がわずかに改善しており、今後も改善が続くと期待しています。

デューン・フェニグウェルス

ありがとう、ジム。

スラヴ・ゴシュ

付け加えさせていただきますと、今後の祝祭日を見ますと、トランジェント（個人旅行客）のペースは非常に好調です。これは我々にとってさらなる自信につながっています。私の準備した発言でも触れたかと思いますが、メモリアルデーの客室収益については、トランジェント全体で6%程度、つまり1桁台後半のペースで進んでいます。グループ（団体）側についても、第1四半期において、第1四半期向けに9万5,000室を確保したことが自信に繋がっています。

ワールドカップの影響でトランジェントへの比重が高まる第2四半期があるものの、第1四半期において、第2四半期から第4四半期までの残り期間向けに28万ルームナイトを確保しました。これには非常に勇気づけられています。

スラヴ・ゴシュ

四半期ごとのグループ予約ペースを見ると、第2四半期と第4四半期はともに1桁台後半となっています。これにより、年度後半の見通しについてもさらなる自信を持っています。

デューン・フェニグウェルス

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、LadenburgのFloris van Dijkum様からです。回線は開いています。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。ジム、取引市場について少しお話しいただけますでしょうか。明らかに、フォーシーズンズ・ホテルの売却において非常に成功されています。現在、市場には多くのホテルが出ています。

あるホテルREITは資産を売却していますし、一部のプライベート・エクイティ投資家も市場にいくつかの市場や資産を出しています。現在得られるリターンや、最も魅力的な投資機会がどこにあると考えているかについてお話しいただけますか？ それらは引き続きコア・ポートフォリオにあるのでしょうか、それともROI（投資利益率）向上プロジェクト、自社株買い、あるいは新規資産なのでしょうか？ もしもう少し詳しくお聞かせいただければ幸いです。

ジム・リソレオ

もちろんです、フロリス。まずは、我々が資本配分についてどのように考えているかについてお話しし、それから買収と売却の両方についてお話しします。我々の焦点は変わりません。つまり、我々は規律を重んじ、リターンを重視しており、資本配分に関しては景気サイクルを強く意識しています。

すべての決定は、長期的な総株主還元という同一の尺度に基づいて評価されます。資本の主な用途としては、配当、自社株買い、ポートフォリオへの再投資、そして機会主義的な買収（オポチュニスティックな買収）があると考えています。我々は、鉄壁の投資適格バランスシートという非常に優れた状況にあります。配当を支払った後でも、レバレッジは2.5倍と低水準に留まる見込みです。

ジム・リソレオ

当社のバランスシートにより、我々は機会主義的な動きをとることが可能です。つまり、特定の資本決定を強制されているわけではありません。2軒のフォーシーズンズの売却に関連して、0.72ドルの特別配当を支払うことを決定した事実は、我々が持つ規律を雄弁に物語っていると思います。市場には多くの買収案件、多くの潜在的な買収案件が存在しています。

何が市場で成立するかを見ていくことになります。わかりません。価格のガイドラインはかなり高いです。それは我々が到達できない水準です。

我々は市場に出てくるあらゆるものを検討していますが、リスク調整後リターンが我々にとって見合っていないのです。

ジム・リソレオ

我々は「好機を伺う（buy the hoop）」と言いたいところです。我々は周辺で見守り、何が起こるかを見極めるつもりです。我々は、全額現金ベースで取引を行うことができるという事実から、これらの資産の多くにとって最良の買い手となります。債務市場にアクセスする必要がなく、迅速に動くことができます。

そして、我々はそれを何度も証明してきました。不透明なマクロ環境を考慮すると、このサイクルの段階においては、活動量よりも規律が重要であると考えています。資本をどのように投入すべきかについてですが、我々にはまだ5億ドルの余力があります。配当は株主還元の核心的な要素であると考えています。

先ほど0.72ドルの特別配当について言及しました。

ジム・リソレオ

また、0.20ドルの四半期定例配当も宣言しました。特別配当は、資本構成（キャップスタック）における柔軟性を維持しつつ、適切な時に超過資本を還元するという我々のコミットメントを反映しています。資本投入において非常に積極的に行っているもう一つの分野は、自社株買いです。自社株買いは、常に他のあらゆる資本用途と並行して評価されます。

あまり頻繁にはお話ししませんが、2017年以降、我々は平均価格16.67ドルで7,230万株の株式を買い戻しました。これは12億ドルの資本還元にあたります。市場環境、事業の見通し、および代替的な資本用途に基づき、引き続き自社株買いを行うことを期待していただいて構いません。

