EPRT（エッセンシャル・プロパティーズ・リアルティ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、おはようございます。Essential Properties Realty Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本電話会議は録音されており、会議終了から3時間後より、今後2週間にわたってリプレイをご視聴いただけます。リプレイのダイヤルイン詳細は、昨日のプレスリリースに記載されています。

また、Essential Propertiesのウェブサイト（www.essentialproperties.com）にて音声ウェブキャストも公開され、90日間アーカイブが視聴可能です。本日の会議には、社長兼最高経営責任者（CEO）のPeter Mavoides、最高財務責任者（CFO）のRobert Salisbury、最高執行責任者（COO）のMax Jenkins、最高投資責任者（CIO）のAJ Peil、および財務計画・データ分析担当ディレクターのSheryl Kaulが出席しております。それでは、Sheryl Kaulに進行を代わります。

シェリル・カウル

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。本日はEssential Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、誠にありがとうございます。本電話会議において、当社は連邦証券法に基づき、将来予想に関する記述とみなされる可能性のある特定の記述を行います。

当社の実際の将来の結果は、これらの将来予想に関する記述で議論されている事項と大きく異なる可能性があります。また、記述が行われた後の変更を反映するために、それらの将来予想に関する記述に修正を加えることはありません。実際の直結果が予想と大きく異なる原因となり得る要因およびリスクについては、当社がSEC（証券取引委員会）に提出した書類および昨日の決算プレスリリースにおいて、随時詳細に開示されています。昨夜発表した当四半期の決算リリースでは、GAAPベースの純利益6,000万ドル、およびAFFO 1億580万ドルを報告いたしました。

それでは、Peteに進行を代わります。

ピーター・マヴォイデス

ありがとう、Sheryl。本日、Essential Propertiesに関心を持って参加してくださった皆様に感謝申し上げます。第1四半期は実りあるものとなり、126の物件に3億8,900万ドルを投入し、パイプラインを支えるために4億1,900万ドルのエクイティを調達した一方で、1株当たりAFFOを前年同期比で11%成長させました。ボラティリティの高まりを特徴とするマクロ環境にもかかわらず、当社の資本供給能力がこの環境下で高く評価されていることもあり、当社のチームは魅力的な投資機会のソーシングと実行を継続しました。

ターゲットとする業界全体において、ミドルマーケットのオペレーターに対し、リレーションシップの維持とセール・アンド・リースバック資本の提供に注力していることが、当社の継続的な差別化要因となっています。今四半期の投資キャップレートは安定しており、初期キャップレートは7.7%、GAAPベースの利回りは8.8%でした。資本コストに対するこの意味のあるスプレッドが、当社の収益成長の主要な原動力となっています。

ピーター・マヴォイデス

15億ドルの利用可能な流動性を有し、プロフォルマの年換算調整後EBITDAreに対する純負債倍率が3.5倍と低レバレッジであることから、当社のバランスシートは、力強い成長を継続して提供するための好条件を備えています。全体として、投資活動およびポートフォリオの信用トレンドは、年初から予算上の期待を上回っています。これに加え、当社の投資の勢いが、2026年度の1株当たりAFFOガイダンスを新たな範囲である2ドル～2.05ドルに引き上げる原動力となっています。これに伴い、投資額のガイダンス範囲を1億ドル増額し、新たな範囲を11億ドル～15億ドルとし、また、プラットフォームの規模拡大に伴うコスト規律の結果、現金ベースのG&A（一般管理費）ガイダンスは100万ドル改善しました。

ポートフォリオについてですが、当四半期末時点で、400社を超えるテナントに賃貸している2,417の物件への投資を完了しています。

ピーター・マヴォイデス

加重平均リース期間は約15年に増加し、今後3年間に満了する年間基本賃料の割合はわずか2.8%でした。それでは、ポートフォリオおよび資産管理活動の最新情報を提供するため、最高投資責任者（CIO）のAJ Peilに進行を代わります。AJ？

A. ジョセフ・ピール

ありがとう、Pete。全体として、当社のポートフォリオの信用トレンドは健全に推移しており、第1四半期の既存物件の賃料成長率は1.4%、稼働率は99.7%で、空室物件はわずか7件でした。ポートフォリオの賃料カバー率は3.5倍と引き続き強く、賃料カバー率が1.5倍未満のABR（年間化基本賃料）の割合は140ベーシスポイント減少しました。売却額は、カーウォッシュ物件の売却が多かった第4四半期の高水準に続き、今四半期は6.9%のキャップレートで1,020万ドルへと落ち着きました。

先行きについては、プロアクティブな資産管理、および全体的なポートフォリオ構成の形成に裏打ちされた、緩やかな売却活動を継続的に予想しています。ミドルマーケットのオペレーターへの注力により、非常に多様化されたテナント基盤が継続的に維持されており、四半期末時点で、上位10社のテナントによるABRはわずか15.8%、上位20社ではわずか26%に留まっています。

A. ジョセフ・ピール

当社のリスク管理フレームワークの柱として、長期的な信用の安定性と広範な多様化に向けてポートフォリオを積極的に管理するという規律を維持しています。クレジット・イベントの側面では、当四半期中に、当社のレストラン・テナントの一つが破産を申請しました。

A. ジョセフ・ピール

当社はこのテナントに賃貸している7つの物件を保有しており、これはABRの約30ベーシスポイントに相当します。5つのサイトで後継テナントが特定されており、2つの拠点は売却契約締結済みであることから、当社の予想回収率は、過去の範囲である約80%と一致しており、これは予算上の期待を上回るものです。比較的迅速な解決までのタイムラインと合理的なリカプチャ率（再取得率）は、当社のレストラン資産が本来持つ代替可能性を示しています。例年通り、この状況は性質として個別のオペレーターに起因するものであり、当社のレストラン・エクスポージャー全体を見ると、オペレーターの収益およびマージンの傾向は健全であり、最近の経験と一致しています。

