オペレーター

皆様、お待ちいただきありがとうございます。Douglas Emmettの四半期決算電話会議へようこそ。本日の会議は録音されています。現在、すべての参加者はリスニング専用モードとなっております。

経営陣による準備された発言の後、質疑応答セッションへの参加方法についてご案内いたします。それでは、進行をDouglas Emmettの投資家情報担当バイスプレジデント、Stuart McElhinneyに交代します。お願いいたします。

スチュアート・マケルヒニー

ありがとうございます。本日は、会長兼CEOのJordan Kaplan、CIOのKevin Crummy、およびCFOのPeter Seymourが参加しております。本会議は弊社ウェブサイトからライブ配信されており、今後90日間はリプレイが可能です。また、決算パッケージは弊社ウェブサイトの投資家情報（IR）セクションでもご確認いただけます。

本日お話しする非GAAP財務指標の調整内容は、決算パッケージに記載されています。本会議の中で、将来の見通しに関する記述（forward-looking statements）を行います。これらの将来の見通しに関する記述は、当社の信念、仮定、および現在入手可能な情報に基づいています。当社の実際の結果は、既知および未知のリスク、トレンド、不確実性、ならびに当社の管理や予測の能力を超えた要因によって影響を受ける可能性があります。

当社の仮定は妥当であると考えておりますが、それらは将来の業績を保証するものではなく、一部は誤りであることが判明する場合もあります。

スチュアート・マケルヒニー

したがって、当社の実際の将来の結果は、当社の予想と異なることが予想され、それらの差異は重要なものとなる可能性があります。潜在的なリスクの詳細については、弊社ウェブサイトの投資家情報セクションにあるSEC（証券取引委員会）提出書類をご参照ください。質疑応答セッションでは、他の方への配慮として、質問は1回、追加質問（フォローアップ）も1回までとしていただけますようお願いいたします。ありがとうございます。

それでは、Jordanに交代します。

ジョーダン・カプラン

おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。当社の営業成績は、今回も非常に優れたものでした。第一に、2四半期連続で約10万平方フィートのプラスの吸収（positive absorption）を記録しました。

過去6か月間で、賃貸レートを1%以上上昇させ、2019年以来最高の業績を達成しました。第二に、45万平方フィートを超える新規リース契約を締結し、新規リーシングにおいて過去最高の四半期となりました。第三に、1万平方フィートを超えるテナントへのリーシングにおいて、記録的な数値を達成しました。第四に、これらすべてを、意味のあるストレートライン・レント・ロールアウト（straight-line rent rollout）を実現しながら達成しました。

皆様が、持続的な回復の兆しを探るために当社のリーシングを注視していることは理解しています。2四半期では底打ちと断定するには不十分ですが、期待は高まっています。現在のサイクルはこの時期が、長期的な価値に対して大幅なディスカウントでポートフォリオを拡大できる稀な機会であると考えています。

ジョーダン・カプラン

これまでに2件の買収を行ってきました。その中には、4月の買収も含まれており、当社とジョイントベンチャー・パートナーは、ベバリーヒルズ・ゴールデン・トライアングルに位置し、Bedford Driveの400ブロックのほぼ全域をカバーする、プレミアムなメディカル・オフィス物件のポートフォリオに対して2億6,000万ドルを支払いました。当社のオペレーション・チームとキャピタル・マーケット・グループの素晴らしい仕事ぶりを誇りに思います。これらの結果は、彼らの継続的な努力を反映したものです。

すでにお話しした通り、当社はリーシング、買収、およびStudio Plaza、The Landmark Residences、Ten Nine Hundred Wilshireの再開発を通じて、収益を拡大することに極めて注力しています。また、市場全体に提供されているレートよりも低い金利で、負債の期間延長（エクステンション）にも成功しています。

ジョーダン・カプラン

最後に、最近メディアで言及されている「ジェボンズのパラドックス（Jevons Paradox）」について触れずにはいられません。これは、AIの導入が雇用成長やオフィス需要に与える影響を、パーソナルコンピュータ、インターネット、クラウドコンピューティングといった過去の変革的技術と比較するものです。以上をもちまして、Kevinに交代します。

ケビン・クラミー

ありがとう、Jordan。おはようございます。今年4月、当社が管理する新しいジョイントベンチャーが、ベバリーヒルズ・ゴールデン・トライアングルに位置する、5棟・計24万6,000平方フィートのメディカル・オフィス・ポートフォリオである「The Bedford Collection」を買収しました。当社は、このジョイントベンチャーの1億5,000万ドルのエクイティのうち、13%の持分を保有しています。

また、このジョイントベンチャーは、2031年4月に満期を迎える、ノンリコース、利息のみ支払いの第1次信託証書ローン（first trust deed loan）によって担保された1億3,000万ドルの借り入れも行いました。このローンはSOFRに170ベーシス・ポイントを加えた金利が適用されますが、当社は2030年4月まで実質的に年率5.26%で固定しています。Jordanが言及した3つの開発プロジェクトは順調に進んでいます。Brentwoodでは、712戸のランドマーク・レジデンスの数年にわたる再開発が本格的に進行中です。

ケビン・クラミー

Westwoodの10900 Wilshireでは、本物件を323戸のアパートメント・コミュニティに転換するための建設を今年中に開始する予定です。BurbankのStudio Plazaでは、再開発が完了し、リーシングが順調に進んでおり、一部のテナントはすでに入居を開始しています。以上をもちまして、Stuartに交代します。

スチュアート・マケルヒニー

ありがとう、ケビン。皆様、おはようございます。第1四半期において、当社は合計90万9,000平方フィートに及ぶ218件のオフィス・リースを締結しました。これには、単一四半期の記録となる46万1,000平方フィートの新規リースが含まれています。

また、44万8,000平方フィートの更新リースを締結しました。ジョーダンが言及した通り、リーシングは1万平方フィートを超える新規テナントにおいて特に好調でした。テナント維持率は、当社の過去の平均と同様に引き続き好調です。第1四半期のオフィス需要は多くの業界に分散しており、法務、金融サービス、エンターテインメント、不動産、会計が上位5業種を占めました。

リーシング・スプレッドについても、同一スペースの満了するリースよりも価値の高い新規リースを継続して締結しているため、第1四半期に改善しました。当四半期に締結した新規リースの全体的なストレートライン方式による価値は、5.3%増加しました。

スチュアート・マケルヒニー

キャッシュ・スプレッドは7.7%低くなっていますが、これは満了するリースの期間中、3%から5%という非常に健全な固定の年間賃料増額を行ってきた結果です。第1四半期のオフィス・リーシング費用は、1平方フィートあたり年間平均6.30ドルであり、他のオフィスREITのベンチマーク平均を大幅に下回りました。ただし、当社としては、通常より多くのテナント改善費用（TIコスト）を必要とする、例外的な新規および大規模なリーシングの影響により、わずかに上昇しています。レジデンシャル・ポートフォリオについては、キャッシュ・セームプロパティNOI（同一物件ベースのキャッシュ営業純利益）が前年同期比で4.2%増加しており、引き続き好調に推移しています。

需要は当社の市場全体で非常に強く、ポートフォリオの入居率は99%を超えたままです。それでは、財務結果についての説明に移るため、ピーターにマイクを渡します。

ピーター・セーモア

ありがとう、スチュアート。皆様、おはようございます。2025年度第1四半期と比較して、売上高は2億5,100万ドルと実質的に横ばいでした。FFO（運営キャッシュフロー）は1株当たり0.37ドルに減少しました。

AFFO（調整後運営キャッシュフロー）は4,900万ドルに減少し、これは金利費用の増加と金利収入の減少を反映したものですが、マルチファミリー（集合住宅）部門の好調なパフォーマンスによって一部相殺されました。当四半期のキャッシュ・セームプロパティNOIは1.4%減少しました。売上高の約5.4%である当社のG&A（一般管理費）は、ベンチマーク・グループの中で引き続き最低水準です。ガイダンスについては、2026年度の希薄化後普通株式1株当たり当期純利益をマイナス0.20ドルからマイナス0.14ドルの間、完全希薄化後FFOを1.39ドルから1.45ドルの間と引き続き予想しています。

Bedfordの買収によるFFOの増加分は、金利カーブのフラット化を反映した想定金利費用の増加によって、大部分が相殺される見込みです。

ピーター・セーモア

ガイダンスの基礎となる前提条件に関する情報については、決算資料（earnings package）内のスケジュールをご参照ください。例年通り、当社のガイダンスには、将来の物件買収または売却、普通株式の販売または自己株買い、資金調達、物件損害保険の保険金回収、減損損失、またはその他の可能な資本市場活動の影響は含まれていません。それでは、質疑応答に移るため、オペレーターにマイクを渡します。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。他の参加者へのご配慮のため、ご質問は1つの質問と1つの追加質問に限定していただきますようお願いいたします。質問される場合は、タッチトーン電話の「星1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、キーを押す前に受話器を上げてください。

もし質問が回答済みであることが分かり、質問を取り下げたい場合は、「星2」を押してください。最初の質問は、Evercore ISIのスティーブ・サクワ様からです。どうぞ。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。ジョーダン、あるいはスチュアート、リーシング・ボリュームについて少し詳しく説明していただけないでしょうか。明らかに新規リーシングは非常に好調でしたが、今期の四半期ボリュームを多少歪ませたような大規模なリースがあったのかどうかを把握したいと考えています。

リーシング活動の広がりを測るために、今期の1万平方フィート超の案件数が、過去と比較してどの程度であったか、何か知見をいただけますでしょうか。

スチュアート・マケルヒニー

スティーブ、スチュアートです。申し上げた通り、1万平方フィート超のカテゴリーにおけるリーシングは記録的な規模であり、過去最多となりました。非常に強力でした。1万から2万平方フィートの間での案件もいくつかあり、2万平方フィートを超える案件も数件ありました。

極めて好調でした。エンターテインメントや法務など、多くの業界が含まれていました。その大規模なカテゴリーにおいては幅広い業界にわたっていましたが、この規模のリーシングとしては、これまでで最も強力なものでした。

スティーブ・サクワ

わかりました、ありがとうございます。では、追加で質問させてください。ジョーダン、Bedford Collectionの取引に関する追加のバリュエーション指標、例えば利回り、自己資本利益率（ROE）、あるいは安定化利回りなどを教えていただけますか。当然、1平方フィートあたりの価格を逆算することは可能ですが、ダグラス・エメットにとっての取得時のキャップレートや自己資本利益率などの情報を共有していただけると助かります。

ありがとうございます。

ジョーダン・カプラン

売主とは、その情報を公開しないことで合意していました。もっとも、結果としてあなたは1平方フィートあたりの価格を言い当てたことになりますが。1平方フィートあたり1,000ドル前後でしたよね？9、非常に高い9の数字です。これは、奇妙に聞こえるかもしれませんが、私が1990年代から購入しようとしていたポートフォリオです。

この取引には、これ以上ないほど満足しています。ほとんど何を買っても良い時期であったタイミングで、この案件が浮上したことは、特に幸運だったと考えています。この取引には非常に、非常に満足しています。スティーブ、次にこちらに来る時は、物件をご案内しましょう。

私たちがどれほどのコントロール権を握っているかを知って、驚かれると思いますよ。他に何かありますか？

スティーブ・サクワ

質問は以上です。ありがとうございます。

ジョーダン・カプラン

承知いたしました。スティーブ、ありがとう。

オペレーター

次の質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ氏からです。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

はい、おはようございます。ジョーダン、あなたはジェボンズのパラドックスに言及されましたね。それが何であるか、Googleで検索しなければなりませんでした。あなたは実際にそれを目にしていますか？それは単なる意見として述べたものなのでしょうか、それとも、市場において「AIや進行中のあらゆるイノベーションのおかげで、実際にはもっと多くの人を雇う必要がある」といった、具体的なエピソードを実際に目にしているのでしょうか？単なるコメントとして投げかけたものなのか、それともリーシングの協議の中で実際に目にしているものなのか、少し気になっています。

ジョーダン・カプラン

ご覧いただいた通り、リーシングは非常に活発になっています。ただ、まさにその現象が起きているとは言えません。私がその記事を読んで非常に感激したのは、AIに関して、私自身がここ1、2年ずっと同じことを言ってきたと感じたからです。つまり、AIが人々の効率性や有効性を高めることで、その結果として、それができる人材をより多く雇いたいと考えるようになるだろう、ということです。

もしそれを受け入れなければ、取り残されてしまうと感じる人々もいるでしょう。それは確実に起こると思います。もしあなたが私に、「誰も雇う必要がなくなるため、オフィスビルは空になるだろう」といった、より直接的な表現で言ったとしても、私はそれについては微塵も信じません。

ジョーダン・カプラン

過去のあらゆるテクノロジーにおいて、「人々は自宅に留まることになるだろう」といった同様の予測がなされてきましたが、実際には正反対の結果となっています。1800年代の、石炭について語っていた人物からその概念が出てきたことに、ただただ驚かされました。効率が向上すれば石炭の使用量は減るだろうと彼は考えましたが、実際には、より多く使用されるようになりました。それ以来、多くの例があります。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

わかりました。2つ目の質問は、以前もサウスベイ（エル・セグンドやLAX南側の市場など）についてお聞きしましたが、最近、航空宇宙・防衛分野の需要が高まっていることや、そのコミュニティの長い歴史について耳にしています。皆さんは、買収を検討する際、特に、依然として市場への参入を望む多くのJV資本を保有していることを踏まえて、もし航空宇宙・防衛分野に今サイクルでの新たな勢いがあると判断される場合、それらの市場への参入を再評価し、検討される可能性はありますか？あなたの見解、あるいはケビンの見解として、従来の市場において買収需要は十分にあり、航空宇宙の需要がいつまで続くか定かではないため、新しいサブマーケットに参入するよりも、現在の場所に留まるという考えなのでしょうか。

ジョーダン・カプラン

あなたが言及されている他の市場の問題点は、依然として建設が可能であることだと思います。もしそちらの航空宇宙産業が本当に上向いてくれば、彼らは単に彼らのための施設をさらに建設するでしょう。それは市場において常に私を不安にさせます。なぜなら、参入することに長けているだけでなく、適切なタイミングで退出することに非常に注意を払わなければならないからです。

私はここの方がずっと安心しています。COVID（コロナ禍）や不動産不況といった時期であっても、私たちはそれらすべてを通じて（持ちこたえてきました）。ここ6年間の賃料は、その大部分がCOVIDによるものですが、低下しました。しかし、ここには非常に持続的な需要があり、供給には極端な制限があるため、私はここで買い付けを行うことに非常に安心感を持っています。

ジョーダン・カプラン

私は他のあらゆる要因を見ています。ここにある富、住宅、ここで働く人々、そして大学のような他の推進要因、ここでの研究に注力している場所や産業、特に医療や医療研究、テック研究などです。より遠くへ展開することよりも、ここでの方がずっと安心感があります。あなたが言ったように、より多くの案件（ディール）があると感じており、私たちはそれをJV（ジョイントベンチャー）パートナーなどに伝えています。

誰もがそこに注目しています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様からです。どうぞ。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。ジョーダン、あなたはここで底打ちが見えてきたことについて話されましたが、少し視点を広げて、ロサンゼルス全般に関するお考えと、それがテナントの動向やリース契約を締結したいという意欲にどのように影響しているかについてお聞かせいただけますか？見込み客からのフィードバックに関して、もう少し現場に近い状況について教えてください。

ジョーダン・カプラン

「ロサンゼルス全般」とおっしゃるのは、他のゲートウェイ市場と比較してという意味でしょうか。多くの側面において、ロサンゼルス全般は、概して回復してきているように感じられます。つまり、リーシングにそれが表れています。また、私たちが事業を展開している都市における警察の活動や態度の変化にも見て取れます。

人々は、COVIDによって助長されたような寛容な状況には、もう飽き飽きしているようです。多くの形で回復の兆しが見えており、当然ながら、テナント需要も大幅に増加しています。これが持続することを願っています。

アンソニー・パオローネ

分かりました。スタジオ・プラザについては、テナントがスペースを借り始めているようだとおっしゃいました。安定化し、本格稼働する（一区切りつく）のはいつ頃になると考えればよいでしょうか？

ジョーダン・カプラン

そうですね、入居率が90%台に乗ったときを「安定した」と呼びます。現在、その状態に向けて進めています。テナントも入居を進めています。それとは別に、テナント構成についても非常に満足しています。

30年間入居し続けてくれた単一のテナントがいることは確かに素晴らしいことでしたが、将来的にある種のリスクを常に抱えていると感じていました。ワーナー・ブラザースが退去したときは、正直に言って不安を感じました。ケンともそのことについて話していましたが、現在は、非常に良いテナント構成になり、ビルへの需要も高く、リーシングも進んでおり、一部のテナントがビルにアメニティを提供してくれている状況を見て、嬉しく思っています。ビルの改修方法を含め、全体が極めてうまく機能しています。

現在の動き方を見ることが、私の最大の喜びと安堵の一つとなっています。

アンソニー・パオローネ

つまり、90%以上に達するのに、あと1年かかると思いますか、それとも2年後になりますか？

スチュアート・マケルヒニー

トニー、我々は提示するつもりは...

アンソニー・パオローネ

タイムラインを、ですか。

スチュアート・マケルヒニー

...公表することは。これまでの進捗には満足しています。例えば、安定化した段階で、稼働中ポートフォリオに戻すことになります。個別の建物データを提供することは好まないですし、自らにタイムラインを課すことも避けたいと考えています。

アンソニー・パオローネ

わかりました、ありがとうございます。

スチュアート・マケルヒニー

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様です。どうぞ。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。年初の好調な滑り出し、おめでとうございます。賃貸済み占有率と入居開始済み占有率の乖離が拡大し続けています。入居開始予定、今後のパイプライン、および契約満了のスケジュールを考慮すると、今四半期が占有率のボトム（底）であったと言えるでしょうか？

スチュアート・マケルヒニー

ジョーダンが発言したように、我々はまだ底を打ったと判断できる段階にはありません。ここ数四半期のリーシングのペースには非常に満足しており、それが続くことを期待しています。リーシング済み（契約済み）と稼働率のスプレッドが拡大していることを非常に嬉しく思っています。現在は3.5です。

これは、我々が多くのリーシングを行ってきたことを意味します。もちろん、それらの人々は入居する必要がありますが、それは今後数四半期にかけて行われる予定です。我々が締結している大型の契約については、典型的なテナントよりも少し時間がかかります。開始日は、非常に迅速に入居できる典型的な2,500平方フィートのテナントよりも、少し先になります。

願わくば、そのスプレッドが広い状態を維持することです。我々は多くのリーシングを行う必要があり、そのスプレッドが広いということは、多くのリーシングを行い、それらの人々が入居する必要があるということを意味します。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。10,000平方フィート未満のテナントについて、おおよその見積もりをいただけますでしょうか。おそらく2四半期のタイムラグがあるかと思いますが、我々がモデリングを検討する際、大型契約やその他の経験則（目安）などはありますでしょうか？

スチュアート・マケルヒニー

ええ。典型的な2,500平方フィートのテナントについては、非常に迅速に入居させることができます。つまり、我々は即入居可能なスペック・スイートを多く構築しています。それは我々が非常に積極的に取り組んでいるプログラムです。

すべての建物に、すぐに利用できるスイートをいくつか用意しておくように努めています。それらは極めて迅速に入居が可能です。そのような小規模テナントのより典型的な平均は数ヶ月ですので、契約締結から1、2四半期以内には入居できます。大型のテナントについては、内装工事のレベルに大きく依存します。

スタジオ・プラザでは大規模な内装工事が進んでおり、そのため、一部の人々は来年入居する予定です。それは本当に案件ごとに異なります。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問は、シティのセス・バーギー様からです。どうぞ。

セス・バーギー

こんにちは。質問にお答えいただきありがとうございます。契約済み未開始（signed not commenced）のスプレッドに関するコメントについて、少し追及させてください。その350ベーシス・ポイントのうち、迅速に入居させることができる小規模テナントによるものはどの程度で、入居までに少し時間がかかる大型契約によって偏っているものはどの程度でしょうか？

スチュアート・マケルヒニー

その契約済み未開始の内訳については、小規模と大規模の区分は持ち合わせていません。その多くは、依然として10,000平方フィート未満のテナントであることは承知しています。2026年の残りを通じて、着実に入居が進むと予想しています。そして、先ほど申し上げたように、一部の大型テナントは少し時間がかかるでしょう。

セス・バーギー

ありがとうございます。追随して、底を打ったと判断する段階ではないことは承知していますが、今後数四半期にかけて状況が改善するという自信を与えてくれるような、内見活動や将来のパイプラインに関してはどのような状況が見えていますか？

スチュアート・マケルヒニー

この6ヶ月間にわたって見られ続けている好調な動きが、継続しています。パイプラインは良好です。見学や電話など、私たちが注目しているすべての指標における活動は、どれも非常に健全に見えます。

セス・バーギー

なるほど、素晴らしいですね。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様です。どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。Bedfordの買収に関してですが、何か時価評価（マーク・トゥ・マーケット）などはありますでしょうか。

ジョーダン・カプラン

Upalさん、ほとんど……

スチュアート・マケルヒニー

ええ。

ジョーダン・カプラン

声がほとんど聞こえません。

スチュアート・マケルヒニー

ええ、音声が途切れています。

ウパル・ラナ

今、聞こえますか？

ジョーダン・カプラン

はい。

スチュアート・マケルヒニー

ええ。

ウパル・ラナ

わかりました。ええ、The Bedford Collectionについてですが、そこにマーク・トゥ・マーケット（時価評価による賃料改定）の機会、あるいは達成可能な何らかの予想賃料上昇はありましたか？

ジョーダン・カプラン

私たちが行ってきたすべての案件において、常に多少のマーク・トゥ・マーケットの機会はあると考えていますが、例えば、銀行などがテナントとして入っており、賃料が半分以下であるような、古いリース契約のある物件を購入する場合のような、驚くほどの機会ではありません。そのようなものはありません。

スチュアート・マケルヒニー

Upal、私たちは多くのメディカル・オフィスを所有していますが、これはこのプロダクトタイプへの、いわば初めての参入となります。おそらく約100万平方フィートのメディカル・オフィスを所有しています。素晴らしいプロダクトです。テナントも非常に魅力的です。

彼らは非常に離脱しにくい（sticky）です。彼らはそのスペースに多額の自己資金を投じています。これに加えていくことができることを、非常に嬉しく思っています。

ウパル・ラナ

わかりました、ありがとうございます。助かりました。では、市場で見えている、さらなる外部成長の機会の可能性について、少しお話しいただけますでしょうか？レジデンシャルの開発や、現在行っている安定したオフィスの取得についてお話しされているのは承知していますが、どのような種類の機会が見えており、対象市場においてどの程度の深み（案件の豊富さ）を感じているのか気になっています。

ケビン・クラミー

Upal、ケビンです。私たちは多くの動きを見せており、その半分以上は、誰かから連絡が入るオフマーケット（非公開）の案件です。人々とのエンゲージメントについては、かなり手応えを感じています。あとは、ギャップを埋めて、妥当な価格を提示できるかです。

お話しした通り、私たちはオフィスに注力しています。

ウパル・ラナ

了解いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム氏です。お願いいたします。

ジョン・キム

おはようございます。Bedford Collectionについて、ビバリーヒルズのクラスAオフィススペースの3分の1を保有していると発表されましたが、それがどのような規模のメリットや価格決定権をもたらしているのか、お話しいただけますでしょうか。

スチュアート・マケルヒニー

私たちのポートフォリオ全体にわたる市場支配力から得られる利点はいくつかあります。運営面では、多大なシナジーがあります。直近の10件から11件の買収案件を振り返ってみますと、運営費用を平均で約20%削減できており、これは大きな節約になります。これは、私たちが非常に地域に特化しているためです。

ビルが互いに近い場所に集中しているため、高給な専門スタッフを複数の物件で共有することができます。すべてのビルにマネージャーを置いたり、すべてのビルに非常に高価なエンジニアを配置したりする必要はありません。また、ポートフォリオ全体で非常に大規模な契約交渉を行うため、より有利な価格を得ることができます。運営面よりもさらに重要なのはリーシング面で、テナントを私たちのポートフォリオに適合させる形で、あらゆるテナントにスペースを提案できる能力が得られることです。

スチュアート・マケルヒニー

すでにポートフォリオにいるテナントが、規模を拡大したり縮小したりする場合、向かい側にある、彼らに適したスペースを持つ他のビルへと移転させることが可能です。一般的に、当社の小規模テナントについては、毎回スペースを解体し、1平方フィートあたり200ドルをかけて再構築することは目標としていません。スペースはかなり標準化された造作となっており、会議室やオフィスのレイアウトなど、彼らが好む形式ですでに使いやすいスペースへテナントを移したいと考えています。そこで、少額のTI（テナント内装工事費）をかけ、塗り替えやカーペットの交換などを行い、迅速に入居させ、多額の資本を投じないようにしています。

だからこそ、当社の平均的なリーシングコストは、他のオフィスREITと比較して非常に低くなっているのです。

スチュアート・マケルヒニー

それらの市場に集中していることで、そうしたことが可能になります。なぜなら、もし私たちがビバリーヒルズのスペースの30%を所有していれば、その市場におけるいかなる要望に対しても、彼らが必要とする面積に適合する複数の選択肢を提示できる機会が得られるからです。

ジョン・キム

このポートフォリオをメディカルオフィスとして維持する意向でしょうか、それとも、スペースを求めるあらゆるテナントに対して、こだわらずにリーシングしていくお考えでしょうか。

スチュアート・マケルヒニー

Bedford Collectionについてお話しされているのであれば、メディカルオフィスとして維持します。それがご質問の内容でしょうか。

ジョン・キム

はい。

スチュアート・マケルヒニー

はい。

ジョン・キム

わかりました。

スチュアート・マケルヒニー

Bedfordは医療用（の用途）のままとなります。当社はビバリーヒルズにいくつかの医療用オフィス物件を保有しています。申し上げた通り、素晴らしい物件です。シナジーが医療用および通常のオフィスの双方にわたって機能するというのが、私のコメントの内容です。

ジョン・キム

承知しました。わかりました。では、底を打ったとはまだ言えないとおっしゃいましたが、それは稼働率についてでしょうか、それともリーシングについてでしょうか？ もし底がさらに下がる可能性がある場合、稼働率ガイダンスの中間値が達成可能かどうかを伺いたいです。

スチュアート・マケルヒニー

ええ、間違いなく達成可能だと感じています。だからこそ、レンジを現在のままにしています。稼働率のレンジについては問題ありません。第1四半期は、何らかの理由で12月31日に本来あるべき割合以上に多くのリースが満了するため、当社にとって通常、稼働率が厳しい四半期となります。

退去が発生すれば、その稼働率の低下は第1四半期に現れます。第1四半期に稼働率がわずかに低下し、その後、年を通じて上昇していくことは当社にとって珍しいことではありません。これは、レンジを提示した際の当社のガイダンスにおける予想通りの動きです。

ジョン・キム

承知しました。わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski