DHI（ディーアール・ホートン） FY2026 Q2 決算説明会

オペレーター

おはようございます。D.R. Horton（アメリカのビルダー）の2026年度第2四半期決算電話会議へようこそ。[Operator Instructions] 本会議は録音されていますのでご注意ください。それでは、D.R. Hortonのコミュニケーション担当シニア・バイス・プレジデント、ジェシカ・ハンセンにマイクをお渡しします。

ジェシカ・ハンセン

ポール、ありがとうございます。おはようございます。当社の2026年度第2四半期の財務実績についてお話しするため、本会議にお集まりいただきありがとうございます。始める前に、本日の会議には1995年私募証券訴訟改革法で定義されている「将来の見通しに関する記述」が含まれています。

D.R. Hortonは、当該の記述がいかなるものであっても合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、実際の結果が実質的に異なる可能性について、保証するものではありません。すべての将来の見通しに関する記述は、本電話会議の当日時点でD.R. Hortonが利用可能な情報に基づいており、D.R. Hortonは将来の見通しに関する記述を公に更新または改訂する義務を負いません。業績に実質的な変化をもたらす可能性のある要因に関する追加情報は、証券取引委員会（SEC）に提出されているD.R. Hortonの年次報告書（Form 10-K）および最新の四半期報告書（Form 10-Q）に含まれています。今朝の決算発表資料および補足データ・プレゼンテーションは、当社ウェブサイト（investor.drhorton.com）にてご確認いただけます。

また、今週後半にForm 10-Qを提出する予定です。本会議の後、参考資料として、更新された投資家向けプレゼンテーションを当社IRサイトの「News & Events」セクション内にある「Presentations」に掲載いたします。それでは、当社の社長兼CEOであるポール・ロマノウスキーにマイクをお渡しします。

ポール・ロマノウスキー

ジェシカ、ありがとう。おはようございます。本日は、最高執行責任者（COO）のマイク・マレー、および最高財務責任者（CFO）のビル・ウィートも同席しております。D.R. Hortonのチームは、連結売上高76億ドル、連結税前利益8億6,700万ドル、税前利益率11.5%という堅調な第2四半期決算を達成しました。

新築住宅の需要は、手頃な価格設定の制約と慎重な消費者マインドの影響を受け続けています。しかし、当社の経験豊富なチームは、現在の市場環境に対し、規律を持って対応し続けています。当四半期において、連結税前利益率は当社のガイダンス範囲の上限を上回り、売上高は予想範囲内となり、純販売受注は前年同期比で11%増加しました。同時に、未販売の完成済み住宅を前年同期から35%削減しました。

これは、リターンを最大化しつつ、追加の販売を促進するために、販売ペース、価格設定、およびインセンティブのバランスをとることに注力した結果を反映しています。当社は、強力な営業キャッシュフローを創出し、株主の皆様に魅力的なリターンを提供するために、引き続き資本効率に注力してまいります。過去12ヶ月間で、当社は営業活動によるキャッシュフローとして37億ドルを創出し、自社株買いおよび配当を通じて株主に40億ドルを還元しました。3月31日に終了した直近12ヶ月間において、住宅建設における在庫に対する税前利益率は17.6%であり、連結の自己資本利益率（ROE）および総資産利益率（ROA）は、それぞれ13.2%および8.9%でした。

当社の総資産利益率は、過去3年、5年、および10年の期間においてS&P 500指数の全企業の上位20%にランクインしており、当社の規律あるリターン重視のオペレーティング・モデルが持続可能な結果をもたらし、継続的な価値創造に向けて良好なポジションにあることを示しています。当四半期、販売インセンティブは増加しました。インセンティブの水準は需要、住宅ローン金利、およびその他の市場環境に依存しますが、年内の残りの期間も高止まりすると予想しています。当社は、業界をリードするプラットフォーム、比類のない規模、効率的なオペレーション、および経験豊富なチームを活用し、より多くのアメリカ人に手頃な価格での持ち家取得の機会を提供できるよう、日々取り組んでいます。

今四半期の当社の住宅ローン部門における決済の65%は、初めて住宅を購入する層によるものでした。当社は、リターンを最大化するため、各市場の需要に基づき、製品ラインナップ、販売インセンティブ、および在庫レベルを調整し続けてまいります。マイク？

マイケル・マレー

2026年度第2四半期の1株当たり希薄化後利益は2.24ドルで、前年同期の1株当たり2.58ドルと比較しました。当四半期の純利益は、連結売上高76億ドルに対し、6億4,800万ドルでした。第2四半期の住宅販売売上高は、19,486戸の決済により計70億ドルとなり、前年同期の72億ドル（19,276戸の決済）と比較しました。平均決済価格は36万1,600ドルで、前四半期比で1%低下、前年同期比で3%低下しました。

決済済み住宅の平均販売価格は、米国の新築住宅の平均価格を約16万ドル、つまり約30%下回っており、これは当社の手頃な価格設定への注力を反映しています。加えて、当社の住宅の販売価格中央値は、中古住宅の中央値よりも約7万ドル低くなっています。ビル？

ビル・ウィート

第2四半期の純販売受注は、当社の事業計画および予想通り、前年同期比11%増の24,992戸となり、総受注額は10%増の92億ドルとなりました。当四半期のキャンセル率は16%で、前年同期と同水準であり、前四半期の18%からは低下しました。販売中のコミュニティ数の平均は、前四半期比で4%増、前年同期比で11%増となりました。純販売受注の平均価格は36万6,300ドルで、前四半期比で1%上昇、前年同期比で2%低下しました。

ジェシカ？

ジェシカ・ハンセン

第2四半期の住宅販売売上高に対する売上総利益率は20.1%でした。これには、訴訟における有利な結果および通常よりも低い保証費用による40ベーシスポイントのプラス要因が含まれています。標準的な保証費用および訴訟費用を想定した場合、第2四半期の住宅販売売上総利益率は19.7%となり、当社のガイダンス範囲をわずかに上回っていました。平方フィートあたりの数値で見ると、前四半期比で、住宅販売売上高と建築資材費（stick and brick costs）はともに2%減少しましたが、用地コスト（lot costs）はほぼ横ばいでした。

前年同期比では、平方フィートあたりの住宅販売売上高と建築資材費はともに4%減少しましたが、用地コストは4%増加しました。現在、決済される住宅における建設コストのさらなる削減を見込んでいるため、第3四半期の住宅販売売上総利益率は19.7%またはそれよりわずかに高くなると予想しています。年内の残りの期間におけるインセンティブ水準および売上総利益率は、引き続き需要、住宅ローン金利、および広範な市場環境に依存することになります。ビル？