それでは、投資活動および現在の市場ダイナミクスに関する最新情報を提供するため、最高執行責任者（COO）のMax Jenkinsに進行を代わります。

R.マックス・ジェンキンス

ありがとうございます、AJ。投資面については、第1四半期において、加重平均キャッシュ・イールド7.7%で3億8,900万ドルを投資しました。当社の資本投下は、主要な業界の大部分にわたる広範なものであり、投資戦略からの顕著な逸脱はありませんでした。第1四半期における当社の投資は、加重平均初期リース期間が17.7年、加重平均年間賃料上昇率が2.1%であり、8.8%という強力な平均GAAPイールドを創出しました。

今四半期の当社の投資は、加重平均ユニット・レベル・レント・カバレッジが3.1倍であり、これは保守的な賃料水準と、オペレーターにとって健全なユニット収益性を反映しています。当社は126物件からなる22件の取引を完了しましたが、その100%がセール・アンド・リースバックでした。

R.マックス・ジェンキンス

今四半期の物件あたりの平均投資額は290万ドルであり、これは当社の過去の範囲と一致しており、代替可能な資産への投資に注力していることを反映しています。通常、特定の投資についてコメントすることはありませんが、今四半期には、注目すべき大規模なポートフォリオの取引を完了しており、これは当該テナントによって公に報告されています。1月には、デニーズ（Denny's）の非公開化取引の一環として、1億4,700万ドルのセール・アンド・リースバックにより74物件を取得しました。資産あたりの平均価格は200万ドル未満であり、強力なユニット・レベル・カバレッジを備えていることから、当社の物件プロファイルは、レストラン投資において当社が求める高いレベルの代替可能性を示しています。

この取引は、信頼性が高く透明性のあるクロージング・プロセスを通じて、当社がいかに顧客との関係に付加価値をもたらすかを示す素晴らしい例です。

R.マックス・ジェンキンス

また、当社の深い業界の専門知識、特にレストラン部門における専門知識が、独自のデータを活用して効率的なアンダーライティング・プロセスを推進することを可能にしていることも示しています。先行きについては、パイプラインにおける価格設定は、キャップ・レートが7%台半ばから後半の範囲にあり、資本コストに対して魅力的なスプレッドを維持しており、良好な状況です。これは当社の長期的な成長軌道を支えるものです。投資面での素晴らしい年のスタートを受けて、通期の投資ガイダンスを1億ドル増額し、新たに11億ドルから15億ドルの範囲に引き上げました。

それでは、第1四半期の財務状況について説明するため、最高財務責任者（CFO）のロバート・サルズベリーにマイクを戻します。

ロバート・ソールズベリー

ありがとう、マックス。全体として、第1四半期の業績に満足しています。当社の1株当たりAFFOは合計0.50ドルとなり、前年同期比で11%の増加となりました。名目ベースでは、当四半期のAFFOは合計1億580万ドルでした。

このAFFOのパフォーマンスは、投下時期の前倒し、キャッシュG&A（一般管理費）の減少、および好調なポートフォリオのクレジット・トレンドが組み合わさったことにより、当社の予想をわずかに上回りました。当四半期の総G&Aは1,230万ドル、キャッシュG&Aは800万ドルであり、これは総収益のわずか5%に相当し、前年同期の5.9%から低下しました。継続的なコスト規律の結果、通期のキャッシュG&Aガイダンスを100万ドル減額し、新たに3,000万ドルから3,400万ドルの範囲に設定しました。

ロバート・ソールズベリー

第1四半期には0.31ドルの現金配当を宣言しており、これはAFFO配当性向62%に相当します。配当後の留保フリー・キャッシュ・フローは第1四半期に4,000万ドルに達し、これは年間で約1億6,000万ドルに相当し、将来の成長を支えるための内部創出資本の相当な源泉となります。バランスシートに目を向けますと、期末における収益物件の総資産は75億ドル以上に増加しました。ポートフォリオの規模拡大と多様化は、当社のクレジット・プロファイルを継続的に強化しています。

資本市場においては、2月にオーバーナイトによる株式発行を完了し、4億200万ドル以上を調達しました。また、ATMプログラムを通じて約1,700万ドルのエクイティを調達しました。今四半期のすべてのエクイティ発行は、フォワード方式で完了しました。

ロバート・ソールズベリー

当四半期中に1億9,300万ドルのフォワード・エクイティを決済し、その一部の収益をリボルビング・クレジット・ファシリティの残高の返済に充当しました。未決済のフォワード・エクイティの残高は、期末時点で合計5億4,100万ドルでした。未決済フォワード・エクイティの加重平均価格は期末時点で30.55ドルでした。当四半期中、当社の株価はこの水準をわずかに上回っていました。

その結果、自己株式法に基づき、これらのフォワード株式による潜在的な希薄化が、希薄化後株式数に含まれています。第1四半期における2億1,200万株の希薄化後株式数には、この自己株式計算に関連する67万1,000株の調整が含まれており、これは当四半期の1株当たりAFFOに対する最小限の向かい風となっています。

ロバート・ソールズベリー

今後については、更新された1株当たりAFFOガイダンスの範囲に、通期で約0.01ドルから0.02ドルの自己株式法による希薄化という保守的な想定を引き続き含めています。当期末におけるプロフォルマ・ネットデット対年換算調整済みEBITDAre比率は3.5倍と低水準を維持しており、これは当社の長期平均である4%台半ばを大きく下回っています。

ロバート・ソールズベリー

これにより、2026年の事業計画を実行するための十分なドライパウダー（待機資金）を確保しています。当社は、低いレバレッジと多額の流動性を維持し、保守的なバランスシートを維持することに引き続きコミットしています。以前お話しした通り、成長パイプラインへの資金提供および負債の加重平均満期の延長を目的に、年半ばに無担保債券の発行を継続的に予定しています。最後に、先ほど述べたように、2026年の1株当たりAFFOガイダンスを新たに2ドルから2.05ドルの範囲に引き上げました。

これは、中間値で7%、上限で8%を超える成長率を反映しています。それでは、ピートにマイクを戻します。

ピーター・マヴォイデス

素晴らしい。ロブ、ありがとうございます。要約しますと、我々は第1四半期の決算に満足しています。当社の高品質なポートフォリオは、15年という魅力的な加重平均賃貸期間、セクター内で屈指の多様性、そしてポートフォリオ内の潜在的なリスクを効果的かつ効率的に管理することを可能にする、代替可能性（ファンジビリティ）への意図的な取り組みにより、好調に推移しています。

投資面では、差別化されたソーシングとアンダーライティングの規律が、長年の関係先への価値提供に重点を置いており、資本力の充実したバランスシートが、クラス最高の総株主還元を継続的に創出するための好条件を整えています。オペレーター、質疑応答を開始してください。

オペレーター

承知いたしました。現時点でご質問がある場合は、電話機のキーパッドで＊1を押してください。待ち行列を解除する場合は、いつでも＊2を押してください。繰り返します、質問は＊1です。

最初の質問は、ゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ氏からいただきます。回線がつながりました。

ケイトリン・バロウズ

皆さん、おはようございます。今四半期の買収額とキャップレートについて伺いたいと思います。買収額は高水準でした。キャップレートについては安定していると言及されましたが、直近の四半期よりも少し低いのではないかと感じています。

キャップレートの面で、その低下の要因は何だったのか、詳しく教えていただけますか？ 今日のビジネスの現実なのか、産業構成（インダストリー・ミックス）なのか、ポートフォリオの案件によるものなのか、あるいは他の要因でしょうか？ また、その水準が継続すると予想されますか？

ピーター・マヴォイデス

はい、ケイトリン、ご質問ありがとうございます。前回の電話会議でお伝えした通り、キャップレートは、前四半期に見られた8%から明らかに低下し、7%台半ばから後半の範囲になると予想しています。その一部は資本市場と競争によるものです。一部は産業構成によるものです。

確かに7.7%は健全なレートであり、我々はその点について非常に手応えを感じています。

ケイトリン・バロウズ

分かりました。では、マクロの側面について、現在起きているマクロのボラティリティを考慮した際、それが今四半期のEPRTにどのような影響を与えたのか（あるいは与えなかったのか）、そして競争にどのように影響する可能性があるのか、詳しく教えていただけますか？

ピーター・マヴォイデス

はい。今日見られるボラティリティの大部分は、次四半期に影響を与えることになると考えています。第1四半期に成約・価格決定された案件は、実際には第4四半期に織り込まれていたものです。第4四半期の方がはるかに安定していました。

現在の市場のボラティリティ、例えば10年債利回りの上昇などを考えると、総じて我々には有利に働くと考えています。というのも、当社は豊富な流動性を持ち、確実に取引を成約させてきた長い実績を持つ、一貫した信頼できる資本提供者であり、取引相手は不確実で不安定な市場においてその価値を認めているからです。全体として、プラスに働くと考えています。当然ながら、ボラティリティが持続すれば、消費者への負担は増えるでしょう。

ピーター・マヴォイデス

それがポートフォリオの利益率（マージン）にわずかながら負担をかけることはありますが、決して過大なものではなく、我々を躊躇させるようなものでもありません。そして、それが今回の電話会議におけるガイダンス引き上げの要因の一つとなっています。

ケイトリン・バロウズ

分かりました。ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ケイトリン、ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、B. Riley SecuritiesのJohn Massocca様からです。回線は開通しています。

ジョン・マソッカ

おはようございます。

ピーター・マヴォイデス

おはよう、ジョン。

ジョン・マソッカ

デニーズの取引について、もう少し詳しく教えていただけますか？おそらく、セール・アンド・リースバックはどのような構造になっているのでしょうか？リースの満了に関しては、すべて概ね均一に分布しているのでしょうか、それとも何らかのばらつきがあるのでしょうか？より広い観点から申し上げますと、店舗の閉鎖や非公開化取引に関する報道がある中で、何がテナントに対する安心感に繋がったのでしょうか。もちろん、潜在的には通常、それは新たなオーナーが就任することに関連しているものかと思いますが。

ピーター・マヴォイデス

ええ。その質問についてはMaxに答えてもらいますが、まず何よりも、不動産投資家として、私たちは購入する物件とリースを重視し、その上でテナントを検討します。Max、彼のためにその取引について少し詳しく説明してもらえますか？

R.マックス・ジェンキンス

もちろんです。ジョン、ご質問ありがとうございます。まず始めに、結局のところ、これらは小口で、細分化されており、代替可能なレストラン物件であり、当社は長年にわたりこれらへの投資で多大な成功を収めてきました。74の物件があり、1資産あたり200万ドル未満です。

ここでの鍵となったのは、ポートフォリオ全体で平均運営実績が40年を超えていたことです。持続可能で強力なユニット・レベルのカバー率、全体にわたる安定したパフォーマンス、そして魅力的な利回りがあります。これこそが、私たちがレストラン投資に求めているものです。構造に関するご質問については、直営店と複数のフランチャイジーの組み合わせとなっており、これはテナントの信用力の分散という点で当社にとって好都合です。

R.マックス・ジェンキンス

これらすべてをまとめ上げ、プロセスにも非常に満足しています。また、そのエクイティ・グループとは数年来の付き合いがあり、強固な関係を築いています。彼らは当社の成約の確実性を信頼してくれました。ですから、今回の取引の結果には満足しています。

ジョン・マソッカ

わかりました。ABR全体で見れば比較的小さな数字ですが、2026年をはじめとする、比較的短いリース満了年度において賃料が少し上昇しているように見受けられました。何がその要因となっているのでしょうか？再リーシングによるものですか、それとも完了した取引のいずれかによるものですか？前四半期と比較して、その数字が出てきたことが少し気になっています。

ピーター・マヴォイデス

はい。当四半期の投資における加重平均リース期間は17年であったことを指摘しておきます。ですので、その可能性は低いです。

ロバート・ソールズベリー

ジョン、その一部はデニーズのポートフォリオによるものです。一部のフランチャイズ加盟店において創造的な手法を用いたため、すべてが連続的なリースの終了というわけではありませんでした。私たちがこの案件を勝ち取れた理由の一つは、創造的な手法によって、個々の物件、個々のフランチャイズ加盟店、さらには企業の信用力についても審査（アンダーライト）を行うことができたからです。多少のノイズはありますが、あまり深く掘り下げて考える必要はないでしょう。

ジョン・マソッカ

わかりました。既存の関係先との取引数が今四半期は少し減少していました。これは主にデニーズに関連したものだったのでしょうか、それとも新しいセール・アンド・リースバック・パートナーとの他の取引があったのでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

はい、その減少はほとんどデニーズに関連したものだと言えます。

ジョン・マソッカ

わかりました。以上です。ありがとうございました。

ピーター・マヴォイデス

承知いたしました。ありがとう、ジョン。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリコウスキー様からです。回線はつながっております。

ジェームズ・フェルドマン

おはようございます。本日はジョンに代わり、ジェームズ・フェルドマンが務めさせていただきます。いくつか質問があります。まず1点目ですが、デニーズ（Denny's）は公開企業の非公開化の結果でした。

IPOや非公開化など、資本市場では確かに多くの動きが見られます。プライベート・クレジットの世界でも多くのことが起きています。今後、単発の案件と比較して、より大規模なディールが増えていくことについてどのようにお考えでしょうか。単発の案件が、いわゆる「スイートスポット」であったことは承知しています。

今後のパイプラインや、売り手側のクライアントとの対話を踏まえ、現在見られるあらゆる動きを考慮した上で、今後12〜18ヶ月の世界はどうなるとお考えですか。

ピーター・マヴォイデス

はい。我々が扱っているミドルマーケットのテナントに対して、大きな波及効果が生じるとは考えていません。我々の大型案件は非常に散発的（episodic）になる傾向があります。確かにデニーズは例外的に大きな案件ですが、今後の当社のポートフォリオは、依然として大部分が小口で粒度の細かい案件であり、大規模なM&A型の取引ではないと予想しています。

我々の業界において、それほど規模の大きな案件が発生することは稀ですし、不動産を伴う規模の大きな案件は、我々にとって参入の好機となります。今後のパイプラインは、引き続き非常に粒度の細かいものになると想定しています。

ジェームズ・フェルドマン

わかりました。ありがとうございます。キャップレートに関する前回の質問への回答では、競争が少し強まっているとのことでした。様々な資本源がある中で、今後、資本コストに対する投資スプレッド、および同額の投資に対して同レベルのアクリーション（増益効果）を生み出す能力について、どのようにお考えでしょうか。

ピーター・マヴォイデス

ロブへお願いします。

ロバート・ソールズベリー

ジェームズ、ロブです。過去の四半期でもお話ししてきましたが、投資スプレッドはインプットというよりも、むしろアウトプットに近いものです。我々は、個々の案件における事実や状況がどのように決まるかに基づいて、市場での価格設定を行う傾向があります。もちろん、資本側については、我々の加重平均資本コスト（WACC）は、前回のアップデート時と比較してそれほど大きくは動いていません。

現在、当社の無担保債が取引されている水準を見ると、おそらく5%台半ばから後半です。自己資本コストについては、AFFO利回りをプロキシ（代替指標）として使用していますが、6%台半ばから後半となっています。ご存知の通り、配当支払い後、現在は年間1億6,000万ドル近いフリーキャッシュフローを保持しており、これが投資パイプラインの資金調達のためのフリーな資本源となっています。

ロバート・ソールズベリー

これらすべての資本源をひとまとめにすると、現在のWACCベースでは5%台半ばとなります。これを、我々が資本を投入している7%台半ばから後半と比較すると、200ベーシス・ポイント以上の健全なスプレッドがあり、当社の長期的な成長アルゴリズムを非常に強力にサポートしています。現在の我々の立場としては、確かに株価がより高い水準になることを望んでいますが、我々は株主のために増益をもたらす形で資本を投入するという本業に、非常に注力しています。

ジェームズ・フェルドマン

わかりました。ありがとうございます。最後にもう一点だけよろしいでしょうか。我々は皆、燃料コストの上昇、食料コストの上昇といった見出しをどう理解すべきか模索しています。

最近では肥料コストについても多くの議論がなされています。皆様がこうした見出しを消化し、次の四半期で何が変わるかを考えている中で、テナント層において、どこに最もスルー・スルー（転嫁）または影響が出るとお考えでしょうか。皆様のクレジット・クオリティは非常に良好であることは承知していますが、ポートフォリオを考える上で、特に注視していることは何でしょうか。

ピーター・マヴォイデス

はい。カジュアル・ダイニングおよびエンターテインメントの分野において、最も弱さが見られ、今後も続くと予想しています。その弱さは、売上高が横ばいから2〜3%の減少といった形で現れ、マージンに対しては100〜200ベーシス・ポイント程度の圧力がかかり、それがレンタル・カバレッジ（賃料支払能力）に対しては、おそらく10〜20ベーシス・ポイントの影響として現れると考えています。テーマとしては、当社の業界において大きな構造変化は起こらないと予想しています。

その上で、成長しすぎている、あるいはレバレッジが高すぎる、あるいは成長スピードが速すぎた、あるいは開発が過剰であるといった、特定のオペレーターにおける個別リスク（idiosyncratic risk）を掘り下げ、彼らがどのようにパフォーマンスを出しているか、またそれらのクレジットにおける当社の物件がどのようにパフォーマンスを出しているかを、真に理解しようとしています。我々は注視しています。明らかに、ポートフォリオは好調に推移しています。年初ではありますが、本日、ガイダンスを引き上げます。

申し上げた通り、当社のクレジット・パフォーマンスは予想を上回る推移を見せています。

ピーター・マヴォイデス

ポートフォリオのパフォーマンスへの重大な波及効果は予想していませんが、消費者、特に我々のカジュアルダイニングおよびエンターテインメント分野については注視しています。

ジェームズ・フェルドマン

はい、承知いたしました。ご質問を受け付けていただき、ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

どういたしまして。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。回線は開通しています。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。最初の質問は、今期の貸倒れについてです。レストラン・プロパティ・グループについて言及されましたが、おそらくこれはアップルビーズ（Applebee's）のフランチャイジーのことだと推察します。

加えて、損益計算書に減損があったように見受けられました。テナントの状況について、また、特定のテナントにとって環境が特に厳しくなっているのかどうかについて、少しお話しいただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

ピーター・マヴォイデス

はい。具体的な減損についてはAJに任せますが、全般的には、先ほどの私のコメントと同様に、各社の業績は堅調であり、信用状況も予想以上に良好です。これが今期のガイダンス上方修正を支える要因となりました。減損や貸倒れを引き起こすのは、非常に個別的な事象である傾向があります。

今四半期の減損について、AJ、何かコメントはありますか？

A. ジョセフ・ピール

はい。より広範な、ポートフォリオの健全性について、ピートが先ほど回答していた質問に関連してお答えします。私たちはエンターテインメントおよびカジュアルダイニング分野を少し注意深く注視しています。ご質問の中で、私たちが事前説明で触れたカジュアルダイニングについて言及されましたが、あれはトレンドというよりは、かなり一時的な事象でした。

概して言えば、当社のレストラン・ポートフォリオは全般的に2.5倍以上のカバーレッジを創出しています。ポートフォリオについては手応えを感じています。減損に関しては、貸借対照表で何が起きたのかについて、ロブに意見を述べてもらいます。

ロバート・ソールズベリー

はい。ありがとうございます、AJ。AJが言及した通り、こうした状況の多くは性質上、非常に個別的なものです。減損自体に関しては、確立された、非常に強固な四半期ごとの減損テストプロセスを長年運用しています。

その厳格なプロセスの一環として、四半期ごとに継続的なテストを行っています。今四半期の減損は、主に以前のAmerican Signatureの拠点における1つのサイトに起因するものでした。過去の四半期でもお話ししたかと思いますが、そのテナントは第4四半期に破産しましたが、賃料は支払われていました。第1四半期のある時点まで、リースは（破産手続きにおいて）拒絶されていませんでした。

それが減損テストプロセスを誘発しました。全般的に、私たちはホームファニッシング（家具・インテリア）業界に対して強気な姿勢はとっていません。

ロバート・ソールズベリー

それは、我々が長年投資してこなかった業界であり、現在は1拠点まで減少しています。ポートフォリオ全体の構成比という観点では、実質的に端数（rounding error）程度の規模です。エクスポージャーがそこに存在していることについては大きな驚きではありませんが、今後、重大な影響（material impact）はないことを報告できて嬉しく思います。

マイケル・ゴールドスミス

お三方とも、ありがとうございます。フォローアップの質問ですが、非常に低金利のタームローンが2月初旬に満期を迎えます。それに対してどのように対処し、リファイナンス（借り換え）を考えておられるか、その意向を伺いたいと思います。リファイナンスは、貴社の2027年の利益にとって多少の逆風（headwind）となるでしょう。

過去数年間にわたって創出してきた非常に強力な成長を維持するために、取引活動を加速させることを検討されますか？それとも、そうした考え方はせず、単に通常通り進めていくのでしょうか？ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

はい、それにお答えします。言うまでもなく、我々は負債の期間を延ばすこと（terming out）、および資産の資金調達に合わせるためにバランスシート上に長期負債を確保することについて、これまで多く議論してきました。そのタームローンを完済するために、いずれ無担保債券市場を活用することになるでしょう。そして、現在の低金利がなくなることによって、一定の段階的な希薄化（incremental dilution）が生じることになります。

我々は投資の軌道をはるかに長期的な視点で考えており、より多くの取引を、より多く調達し、より多く処理できるようチームに投資しています。先ほどのコメントにもありましたが、それらは粒度の細かい（granular）ものであり、そこにこそ我々が価値を付加できると考えています。2027年の事業計画を策定する際に、その点について検討します。我々の野心は、ネット・リース分野において、全体として魅力的な株主還元を提供することであり、今後もそれを続けていきます。

ピーター・マヴォイデス

現在のパフォーマンスから見て、それを実現するための余地は十分にあると考えています。その問題は、時期が来たら対処します。利益の減少を少し補うためだけに、建設や買収を増やすことが自動的な選択肢（automatic toggle）であるとは言いません。2027年には、クラス最高の成長企業として自らを位置づけるための、充実した事業計画を確実に検討します。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。第2四半期も頑張ってください。

