FR（First Industrial Realty Trust） FY2025 Q4 決算説明会

オペレーター

こんにちは。First Industrial Realty Trust, Inc. の2025年度第4四半期決算説明会へようこそ。[Operator Instructions] 本イベントは録音されていますのでご注意ください。それでは、インベスター・リレーションズおよびマーケティング担当シニア・バイス・プレジデント、Art Harmonに進行を代わります。

お願いします。

アート・ハーモン

Dave、ありがとうございます。皆様、こんにちは。本日の説明会にお越しいただきありがとうございます。第4四半期および2025年度通期の決算、ならびに2026年度の初期ガイダンスについてお話しする前に、本日の説明会には連邦証券法で定義される「将来予想に関する記述」が含まれる可能性があることにご注意ください。

これらの記述は、当社の見通しに関する経営陣の期待、計画、および予測に基づいています。本日の記述は時間の経過とともに変化する可能性があり、本日、2026年2月5日時点においてのみ正確なものです。当社は、これらの記述または提供するその他の情報を更新する義務を負いません。実際の結果は、当社の将来予想に関する記述と大きく異なる場合があり、その要因は当社の10-Kおよびその他のSEC提出書類に記載されています。

本日の説明会で議論される非GAAP財務指標の調整表は、補足レポートおよび決算発表資料でご確認いただけます。補足レポート、決算発表資料、およびSEC提出書類は、firstindustrial.comの「Investors」タブから入手可能です。説明会は、社長兼最高経営責任者であるPeter Baccileと、最高財務責任者であるScott Musilのコメントから始まり、その後、質疑応答に移ります。本日同席しておりますのは、最高投資責任者のJojo Yap、エグゼクティブ・バイス・プレジデントのPeter Schultz、運営担当エグゼクティブ・バイス・プレジデントのChris Schneider、および資本市場・資産運用担当エグゼクティブ・バイス・プレジデントのBob Walterです。

それでは、Peteに代わります。

ピーター・バッチル

Art、ありがとうございます。そして本日参加してくださった皆様、ありがとうございます。2025年度における当社のチームのパフォーマンスを誇りに思います。新成長への投資を行うテナントにとって困難な環境、かつ変動が激しく進化する経済の中で、当社は3年連続で良好な競争力を示しました。

この運営環境において唯一確かなことは、不確実性であるということです。当社は、同様の状況が続くことに十分備えています。レジリエント（回復力のある）なポートフォリオを備え、前方に大きな成長機会を控えたポジションにあります。運営面では、チームは集中力を維持し、強力なキャッシュ・賃料率、キャッシュ・サム・ストアNOI、およびFFOの成長を実現し、新たな開発案件のリーシング契約も継続して締結しています。

また、最近、2件のタームローンの借り換えを実行しました。これについてはScottが説明します。リーシング市場全体は第4四半期に大きな動きを見せ、CBREによればリーシング面積は前年比22%増となる記録的な2億2,600万平方フィートに達しました。年間の総リーシング面積は9億4,100万平方フィートで、2021年に次いで2番目に高い記録となり、2024年より12%以上増加しました。

3PL（サードパーティ・ロジスティクス）は引き続き非常に活発で、総リーシングの36%を占め、リテールおよび製造業の入居者がそれに続きました。CBREによると、第4四半期の空室率は6.7%で、純吸収量は5,800万平方フィート、竣工量は7,800万平方フィートでした。年間では、純吸収量は1億4,900万平方フィート、竣工量は2億8,200万平方フィートでした。第4四半期の全国の着工面積は4,500万平方フィートで、第3四半期と同水準でしたが、依然として2022年のピーク時を大きく下回っています。

建設中のパイプラインにおける事前リーシング率は、引き続き約40%です。当社のポートフォリオおよび開発プロジェクト内では、内覧活動が継続的に改善しています。前回の説明会以降、当社の開発物件のうち2件で23万1,000平方フィートのリーシング契約を締結しました。これらのリーシングの成果には、ヒューストン開発物件の残り半分（42万5,000平方フィート）と、オーランドのFirst Loopプロジェクトにおける1万9,000平方フィートが含まれます。

2025年度において、新規および更新リーシングにおけるキャッシュ・賃料率の上昇率は32%でした。以前議論したペンシルベニア州中部における大規模な固定金利更新を除外すると、キャッシュ・賃料率の上昇率は37%、直線法（straight line）による上昇率は59%でした。2025年開始の物件における年次賃料スライド（エスカレーター）は、固定金利更新を除くと3.7%であり、当社がリース契約に高いスライド条項を導入し始めた2023年以来、安定して推移しています。2026年度のポートフォリオ全体では、3.4%です。

2026年度の契約更新（ロールオーバー）に関しては、面積ベースで45%を完了しており、非常に順調なスタートを切っています。新規および更新リーシングにおける全体のキャッシュ・賃料率の上昇率は35%です。通年では、キャッシュ・賃料率の成長率は30%から40%の範囲になると予想しています。次に投資についてです。

当四半期中、Camelback 303 Phoenixジョイントベンチャーから、100%賃貸済みの96万8,000平方フィートのビルを1億2,500万ドルで取得しました。購入価格は、ベンチャーの売却益プロモートおよび手数料のうち当社の取り分である1,800万ドルを差し引いたものです。また、同ベンチャーは保有していた残りの71エーカーもデータセンター事業者へ売却しました。これらの取引により、総合IRR（内部収益率）90%を達成し、ジョイントベンチャーを成功裏に終了させることができました。