ビル・ウィート

第2四半期の住宅建設に関する販売費および一般管理費（SG&A）は前年比で2%増加し、売上高に対するSG&A比率は、前年同期の8.9%から9.2%に上昇しました。SG&A比率の前年同期比での上昇は、主に平均販売価格の下落を反映した住宅決済売上高の減少によるものです。当社は引き続き、規律を持ってプラットフォームを管理し、時間の経過とともに営業レバレッジを高めつつ、効率的に市場シェアを獲得することに注力してまいります。ポール？

ポール・ロマノウスキー

第2四半期における住宅着工数は27,500戸であり、当四半期末の在庫は38,200戸でした。そのうち、未販売は22,900戸、完成済み未販売は5,500戸でした。完成済み未販売住宅は、12月比で25%減、前年同期比で35%減となっており、総在庫に対する未販売住宅の割合、および完成済み未販売在庫の割合は、ともに会計年度2023年以来の最低水準となっています。第2四半期に決済された住宅については、着工から決済までのサイクルタイムの中央値が、前年同期よりほぼ1ヶ月改善しました。

サイクルタイムの改善により、在庫をより少なく抑え、より効率的に住宅を回転させることが可能になります。第3四半期の着工数は第2四半期よりも低くなると予想していますが、市場環境に基づき、引き続き在庫レベルと着工ペースを管理してまいります。マイク？

マイケル・マレー

3月31日時点における当社の住宅建設用区画ポジションは約575,000区画で、そのうち23%は所有、77%は購入契約を通じて管理されています。当社は現在の市場状況に基づき、区画、土地、および造成への投資を積極的に管理しています。他者が造成した区画でより多くの住宅を建設できるよう、全米の土地開発業者との関係維持に引き続き注力しています。このアプローチは、当社の資本効率、リターン、および運営の柔軟性を高めるものです。

第2四半期において、成約した住宅の67%はForestarまたは第三者が造成した区画上でのもので、前年同期の64%から上昇しました。第2四半期中、当社の区画、土地、および造成への住宅建設投資は、完成区画への15億ドル、土地造成への5億ドル、および土地取得への1億2,000万ドルを含む、計21億ドルとなりました。ポール？

ポール・ロマノウスキー

第2四半期において、当社の賃貸事業は、566戸の戸建て賃貸住宅および216ユニットのマルチファミリー賃貸ユニットの販売による売上高2億1,200万ドルに対し、1,200万ドルの税引前利益を計上しました。3月31日時点で、当社の賃貸用不動産在庫は、27億ドルのマルチファミリー賃貸不動産と3億4,700万ドルの戸建て賃貸不動産を含む、計30億ドルでした。当社は引き続き賃貸事業の資本効率とリターンの向上に注力しており、現在、賃貸在庫は30億ドル前後で推移すると予想しています。金融サービス事業について申し上げます。

第2四半期の税引前利益は5,200万ドル、売上高は1億9,300万ドルで、税引前利益率は26.8%となりました。マイク？

マイケル・マレー

当社が過半数を出資する住宅用区画開発会社であるForestarは、2,938区画の販売により第2四半期の売上高は3億7,400万ドル、税引前利益は4,400万ドルと報告しました。3月31日時点で、Forestarの所有および管理下の区画ポジションは計94,000区画でした。Forestarの所有区画の65%は、D.R. Hortonとの契約下にあるか、またはD.R. Hortonに対する第一優先交渉権の対象となっています。第2四半期中、当社はForestarから2億8,000万ドル分の完成区画を購入しました。

Forestarの強固で、独立した資本構成を持つ貸借対照表、全米規模の運営プラットフォーム、および区画供給能力は、住宅建設業界に対して不可欠な完成区画を提供し、今後数年間にわたり大きな市場シェアを集約していくための好条件を備えています。ビル？

ビル・ウィート

当社の資本配分戦略は、引き続き規律あるバランスの取れたものであり、魅力的なリターンと実質的な営業キャッシュフローをもたらす運営プラットフォームを支えています。低レバレッジと健全な流動性を維持し、強固な貸借対照表を保持することで、変化する市場環境や機会に適応するための大きな財務的柔軟性を提供しています。今年の上半期（最初の6ヶ月間）において、営業活動による住宅建設のキャッシュフローは計6億1,900万ドル、連結営業キャッシュフローは4億4,200万ドルでした。第2四半期中、当社は普通株式600万株を9億400万ドルで自社株買いし、発行済株式数を前年同期比で8%削減しました。

また、1株あたり0.45ドルの現金配当を総額1億3,000万ドル支払い、取締役会は5月に支払われる同水準の四半期配当を宣言しました。四半期末における株主資本は236億ドルで、前年同期比で3%減少しましたが、1株当たり純資産は前年同期比で5%増加し82.91ドルとなりました。3月31日時点で、当社は19億ドルの現金と41億ドルのクレジットファシリティの未使用枠を含む、60億ドルの連結流動性を有していました。四半期末の総負債は66億ドルで、そのうち6億ドルの住宅建設シニアノートが今後12ヶ月以内に満期を迎えます。

3月31日時点の連結レバレッジは21.7%であり、当社は引き続き長期的に20%程度のレバレッジを目標としています。ジェシカ？

ジェシカ・ハンセン

第3四半期を見据えると、連結売上高は88億ドルから93億ドルの範囲、住宅建設事業による成約戸数は23,500戸から24,000戸の範囲になると現在予想しています。第3四半期の住宅販売売上総利益率は19.7%から20.2%の範囲、連結税引前利益率は12.2%から12.7%の間になると予想しています。2026年度通期については、連結売上高を約335億ドルから345億ドル、住宅建設事業による成約戸数を86,000戸から87,500戸と現在予想しています。2026年度の法人税率は約24.5%、営業キャッシュフローは少なくとも30億ドル、普通株式の自社株買いは約25億ドル、配当支払額は約5億ドルになると引き続き予測しています。

ポール？

ポール・ロマノウスキー

最後に、当社の業績とポジションは、経験豊富なチーム、業界をリードする市場シェア、広範な地理的拠点、そして手頃な価格帯で高品質な住宅を提供するという注力事項を反映したものです。これらは、市場シェアを集約し、実質的な営業キャッシュフローを創出し、一貫して株主へ資本を還元する能力を支える、当社の運営プラットフォームの主要な構成要素です。私たちは、広範な経済における現在のボラティリティと不確実性を認識しており、D.R. Hortonの長期的な価値を高めることに注力しながら、規律を持って市場環境に適応し続けてまいります。最後に、D.R. Hortonファミリー全員、すなわち従業員、土地開発業者、取引パートナー、ベンダー、および不動産業者の皆様の継続的な尽力とコミットメントに感謝いたします。

2026年度を通じて、運営を継続的に改善し、より多くの個人や家族に持ち家取得の機会を拡大していくことを楽しみにしています。以上で準備された発言を終了します。これから質疑応答に移ります。

