オペレーター

こんにちは、EPR Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。正式な発言が終了するまで、すべての質問は控えていただくようお願い申し上げます。終了後に質疑応答セッションの手順をご案内いたします。念のためのお知らせですが、本電話会議は本日録音されています。

異議がある場合は、この時点でお電話を切ってください。それでは、コーポレート・コミュニケーション担当シニア・バイス・プレジデントのブライアン・モリアティにマイクをお渡しします。

ブライアン・モリアーティ

オペレーター、ありがとうございます。本日の2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストにご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議の参加者は、会長兼CEOのグレッグ・シルバーズ、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼CIOのベン・フォックス、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼CFOのマーク・ピーターソンです。まず、本電話会議には、1995年私募証券訴訟改革法で定義される「将来の見通しに関する記述（forward-looking statements）」が含まれる可能性があることをお知らせいたします。

これらは、will、be、intend、continue、believe、may expect、hope、anticipate、またはその他の同様の用語によって特定されます。当社の実際の財務状況および経営成績は、当該の将来の見通しに関する記述によって想定されるものと大きく異なる場合があります。結果を将来の見通しに関する記述と大きく異変させる要因についての議論は、当社のForm 10-Kおよび10-Qに関する報告書を含む、当社のSEC提出書類に記載されています。

ブライアン・モリアーティ

加えて、本電話会議には、当社の業績を評価する上で有用であると考えている特定の非GAAP指標に関する言及が含まれます。これらの指標を、最も直接的に比較可能なGAAP指標と照合した内容は、本日の決算リリースおよびForm 8-Kに基づきSECに提供された補足情報に含まれています。資料をご覧になりたい場合は、本日の決算リリース、補足資料、および決算電話会議用プレゼンテーションはすべて、当社ウェブサイト（www.eprkc.com）のインベスター・センター・ページで入手可能です。それでは、グレッグ・シルバーズに交代いたします。

グレッグ・シルバーズ

ありがとう、ブライアン。皆様、おはようございます。2026年度第1四半期の決算電話会議およびウェブキャストへようこそ。前四半期までは、成長の加速に注力していることについてお話ししてきました。

当四半期、当社は調整後1株当たりFFOにおいて前年同期比5.9%の増加を実現し、年間の投資支出を加速させる中で強力なモメンタムを確立しました。我々の投資の中心は、発表済みのSix Flagsからの7つのパークからなるリージョナル・ポートフォリオの買収です。この3億1,500万ドルのポートフォリオは、ポストコロナ期における当社の最大の買収であり、過去に成功を実証し、将来に向けて大きな機会を提供するパークを所有できることを嬉しく思います。

グレッグ・シルバーズ

これらの物件は、6つの州とカナダにわたる1,600エーカー以上で構成され、418のアトラクションを含み、年間約450万人の来場者を惹きつける確立された顧客基盤を有しています。米国のパークの運営については実績のあるオペレーターであるEnchanted Parksと、モントリオールのLa Rondeの運営についてはLa Ronde Operationsと提携できることを嬉しく思います。これらのパークは地域社会の定番となっており、楽しさ、興奮、そして永続的な思い出を提供することで、多世代にわたる愛顧を確立してきました。当社のポートフォリオの安定性と投資見通しに対する自信を支えているのは、体験型経済における消費者支出の持続的な成長です。

投資家向けプレゼンテーションで強調している通り、当社が投資しているほとんどのカテゴリーにおける個人消費支出は長年にわたって成長しており、直近では2024年から2025年にかけて7%増加しました。

グレッグ・シルバーズ

さまざまなマクロ経済の潮流が交錯する環境において、当社のポートフォリオ全体のカバー率は安定しており、回復力を維持しており、ほとんどのテナントが堅調または改善した結果を報告しています。さまざまなジャンルや作品に支えられ、ボックスオフィスが前年を上回るペースで推移していることを嬉しく思います。多くの消費者がこのカテゴリーをライフスタイルの不可欠な一部と見なしているため、フィットネスおよびウェルネスは引き続き回復力を示しています。消費者がフィットネスやウェルネスを、守るべき非裁量的支出として扱う傾向が強まっているという、この優先順位の再編は、当該セグメントの耐久性を強化し、このカテゴリーへの当社の投資の背後にある長期的な論理を支えています。

投資支出と業績予想（ガイダンス）の両方を引き上げることを報告でき、嬉しく思います。昨年、当社は調整後1株当たりFFOで5.1%の成長を達成しました。

グレッグ・シルバーズ

本日のアップデートにより、調整後1株当たりFFOの2026年度ガイダンスの中値は、6.5%の成長を表しています。この大幅な成長は、これまでの当社の投資の強さ、将来のパイプライン、ポートフォリオの質、および確立したモメンタムを反映したものです。ポートフォリオの拡大と多様化が進むにつれ、体験型ムーブメントを活用し、競争優位性を強化する追加の機会が増えると予想しています。それでは、CIOとして初めての電話会議に参加するベン・フォックスに交代します。

今後数年間の彼のリーダーシップと貢献を期待しています。ベン、お願いします。

ベン・フォックス

ありがとう、グレッグ。感謝します。投資活動において、これまで示してきたポジティブなモメンタムを非常に嬉しく思います。第1四半期には、マンハッタンのロウアー・イースト・サイドに位置するVITAL Climbing Gymの、以前に発表された買収、および既定の開発資本を含む、5,130万ドルの投資を完了しました。

四半期末の後、当社はSix Flags Entertainmentから6つの物件の買収を完了しました。これは、この3億1,500万ドルの7物件の取引の大部分を占めています。カナダに位置する残りの物件、La Rondeは第2四半期に完了する見込みです。これは、最高クラスのオペレーターと共にポートフォリオをさらに多様化させる注目すべき投資です。

これは、当社が独自に提供できる立場にある価値提案を裏付けるものです。

ベン・フォックス

当社の豊富な顧客関係により、Six Flags社が運営拠点の縮小を図る際、ワンストップ・ソリューションを提供することができました。信頼のおける、実績のある運営パートナーを交渉の場に引き入れることで、当社はSix Flags社が代替不可能な不動産を取得しながら、その目的を達成することを支援しました。これらの強調した投資に加えて、3月31日時点で、既存の体験型開発および再開発プロジェクトに対して約7,100万ドルの追加投資を見込んでおり、その実質的にすべてが本年中の残りの期間に充当される予定です。投資速度の加速を受け、投資ガイダンスを5億ドルから6億ドルに引き上げることを嬉しく思います。

これは、コロナ禍以降で最高となる投資見通しです。この引き上げは、当社のすべてのバーティカル（垂直市場）において見られる、機会の深さと広さを反映したものです。2026年の投資活動は、開発よりも買収に重点が置かれるものと予想しています。

ベン・フォックス

また、当社とクライアントの双方にとって理にかなう場合には、転換型またはその他の同様の抵当権構造を、選択的に継続して採用していく予定です。重要な点として、この投資ペースの増加は、当社の投資チームが築き上げた関係の深さと質の高さを示すものであり、体験型経済全体にわたって魅力的な独自の案件フロー（プロプライエタリ・ディールフロー）を生み出すことを可能にしています。ポートフォリオのアップデートに移る前に、競合状況と価格設定について一分ほどお話ししたいと思います。ネット・リース・セクターは概して競争の激しい市場ですが、当社がターゲットとする投資については、キャップレート（還元利回り）が安定していることを確認しています。

繰り返しになりますが、これは当社が持つ独自の人間関係と、当社のアンダーライティング（引受）および資産管理チームが提供する知見を反映したものです。むしろ、資本市場における継続的なボラティリティ（変動性）は、当社が目にしている機会の数と、それらの機会を成約した投資へと転換するコンバージョン・レシオ（成約率）の両方を押し上げる要因となっています。