Diamond Realty社には、今回の件および以前のPV303ベンチャーにおける素晴らしいパートナーとして感謝いたします。同ベンチャーを通じて、彼らおよび当社の株主のために大きな価値を創出することができました。そして最終的に、高品質な物件を当社のポートフォリオに加えることができました。また、ボルチモア市場、ワシントンD.C.近郊のインフィル（都市部充填型）である東部郊外のアンドリュース空軍基地近くにおいて、新築の11万7,000平方フィートの施設を3,100万ドルで取得しました。

当該物件は取得時に3分の2が賃貸済みでした。フェニックスのビルとD.C.の施設の純購入価格に基づく合計安定稼働キャッシュ利回りは6.3%です。開発面では、第1四半期に2棟の新築に着工します。MedleyにあるFirst Park Miamiでは、計画的な開発を継続しており、22万平方フィートのプロジェクトを開始します。

念のため申し上げますと、当社はこのインフィル立地において8棟、計140万平方フィートを開発済みであり、さらに85万9,000平方フィート規模のプロジェクトを支える追加の土地を保有しています。ダラスでは、8万4,000平方フィートのFirst Arlington Commerce Center IIIを開始します。これは、非常に需要の高いサブマーケットにおける当社のパーク内の3番目のプロジェクトです。これら2棟の合計投資額は7,000万ドルで、合計の予想キャッシュ利回りは約7%です。

最後に、当社の業績と見通しを踏まえ、取締役会は第1四半期の配当を1株当たり0.50ドルと決定しました。これは12.4%の増配であり、当社の予想キャッシュフローの成長に沿ったものです。それでは、Scottに代わります。

スコット・マシル

Peter、ありがとう。まず当四半期の業績を要約することから始めます。第4四半期のREIT FFOは、2024年度第4四半期の1株当たり0.71ドルに対し、完全希薄化後1株当たり0.77ドルでした。2025年度通期の完全希薄化後1株当たりFFOは、2024年度の2.65ドルに対し2.96ドルとなり、12%の増加となりました。

2025年度通期のキャッシュ・サム・ストアNOI成長率は、解約手数料を除いて7.1%でした。これは主に、新規および更新リーシングにおける賃料率の上昇と契約上の賃料増額によるもので、平均稼働率の低下が一部相殺しました。なお、2024年度のサム・ストアNOIには、ペンシルベニア州中部のテナントに関連するテナント改善費用の払い戻しの前倒し認識による収益450万ドルが含まれていないことにご注意ください。第4四半期のキャッシュ・サム・ストアNOI成長率は3.7%でした。

当四半期末の稼働率は94.4%で、第3四半期から40ベーシスポイント上昇しました。当四半期のバランスシート上のリーシング活動をまとめると、約180万平方フィートのリースが開始されました。このうち、約60万平方フィートが新規、60万平方フィートが更新、50万平方フィートが開発物件およびリーシング中の取得物件でした。資本面では、最近2件のタームローンを更新しました。

1つ目は、4億2,500万ドルの無担保タームローンで、当初満期日は2030年1月、1年間の延長オプションが付いています。加えて、3億ドルの無担保タームローンを更新し、規模を7,500万ドル増額して計3億7,500万ドルとしました。当初満期日は2029年1月で、1年間の延長オプションが2回付いています。両方の新しいタームローンの価格設定において、SOFR調整の増分となる10ベーシスポイントが差し引かれています。

最後に、これらの借り換えに伴い、2億ドルの無担保タームローンについても、10ベーシスポイントのSOFR調整を排除する修正を行いました。当社のバンキングパートナーの継続的な支援とコミットメントに感謝いたします。全体的なガイダンスを確認する前に、貸倒損失および与信監視リストについて手短に最新情報をお伝えします。年間の貸倒損失は70万ドルであり、当初のガイダンスである100万ドルを上回る好結果となりました。

なお、2026年度通期の予測は100万ドルです。監視リストに関しては、以前BoohooであったDebenhams Groupは、現在支払いに遅れはありません。また、前四半期に追加した3PLテナントについても引き続き回収プロセスを進めており、2025年10月以降、サブテナントの賃料を回収しています。それでは、2026年度の初期ガイダンスに移ります。

NAREIT基準のFFO中間値は1株当たり3.14ドルで、範囲は3.09ドルから3.19ドルです。主な前提条件は以下の通りです。年間の平均四半期末稼働率は94%から95%。中間値における主要なリーシング前提には、開発物件による170万平方フィートと、ペンシルベニア州中部の70万8,000平方フィートの物件が含まれ、これらはいずれも下半期に発生する予定です。

2026年度通期の平均キャッシュ・サム・ストアNOI成長率は5%から6%です。このガイダンスには、完了済みおよび建設中の開発物件、および本日発表した着工物件に関連する2026年度の予想コストが含まれています。2026年度通期では、利息の約0.08ドルを資産計上する予定です。また、一般管理費（G&A）のガイダンス範囲は4,200万ドルから4,300万ドルです。