ピーター・マヴォイデス

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずho証券の Haendel St. Juste 様からです。ラインは開いています。

ヘンデル・セント・ジュスト

皆さん、こんにちは。私から残りいくつか、手短に質問させてください。まずは、今四半期の投資のカバー率（coverage）についてです。より多くの産業用物件の案件があったと思われる前四半期と比較して、若干減少しており、ポートフォリオ全体の平均も下回っています。

数値は多少変動するものだと承知していますが、もしこの前四半期が特異なもの（anomaly）であった場合、現在の環境下において、今後の案件に対するカバー率をどのように捉えるべきか伺いたいです。ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ええ、その一部の案件について深く読み取ることはしない方がいいでしょう。それは業種構成や個々の取引に大きく影響され、かなり変動するため、投資対象が非常に多岐にわたることから、それ自体があまり多くを示唆するものではありません。当四半期には、当社のほとんどの業種にわたって22件の投資がありました。したがって、その数値には常に大きな変動が生じます。

言えることとしては、レストランはカバレッジが低くなる傾向があります。したがって、Denny'sの2%台半ばから後半という数値は、確実にそれを少し押し下げているでしょう。

ヘンデル・セント・ジュスト

承知いたしました。ピート、ありがとうございます。助かります。Chicken N' Pickleについて、いくつか詳細を伺えますか。

同社は貴社のトップ10に入っています。彼らの資産の一部が売上面で少し遅れている可能性があるという報告がいくつかあります。そのエクスポージャーに対する貴社の許容度や、売上トレンド、あるいはクレジット全般において、その特定のテナントへのエクスポージャーに対する見解を変えるような要因があるかどうかについて、伺いたいと思います。ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ええ、彼らは非公開企業ですので、売上に関する公的なコメントがあるのかどうか分かりません。既にお話しした通り、エンターテインメント分野はいくつかの課題に直面しており、Chicken N'Pickleも確かにそのカテゴリーに含まれます。当社は、そのオペレーターが所有する資産は優良であると引き続き考えています。売上高が横ばいになる場面も見られましたが、当社のカバレッジは健全なままであり、良好な関係を築いています。

しかし、トレンド、および当社のエンターテインメント分野全体については引き続き注視していきます。

ヘンデル・セント・ジュスト

承知いたしました。カーウォッシュについて、もう一つだけ質問を挟ませてください。当四半期のそちらへのエクスポージャーは少し減少したように思います。これは単に当四半期の他の投資の結果によるものでしょうか。

それとも、そのエクスポージャーを少し下げるための取り組みが進んでいるのでしょうか。その特定のセグメントにおける長期的なエクスポージャー目標がどの程度であるか、改めて教えていただけますでしょうか。ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ええ、当社は引き続き、カーウォッシュは優れたキャッシュフロー特性と高い利益率を持つ、非常に魅力的な業界であると考えており、その業界内の不動産は魅力的な投資機会を提供していると考えています。以前申し上げた通り、当社は単一の業種に対して15%というソフトな上限を設けています。カーウォッシュのエクスポージャーをその水準、あるいはそれ以上に高めたこともありますが、その分野における深い経験と豊富なデータに基づき、追加投資をアンダーライト（審査・引き受け）できる体制があるため、そうすることに問題はありません。以前開示した通り、第4四半期にカーウォッシュをいくつか売却しましたが、これは、加速償却のメリットを享受しようとする投資家から、当社の資産に対して魅力的な入札があったためです。

そのため、数値は上下に変動する可能性があります。上がるか下がるかは分かりません。

ピーター・マヴォイデス

投資機会の状況によりますが、現在の水準には満足していますし、魅力的な投資機会があれば、さらに引き上げることも厭いません。

ヘンデル・セント・ジュスト

承知いたしました。お時間と洞察をいただきありがとうございました。

ピーター・マヴォイデス

ありがとう。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのリチャード・ハイタワー様からいただきます。回線は開いています。

リチャード・ハイタワー

おはようございます。いくつか手短に質問させてください。第1四半期に計上された減損損失についてですが、聞き取れなかった部分があります。1,600万ドル以上の損失のすべては、ある一つの家具店の拠点によるものだったのでしょうか？また、空き店舗の売却や、現金賃貸料を支払うテナントによる補充が、今後その数字にどのような変化をもたらす可能性があるのか、そのメカニズムについて教えてください。

その仕組みを理解させてください。

ピーター・マヴォイデス

はい。そのかなりの部分は家具店によるものですが、他にも確実にありました。当社は約2,500件の物件ポートフォリオを運営しており、特定の四半期において複数のシナリオが発生します。貸借対照表上の価値から価値が変化したことが明らかになったときに、減損を行います。

その後、何かが起きたとしても、価値を切り上げることはしない傾向にあります。しかし、その物件がどうなるかを見て、会計士からの報告を受けます。それに応じて、どうすべきかを検討します。

リチャード・ハイタワー

なるほど、助かります。次に、御社の公式なウォッチリストは、定義の仕方は各社様で異なると思いますが、同業他社と比較しても比較的控えめなものだとお見受けします。御社のウォッチリストの定義と、数四半期前と比較して現在どのような状況にあるのか、お聞かせいただけますでしょうか。

ピーター・マヴォイデス

はい。投資家が理解し追跡できるように、ウォッチリストにはかなり明確な定義を設けています。資産の実際のポートフォリオ管理の観点からは、もう少し包括的なものを行っています。当社は、シングルB（B級）の信用リスク、および1.5のユニット・レベル・カバー率リスクをウォッチの対象として定義しています。