ジム・リソレオ

Hostにおける資本配分は、実に、すべてを包括するものです。買収、配当、自社株買い、そして先ほど2軒のフォーシーズンズで行ったような資産売却です。我々は常に市場をテストしており、ポートフォリオのあらゆる範囲において、適切な価格であれば資産を売却する用意があります。ポートフォリオ投資は我々に非常にうまく機能してきました。

私の冒頭の発言で、あるいはSouravが言ったかもしれませんが（記憶が定かではありませんが）、今年のEBITDAの60%は、変革的なリノベーションを実施した、あるいは実施中のホテルから得られる見込みです。これらすべては、結局のところ、我々にとって一つのことに集約されます。最終的な目標は、時間をかけてフリーキャッシュフローを成長させることです。

ジム・リソレオ

2019年以降の直近の累積フリーキャッシュフローにおいて、我々はフルサービス・ロッジング（宿泊施設部門）で首位に立っています。資本配分の決定は、単なる成長だけでなく、持続可能で再現性のあるキャッシュフロー創出という観点から行われます。ご質問の買収の側面については、単に「様子見」であると考えています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとう、ジム。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のクリス・ウォロンカ様からの電話です。お繋ぎします。どうぞ。

クリス・ウォロンカ

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。ジム、あるいはSourav、サンフランシスコについてもう少し詳しく伺いたいと思います。明らかに素晴らしい四半期でした、スーパーボウルもありましたし。

ダウンタウン付近で6つの資産、それ以外で2つの資産を市場に出しているかと思います。あちらでは多くのことが起きています。CBD（中心業務地区）はかなり良好な回復基調にあり、また空港やシリコンバレーに近いAI関連エリアも同様だと考えています。その2つを切り分けて考えた場合、どちらの方がより持続可能だと思われますか？どちらにより期待していますか？どちらが現地でのボトムライン（純利益）に最も貢献しますか？ありがとうございます。

ジム・リソレオ

ええ、もちろんです、クリス。ご存知の通り、我々はサンフランシスコに対して強い確信を持っています。諦めてはいませんし、資産を売却もしていません。サンフランシスコでは明確な回復が進んでおり、それが加速しているため、我々はその市場における潜在的な機会を継続的に模索しています。

サンフランシスコでは、2026年に向けてオフィスのファンダメンタルズが意味のある形で改善しているのが見て取れます。ある専門家が、現在は「グルーム・ループ（暗い循環）」ではなく「ブーム・ループ（好況の循環）」であるという言葉を使いました。私がその言葉の功績を得られるわけではありませんが、まさにブーム・ループです。つまり、サンフランシスコは第1四半期に際立った成長を遂げました。

ジム・リソレオ

先ほど申し上げた通り、スーパーボウルの恩恵と継続的な需要回復により、当四半期のRevPAR（客室単価）は26%（の成長）を達成し、EBITDAは70%超の成長を生み出しました。需要基盤は多角化されています。我々はサンフランシスコで所有している資産を気に入っています。立地が良く、物理的な状態も非常に良好で、レジャー、グループ、ビジネス・トランジェントを含む複数の需要喚起要因を活用できるため、すでにご覧になっていることと思います。

重要な点として、当社の資産は施設内の中規模および大規模なグループ客を受け入れやすい位置付けにあり、市内の需要ギャップを相補するのに役立っています。AIは現実です。オフィスの回復は、宿泊施設のファンダメンタルズを支えています。AI関連企業に牽引され、2026年初頭にはリーシング活動とネット・アブソープション（純吸収量）が改善しました。

ジム・リソレオ

これはシティセンターにある当社の物件だけでなく、空港近くのハイアット・バーリンゲームや、サンタクララ・マリオットにも恩恵をもたらしています。当該市場で起きていることに対して、これ以上ないほど満足しており、今後の継続的な成長を楽しみにしています。

クリス・ウォロンカ

素晴らしい。ありがとうございます、ジム。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのダニエル・ポリツァー様からの電話回線です。回線は開いております。どうぞ。

ダニエル・ポリッツァー

はい、皆さんおはようございます。ご質問ありがとうございます。少しお話ししたことは承知していますが、マウイ島について改めて伺いたいと思います。あそこのRevPARは、確か1.5%から1.6%上昇していました。

120ベーシス・ポイントの混乱があったとおっしゃっていたので、おそらく3%近い成長だったかと思います。その120（百万ドル）への道のりを考える際、RevPARの成長については、すでに多少の減速が見られたように思われます。年間でその1億2,000万ドルを達成することに対する確信度はどの程度でしょうか。また、予約ウィンドウ（予約期間）や、その道のりの可視性のレベルについて教えていただけますか？