ベン・フォックス

次に、ポートフォリオの最新状況について説明します。四半期末時点で、当社のポートフォリオの総投資価値は71億ドルに達し、335件の物件で構成されており、その99%が賃貸中または運営中でした。この価値の94%は、体験型資産への投資を反映しています。これら280件の物件は54社のクライアントによって運営されており、引き続き99%が賃貸中または運営中です。

ポートフォリオの残りの6%は、5社のオペレーターによって賃貸されている55件の物件で構成される教育セグメントです。四半期末時点で、これらの物件は100%賃貸されていました。重要な点として、ポートフォリオはユニットレベルの賃料カバー率が2倍あり、非常に健全な状態を維持しています。このカバー率は、当社のポートフォリオの多様化がもたらすレジリエンス（回復力）を示すものです。

さらに、それは回復力のある消費支出パターンと、体験に対する継続的な優先順位付けを反映したものでもあります。

ベン・フォックス

特筆すべき点として、劇場セグメント内では、来場者数と公開作品数の両方の増加の恩恵を受け、北米の興行収入総額が第1四半期に25%増加しました。現在の映画ラインナップは、昨年に比べて残りの年を好ましいものにする準備ができています。最近のいくつかの発表は、不確実性を払拭し続けると同時に、劇場上映の永続的な力を示しています。第一に、脚本家組合（WGA）と映画俳優組合（SAG）の両方が新たな4年間の合意に達し、当面の間、ストライキの懸念が解消されました。

第二に、Amazon MGMが2027年に15本の劇場公開作品を予定しており、標準的な劇場公開期間である45日間を維持することを発表しました。この動きを受けて、ユニバーサルは以前の17日間という期間を撤回し、現在は少なくとも45日間の標準的な期間を約束しています。

ベン・フォックス

直近では、Netflixが先週金曜日に、当初IMAX限定で2週間の公開が予定されていた『ナルニア年記』の次回作について、ストリーミングに移行する前に、IMAXと標準フォーマットの両方で49日間の劇場公開期間を設けてワイド公開を行うと発表しました。これらの動きは、劇場公開が、前払いで興行収入による経済効果を生み出す一方で、後続の段階である映画のストリーミング期間の価値を有意義に高めるという、二重の目的を果たしていることをスタジオ側が認識していることを反映しています。「Eat and Play（飲食・娯楽）」セグメント内では、当社のオペレーターは前年並みの実績を上げ、来場者数のわずかな変動を1回あたりの平均支出額の増加で相殺しました。地理的な多様化により、当社のスキー・ポートフォリオには増分利益がもたらされ、中大西洋および東海岸の物件における大幅なアウトパフォームが、米国西部における歴史的な少雪を十分に相殺しました。

ベン・フォックス

当社のフィットネス・ウェルネス・セグメントは、引き続き堅調なパフォーマンスを実現しており、最近オープンした一部の物件においても、継続的な増益が見られます。最後に、当社の教育ポートフォリオは引き続き好調に推移しており、このセグメントのカバー率は強力なままです。売却（ディスポジション）について触れますと、資産管理チームは過去数年間にわたり、リスク管理および空室解消において優れた仕事をしてきました。プロアクティブなリスク管理を目的とした売却は、引き続き当社の資産管理戦略の核心的な要素となりますが、短期的には非中核資産の売却を通じて増益につながる収益（アクリーティブな収益）を生み出すことに重点を置きます。

したがって、売却ガイダンスの下限と上限をそれぞれ2,500万ドル引き上げ、新たに5,000万ドルから1億ドルの範囲とします。要約すると、当社のポートフォリオは引き続きレジリエンスを維持しており、当社は投資環境について引き続き熱意を持っています。

ベン・フォックス

当社は、現時点における投資パイプラインの深さに勇気づけられており、改定した投資ガイダンスに自信を持っています。それでは、財務実績のレビューに移るため、マークにマイクを渡します。