これは概ね1%前後で推移してきましたが、今四半期で、おそらく20ベーシス・ポイントほどわずかに上昇したと考えています。AJ、正確にはいくらですか？

A. ジョセフ・ピール

本日は1.3%です。

ピーター・マヴォイデス

1.3%です。

リチャード・ハイタワー

わかりました。非常に助かりました。ピート、ありがとうございます。皆さん、ありがとうございました。

ピーター・マヴォイデス

ありがとうございます。

オペレーター

ご案内いたします。ご質問がある場合は、スター、1を押して質問待ち行列（キュー）にお並びください。次のご質問は、Cantor FitzgeraldのJay Kornreich様です。回線は開通しております。

ジェイ・コーンライヒ

はい、ありがとうございます。おはようございます。ボラティリティが消費者にいくらかの負担をかける可能性があると言及されましたが、一方で、ガイダンスを中間値で13億ドルに引き上げたことから、投資パイプラインについては引き続き自信を持っておられるようです。パイプラインがどのような状況であるか、また、年が進むにつれて洗車場以外にどのような業界セグメントへの拡大を考えていらっしゃるのか、もう少し詳しく伺いたいと思います。

ピーター・マヴォイデス

当社の投資活動の大部分は、リレーションシップ（関係性）に重点を置いており、そのリレーションシップはターゲットとしている業界内に存在しています。当社の投資パイプラインと機会の集合体は、そこから生まれます。一般的に、当社はすべての業界において、比例的にシェア（パイ）を拡大させていくことを想定しています。明らかに、第1四半期にはレストラン分野で規模の大きな取引がありましたが、それが（業績に）反映されているのが見て取れるかと思います。

全体としては、比例的な成長を期待しています。当社は、20年契約といった長期的な投資のプライシング（価格設定）を行っており、そのプライシングを策定するために、パフォーマンス、カバー率、および売上に対して長期的な視点を持っています。そのため、今日見られるような短期的なボラティリティによって、それ（プライシング）が変わることはありません。

ジェイ・コーンライヒ

わかりました。ありがとうございます。少しカジュアルダイニングについて詳しく伺いたいのですが、そこにはいくらかの弱含みがあるかもしれないと言及されましたね。Denny'sのポートフォリオ買収を行ったにもかかわらず、今四半期のカジュアルダイニングへのエクスポージャーは実際には20ベーシスポイント減少しているようです。

単に好奇心からお聞きしたいのですが、こうした動向は、Denny'sへ移行する一方で、条件の芳しくないオペレーターから撤退するといった動きがあったということでしょうか、それともどのような経緯があったのでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

Denny'sは、朝食とランチに重点を置いていることから、ファミリーダイニングのカテゴリーに属します。その後、当社の冒頭説明の中でカジュアルダイナーに関する言及がありましたが、それはABRの約30ベーシスポイントに相当するもので、それに対処いたしました。おそらく、それがカジュアルダイニングの項目に反映されているものと思われます。

ジェイ・コーンライヒ

なるほど。承知いたしました。明確にしていただきありがとうございます。私からは以上です。

ピーター・マヴォイデス

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのスミス・ローズ様からいただきます。回線はつながっております。

スメデス・ローズ

こんにちは。ありがとうございます。全般的な質問をさせていただきたいのですが、既存または潜在的な新規クライアントであるこれらの中堅市場（ミドルマーケット）のオペレーターと業務を行う中で、他ソースからの資金調達へのアクセスが、貴社の直接的な競合他社を通じたもの、あるいは地方銀行などを通じたより伝統的なファイナンスなどにおいて、1年前よりも制約されているという印象をお持ちでしょうか？ そのような変化は見られますか？

ピーター・マヴォイデス

スミスさん、こんにちは。ご質問ありがとうございます。端的に言えば、四半期中に20件の取引があるため、当然ながらさまざまなシナリオがありますが、全体としては、資本市場環境はわずかに制約されていますが、実質的なレベルではありません。

スメデス・ローズ

わかりました。一点確認させてください。破産手続きに入っていた7件の物件について、それらはすべてアップルビーズ（Applebee's）だったかと思いますが、そのうち5件はバックフィル（テナント補充）されました。それらは現在営業中でしょうか、それとも、ある時点で新しいテナントが入居する予定となっている段階でしょうか？

ピーター・マヴォイデス

はい、新しいアップルビーズのテナントがすぐにリースを引き継ぎましたので、現在は営業してハンバーガーを販売しており、賃料も支払っています。

スメデス・ローズ

わかりました。承知いたしました。ありがとうございます。感謝いたします。

ピーター・マヴォイデス

ありがとうございます、スミスさん。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのグレッグ・マギニス様からいただきます。回線はつながっております。

グレッグ・マギニス

おはようございます。デニーズは現在、ABRの約1.6%を占め、ポートフォリオ内でトップ5のコンセプトとなっています。直営とフランチャイズ運営によるエクスポージャーの内訳を開示することは可能でしょうか？また、デニーズのフランチャイジーのうち、何社が現在テナントとなっていますか？

ピーター・マヴォイデス

はい、直営とフランチャイジーの内訳は開示しておりませんが、かなり多様です。フランチャイジーは最大15社あると考えています。

グレッグ・マギニス

わかりました、ありがとうございます。貴社のような予想利益成長を見込んでいる企業において、現金ベースのG&Aガイダンスが実際に引き下げられたことには少し驚きました。その減少の要因についてお話しいただけますか？

ピーター・マヴォイデス

ロバート。

ロバート・ソールズベリー

はい。今四半期のガイダンスの範囲を見ますと、多くの変動要因があります。現金ベースのG&Aに関しては、採用、テクノロジー支出、および全社的なその他の取り組みに関する一連の想定を含む当初の予算がありました。全般的に、年度を進める中で、できる限り効率的に進めようとしています。

それが現金ベースのG&A側についてです。その他の要因については、プレスリリースでご覧いただけたかと思います。

グレッグ・マギニス

わかりました。ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ありがとう、グレッグ。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデン様からです。回線はつながっております。