オペレーター

[Operator Instructions] 本日の最初の質問は、Zelman社のAlan Ratner氏からです。

アラン・ラトナー

困難な環境の中で、本当によい成果を上げられましたね。おめでとうございます。最初の質問ですが、売上総利益率の見通しについてもう少し詳しく伺いたいと思います。様々な保証費用や訴訟費用を調整すると、四半期ごとにかなり安定した利益率を維持できると予想されているようにお見受けします。

これは、現在の状況を考えると非常に心強いことです。建設コストの低下という追い風があるとおっしゃっていましたが、最近の動向、特に最近の原油価格の高騰を踏まえて、その点についてもう少し詳細を伺えますでしょうか。サプライヤーや取引先から燃料サーチャージに関する話が出始めています。一般的にそのような状況に直面しているのか、また、もし原油価格が現在の水準付近で推移した場合、第3四半期以降の見通しがどのようになっているのか気になっています。

ビル・ウィート

もちろんです。これまでの四半期で議論してきた通り、第4四半期と第1四半期に着工数を抑制する中で、協力業者（trades）と協議を行い、コスト削減を図ることで、オペレーションの最適化に注力してきました。それによって達成されたことについては、手応えを感じています。これは継続的な取り組みであり、今後も継続していきます。

しかし現在、建設サイクル、つまり建設中の住宅において、コスト低下の恩恵が表れ始めています。その初期段階が、現在報告している当四半期に見え始めており、来四半期にはさらにそれが進展していくことが見込まれます。したがって、第3四半期および第4四半期には、さらなる増分利益（incremental benefits）を見込んでいます。最近のインフレ、および原油価格による潜在的なインフレについては、注視していく事項です。

現時点では、それによるインフレを予見させるような具体的な報告事項はありません。しかし、もし原油価格が高止まりする期間が長期化すれば、圧力となる可能性があります。比較的一時的な期間にとどまるのであれば、大きな影響はないと考えています。

アラン・ラトナー

ありがとうございます。賃貸セグメントに関する2番目の質問です。貴社にとって必ずしも成長分野ではないことは承知していますが、BFR（Build-for-Rent）に関連する未成立の法案延長について、明らかに多くの雑音（noise）が出ています。今四半期、戸建て賃貸住宅を500軒以上販売されたと伺いました。

今後のBFRにおける需要について、また、もしその法案が実現した場合、2026年以降の賃貸セグメントの活動に、ある程度の引き戻し（pullback）が生じるとお考えかどうか、お聞かせいただけますでしょうか。

ポール・ロマノウスキー

引き続き関心は見られますが、立法を巡る不確実性があり、特に「7年間の潜在的な売却要件」に関連して、事態がどのように展開するかを見守るために、人々が少し様子見をしている状態だと考えています。一般的に言えば、我々はBFRコミュニティを「販売用」としてアンダーライティング（引受・計画）しています。ですので、必要に応じて、今後進めていく中でそれらを転換することも可能です。また、我々は前方事業（forward business）の大部分をフォワードセール（予約販売）に集中させています。

言い換えれば、契約と確実なコミットメントが得られない限り、着手することはありません。そのため、その点における我々のポジショニングには自信を持っています。確実にガイダンスを達成するために、そのビジネスに過度に依存しているわけではありません。この分野における我々のポジショニングについては、手応えを感じています。

オペレーター

次のご質問は、UBSのJohn Lovallo様からです。

ジョン・ロヴァロ

最初の質問は、通常の季節性（seasonality）と比較して、3月の需要をどのように特徴づけられますか？という点です。お聞きしている理由は、ある調査によれば、3月の第1週までは毎週通常の季節性が現れていたものの、戦争が始まると勢いが落ち着いた（leveled off）ことを示唆しているからです。一方で、戦争にかかわらず、3月いっぱいを通じて通常の季節性が見られたことを示す別の調査もあります。また、季節性の観点から、年初来の4月においてどのような状況が見えているのかも伺いたいです。

マイケル・マレー

需要は好調であったと言えます。月を通じて、期待および希望していた通り、通常の季節性に沿った販売を見ることができました。現時点での4月中旬までの販売結果には満足しています。ただ、まだ月の中旬ですので。

ジェシカ・ハンセン

また、キャンセル率は四半期を通じて安定していました。

マイケル・マレー

はい、それについては変化ありません。

ジョン・ロヴァロ

はい。いえ、それは心強いことでした。分かりました。それから、36万6,000ドルの受注単価（order ASP）についてですが、第2四半期で少し安定したように見えます。

実際、おそらく2024年の第2四半期以来、初めて前四半期比で上昇したのだと思います。つまり、何か特筆すべきミックス（構成）の影響はありましたか？また、現時点で受注単価は底を打った、あるいはそれに近い状態にあるとお考えでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

その影響について、特筆すべきミックスがあったとは考えていません。先ほど申し上げた通り、当社のインセンティブは引き続き高水準にあります。また、市場に対して「底を打った」と断言することは控えさせていただきます。需要については、春の残りの期間から夏季の販売シーズンにかけて、どのような状況になるか次第です。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのStephen Kim様からです。

スティーブン・キム

はい、厳しい市場環境の中での力強い決算ですね。インセンティブの状況について伺いたいと思います。年内の残りの期間、インセンティブは高水準が続くと予測されていました。そこで、変動金利（ARM）の使用増加や、一時的な金利引き下げ（temp buydowns）など、特筆すべきトレンドの変化が見られるかどうか気になっています。

最近のトレンドや活動状況から、インセンティブがどのように推移しているか、その概況を教えていただけますか？

ジェシカ・ハンセン

かしこまりました。ARMに関しては、今四半期、少なくとも当社を通じた成約の約10%がARM商品でした。これは前期比では13%から低下していますが、1年前のほぼ0%からは上昇しています。当社はインセンティブ施策を行っており、ARMインセンティブ付きの商品も用意しています。

ですので、その微増については驚いていません。これはある程度戦略的なものです。ここから大幅に増加するとは考えていません。今日の予測としては、10%から15%の範囲内で推移するのではないかと考えています。

また、金利引き下げ（buy down）全体についてですが、今四半期、当社を通じて成約した購入者の90%が、恒久的な、あるいは一時的な金利引き下げのいずれかを利用しており、これは全体の成約数に対して上昇しています。全成約の約73%が何らかの形の金利引き下げを利用していました。

スティーブン・キム

また、インセンティブ全体が、おそらくMSRP（メーカー希望小売価格）、つまり初期の住宅価格に対して、集計で何パーセントに相当するのか、その概況を教えていただけますか？そして、それがどのような数値であれ、おっしゃる通り明らかに高水準であることは間違いありません。少なくとも今年に関しては、それを引き下げる見込みはないように聞こえます。そこで、これが「ニューノーマル（新しい常態）」になりつつあり、買い手が非常に高い水準のインセンティブを期待することに慣れてしまっているのではないかと懸念している人々に対し、どのようにお答えになりますか？また、この混乱が始まった、例えば3年前と同じように、インセンティブを歴史的な水準まで完全に戻すことができるという自信は、今も持ち続けていらっしゃいますか？