マーク・ピーターソン

ベン、ありがとう。本日は、第1四半期の力強い財務実績について説明し、バランスシートの最新状況を報告し、最後に、通期の利益および投資支出ガイダンスの引き上げについてお話しします。当四半期の調整後FFOは、前年同期の1.19ドルに対し1.26ドルで、5.9%の増加となりました。当四半期のAFFOは、前年同期の1.21ドルに対し1.29ドルで、6.6%の増加となりました。

主要な差異について説明する前に、調整後FFOおよびAFFOから除外された2つの項目について説明したいと思います。第一に、当四半期中に、当社は体験型宿泊施設を担保とした7,000万ドルの受取抵当権付約束手形を、長期のトリプルネット・リースを対象とした完全所有の賃貸物件に転換するための購入オプションを行使しました。

マーク・ピーターソン

転換時において、当社は不動産取引による100万ドルの利益と、130万ドルの貸倒引当金繰入益を計上しました。第二に、当四半期の貸倒引当金繰入益は560万ドルであり、先ほど述べた転換に関連するもの、および、物件レベルのパフォーマンスと特定の関連経済条件の両方の改善に基づく、当社の第三者モデルにおける現在予想信用損失の変更に関連しています。主な差異に移ります。当四半期の総売上高は1億8,130万ドルで、前年同期の1億7,500万ドルに対し、630万ドルの増加となりました。

この増加は、主に投資支出の影響、ならびに賃料および利息の増額によるものです。

マーク・ピーターソン

これは、売却、ならびに歩合賃料および参加持分の減少によって一部相殺されました。これらは当四半期は250万ドルで、前年同期は510万ドルでした。この減少は、主に2025年度第1四半期に計上された、合計290万ドルの期外の歩合賃料および参加持分によるものです。その他収益およびその他費用のいずれも、主に「The Kartrite Hotel and Indoor Waterpark」および当社の4つの運営劇場を含む、当社の連結運営物件に関連しています。

前年同期と比較したその他収益およびその他費用の減少は、主に2025年度第1四半期における2つの運営劇場物件の売却によるものです。費用面では、平均借入額の増加および前年同期と比較した資本化利息の減少により、純利息費用が170万ドル増加しました。

マーク・ピーターソン

次のスライドに移り、当社の主要な信用指標のいくつかを確認します。ご覧の通り、当社のカバー率は引き続き非常に強力であり、固定費カバー率は3.3倍、利息および元利金支払カバー率はともに3.9倍となっています。当四半期末におけるプロフォルマ純有利子負債の年換算調整後EBITDARE倍率は4.8倍であり、目標範囲である5〜5.6倍の下限を下回っています。プロフォルマ純有利子負債は、純有利子負債から、間もなく説明する当四半期中に締結した先渡売却契約による推定純収入を差し引いて算出されます。

マーク・ピーターソン

さらに、当四半期末の帳簿ベースにおけるプロフォルマ純有利子負債の総資産比率は39%であり、当社の普通株配当は、第1四半期のAFFO配当性向が70%と、引き続き非常に良好にカバーされています。継続的な成長を支えるための、資本市場活動およびバランスシートについて説明します。これらは非常に良好な状態にあります。四半期末時点で連結負債は29億ドルであり、そのすべてが固定金利負債、または金利スワップを通じて固定された負債であり、全体の加重平均クーポンは約4.4%です。

流動性状況は引き続き強力で、四半期末時点での手元現金は6,850万ドルであり、10億ドルのリボルバーの未使用残高はゼロです。

マーク・ピーターソン

3月、当社はATMプログラムに基づき、合計797,422株の普通株を、当初の総収入4,750万ドル（1株当たり平均売却価格59.52ドル）で売却する先渡売却契約を締結いたしました。当社は、様々な調整を条件とした総収入に基づき、2027年3月1日までのいつでも未決済の株式を決済することができます。本日時点で、これらの株式の決済は行っていません。当社は、2026年度の1株当たり調整後FFOのガイダンスを、従来の5.28ドル〜5.48ドルの範囲から5.37ドル〜5.53ドルの範囲に引き上げます。

これは、中間値ベースで前年比6.5%の増加となります。1株当たりAFFOについても、同様の割合の増加を見込んでいます。

マーク・ピーターソン

また、2026年度の投資支出のガイダンスを4億ドル〜5億ドルの範囲から5億ドル〜6億ドルの範囲に、売却収入のガイダンスを2,500万ドル〜7,500万ドルの範囲から5,000万ドル〜1億ドルの範囲に引き上げます。歩合賃料および参加持分収入のガイダンスについては、1,850万ドル〜2,250万ドルであることを再確認いたします。これは引き続き、下半期に大きく偏重する見通しです。また、一般管理費（G&A費用）のガイダンスを5,600万ドル〜5,900万ドルとすること、および、その他収益とその他費用の範囲を示す形で行う連結運営物件のガイダンスについても、再確認いたします。

ガイダンスの詳細は、補足資料の23ページに記載されています。

マーク・ピーターソン

最後に、月次の普通株配当を5.1%増額し、年換算で1株当たり3.72ドルといたしました。これは3月31日時点の株主名簿記載株主に対する、4月15日支払いの配当から開始されます。2026年度の配当についても、ガイダンスの中間値に基づくと、AFFO配当性向が70%を下回る形で、十分にカバーされる見込みです。以上で私の説明を終え、締めくくりの言葉を求めるため、グレッグにマイクをお戻しします。

グレッグ・シルバーズ

ありがとう、マーク。本日お話ししたように、当社の投資と収益はともに加速しており、当社の体験型施設への注力の回復力と機会を反映しています。また、ATMプログラムの初期段階の実行に加え、計画的な資産売却による機動的な資本の再利用を通じて、この成長を促進するために複数の資金源を活用する能力も実証してきました。これらのポジティブな要因はすべて、EPR独自のプラットフォームとアセットクラスが、卓越した株主還元を実現できる位置にあるという当社の確信を強めるものです。

それでは、オペレーター、質疑応答に移りましょう。

オペレーター

現時点で、ご質問がある場合は、画面下部の黒いバーにある「挙手（Raise Hand）」ボタンをクリックしてください。あなたの番になりましたら、ホストから発言を許可するメッセージが画面に表示され、お名前が呼ばれます。その後、「承諾（accept）」し、オーディオのミュートを解除して、ご質問をお願いいたします。アプリを使用しているモバイルデバイスをご利用の場合は、3つのドットまたは「詳細（More）」ボタンをタップして「挙手」機能を見つけてください。

最後に、本日電話でお電話いただいている場合は、星9（*9）で挙手を有効にし、星6（*6）でミュートとミュート解除を行ってください。待機列が形成されるまで、少々お待ちください。最初のご質問は、BofAのYana Galan様からです。ミュートを解除し、承諾して、ご質問をお願いいたします。

Yanaさん。

ヤナ・ガラン

ありがとうございます。

オペレーター

どうぞ。

ヤナ・ガラン

おはようございます。非常に素晴らしい第1四半期となりましたこと、お祝い申し上げます。Mark、AFFOガイダンスの上方修正について、第1四半期がわずかに好調だったことによる分がいくらで、投資活動の加速による分がいくらなのか、内訳を説明していただけますか？あるいは、その投資活動における利回りの向上によるものでしょうか？

マーク・ピーターソン

はい、その通りです。第1四半期は、約0.01ドルから0.02ドルほど、わずかに上回りました。今後を見据えると、この増加は主にいくつかの要因によるものです。一つ目は、明らかに投資支出を引き上げ、それを資金調達によって賄いましたが、その引き上げられたガイダンスのうち、おそらく0.01ドル分に相当します。

より広く言えば、年末のSix Flagsの取引に関して、確実に完了するか、また具体的にいつ完了するか確信が持てなかったため、かなり保守的に見積もっていたことが利益につながったと考えています。その最終的な結果は、予想よりも良いものとなりました。

マーク・ピーターソン

年間の増加分だけでなく、残りの投資についても、計画よりも少し早く、より良いキャップレート（還元利回り）で実行されています。FFOAAガイダンスに影響を与えた最後の事項は、Margaritavilleの、ノート（債権）からリースへの転換です。これにより増分的な定額賃料（straight-line rent）が得られ、モーゲージ（抵当権付き債権）から現在はエスカレーター条項（賃料増額条項）を含む20年間のリースへと転換したことによる、定額ベースの利益としては、おそらく0.02ドル弱となりました。

ヤナ・ガラン

ありがとうございます。Benに一つ、資産への投資手段として、より多くの転換型（convertible）やその他のモーゲージ構造を採用するという戦略について伺いたいのですが。単に好奇心からお聞きしたいのですが、第1四半期に皆さんが行使した購入オプションは、そうした構造がどのようになるかを示す主要な例なのでしょうか？

ベン・フォックス

はい、Yana、その通りです。先ほど申し上げたように、私たちが利用するモーゲージは、実質的に不動産所有への経路であり、したがって、あのMargaritavilleの転換は、私たちが締結する構造の典型的な例です。機会が得られ次第、それらを転換し、選択的に活用していく考えです。

ヤナ・ガラン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、シティのベネット・ローズ様からです。画面にメッセージが表示されますので、承認してマイクをオンにし、ご質問をお願いいたします。ベネットさん、どうぞ。

スミデス・ローズ

こんにちは、ありがとうございます。これらの転換可能型住宅ローン（convertible mortgage）案件について、少し追記で伺いたいと思います。現在、どの程度の案件をお持ちなのか、また、その戦略を進めていくにあたって、今後数年間でどのような展開になり得るのかについて、少しお話しいただけますでしょうか？

ベン・フォックス

はい。良いご質問です。実際、当社の住宅ローン・ポートフォリオをご覧いただければ、その大部分、おそらく80%以上が転換可能型です。ここで強調したいのは、このマリガリービルでの取引は、既存のポートフォリオ内に存在する案件の一例であるということ、ならびに、今後数四半期および数年間にわたって当社が参入する可能性のある構造（ストラクチャー）の一例であるということです。

スミデス・ローズ

わかりました、ありがとうございます。シックス・フラッグスからのテーマパーク買収について伺いたいのですが、今後、彼らを潜在的なパートナーとして見ていらっしゃいますか？ シックス・フラッグスが、彼らが非中核資産とみなすものをさらに手放したいと考えているという認識をお持ちでしょうか？ それは、現時点で、より一層注力していきたいと考えていることなのでしょうか？

グレッグ・シルバーズ

スミデスさん、グレッグです。繰り返しになりますが、当社が彼らとのパートナーシップを明確に示してきたと考えています。その点については、間違いなく検討していきます。彼らも模索しているところだと思います。

アトラクション分野においては、不動産ソリューションが全般的に検討されていると考えています。当社のチームは、シックス・フラッグスであれ他のプレイヤーであれ、その分野におけるマーケットリーダーとなる能力を示してきました。我々がリーダーシップ・ポジションを確立することは、最終的にはさらなる機会を生み出すことになり、それは非常に魅力的であると考えています。

スミデス・ローズ

素晴らしい。ありがとうございます。感謝いたします。

グレッグ・シルバーズ

ありがとうございます、スミデスさん。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様からいただきます。画面にメッセージが表示されます。マイクをミュート解除してご質問をお願いいたします。

Upal様、どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。Six Flagsの取引についてですが、その背景にある戦略について説明していただけますでしょうか―

グレッグ・シルバーズ

Upal、お話を遮ってしまいましたが、戦略についておっしゃっているのだと思います。私たちの論点は、繰り返しになりますが、長期的に見れば、これらは非常に安定した資産であると考えているということです。これらは市場を支配しており、人為的に作り出すことのできないものです。報道されている通り、これらの資産には数十億ドルもの資金が投じられてきましたが、私たちは非常に魅力的な価格で購入することができ、それが長期的な安定性を生むと考えています。