当社の一般管理費の計上ペースは2025年度と同様であり、第1四半期の費用が通期一般管理費の約40%を占める予定であることにご注意ください。これは、特定の勤続年数を持つ従業員に対するブランド株式報酬の価値を全額費用処理することを義務付ける会計規則に関連する、費用の前倒し計上によるものです。それでは、Peterに戻します。

ピーター・バッチル

成功した2025年度に貢献してくれたチームメイトに改めて感謝します。私たちが常々申し上げているように、当社はビジネスサイクルを通じて成長するように会社を運営しています。この1年は、私たちがなぜその戦略を採用しているのかを強く再認識させてくれるものでした。2026年も、そして常に、当社のチームはキャッシュフローの成長を促進し、株主価値をさらに高めるために、ポートフォリオ内および新規開発の両方にある機会を捉えることに注力しています。

オペレーター、質疑応答を開始してください。

オペレーター

[Operator Instructions] 最初のご質問は、CitiのCraig Mailman氏からです。

クレイグ・メールマン

開発リーシングについて、アップデートをいただき助かりました。下半期についても理解しました。その170万平方フィートについて考えているのですが、そのうちのどれくらいが、すでに引き渡されたプロジェクトや運営ポートフォリオに寄与するものなのか、それとも建設中またはリーシング中のプロジェクトで、年内の後半まで寄与せず、貢献が2027年になるものなのか、教えていただけますか。

スコット・マシル

Craig、Scottです。当社の考え方としては、250万平方フィートの開発機会があると考えています。これらは2026年中に完成しているか、完成予定の物件です。したがって、当社のガイダンスに含まれる170万平方フィートは、その250万平方フィートのどこからでも発生する可能性があります。

クレイグ・メールマン

はい。それから、追加の質問です。デンバーの件について、現在の状況を教えていただけますか？現在も売却とリースの両方を並行して進めている（dual tracking）と理解していますが、そのアップデートは何でしょうか？

ピーター・バッチル

クレイグ、ピーターです。その通りです。当該物件はリース、売却のいずれも可能です。建物全体のリースについて交渉しているアクティブな見込み客が数社あるほか、資産の一部に対する引き合いも数件あり、進捗については随時お知らせします。

クレイグ・メールマン

おそらく3つ目の短い追加質問です。それはSame-store（既存物件）においてどのように扱われますか？それには平方フィートあたり4ドルの固定資産税がかかると認識しています。170万平方フィートのリースの完了は可能性が高いのでしょうか？それとも、まだ空室が多い状態でしょうか？また、もし売却した場合、皆さんのSame-storeの収益はどの程度増加する可能性があるでしょうか？

スコット・マシル

クレイグ、おっしゃる通り、もし売却すれば、おっしゃったように税金は発生しません。年間で約240万ドルでした。仮にリースの完了をした場合、繰り返しますが、年後半の完了を想定しているため、フリーレントに関連した影響が出て、キャッシュ・ベースのSame-storeには影響を与えないことになります。当然ながら、その税金の件を含め、すべてが当社のキャッシュ・Same-storeの5%から6%のレンジに含まれると考えています。

オペレーター

次の質問は、RBCキャピタル・マーケットのマイク・キャロル氏からです。

マイケル・キャロル

ガイダンスに含まれているPA（ペンシルベニア州）の開発案件について話を戻したいと思います。スコット、分析はされましたか？それが2026年のガイダンスのFFOをどの程度押し上げるのか、あるいは、2026年のガイダンス・レンジに対してどの程度寄与しているのでしょうか？

スコット・マシル

マイク、70万8,000平方フィートのことですか、それとも170万平方フィートのことですか？

マイケル・キャロル

おそらく両方です。それらのスペースが下半期に賃貸付けされると仮定して、つまり、7月のタイミングなのか、12月のタイミングなのかということですが、それらをより大きな区分（バケット）として整理した場合、それらの特定資産から、ガイダンスのレンジ内でどの程度のFFO寄与が想定されているのでしょうか？

スコット・マシル

はい。このように申し上げたいと思います。もし、70万8000平方フィートの物件における170万平方フィートのいずれもリーシングできなかったとしても、我々は依然としてFFOガイダンスの範囲内に収まっているでしょう。

マイケル・キャロル

わかりました。それでは、いくつかの開発案件に関連して、サウス・フロリダのキャンパスについてお話しいただけますか？この市場はかなり堅調であると認識しており、それが新しいプロジェクトに着工している理由のいくつかだと理解しています。Building 12とBuilding 3には空きスペースがあることも、Pompano 2にも空きがあることも承知しています。つまり、非常に好調な動きが見られるため、マイアミで再びこのプロジェクトに着工したいと考えられたのでしょうか？

ピーター・バッチル

もちろんです、マイク。ピーターです。はい、ご質問への回答は「イエス」です。Building 12では、わずか3万2000平方フィートしか空いていません。

Building 3では、その建物の一部について、見込み客との積極的な協議が進んでいます。ご存知の通り、フロリダで新しいプロジェクトを開始すると、引き渡しまで約1年かかりますので、その建物は2027年第1四半期まで引き渡されません。そして、我々はこの動きについて非常に手応えを感じています。ポンパノのより小さな建物については、別のサブマーケットに対して積極的な見込み客がいますので、計算の仕方は異なりますが、全体的な活動はかなり安定しています。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのブレイン・ヘック様からです。