ポール・ロマノウスキー

スティーブ、売上に対するインセンティブの割合は約10%です。市場に対するそのインセンティブ水準について言えば、金利は比較的安定して推移しています。金利はある程度の範囲内で推移しており、当社が提供している金利もかなり一貫しています。したがって、提供している最も重要なインセンティブである金利コストは、トータルのインセンティブ・パッケージの観点から見れば、比較的安定しています。

その（インセンティブの）低下が見られる前に、金利がいくらか落ち着くこと、あるいは消費者マインドが改善し、市場に買い手が増えることでインセンティブの削減が可能になり、最終的には時間をかけて住宅のベース価格が上昇することを見極める必要があると考えています。しかし、インセンティブについてはコミュニティ（分譲地）ごとに検討しています。インセンティブ水準が低下しているコミュニティも存在します。ただし、全体の売上で見ると、それが集計として現れるまでには至っていません。

また、プロセスのより早い段階での販売に注力することで、一部のインセンティブを抑制できる機会も見いだしています。

オペレーター

次のご質問は、BTIGのRyan Gilbert様からです。

ライアン・ギルバート

販売に関する最初の質問です。住宅の販売について今おっしゃったことについて伺います。受注残（バックログ）データに基づくと、プロセスのより早い段階で、完成前に販売できる住宅が増えているように見受けられます。これは単に完成済み在庫の減少によるものなのでしょうか？それとも、以前よりも建設中の住宅に対してより多くのインセンティブを提供できているのでしょうか、あるいは消費者の好みが完成済みのスペック物件から変化したのでしょうか？

ジェシカ・ハンセン

現在のサイクルタイム（工期）においては、より早い段階で販売することが可能となっており、もし契約を成立させるために必要なインセンティブであれば、依然としてそれらをBFC（住宅ローン関連の制度）に組み込むことができます。以前は建設サイクルタイムが長期化していたため、そのようなことはできませんでした。しかし通常、住宅をより早い段階で販売する場合、後で販売する場合と比較して、実際には売上総利益の向上が見られます。

ライアン・ギルバート

なるほど、分かりました。次に、着工に関する2つ目の質問です。前年同期比でかなり大幅な増加がありました。四半期を通じて着工件数を増やしたのでしょうか？イラン紛争の結果として、何か調整を行う必要はありますか？第3四半期のガイダンスに基づくと、おそらくその必要はないようにも聞こえますが。

では、四半期を通じた着工件数の増加について、何か詳細をいただけますでしょうか？また、第3四半期は、前四半期比に加えて、前年同期比でも減少するとお考えでしょうか？

マイケル・マレー

今四半期の着工については、四半期を通じて計画を維持しました。目にした販売需要については、非常に手応えを感じています。したがって、着工計画は計画通りに進み、継続しました。第3四半期の着工は前四半期比では減少すると予想していますが、昨年の水準とほぼ横ばい、その範囲内になると考えています。

もちろん、各コミュニティにおける販売環境に左右されますが。

オペレーター

次の質問は、ウェルズ・ファーゴのSam Reid氏からです。

リチャード・リード

前年と比較して、今四半期に得られたサイクルタイムのメリットについてお話ししたいと思います。これについては、前の質問で少し触れられていたかと思います。しかし、1ヶ月の改善のうち、建設サイクルタイムの短縮によるものと、完成から引き渡し（クロージング）までの期間の短縮によるものは、それぞれ明確にどの程度でしょうか？また、第1四半期と比較した第2四半期の、完成から引き渡しまでの期間の短縮によって得られた、前四半期比のメリットについても伺えますでしょうか？

ジェシカ・ハンセン

完成から引き渡しまでの期間は、前四半期比で約1週間短縮されました。これは良い結果です。さらに改善できる余地はまだありますが、前四半期比で1週間の短縮は、良いスタートと言えます。

リチャード・リード

いえ、それは素晴らしいですね。お聞きできて助かりました。それから、レッドタグ・セールが現在も継続中であると理解しています。今年のセールと昨年のセールとの間で、時期の違いがあるかどうか、改めて教えていただけますか？また、レッドタグ・セールにおいて、我々が留意すべきインセンティブの微調整などはありますか？かなり定期的に実施されていることは承知していますが、常に、僅かな変化についても把握しておきたいと考えております。

マイケル・マレー

我々は通常、会計四半期の開始時期に合わせて継続的にレッドタグ・セールを実施しており、インセンティブの水準はコミュニティやサブマーケットによって異なります。いいえ、今年のタイミングに何か違いがあるとは言いませんし、全体として見ているインセンティブの水準にも特段の違いはありません。現在のレッドタグ・セールにおける完成済み在庫は、前回のレッドタグ・セール時よりも少し少なくなっています。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのマシュー・ボーリー様からです。

マシュー・ブーリー

まず、利益率がガイダンスを上回った要因について、そしてそれが継続することを前提とした第3四半期への考え方について伺いたいと思います。それは、今年初めにあった6%の住宅ローン金利環境を反映したものだったのでしょうか？つまり、土地コストが4%であったこと（これは最近見られる水準よりもおそらく少し低いものです）や、想定していたよりもスティック・アンド・ブリック（従来の建築）において成功したことなどが要因でしょうか。これらをどのように分類してお考えでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

それらすべての要素が組み合わさったものだと考えています。ビルが話したように、スティック・アンド・ブリックにおいていくらかのコスト削減が見られ、一方で土地価格の上昇幅はそれほど大きくありませんでした。そのため、それらはある程度相殺されています。また、需要の観点からはかなり力強い四半期となりました。

当四半期に25,000戸弱の住宅を販売できたことで、予想していたよりも、おそらくもう少しインセンティブを維持することができました。それが、当社の利益率がガイダンスの上限、あるいはそれを上回る結果となった要因です。

マシュー・ブーリー

承知いたしました。完璧です。次に、2点目として、先ほどのARM（変動金利住宅ローン）に関する質問を掘り下げたいと思います。まず1つ目に、ARMに加えて、さらなる一時的なバイダウン（金利引き下げ）などはあったのでしょうか？あるいは、おっしゃった10%というのが全体を指しているのでしょうか。

より具体的には、0%から10%に上昇したのか、あるいは一時的なバイダウンによるものなのか、何か目安となるものはありますか？また、それが住宅建設の売上総利益率に対し、金融サービス部門の利益率と比較してどのような影響を与えるのでしょうか？