それらは、存在する地域コミュニティの非常に重要な一部となっています。これらは、体験型ポートフォリオにおいて非常に強力なアンカー（核）になると感じています。繰り返しますが、お話しした通り、ここ数十年間、新しいパークは建設されていません。これらの資産の耐久性と回復力は非常に高いと感じています。

グレッグ・シルバーズ

先ほど申し上げた通り、今後も引き続き機会を模索してまいります。

ウパル・ラナ

わかりました、ありがとうございます。助かりました。それでは、用意された冒頭の発言の中で、現在見えているパイプラインについて心強く感じているとおっしゃっていました。それについて、どのような種類の案件を見ているのか、またその規模感などについて少しお話しいただけますでしょうか。

グレッグ・シルバーズ

これについてはBenに少し補足してもらいますが、私たちが心強く感じているのは、冒頭でお話しした内容です。体験型消費は加速し続けており、人々がモノよりも体験を重視し、それを優先し続けているという報告を数多く目にしています。繰り返しますが、アトラクション、フィットネス、飲食、レジャー（eat and play）のいずれにおいても、あらゆる分野で強さが見られます。したがって、先ほど申し上げた通り、シアター部門は拡大させてはいませんが、ほぼすべてのカテゴリーにおいて、機会のパイプラインは拡大していると言えます。

Ben、何か付け加えたいことがあればお願いします。

ベン・フォックス

まさにその通りだと思います。本当にあらゆる分野においてであり、多くの関係者を案件に引き込む能力も高まっており、取引を行う意欲や、キャピタルマーケットにおけるエクスポージャーのリスクを軽減しようとする意欲が全般的に高まっています。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。

グレッグ・シルバーズ

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。念のためお知らせいたしますが、ご質問がある場合は「挙手」ボタンを使用するか、携帯電話からは「＊9」を押すことで挙手機能が有効になります。次の質問は、UBSのジャスティン・ハースベック様からです。ジャスティンさん、どうぞ。

ジャスティン・ハースベーク

はい、マイケル・ゴールドスミスに代わりまして、ジャスティン・ハースベックが参加しております。質問をお受けいただきありがとうございます。フィットネス・ウェルネス、アトラクション、およびイート・アンド・プレイという買収における上位3つのセグメントにおいて、キャップレートの縮小や競争の激化は見られますでしょうか？買収の重点項目として、これらは依然として上位3つでしょうか？

グレッグ・シルバーズ

はい、そうですね。繰り返しますが、特に当社のフロー・ビジネスに関しては、今年アトラクションで行ったことは明らかに大きなアンカー・トランザクション（主要な取引）でした。当社のフロー・ビジネスにおいて、これらは依然としてトップであると考えています。ベンが冒頭のコメントで述べたように、当社のキャップレートは安定したままであると考えています。

繰り返しますが、当社がこの分野における主要な市場参加者としての地位を築いていることで、通常、こうした資産については最初に打診を受けることができると考えています。常に競争はあるでしょうが、この分野の誰もが当社が何者であるかを知っていますし、当社には最初に連絡が入ります。これは、当社のパイプラインをますます拡大し続けていく上で、良い兆しであると考えています。

ジャスティン・ハースベーク

わかりました、ありがとうございます。第1四半期の好調なボックスオフィス（興行）成績を受けて、エクスポージャーに関する考え方に変化はありますか？例えば、シアター（映画館）に対するプライベート・マーケットの関心に変化はありましたでしょうか？

グレッグ・シルバーズ

まず、最初の質問にお答えします。ポートフォリオの多様性を高めることが当社の戦略的目標であると考えているという意味では、当社の関心に変化はないと考えています。ベンがコメントの中で述べたいくつかの点に関連して、シアター分野への関心が継続的に高まり、改善され続けていることに疑いの余地はないと考えています。現在、スタジオ各社は、ウィンドウ（公開期間）を受け入れるにせよ、あるいはNetflixが現在、劇場公開を利用し始めているにせよ、より劇場公開を重視する方向へと舵を切っています。