エリック・ボーデン

おはようございます。私から一つ質問させてください。売却の面において、市場の売却利回りが貴社の社内見通しよりもタイト（低い）となっており、現在の市場利回りを踏まえて、より資本を再投資（リサイクル）したいと考えるようなテナントや垂直市場はありますか？

ピーター・マヴォイデス

はい。価格設定は非常に個別性が高いです。先ほどロブが本電話会議の中で説明した通り、当社の加重平均資本コストは5%台の中盤から後半です。当社のポートフォリオ内で、それを下回る価格で取引されるような物件は多くありません。

一般的に、当社の売却活動はリスク低減のための売却に焦点を当てています。明らかに、よりリスクの高い資産の売却を検討する場合、プレミアム価格を得ることはできません。売却については、むしろポートフォリオの形成（ポートフォリオ・シェイピング）を目的としており、価値を増大させるための資本源として利用しているわけではありません。

エリック・ボーデン

ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問はバンク・オブ・アメリカのJana Galan様からいただきます。回線はつながっております。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。おはようございます。売却について手短にフォローアップさせてください。第2四半期現在までの活動において、買収よりも売却の方が多いというのは興味深いですね。

売却活動は今年、高水準で推移するとお考えでしょうか、それとも単に上半期に偏っているだけでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

ええ。それを深読みしすぎることは避けていただきたいです。実際には単にタイミングの問題です。当社の売却におけるクロージングのタイムラインは予測しにくい傾向があり、買い手が実際にいつクロージングを行うかを当社がコントロールできるわけではありません。

深読みしすぎる必要はないと思います。売却活動は、四半期あたり2,000万ドル程度の範囲で、平準化されると予想しています。

ジャナ・ガラン

ピート、ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ジャナ、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Capital One SecuritiesのDaniel Guglielmo様からです。お繋ぎいたします。

ダニエル・グリエルモ

皆さん、こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。私から一つだけ。前回の電話会議で、10年債利回りが3%台半ばから後半になると、競争が激化する可能性があるとおっしゃっていました。

いかにも市場らしい動きとして、取引市場に何か変化はありましたか、それとも、そこから何かを汲み取るには時期尚早でしたでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

Daniel、音声が途切れてしまいました。質問を聞き取れませんでした。もう一度繰り返していただけますか？今度は途切れないことを願います。

ダニエル・グリエルモ

こんにちは、ヘッドフォンを（調整しました）。前回の電話会議で、10年債利回りが3%台半ばから後半になると、競争が激化する可能性があるとおっしゃっていました。いかにも市場らしい動きとして、電話会議の後に利回りは4%近くまで急落しましたが、その後は上昇しています。その短期間において、何か取引市場の変化は見られましたか、それとも、何かを汲み取るには本当に時期尚早でしたでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

はい、時期尚早であると言えるでしょう。90日の取引サイクルがあるため、我々は絶えず案件のプライシングや成約を行っており、2週間や30日といった短期的なボラティリティは、実際には影響してこないのです。

ダニエル・グリエルモ

ありがとうございます。

ピーター・マヴォイデス

ありがとう、Dan。新しいヘッドセットを買ったほうがいいですよ。

オペレーター

ゴールドマン・サックスのケイトリン・バロウズ様より追加の質問がございます。回線は開通しております。

ケイトリン・バロウズ

失礼いたします。モデリング、あるいはより細かな質問をあと2つほど伺いたいのですが、通期の買収ガイダンスを引き上げられたことを踏まえると、かなり自信をお持ちであるとお見受けします。一方で、第2四半期の立ち上がりは低調であるようにも見えます。第2四半期は、最終的に取引ボリュームが少ない四半期になるとお考えでしょうか、それとも必ずしもそうではないとお考えでしょうか？

ピーター・マヴォイデス

はい。四半期の立ち上がりを考慮すると、第1四半期よりも低くなる可能性が高いと考えています。概してパイプラインは充実しており、細かく言い過ぎないようにすれば、300前後のレンジ、つまり275から325といったところです。判断するにはまだ時期尚早です。

ケイトリン・バロウズ

わかりました。もう一点、具体的な質問です。定額調整（straight-line adjustment）についてですが、第1四半期は1,536万5,000ドルでした。これまでの水準よりも高くなっているように見受けられます。

これは単に新たな基準（ニューノーマル）となったのでしょうか、それとも何か一過性の要因があったのでしょうか？

ロバート・ソールズベリー

ケイトリン、ロブです。定額賃料調整について詳細に踏み込んでいただきありがとうございます。実際、第4四半期には、その数値を変動させた一過性の項目がいくつかありました。第4四半期以前のトレンドラインに遡って見ていただければ、第1四半期の数値はそれらの傾向と概ね一致していることがわかるかと思います。

一般的に言えば、買収活動を除いた場合、第1四半期の数値はかなり良好なランレートであると言えます。もちろん、キャッシュ・キャップレートを上回るキャップレートでブックングを行う買収活動があれば、今後の定額調整の数値には当然影響します。今後の予測において、これが良好なランレートとして活用していただければ幸いです。

ケイトリン・バロウズ

わかりました。ありがとうございました。

オペレーター

現在、これ以上の質問はないようです。追加のコメントや締めの言葉のために、ピート・マヴォイデスにマイクをお戻しします。

ピーター・マヴォイデス

ありがとうございます。本日の電話会議へのご参加、ならびにご質問をいただき、誠にありがとうございました。今後のカンファレンスで皆様にお会いできることを楽しみにしております。それでは、良い一日をお過ごしください。

ありがとうございました。

オペレーター

本日のプログラムは以上で終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。回線はいつでもお切りいただけます。