マイケル・マレー

それが当社に極めて重要な、実質的な影響を与えたとは考えていません。今回のARM商品は、以前のサイクルと比較して普及がかなり遅れており、人々は間違いなく30年固定金利住宅ローンを好んでいます。昨年と比較して0%から10%に上昇してはいますが、第1四半期からは3%減少しています。したがって、現時点において、住宅建設部門の利益率に対し、金融サービスチームが（ARMによって）大きな影響を与えているというわけではありません。

オペレーター

次のご質問は、シティのアントニー・ペッティナリ様からです。

アンソニー・ペッティナリ

スティック・アンド・ブリックについて、建築資材コストの動向についてお話しされました。労働力に関する部分について、前年同期比でどのような状況か、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか？また、それを前年同期比でさらに押し下げていく機会はあるのでしょうか？そして、そのためにどのような取り組みを行っているのでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

市場では労働力が安定しており、豊富に存在しています。そのため、工期の短縮が見られており、その傾向は続いています。建設のサイクルタイムについては、住宅建設のペースが歴史的な平均を下回っているため、短縮のペース自体は鈍化しています。労働力の増加は、競争の激化を意味します。

そのため、建築資材および施工（stick and brick）に関するコスト削減の一部は、資材の構成要素と併せて、労働力からも確実に実現していることを確認しています。その具体的な金額や割合、内訳については把握していませんが、市場の状況から判断して、特に第3四半期および第4四半期に引き渡し（クローズ）を行う住宅において、建築資材および施工に関するコスト削減が引き続き現れてくると予想しています。

アンソニー・ペッティナリ

わかりました。助かります。市場の強さについて、特にテキサス州とフロリダ州における春のシーズンの状況について、より詳細な地域別の情報（regional color）をいただけますでしょうか？

マイケル・マレー

テキサス州でも、フロリダ州でも需要は堅調であると考えています。市場の感触は非常に良いです。全米的に見れば、ほとんどの市場は予想通りに推移しており、概ね好調であると言えます。おそらく、ソフトウェア業界との関連性が伝統的に高い一部の市場において、わずかな軟調さが見られ、購入者心理が少し落ちている可能性はあります。

それ以外については、春の始まりとしては非常に順調であり、心強く感じています。

オペレーター

次のご質問は、Wolfe ResearchのTrevor Allinson様からです。失礼いたしました、Trevor様が最後になってしまったようです。彼が戻られましたら、再度お伺いします。次のご質問は、JPMorganのMichael Rehaut様です。

マイケル・レホット

3月と4月の需要動向について、先ほどあなたが仰ったコメントに立ち返りたいと思います。3月は季節性通りであったとのことで、4月についても今のところ満足されているとお聞きしました。その点について、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか？ 明らかに、イラン関連の情勢（※原文: Iran war, context implies geopolitical tension）の開始以来、消費者センチメントのデータは少し不安定になっており、多くのボラティリティやヘッドラインが出ています。住宅購入者から得られるボトムアップの観点、および週単位での動きについて、月全体としては季節性と一致していたとしても、週単位で見ると何かボラティリティ（変動）は見られましたでしょうか？

ジェシカ・ハンセン

通常、月次のトレンドといった四半期内の詳細についてはコメントしておりませんが、マイクが言ったことを繰り返すと、需要は四半期を通じて良好であり、当社の予想および通常の季節性と一致していました。通常の季節性とは、2月から3月、そして4月にかけて、春の販売シーズンの真っ只中に入っていく時期を指します。また、世界情勢やガス関連の価格上昇に起因するような、事業への重大な影響や混乱は見られませんでした。先ほども申し上げましたが、当四半期を通じてキャンセル率（can rate）も安定しており、これもポジティブな要素です。

マイケル・レホット

わかりました。ありがとうございます。次に、第3四半期に向けて、40ベーシスポイント（bp）の恩恵を除いた場合でも粗利益率（グロスマライン）が安定していること、また、第3四半期に向けてコスト低下の恩恵を受けることも強調されていました。私の理解が正しければ、それらの恩恵が積み重なる、あるいはフルに効いてくることで、第2四半期よりもさらに恩恵を受けるとお考えでしょうか？ 前四半期比で粗利益率が横ばいであっても、コスト低下による継続的な利得はより大きくなるということでしょうか。

それとは逆に、本来であれば見込めるはずの、前四半期比でのわずかな改善を相殺してしまうような要因は何かありますか？ 特に、インセンティブ（販売促進策）の変動や土地コストの上昇など、建設コストの低下による恩恵を相殺する可能性のある要因についてお伺いしたいと考えています。

ビル・ウィート

区画コスト（lot cost）については、漸増的に少し高くなると引き続き予想しています。今四半期は前四半期比で比較的横ばいでしたが、前年同期比では依然として4%上昇しています。これは継続的な逆風となります。当社の今年のベースケースでは、建築資材および施工の労働コストが十分に改善することで、それを相殺できると考えていました。

そして、これまでのところ、その通りの結果となっています。現在、第3四半期を見渡す限りでも、そのように見ています。当然ながら、インセンティブの水準は、需要や住宅ローン金利、その他販売プロセスに影響を与えるあらゆる要因に左右されます。したがって、インセンティブに関してどうなるかは、今後の状況を見る必要があります。

オペレーター

次の質問は、Wolfe ResearchのTrevor Allinson氏からです。

トレバー・アリソン

先ほど、完成済み仕様物件が前年同期比で約35%減少したと言及されました。在庫圧縮において着実な進展があったということですね。過去の四半期では、業界の在庫水準が依然として高止まりしているとお話しされていました。業界全体としても、在庫圧縮に向けた進展が見られ始めているのでしょうか？また、それが業界全体、あるいは貴社特有の要因として、第2四半期の売上総利益率が予想を上回る結果となった一因となったのでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

競合環境全体において在庫水準が低下していると考えています。我々が行ってきたことと同様に、販売ペースや需要に応じて着工をよりコントロールしていることが要因だと考えています。我々はこれを毎週非常に注意深く監視しており、四半期ごとの推移における住宅需要および予測に沿って着工を管理しています。したがって、我々の在庫状況については非常に良好だと感じていますし、四半期を通じた販売に関連する着工水準についても良好であると考えています。

トレバー・アリソン

わかりました。非常に助かります。2つ目の質問は、区画数（ロット数）についてです。前年同期比で約10%減少しています。

土地価格は高止まりしており、需要は依然として厳しい状況です。現在の環境において、貴社のアンダーライティング基準を満たす案件が減少しているため、区画数は今後も四半期ごとに減少していくという予測でしょうか？それとも、十分な案件を見つけることができ、現在の水準から横ばいになると予想されていますか？

マイケル・マレー

現在の区画状況については非常に手応えを感じています。土地パイプラインの備えについては、おそらく会社の歴史上最も良好な状態にあります。そのため、今日のインセンティブ環境において合理性のない案件は見送ることができ、アンダーライティングへのアプローチにおいても規律を保つことができています。