スラヴ・ゴシュ

はっきりさせておきますと、四半期における120ベーシス・ポイントの影響は、コナの低気圧および冬の嵐によるハワイ全体のものでした。実際には80ベーシス・ポイントであり、それはマウイに対してではなく、ポートフォリオ全体に対するものです。もし嵐がなければ、マウイは実質的に1桁台後半になっていたはずです。マウイのRevPARが1桁台前半に見えているのは、嵐がなければ1桁台後半になっていたであろう、という状況です。

私たちが話していたのは、第1四半期のポートフォリオ全体のRevPARへの影響についてです。確信度については、ジムが申し上げた通り、今年は非常に好調なスタートを切りました。嵐が直撃する前の予測を、実際に上回るペースで推移していました。

スラヴ・ゴシュ

嵐によるキャンセルからの再予約の状況、およびマウイにおけるグループ予約全体のペースを見ると、さらなる確信が得られます。四半期ごとに見ると、第4四半期がおそらく最も強く、グループ予約ペースの観点では20%近くに達しています。1億2,000万ドルに到達するために必要な、通年のマウイのRevPARの予測は、ほぼ9%に近いものになると考えています。これで回答になっていれば幸いです。

ダニエル・ポリッツァー

了解しました。ありがとうございます。

スラヴ・ゴシュ

はい。

オペレーター

次のご質問は、UBSのロビン・ファーリー様からの電話回線です。回線は開通しています。どうぞ。

ロビン・ファーリー

ありがとうございます。私の質問のほとんどはすでに回答されています。もう少し小さな質問をさせてください。マリオットにとって、貴社は依然として最大のホテルオーナーであると考えています。

ボンヴォイ・プログラムにおける経済的利益の分配に関する彼らの最近の変更が、第1四半期、あるいは通期において、どちらの方向にせよ、貴社にとってプラスに働いたのか、あるいはマイナスに働いたのか、数値化していただくことは可能でしょうか？ありがとうございます。

スラヴ・ゴシュ

ロビンさん、こんにちは。全体としては、我々は彼らにとって最大であるだけでなく、我々のポートフォリオ内のホテルにおける特典利用率も非常に高いため、我々にとってプラスに働いています。確かにプログラムの仕組み上、第1四半期に起こった変更は我々にとって有益であり、通期においても引き続きプラスになると期待しています。

ロビン・ファーリー

その変更による利益が、おおよそどの程度なのか数値化する方法はありますでしょうか？それが、貴社にとっても、一回限りのステップアップ（押し上げ）なのか、あるいはベースとして継続的に発生するものなのかを知りたいと考えています。彼ら（マリオット）にとっては一回限りのステップアップだと理解していますが、数値化が可能かどうか伺いたいです。ありがとうございます。

スラヴ・ゴシュ

正確に数値化するのは困難です。いずれの時点でか、ある程度の範囲をお示しすることはできるかもしれませんが、現時点では手元に用意がございません。

ロビン・ファーリー

分かりました。ありがとうございます。ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、Wolfe ResearchのLogan Epstein様から電話口にて承っております。回線は開いております。どうぞお進みください。

ローガン・エプスタイン

ご質問をお受けいただきありがとうございます。おはようございます。一つだけ伺わせてください。当四半期の単価（rate）の成長について、明らかに好調であったとお話しされましたが、その後、年内の残りの期間については減速が予想されることにも触れられました。

第2四半期から第4四半期にかけて想定される3.5%のRevPAR成長の内訳について、単価の成長と稼働率の成長がどのように分かれているのか伺えますでしょうか。また、4月の4.4%の上昇についても、同様の傾向であったのでしょうか。ありがとうございます。

スラヴ・ゴシュ

かしこまりました。下半期については、稼働率は約80ベーシスポイント程度成長し、残りが単価によるものと考えております。下半期の単価成長率は、第1四半期に見た成長率よりも、ほぼ1ポイント低くなる見込みです。これは主に、当社のポートフォリオを考えると、多くのリゾートにおいて第1四半期がハイシーズンであり、第1四半期にそのアウトパフォーマンスが見られたためです。

明らかに、春休みの期間が凝縮されていたことも、特にリゾートにおいては第1四半期の業績を押し上げる要因となりました。また、ワールドカップによって、期待される意味のある一般客単価（transient rate）の上昇も見込んでおります。全体として、それが第1四半期に比べて下半期の単価が大幅に低くなる理由です。