ブレイン・ヘック

稼働率の維持と賃料の値上げのバランスについて、もう少し詳しくお話しいただけますか？稼働率の維持よりも賃料の値上げに重点を置いている市場は他にありますか？また、その逆で、賃料面において依然としてより脆弱であると見ている特定の市場や規模のセグメントはありますか？

ピーター・バッチル

はい。それについては、我々は常にそれらの賃貸契約のNPV（正味現在価値）を最大化しようとしており、それは市場によって異なります。我々は市場に合わせるために競争力を維持しており、それ以外にどのように答えればよいか分かりかねます。我々は各賃貸契約における各資産の価値を最大化することに真剣に取り組んでいます。

そして当然ながら、それにはフリーレント、TI（テナント改善費用）、基準賃料など、さまざまな要素が含まれます。

ピーター・シュルツ

ブレイン、ピーターです。付け加えるとすれば、我々は市場に合わせるということです。そしてピーターが言ったように、それらすべての経済性を最適化することです。我々が保有している、あるいは利用可能な資産は高品質であり、この市場には確かに「クオリティへの逃避（flight to quality）」が見られます。

賃料を下げたからといって、必ずしも追加の需要が生まれるわけではありません。市場には、機能性を備えていない第2世代や第3世代の資産が確実に存在し、それらは苦戦しています。したがって、それらの資産にとっては賃料が課題となるでしょう。しかし、全般的に賃料はかなり安定しており、コンセッション（賃貸条件の優遇措置）やTIがそれを多少支えています。

しかし、我々は賃料を一律に引き下げることを解決策とは考えていません。

ピーター・バッチル

また、クラスBからクラスAへの移行も見られており、我々のポートフォリオの大部分を過去15年前後で構築してきたことを考えると、これは我々に非常に有利に働いています。したがって、我々の資産の競争力における地位は良好な位置にあります。

ブレイン・ヘック

素晴らしい。詳細な説明をありがとうございます。2つ目の質問ですが、Amazonは依然として貴社の最大のテナントであり、収益の約6%を占めています。彼らの需要は、市場全体の指標（バロメーター）と見なされることもあります。

そこで、彼らと最近行った協議や、2026年の追加スペースに対する彼らの意欲に関する兆候についてお話しいただけますでしょうか？

ピーター・シュルツ

再度、ピーターです。彼らが複数の市場で追加スペースを求めて活発に動いている様子が見て取れます。例えば、ペンシルベニア州のいくつかの大型物件などが挙げられます。彼らは引き続き活発に、ポートフォリオの拡充を図っています。

ヨハンソン・ヤップ

また、付け加えさせていただきますと、Amazonは2025年の第4四半期に特に活発に動いており、弊社が調査した数値では、Amazon単体で合計約1,000万平方フィートに達しました。そのため、彼らは戻ってきてスペースをリースしています。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのニコラス・ユリコ様からです。

グレッグ・マクギニス

ニックの代理で、グレッグ・マクギニスが回答いたします。FFO（ファンド・フロ・オペレーティング）1株当たりガイダンスに関して、レンジの下限と上限の差は、主に開発パイプラインのリーシングに関連しているのでしょうか、それとも他に考慮すべき重要な要因がありますでしょうか？

アート・ハーモン

それは一つの要素です。70万8,000平方フィートの物件における、170万平方フィートの開発リーシングです。もう一つのガイダンスの要素は、貸倒損失です。ガイダンスとして100万ドルを見込んでいますが、昨年は70万ドルでした。

しかし、何が起こるかわからないため、そこにもある程度の変動が生じる可能性があります。

グレッグ・マクギニス

わかりました。2026年のリース満了に関しては、残存面積は450万平方フィートまで減少しているようですが、その中に注力している主要テナントや大規模なスペースはありますか？

ヨハンソン・ヤップ

南カリフォルニアで約55万5,000平方フィートの更新に向けて取り組んでおり、現在テナントと協議中です。

オペレーター

次のご質問は、BairdのNick Thillman様からいただきます。

ニコラス・ティルマン

Camelback JVの成功、おめでとうございます。データセンターの機会セットに関して、皆様がランドバンクおよび既存資産の、潜在的なより高い用途の評価も進めてこられたと承知しております。ですので、その点について何かアップデートがあれば伺いたいのですが。

ピーター・バッチル

はい、現在も取り組んでおります。かなり限定的に定義された一連の潜在的な機会を追求しています。展開するまでには時間がかかるでしょう。多くのさまざまな調査を行う必要があり、時間を要する議論も多く必要となります。

ですが、土地保有と既存ビルの両方について現在も評価を進めており、進捗があれば随時お知らせいたします。

ニコラス・ティルマン

ありがとうございます。続いてフォローアップですが、Peter、あなたはかなり強気ですね。単にマクロ環境が転換していることによるもののように見受けられます。現在のランドバンクをご覧になった際、現時点での見解として、適した市場で開発を行うキャパシティをお持ちだとお考えでしょうか。

また、2026年の新規着工について考えた際、それはリーシングのキャパシティを考慮して、新規プロジェクトを開始する前にいくらかリーシングを完了させる必要があるという要因によるものなのでしょうか、それとも、年間を通じて需要環境がどのように変化するかを見極めるという要因によるものなのでしょうか。