ジェシカ・ハンセン

開発パートナーも、区画の引き取りスケジュールを調整するために引き続き協力してくれています。完成済み区画に対する需要は依然として非常に大きいため、それが所有区画数の前四半期比での減少の大きな要因であると考えています。我々はそうしたパートナーシップを大切にしており、必要なプロジェクトにおいて引き取りを流動化できる能力に感謝しています。

オペレーター

次の質問は、Bank of AmericaのRafe Jadrosich氏からです。

レイフ・ジャドロシッチ

直前のコメントに関するフォローアップです。ランドバンキングへのエクスポージャーについて、例えばオプション構成に占める割合や、実際に区画の引き取りペースを遅らせることの可否についてお話しいただけますでしょうか？

マイケル・マレー

当社のロット・ポートフォリオ内における、ランド・ロット・バンカーズ（land lot bankers）へのエクスポージャーは、1桁台の中程度です。したがって、現時点では当社の土地戦略の重要な部分ではありません。当社のロット・ポジションの大部分は、当社またはForestarのためにロットを整備している第三者デベロッパーによって保有されています。そして、ジェシカが述べたように、テイクダウン・スケジュールや開発フェーズのタイミングを調整することで、市場の状況に合わせて、市場にとって理にかなった形での対応ができています。

第三者デベロッパーと協力するという当社の戦略は、資本効率に加え、開発分野における非常に知識豊富で経験豊富なエキスパートの利点を活用すること、そして多くの運営上の柔軟性を提供してくれると考えています。

レイフ・ジャドロシッチ

素晴らしいです。大変助かります。それから、時として予測が難しいことは承知していますが、下半期のコミュニティ数の伸びをどのように考えるべきか、少し教えていただけますでしょうか？また、考慮すべき何らかのペースなどはありますか？

ジェシカ・ハンセン

私たちは――いつもこれから始めるのですが、コミュニティ数（community cap）のガイダンスを出さないのには理由があります。これは、販売に基づくコミュニティごとの状況に大きく依存するため、非常に困難なものだからです。しかし、前年同期比では、2桁、具体的には1桁台の2桁（low double-digit）の増加を維持していました。前年同期比で11％増、前四半期比で4％増でした。

いずれかの時点で、それが緩やかになると引き続き予想しています。コミュニティ数に関わらず、今四半期の最大のポジティブな点は、販売がコミュニティ数の増加に合わせて11％増加したことだと考えています。したがって、吸収（absorption）に関して前年同期ベースでの減少は見られませんでした。これは、第2四半期と需要環境に関するもう一つの非常にポジティブな兆候です。

ビル・ウィート

1桁台の中程度まで緩やかになると予想しています。それが正確にいつになるのか、今後数四半期のうちなのか、あるいは来年のどこかなのか、その部分は予測が少し難しいところです。

オペレーター

次のご質問は、レイモンド・ジェームズのBuck Horne様からです。

バック・ホーン

先ほど聞き逃していたら申し訳ありませんが、今年の売上高ガイダンスの上限の変更について、詳細を伺えますでしょうか。つまり、純受注の非常に強固な強さや、見られているサイクルタイムの短縮を考慮すると、今年の売上高ガイダンスの上限を引き下げたことについてのメッセージ（意図）を明確にしたいと考えています。

ジェシカ・ハンセン

成約数（closings）のガイダンスを500件引き下げました。また、当初想定していたよりもASP（平均販売価格）が低くなったこともあり、下半期にASPが上昇すると想定してはいません。したがって、上限における成約数のわずかな減少と、平均販売価格のわずかな低下の組み合わせによるものです。

バック・ホーン

そして、それらの成約数の減少は、どのような要因によるものですか？

ジェシカ・ハンセン

第1四半期と第2四半期の両方において、成約見通しを下回りました。私たちが達成するとお伝えしていたことは達成できませんでした。依然として、当初の見通しの中核となる範囲内で達成できる非常に良好なポジションにあります。ただ、上半期において期待していた通りの成果を上げられなかったため、上限を引き下げることが慎重な判断であると考えました。

バック・ホーン

承知しました。ありがとうございます。二点目に、ガス価格の変化や、消費者が新しい住宅コミュニティのために、より長い距離を運転しなければならず通勤コストが上昇していることを踏まえ、用地パイプラインについて検討や変更を行っているのか気になりました。もしエネルギー価格の高騰が長期化する見通しとなった場合、パイプラインにあるコミュニティの立地の一部を再評価し始めるのでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

それに対応しようと考えるには、ガス価格の高騰が非常に長期にわたる必要があります。これらのコミュニティを稼働させるまでにかかる時間、およびコミュニティの配置については、我々が望む通りの状態にあります。ですので、現在のコミュニティ、および将来のコミュニティ数と立地については、手応えを感じており、安心しています。とは言え、市場の動きに合わせて調整は行います。

もし距離に基づいた市場の調整が見られるようであれば、同様に調整を行いますが、現時点で先手を打って行う必要があるとは感じていません。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのスザンヌ・マクラリ様です。

スーザン・マクラリ

最初の質問は、販売費及び一般管理費（SG&A）についてです。今後の見通しをどのように考えるべきか、また、成約が進むにつれて下半期にレバレッジ（販管費率の低下）を実現できる能力について、もう少し詳しくお話しいただけますか？

ビル・ウィート

成約見通しを一段階引き上げているため、第3四半期と第4四半期にはレバレッジが見込めると予想しています。そのため、第3四半期と第4四半期には、より高い収益額が見込まれます。もちろん、そこで可能な限り効率化を図りたいと考えています。ここ数四半期、特に今四半期における平均販売価格（ASP）の下落は、明らかにSG&A比率の重石にもなっています。

しかし、先を見据えると、売上高に対するSG&A比率は、ここ数四半期の水準から低下すると予想しています。

スーザン・マクラリ

わかりました。助かりました。次に、株主還元の継続に関する能力、あるいは意欲についてはどのように考えるべきでしょうか？上振れ要因や見通しの変更に関するお考えはありますか？また、現在の環境において、配当や自社株買いに対して、成長への投資をどのようにバランスさせていくお考えでしょうか？

ビル・ウィート

我々のアプローチは、引き続き一貫したものです。我々は、強力な営業活動によるキャッシュフローを創出することに注力しています。そして、基本的にはそのキャッシュフローの90%から100%を株主への分配に充てています。配当については一貫性を保ち、毎年少しずつ増額しており、残りは自社株買いに充てています。

今年の自社株買いについては、引き続き約25億ドルの見通しを維持しています。3月期後半に株価の下落が見られたため、第2四半期終了時点で予定より前倒しで進んでいます。もちろん、買い入れを継続し、少し積極的に進めました。ですので、実質的に第2四半期にかけて自社株買いを少し加速させましたが、依然として年間25億ドルの見通しに向けて順調に進んでいます。