スラヴ・ゴシュ

第1四半期の稼働率に関しては、第1四半期に約70ベーシスポイントの上昇を想定しております。稼働率または需要の上昇という点では、下半期と非常によく似ています。単価については、ええと、期待値としては1ポイントほど低くなる見込みです。

ローガン・エプスタイン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Wells FargoのJack Armstrong様から電話口にて承っております。回線は開いております。どうぞお進みください。

ジャック・アームストロング

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。年間の業績予想（ガイダンス）において想定されている、費用面の構成要素（building blocks）について説明していただけますでしょうか。ここ数日、競合他社数社から、第1四半期の総賃金および福利厚生費が予想を下回ったという話を聞きましたが、それは一部、人員数（ヘッドカウント）の減少によるものでした。

御社のポートフォリオでも、同様の傾向が見られますでしょうか。

スラヴ・ゴシュ

当社の第1四半期における、絶対的な賃金および福利厚生費の伸びはわずか4.5%であり、これは実のところ生産性の向上によって推進されています。つまり、私たちはオペレーターと極めて緊密に連携しており、彼らがどのように労務管理システムを活用しているかに非常に、非常に注力しています。マリオットの場合はAtlas、ハイアットの場合はOlympiaです。特に、労務基準（labor standards）をしっかりと推進することに注力しています。

当社の物件はそれぞれ非常に特殊であるため、それぞれの労務基準も各物件に固有のものであり、いわゆる「クラス最高」の労務基準を設定しています。その労務基準に基づいたスケジューリングと予測が極めて重要になります。損益計算書、あるいは当社の比較対象数値（comp numbers）をご覧いただければお分かりの通り、客室部門の利益率は大幅に改善しました。料飲部門の利益率も同様です。

これらはすべて、ポートフォリオ全体における生産性への研ぎ澄まされた注力によって実現されています。

スラヴ・ゴシュ

賃金率が5%上昇しているにもかかわらず、これは我々が年初に設定した通年の予想通りであり、賃金率はその5%の上昇に留まっている状況です。しかし、賃金および福利厚生の絶対的なドル額で見ると、上昇はわずか4.5%でした。これは、ポートフォリオ全体でより高い生産性と効率性が実現されている結果であると考えています。

ジャック・アームストロング

大変参考になりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのChris Darling様より受け付けております。回線はつながっております。どうぞ。

クリス・ダーリン

ありがとうございます。おはようございます。資本配分に関する追加の質問を2点させてください。まずジム、あなたは現在、買収に対するハードルが高いとおっしゃいました。

これは、年内の残りの期間において、追加の資産売却がより起こりやすくなる可能性を示唆しているのでしょうか？第二に、税効率の観点から、別の特別配当を行う必要性が生じた場合、その戦略の追求を躊躇することになりますか？

ジム・リソレオ

クリス、2番目の質問に先に答えましょう。その方が2つの中では簡単ですので。いいえ、躊躇することはありません。もし、同種資産の交換（like-kind exchange）ができない場合に特別配当につながるような資産売却が、適切な資本配分の決定であり、かつ、多大な株主価値を創出すると判断するのであれば、それは間違いなく我々が行うことです。

売却と買収については、常に売却によって市場の動向をテストしています。先ほどの電話会議でも申し上げた通り、我々の主要な焦点はフリーキャッシュフローを創出することにあります。これは優れた指標であると考えていますし、長期的によく推移してきた1株当たりFFOの成長にも寄与します。

ジム・リソレオ

つまり、2019年から2025年にかけて、我々の1株当たりFFOの成長率は19%でした。他のフルサービス・ロッジングREITと比較すると、それらはマイナス33%でした。資本配分へのアプローチを検討する際、売却は買収と同等、あるいはそれ以上に有益であることも多々あります。今後の展開にご注目ください。

年内がどのように進むか様子を見ていきますが、我々は売却側となる準備はできています。また、ある時点で市場に戻り、買収側になれることも期待しています。

クリス・ダーリン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

質疑応答セッションは終了いたしました。これより、締め括りの言葉として、Jim Risoleoにマイクをお戻しいたします。

ジム・リソレオ

皆様、いつものことながら、ご参加いただき誠にありがとうございます。当社の四半期決算、および2026年の残りの期間について私たちがどのように考えているかについて、皆様と議論できる機会をいただき感謝しております。また、今後数ヶ月の間に、カンファレンスで多くの皆様にお会いできることを楽しみにしております。

オペレーター

以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加ありがとうございました。これより回線をお切りください。