ピーター・バッチル

はい。そのキャパシティは、これらの決定において実質的には考慮されていません。実際には、各プロジェクトの経済性と市場の状況によるものです。以前申し上げました通り、テキサス、フロリダ、ペンシルベニア（PA）などは非常に良好です。

ナッシュビルは素晴らしいです。我々は、特にナッシュビル、および南フロリダにおいて土地保有を拡大することを目指しています。現在、それらの市場の一部では、着工に向けた潜在的な機会があります。そしてもちろん、時間が経過し、2027年、2028年、2029年という時間枠に入ると、他のいくつかの市場、特に南カリフォルニア（SoCal）が、再び検討を始める場所になると考えています。

したがって、我々は保有資産に関して非常に良好なポジションにあります。我々は、テキサスを含む米国の東半分において、それらの保有資産を確実に増やしていきたいと考えています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBancのTodd Thomas様からいただきます。

トッド・トーマス

最初の質問ですが、開発リーシングおよび中部ペンシルベニア（Central PA）資産に関連する前提条件に関する詳細な説明に感謝いたします。それが下半期に偏っていることは理解しています。ですが、現在、見込み案件のパイプラインについて、需要やテナント活動の動向がどのようになっているか、もう少し詳細を教えていただけますでしょうか。現在、どの程度の可視性があるのかを把握したいと考えております。

ピーター・バッチル

はい。Jojo、あるいはPeter、あなたがコメントしてもらえますか。

ピーター・シュルツ

はい。トッド、ピーターです。全般的に、2025年度末から2026年初頭にかけて、活動の活発化が継続していることを確認しています。問い合わせ、内覧、RFP（提案依頼書）の件数が増えており、テナントのエンゲージメントレベルも向上しています。

一部の案件がいつ成約し、いつリースが開始されるかを予測するのは、依然として困難です。テナントの間では、依然として慎重な検討が続いています。しかし、活動の全体的な水準とテナントのエンゲージメントに関しては、前回の電話会議時よりも現在は好感しています。既にお話しした通り、新規供給は減少しており、サブリース（転貸）物件はほぼ安定しています。

したがって、環境は改善しています。

ヨハンソン・ヤップ

スコットが言及した170万平方フィートの一部には、IEにおける2つの開発プロジェクトが含まれています。IEについては、より多くの見込み客とより多くのRFPがあると言えます。昨年の第4四半期に、IEの15万9,000平方フィートのFirst Harley Knoxをリリースできたことは、間違いなく非常に喜ばしいことです。また、供給側に関して指摘しておきたい点は、IEにおける建設中の引き渡しおよび着工が記録的な低水準にあることです。

つまり、第3四半期から第4四半期にかけて大幅に減少しており、サブリースの空き状況もわずかに減少しています。したがって、総じて、これら2つの開発プロジェクト周辺のファンダメンタルズを見ると、市場の底打ちを示しており、供給指標の改善と需要活動の増加が見られます。

トッド・トーマス

わかりました。助かります。コンセッション（賃貸条件の譲歩）は全般的にどのような傾向にありますか？市場やアセットごとに異なることは承知していますが、リースの署名日から現金賃料の開始日までの関係について、どのように考えるべきでしょうか？

ピーター・シュルツ

はい、再びピーターです。コンセッションは、横ばいから緩やかな上昇傾向にあると言えます。おっしゃる通り、市場やアセットごとに異なります。フリーレントは、契約期間1年あたり0.5ヶ月から1ヶ月の間です。

TI（テナント内装工事費負担）については、テナントの特定の要件によって決まりますが、テナント側に選択肢があるため、若干上昇しています。

ヨハンソン・ヤップ

そして、私たちの活動の大部分を占める更新に関して付け加えたいのですが、それらは引き締まっています。つまり、フリーレントの著しい増加は見られず、TIも非常に低水準です。一度スペースを確定させれば、そのようになります。ちなみに、更新に関しては、2024年や2025年初頭よりも少し早めに更新が行われています。

トッド・トーマス

わかりました。助かります。もう一つだけ質問させてください。2026年の資本計画に関して、売却や追加の土地売却についてどのようにお考えか、また、資金源として今年中に検討されている事項はあるか、市場の意欲（アペタイト）はどのようなものか、そして売却による現金化についてどのような検討がなされているのか、気になっています。

ピーター・バッチル

もちろんです。ええと、最も適切な説明は、私たちは引き続きオポチュニスティック（機を捉えた動き）であるということです。先ほど申し上げたように、保有するすべての資産について、より高く、より良い用途（higher and better use）に転換できるかどうかを検討しています。計画的な売却については、その金額はそれほど大きなものではありません。

しかし、繰り返しになりますが、私たちはオポチュニスティックであり、保有する一つひとつの資産の価値を最大化することに前向きです。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ様からです。

ケイトリン・バロウズ

2026年のリース満了に向けた進捗状況について言及されました。2025年を振り返ってみて、どのようなリテンション・レート（継続率）を達成したのか、2026年も同様の結果を期待できるのか、また、退去するテナントについてはその理由について何か分かればコメントいただけますか？