オペレーター

次のご質問は、ABWKのJade Rahmani氏からとなります。

ジェイド・ラマニ

今四半期以上にわたって発生している、これら保証および訴訟関連の利益の要因について、また、今後もさらなる利益を見込んでいるかどうかについてお話しいただけますでしょうか？

ビル・ウィート

はい、Jadeさん。過去3四半期において、さまざまな種類の一時的な事象が発生しました。今四半期については、以前に引当金を計上していた特定の訴訟案件において好ましい結果が得られ、その結果が引当金を計上した際に想定していたものよりも良好でした。そのため、今四半期はプラスの利益となりました。

また、保証コストも少し低下しており、その恩恵を受けています。当社は、実際のコストに基づいて引当金を設定しています。そのため、そこからいくらかの利益が生じました。したがって、今四半期においては、真に一時的なものと確信しているこれらの項目から、40ベーシスポイントの利益があったと考えています。

そして、今後の見通しとしては、訴訟および保証の純影響は、毎四半期、マージンに対して40から50ベーシスポイント程度のマイナスの影響を与え続けると予想しています。今四半期、その影響はゼロでした。通常であれば、40ベーシスポイントのマイナスの影響があると予想しています。

ジェシカ・ハンセン

念のための補足ですが、当社のIRサイトに掲載されている補足資料の住宅販売売上総利益のスライドには、その行項目の詳細が記載されています。そのため、四半期ごとの状況をご確認いただけます。また、直近の3四半期よりもさらに遡ってご覧いただければ、まさにその40から50ベーシスポイントという典型的な影響の範囲内にあることがお分かりいただけるはずです。

ジェイド・ラマニ

自社株買いに関して、株価が簿価を上回るどの程度のマルチプル（倍率）になった場合に、自社株買いは妥当ではないと考え、より効率的な資本還元の手段として配当を優先するようになるのでしょうか？

ビル・ウィート

当社は分配戦略のあらゆる側面を検討しており、現在の株価のバリュエーションもその構成要素の一つです。しかしながら、当社はキャッシュフローの大部分を継続して株主に分配することにコミットしています。配当については、通常、より安定した水準を維持してきました。というのも、配当の支払いに関しては、長期的に増加し続けることが好まれるものであり、当社は配当水準を引き下げることには非常に消極的だからです。

したがって、自社株買いは、時間の経過とともに増減させる可能性が高い要素となります。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのMike Dahl氏からとなります。

マイケル・ダール

素晴らしい決算ですね。インセンティブについて、確認のための質問をさせてください。冒頭のコメントでは、今四半期中にインセンティブが増加し続けているという旨の発言があったかと思います。しかし、その後のコメントの多くは、実際にはもう少し安定しているように聞こえました。

ですので、そのコメントは前期比（sequential）によるものか、それとも前年同期比（year-on-year）によるものなのかを確認させていただけますでしょうか？また、将来的な観点では、市場環境によってそれらがどうなるかが決まることは理解しています。ただ、第3四半期のガイダンスに含まれている内容としては、前期比で安定したインセンティブを想定しているのか、あるいは（良し悪しに関わらず）異なる水準を想定しているのでしょうか？

マイケル・マレー

第2四半期から第3四半期にかけて、インセンティブ水準は安定していると正しく聞き取っていただけたと思います。第2四半期において、引き渡しが完了した住宅の約61%が当四半期内に販売されたものであり、それらの結果は私たちが経験した市場状況を非常に反映しており、それがインセンティブ水準に関して私たちが今後予測している内容です。

マイケル・ダール

なるほど。では、第2四半期に経験された10%という数字は、第1四半期と比較して、それも安定していたのでしょうか……

ジェシカ・ハンセン

わずかに上昇しましたが、実質的には同じ数値に丸められる程度でした。

マイケル・ダール

わかりました。はい、そうですか。なるほど。資材コストの動向についても続けて伺いたいと思います。

下請業者や労働力との交渉方法により、皆様が一定の将来の見通しを持っておられることは承知しています。現在、多岐にわたる建設資材や建材において、相次ぐ値上げの発表が見られており、それらが実際に適用されるまでには時間がかかる可能性があること、また最終的には今日の現場で何が起きているかに基づいて変動する可能性があることも理解しています。しかし、タイミングの観点から、今春後半に市場で値上げが見られ始めた場合、それはいつの影響として現れるのでしょうか？ 今の時期から見て、それは2027年度の引き渡し動向に影響するものなのでしょうか？ 2026年度の着工および引き渡しについては、ほぼ確定しているのでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

もしそれらの値上げが実際に反映され始めたならば、その通り、それは2027年度への影響がより大きくなるでしょう。確かに多少の影響は見られるでしょうが、おそらく相殺されると考えていますし、現在までのところ、そのようなことは実際に起きていません。ですので、世の中の動きに基づいて、どのように進むかを見ていくことになります。

ジェシカ・ハンセン

値上げは頻繁に発表されますが、それが必ずしも私たちが実際にそれを受け入れることを意味するわけではありません。

オペレーター

次のご質問は、Seaport ResearchのKen Zener様からです。

ケネス・ゼナー

通常の受注の季節性を踏まえると、貴社がシェアを獲得したとお感じでしょうか、あるいは貴社のチームからはそのように報告されていますか？ それとも、単に需要環境によるものなのでしょうか？

マイケル・マレー

市場環境全体に対して、我々のシェアがどうなっているかを判断するのは困難です。手応えはかなり良かったです。経験則から言えば、おそらく多少のシェア獲得はあるかもしれませんが、分かりません。他社の決算発表が出れば判明するでしょう。

ジェシカ・ハンセン

今後1.5週間のうちに、かなり明確になると思います。

不明なエグゼクティブ

はい。つまり、我々のキャッシュフローは各々[聞き取り不能]です。

ケネス・ゼナー

なるほど。いえ、非常に素晴らしいですね。それから、土地コストの低下について、前年同期比で4%上昇したとおっしゃいました。それについて、いくつか背景を説明していただけますか？（私の記憶では）一桁台の中盤から後半だったかと思います。

それから、着工ペースを抑えたことによる、再交渉から得られると考えているメリットについてお話しいただけますか？これら2つの要因が今後どのように展開していくのかを理解したいと考えています。

ポール・ロマノウスキー

着工を抑制することのメリットとおっしゃるのは、土地側のことでしょうか、それとも労働力側のことでしょうか？労働力ですか？はい、それは……

ケネス・ゼナー

両方の可能性があります。つまり、もしよろしければ、詳しく説明していただければと思います。

ポール・ロマノウスキー

はい。第3および第4四半期に向けて、我々が実際に目にしており、かつ今後見込まれるのは、資材と労働力の両面における「スティック・アンド・ブリック（建築資材・施工）」のコスト削減が、土地側で見られるいかなる上昇分をも相殺するということです。我々は、販売やインセンティブレベルと同様に、コミュニティごとに精査を行っています。これは、特定の取引条件に関して、開発パートナーや地権者と定期的に行っている協議です。