それに対して、より多くのポジティブな感情があると感じています。関心の高まりが見られます。それが我々の取引実行能力に結びつくかどうかを見ていくことになります。

グレッグ・シルバーズ

当社のポートフォリオに関するインバウンド（案件の持ち込み）の連絡が増えていることに疑いの余地はありません。素晴らしい。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、RBCキャピタル・マーケットのマイケル・キャロル様からです。画面にメッセージが表示されますので、承認し、オーディオのミュートを解除して、ご質問をお願いいたします。マイケルさん、どうぞ。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。グレッグ、現在のマクロ環境の不確実性と、それが体験型ビジネス分野にどのような影響を与えているかについて、少しお話しいただけますか？主に、資本市場で起こり得るボラティリティを考慮して、自社のさらなるリスク軽減（デリスキング）を目指し、貴社との取引を検討している潜在的な売却希望者から、電話などは来ていますでしょうか？

グレッグ・シルバーズ

すでに述べられている通りだと思います。改めて、昨年のはじめか終わり頃までは「金利が改善するまで待とう」という考え方だったと思いますが、現在は、その市場のボラティリティがその意味では（動きを促す）助けになっていると感じています。しかし、我々にとって重要なのは、活動の潜在的な下支えとレジリエンス（回復力）であると考えています。つまり、既にお話しした通り、このような背景においても当社のカバレッジは非常に強力なままです。

消費者が依然として存在していることが、前進するための自信を与えてくれています。ベンが指摘したように、資本側のなかには、「よし、金利が大幅に下がるようには見えないし、現在の状況では金利が上昇するリスクもある。取引を確定させられるかどうかを見てみよう」と考えている人々がいると思います。ベン、これが（我々の見解と）一致しているかどうか分かりませんが。

グレッグ・シルバーズ

「取引を確定させられるかどうかを見てみよう」という具合です。ベン、これが一致しているかどうか分かりませんが。

ベン・フォックス

私たちが目にしていることと、非常によく一致しています。

グレッグ・シルバーズ

はい。

マイケル・キャロル

わかりました。資産処分の面についてですが、目標をわずかに引き上げたと伺っています。つまり、それらの売却は依然として主に早期教育セグメントから行われるものと考えてよいでしょうか？それが焦点ですか、それともそれ以外に検討可能な売却案件はありますか？

グレッグ・シルバーズ

おそらく、それが大部分を占めることになるでしょう。また、先ほど申し上げたように、シアター部門における非常に興味深い機会を活用して、一部の資産を売却し、それに対して実質的な関心を示していければと考えています。そこから進展させていく必要があります。

マイケル・キャロル

わかりました。シアター部門についてですが、もし資産を売却する場合、AMCについては現在はマスターリース契約下にあるため、多くのことはできないと想定していますが、正しいでしょうか？より大規模なJV（合弁事業）を行う場合を除いて。それらの潜在的な売却先は、より小規模なオペレーターになると考えてよいでしょうか？

グレッグ・シルバーズ

ええ、単発の案件ですね。単発の案件、あるいはそのような事柄です。ええ、単発の案件、そしてその他の機会がそこにあります。その通りです。

おそらく、マスターリースの枠外になるでしょう。

マイケル・キャロル

わかりました、承知いたしました。ありがとうございます、グレッグ。

グレッグ・シルバーズ

ありがとうございます。

オペレーター

質問は以上となりますので、これより、結びのご挨拶のために、会長兼CEOのグレッグ・シルバースに進行をお戻しいたします。

グレッグ・シルバーズ

皆さん、ありがとうございます。本日はお時間とご関心をいただき、感謝いたします。年内の残りの期間を通じても、皆様とお話しできることを楽しみにしております。皆様のご関心に感謝いたします。

ありがとうございました。

ベン・フォックス

ありがとうございます。

オペレーター

EPRプロパティーズの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて回線をお切りください。