ピーター・シュルツ

はい。2025年は、全体のリテンション・レートは71%となっています。2026年も非常に近い結果になると予想しています。ご覧の通り、すでに45%分については対応済みです。

ですので、現時点ではかなり手応えを感じています。

ケイトリン・バロウズ

その45%というのは、残りの55%がまだ未定（TBD）であることを意味するのでしょうか？ それとも、非更新分もその中に含まれているのでしょうか？

ピーター・シュルツ

はい。ほとんどの更新案件は、現在協議中または交渉中のものです。ですので、多くの場合、完了は間近です。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。では、新規リーシングについて伺います。第4四半期にはAmazonが業界内でかなり活発に動いていたとおっしゃっていました。第4四半期、そしておそらく現時点での第1四半期において、貴社のポートフォリオ内でどのようなテナントタイプが活発だったのかを教えていただけますか？ また、それらは業界全体の傾向を示しているとお考えでしょうか、それともFR特有のものとお考えでしょうか？ さらに、1年前と比較して、なぜ現在このような動きがあるのかについてもコメントをいただけますか？

ピーター・バッチル

私から始めます。その後、ピーターとジョジョが補足します。そうですね、全般的に見ると、3PL（サードパーティ・ロジスティクス）が非常に活発です。彼らは約36%と最大の市場シェアを占めています。

小売も活発です。製造業も活発です。飲食料品も活発です。製造業を除いて、大きな違いはないと考えています。

当社は製造業の比率は高くありませんが、広範な市場で起きていることと、当社のリーシング状況との間に大きな差はありません。ピーター、何かありますか？

ピーター・シュルツ

はい。ケイトリン、私が追加したい他のグループは、自動車関連、エネルギー、建材および製品です。以前の電話会議でもお話しした通り、有望な顧客層はかなり幅広い状態が続いています。そして、それは市場や当社のポートフォリオ全体で見られる傾向と一致していると言えます。

ヨハンソン・ヤップ

かなり広範ですね。私たちはすでに唯一の……2024年と比較して、2025年は、データセンター関連のインフラ、あるいは建設関連の用途がわずかに増加しています。

オペレーター

[Operator Instructions] 次のご質問は、Green Street AdvisorsのVince Tibone様からです。

ヴィンス・ティボーン

クオリティへの逃避（flight to quality）に言及されましたが、これは他の方々からも伺っている共通のテーマです。そこで基本的な質問をしたいのですが、どのような特性が建物の価値を構成するのか、また、おそらく最近の過去と比較してどのような要素が変化したのでしょうか。特に、テナントからの最低電力負荷要件について、またそれがどのように変化したかについてお話しいただけますか。新しいリーシングの交渉において、その点が以前より多く話題に上がっていると聞いています。

ピーター・シュルツ

Vince、ピーターです。有効天井高、トレーラー用駐車場、柱間隔、乗用車用駐車場、建物の奥行き、形状、動線。これらすべてが重要です。電力に関するコメントについては、今日私たちが目にしているほぼすべての大型ユーザーが、より多くの電力を求めていると言えるでしょう。

私たちは、供給可能なほぼ最大限の電力で新しい建物を設計・設備構築しています。一部のテナントはそれ以上の電力を要求しており、それを実現するためには彼ら自身の追加の時間と投資が必要となります。しかし、今日とここ数年で、私たちが建設・引き渡してきたものと比較して、実質的に何かが異なるとは言いません。

ヴィンス・ティボーン

はい、助かります。あなたの考えとして、新しいテナントが入る大型物流施設において、十分な電力負荷とはどのようなものか、あるいは、やや不十分なものとはどのようなものかについて、何か目安（rules of thumb）を共有いただけますか。平方フィートあたりのメガワット単位なのか、あるいは単にメガ単位なのか、新しい大型物流施設にとって適切な電力とは何かについて、何か役立つ指標があれば教えていただけますか。

ピーター・シュルツ

はい。一般的には、規模にもよりますが、3,000から5,000アンペアの間を導入しています。

ヴィンス・ティボーン

わかりました。助かります。確認させてください、それは……ほとんどのテナントにとって魅力的である、あるいは、ほとんどの場合それ以上のものは必要ない、ということでよろしいでしょうか。

ピーター・シュルツ

ほとんどのテナントは必要以上の電力を主張しますが、実際には十分な電力があります、そうですよね？ もちろん追加のニーズがあるテナントもいますが、大多数にとってはそれで十分です。

ヴィンス・ティボーン

ありがとうございます、非常に助かりました。では、ガイダンスと短期的な見通しについて、もう一点だけ手短にお聞きします。2026年に、私たちが留意しておくべき、あるいはあなたが指摘したいような、大規模な退去予定はありますか？ また、来年度の継続率については、概してどのように考えておられますか？ 継続率はかなり安定していますが、70%や75%という数字は依然として妥当だとお考えでしょうか。あるいは、今後数四半期でそれらが上昇または低下する理由は何かありますか？

ピーター・シュルツ

はい、妥当であると言えます。70%以上はすでに通過したものになるでしょう。また、20万平方フィートを超える24年のロールオーバー（契約更新・満了）は残りわずかであることも念頭に置いておくことができます。したがって、繰り返しますが、今年のテナント維持率の見通しについては、かなり手応えを感じています。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のTayo Okusanya様からです。

オモタヨ・オクサンヤ

関税政策、および最高裁判所による今後の決定について、お考えをお伺いしたいです。それらさまざまなシナリオをどのように考えておられるか、もし最高裁判所が現在の関税政策を覆した場合、何が起こり得るのか、政権は代替案を提示してくるのでしょうか？それは今後のヘッドライン・リスクや不確実性をより高めることになるのでしょうか？また、それらのシナリオ全体をどのように捉え、テナント需要にどのような影響を与える可能性があるとお考えでしょうか？

ピーター・バッチル

はい、もちろんです。お答えしましょう。1年前、この電話会議を行った際、私たちは2025年についてかなり手応えを感じていました。しかし、4月2日が到来し、当セクターの見込み客やテナントによる新規成長への投資意欲が大幅に鈍化しました。

彼らはこの1年をかけて、検討、消化、再モデル化、再計画、およびリソースの再配分を行ってきました。そのため、現在そのトピックは以前ほど差し迫ったものではありません。ですので、最高裁判所が（関税政策を）覆した場合に、ポジティブな大きな反応が見られるかというご質問への答えとしては、反応は限定的であると予想します。非常に多くの見込み客が、すでに次の段階へ進んでいると考えています。

また、私たちはその山場を越えたと考えています。これは、問題が消滅したという意味ではありませんが、困難な局面は脱したと考えています。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのMike Mueller様からです。

マイケル・ミュラー

検討されている潜在的な資産売却（dispositions）に関して、どのようなケースが最も経済的合理性が高いとお考えでしょうか？基本的には、より高度で最善の用途（higher and better use）への土地売却でしょうか、それとも実需者（user）への売却でしょうか？成長見通しが低い従来のインダストリアル物件の売却だけではないと想定しています。

ピーター・バッチル

はい。確かに、「より高度で最善の用途」、つまりデータセンターとしての潜在的な用途については、公然の秘密です。価値の向上が大幅に見込めるため、機会があれば間違いなく追求していく事項です。日常的な売却、つまりインダストリアル物件の売却に関して言えば、確かに、実需者や、第3四半期に当社の24年満了物件を購入した実需者たちは、常に多少高い価格を支払います。

彼らにはそうする理由が多くあります。したがって、それらがターゲット市場となります。また、機関投資家による機会がなくなるという意味ではありません。それが現状の構図です。

オペレーター

次のご質問は、Cantor FitzgeraldのRich Anderson様からです。

リチャード・アンダーソン

インランド・エンパイアの土地に関する、より詳細な点について伺います。そこにあるすべての収益化可能な平方フィートを合わせれば、小さな会社ができるほどです。その大部分を保有し続けるのか、あるいは一部を売却するのかについて、どのような考えをお持ちでしょうか。つまり、南カリフォルニア全域で、ある程度の安定化が進めば、それは驚異的な資産になり得ます。

ですので、それが貴社のランドバンクの大部分として残り続けると予想すべきでしょうか？それとも、何らかの用途のために、その土地の一部を売却するという機会を利用する可能性があるのでしょうか？市場に対する長期的な見通しに関連して、どのような考えをお持ちですか？

ピーター・バッチル

あなたの質問は、核心を適切に突いています。ええ、我々の土地保有資産は非常に価値があると考えています。非常に価値があります。あそこでの開発許可（エンタイトルメント）の取得は、容易になることはありません。

難しくなる一方です。開発、リーシング、賃料上昇といった他の事項に皆が注目しているため、忘れられがちなトピックの一つですが、南カリフォルニアでの建設はますます困難になっています。用地購入の最初の協議から、建物にテナントを入居させるまでの完了までに、5年から7年かかります。ですから、その市場は回復すると考えています。

繰り返しますが、ホッケースティックのような急激な上昇ではなく、トレンドラインに沿った回復となります。そして、その土地は非常に価値のあるものになるでしょう。これらすべてを申し上げた上で、我々は完全にオポチュニスティック（機を捉えた動き）であり、そこでの土地売却の機会を捉えることには前向きです。いずれにせよ売却することを決定するかもしれない保有資産がいくつかあり、現在も評価を進めています。

しかし、繰り返しますが、我々はそこでの価値を最大化し、将来の機会と現在の機会のバランスを取ることを目指しています。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ様です。

ブレンダン・リンチ

貴社のビルで利用可能な電力について一点伺います。各資産において、活用されていない電力（stranded power）の要素があるように見受けられます。最近、貴社の競合他社の一社で見られたように、その電力を他の場所へ再配置したり、あるいはエッジ・データセンター向けにそれによって何らかの賃貸収入を生み出したりする機会はあるのでしょうか。それについて何か補足的な情報（color）をいただければ助かります。

ピーター・シュルツ

ピーターです。活用されていない電力がたくさんあるとは言いません。確かに、事業規模の拡大やテクノロジーの追加、あるいは新しいマテリアルハンドリング機器や建物内の空調のために、柔軟性を持ちたいと考えている企業もあります。ですから、柔軟性を持つことは重要です。

一部の管轄区域では、テナントが電力をすべて使い切っていない場合、一般的な電力制約や一部の電力網の状況を鑑みて、電力会社がその電力を回収（claw back）してしまうケースも現在見受けられます。そのため、我々は細心の注意を払い、テナントに対応できる適切な電力を確保するようにしています。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。助かりました。次に、ジョジョへの質問です。更新時のコンセッション（賃貸条件の優遇）が非常に低く、新規リーシングについてはよりアグレッシブであるという、あなたのコメントについて補足させてください。

それが典型的なシナリオであることは想像できますが、現在はより極端な状況になっているように見えます。過去と比較して、現在そのようなダイナミクスを動かしている要因について、何かコメントはありますか？

ヨハンソン・ヤップ

極端だとは思いませんが、忘れてはならないことが一つあります。テナントがスペースを使用しているとき、彼らにはテナント投資（内装投資など）が発生しています。そして、移転する場合、その投資額に応じて多額の移転コストがかかります。ですから、その点自体が移転の抑止力となり得ます。

第二に、大幅に広いスペースが必要になったり、統合が必要になったりしない限り、移転コストや事業の中断を避けるために、彼らは再び移転しない傾向があります。そして、それ（移転の困難さ）を、必要となる業務量と並置して考えると、更新率は高くなります。そのため、産業用不動産ビジネスにおいては、過去30年を振り返っても、更新率は65%から75%となっています。これは産業用不動産ビジネスにおいて最も安定している要素の一つです。

ですから、現在は極端な状況にあるとは思いません。それが現実なのです。もう一点、なぜ更新が過去5年間よりも少し早まっているのかという点についてです。その理由は、現在起きている事象の影響で、テナントがおそらくより長期的な視点を持っており、不確実性への懸念から、より早い段階で契約を確定させ、賃料レートをより確実に設定して将来への備えをしたいと考えているためです。

オペレーター

[Operator Instructions] 次のご質問は、みずほのヴィクラム・マルホトラ様です。

ヴィクラム・マルホトラ

2点確認させてください。まず、開発物件のリーアップ（入居促進）に関する想定と、それがどのように稼働率に反映されているかについてです。稼働率を緩やかに押し上げている他の要因について、詳しく説明していただけますか？明確にしておきたいのですが、もしそれらが下半期にリーアップされるのであれば、稼働率の上振れ要因になる、ということでよろしいでしょうか？

スコット・マシル

ヴィクラム、スコットです。繰り返しになりますが、我々は70万8,000平方フィートの物件において、170万平方フィートの開発リーシングを想定しています。これも、あくまで下半期の想定です。したがって、もしこれを達成できれば、昨晩発表した稼働率の中央値に達することになります。

これで質問への回答になっていることを願いますが、もし他にもあればお知らせください。

ヴィクラム・マルホトラ

上半期から下半期にかけて、稼働率にプラスの影響を与えている、あるいは影響している他の要因はありますか？

スコット・マシル

そうですね、我々のリーシング想定に基づけば、稼働率は年末にかけてより増加していくと考えています。他のリーシングに関しては、ジョジョが南カリフォルニアで進めている更新案件の一つについて話してくれました。また、クリスが言及したように、20万平方フィートを超える更新または満了は、他に1件あるかと思います。ですので、それ以外はすべてかなり小規模なものだと考えています。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。次に、ペンシルベニア（PA）のスペースについて、大手3PLや小売業者との関連で伺わせてください。Amazonに加えて、Walmartなどもスペースを探して市場で非常に活発に動いていると聞いています。PAのスペースについてですが、やはりマルチテナント用にする必要があるとお考えでしょうか？現時点では、シングルテナント用となる可能性が高いとお考えですか？

ピーター・シュルツ

ヴィクラム、ピーターです。ペンシルベニア州中部にある70万8,000平方フィートの建物は、シングルテナントとなる可能性が高いですが、2テナントに分割できるよう設計されており、そのどちらのシナリオについても見込み客と協議を進めています。先ほどのご指摘通り、ペンシルベニア州では引き続き好調な動きが見られます。25年度の第3四半期後半から第4四半期にかけて、800万平方フィートを超える契約が締結されましたが、これらは26年度の稼働にはまだ反映されていません。

そのため、稼働率の数値や純吸収量には含まれていません。何度か申し上げた通り、空室率は低下しています。建設パイプラインは引き続き抑制されています。動きは、特に大型物件において好調ですが、この資産については取り組むべき課題があることも認識しており、進捗について随時報告させていただきます。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。ありがとうございます。最後にもう一つだけよろしいでしょうか。競合他社の中には、数年ぶりに特定のサブマーケットや市場でレートを引き上げられるようになったと話しているところがあります。

御社のポートフォリオの中で、例えば3％以上の賃料引き上げができている市場はありますか？

ピーター・バッチル

もちろんです。ナッシュビル南部、テキサス、ダラス、ヒューストンですね。

ピーター・シュルツ

ペンシルベニア州中部。

ピーター・バッチル

ペンシルベニア州中部。

オペレーター

これにて質疑応答セッションを終了いたします。結びのご挨拶のため、進行をピーター・バチリに戻します。

ピーター・バッチル

オペレーターの方、ありがとうございます。また、本日の電話会議にご参加いただいた皆様、ありがとうございました。本日の電話会議に関して追加のご質問等がございましたら、アート、スコット、または私までご連絡ください。それでは、良い週末をお過ごしください。

オペレーター

本会議は終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただき、ありがとうございました。これにて回線を切断していただいて構いません。