また、土地取引において、広範囲ではありませんが、環境の現状や、我々の区画購入および着工のペースに基づいた、土地や区画の価格低減もいくつか確認しています。

ジェシカ・ハンセン

そしてケン、質問の前半部分についてですが、前年同期比での上昇率に関しては、確かに緩やかな傾向が見られました。前四半期は6%上昇していましたが、今四半期は4%でした。これが引き続き低下していくのか、あるいは4%の範囲内に留まるのかを判断するには、まだ時期尚早です。しかし、より以前の、あるいは最近購入した土地の消化を進めるにつれて、前年同期比の上昇率は緩やかになると予想しています。

オペレーター

次のご質問は、CitizensのJay McCanless様からです。

ジェイ・マッケンレス

Jessica、建設プロセスのより早い段階で販売される住宅における売上総利益の追い風について、先ほどのご発言に立ち戻りたいと思います。それは、追加のアップグレードが含まれているということでしょうか？それとも、単にコスト配分の影響によるものでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

その一部は、完成済み住宅や、バランスシートから外して購入者を確保することに（販売の）動機が強く働く住宅と比較して、プロセスのより早い段階で行われる「選択肢を伴う販売」に起因しています。ですから、プロセスの早い段階で販売し、区画の選択や住宅に組み込まれる要素など、より多くの選択肢がある場合、それらはすべて販売時における売上総利益のわずかな優位性に寄与していると考えています。

マイケル・マレー

はい。明確にしておきますと、利益率と売上原価における逆風や追い風を確実にするために、建設プロセスのより早い段階で販売される住宅は、完成時に販売される住宅よりも、わずかに高い利益率になると予想しています。

ジェシカ・ハンセン

そして、住宅が完成した後、一定期間売れ残ると利益率が低下し始めるという点については、常々お話ししています。だからこそ、完成済みの在庫物件（specs）を放置しないことに注力しており、現在の完成済み在庫の削減状況に満足しています。

ジェイ・マッケンレス

なるほど、承知いたしました。その流れに関連して、2つ目の質問ですが、もし少し早めに販売できるのであれば、今四半期、特定の市場においてどの程度価格を引き上げることができたのでしょうか？それとも、依然としてそれを実現するのは難しい状況でしょうか？

ポール・ロマノウスキー

それはコミュニティごとのバランスによるものなので、一貫性を持って測定するのは確かに困難です。価格の引き上げではなく、インセンティブの削減となるケースもあり、それを正確に特定して数値化することは、我々が現在行っていることではありません。

オペレーター

次のご質問は、Truist SecuritiesのJonathan Bettenhausen様からです。

ジョナサン・ベッテンハウゼン

売上構成比としては小さいことは承知していますが、北部（North）はまた良い四半期となりました。地理的な観点からはかなり大きな地域です。そこで、特に際立った成長が見られる都市圏（metros）はありますか？それとも、その地域全体で幅広く見られる傾向なのでしょうか？

マイケル・マレー

地域間でかなり一貫しています。これは、過去数年間にその地域に対して行ってきた投資が、現在実を結び始めていることも反映しています。ですから、私たちはチームの、北部地域全体におけるパフォーマンス、およびテキサス州やフロリダ州がかつてのような主力市場（powerhouses）ではなくなっている中で、彼らが全体の売上結果に対して果たしている貢献について、非常に満足しています。

ジョナサン・ベッテンハウゼン

はい。わかりました。それに関連して、北部における投資の根拠（investment thesis）についてお話しいただけますか？

マイケル・マレー

投資の根拠ですか？ それは、私たちがまだ深く浸透していなかった市場でした。それらの市場での存在感を拡大することで、全国的な市場シェアを獲得する機会があると考え、グリーンフィールドによるオーガニックな成長と、いくつかの買収を組み合わせてそれを実行しました。

オペレーター

次のご質問は、Texas CapitalのAlex Rygiel様からです。

アレクサンダー・リギエル

キャンセル率はかなり安定していますが、キャンセルの理由に何か変化はありましたか？

ジェシカ・ハンセン

いいえ。キャンセルの大部分は、購入者が正式な書類手続きの段階に入った際、最終的に住宅ローン（mortgage）の審査基準を満たせなかったことによるものであることが、引き続き見受けられます。

オペレーター

次のご質問は、Housing Research CenterのAlex Barron様からです。

アレックス・バロン

最近サンアントニオに行きましたが、そちらでは10万ドル台後半から20万ドル台前半の価格帯のコミュニティがいくつかあるのを拝見しました。これは、その市場のみで行っていることなのでしょうか？それとも、より低価格で手頃なコミュニティを建設するために、より多くの市場で展開している新しい取り組みなのでしょうか？

ポール・ロマノウスキー

Alex、我々はより手頃な製品を見つけることに注力しており、特に区画価格を抑えられ、かつ延床面積を小さくできる市場において、それを実現できるよう努めています。全米のすべての自治体でできることではありません。依然として、それを実現するにはコストが範囲外になってしまうような、最小区画サイズ要件や最小延床面積要件に直面することが多くあります。しかし、実現できる場所では、良好な成果を得られています。

テキサス州においては、サンアントニオで見られるように、全米でも提供可能な最も低い価格帯を実現できており、テキサスの諸市場でも同様の傾向が見られます。そのポジショニングについては手応えを感じています。

アレックス・バロン

なるほど。その価格帯において、平均を上回る販売ペースは見られますか？

ポール・ロマノウスキー

はい、見られます。それは、多くの市場において他に選択肢がない場所において、持ち家取得の機会を確実に広げています。特に、我々が提供しているような、保証が付いた新築住宅や、近隣・コミュニティの安定性を備えた物件については、他に選択肢がない状況です。したがって、市場全体で持ち家取得の機会を確実に広げており、そのために販売ペースも高くなっています。

オペレーター

以上をもちまして、本日の質疑応答セッションを終了いたします。それでは、締め括りの言葉をいただくため、ポール・ロマノウスキーにマイクをお戻しします。

ポール・ロマノウスキー

ありがとうございます、ポール。本日はお時間をいただきありがとうございました。7月21日（火）に第3四半期の決算結果を共有できることを楽しみにしています。また、堅調な第2四半期を達成したD.R. Hortonチーム全員に祝辞を述べたいと思います。

皆さんの尽力に感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございました。以上をもちまして本日のカンファレンスを終了いたします。これにて回線を切断していただいて結構です。ご参加ありがとうございました。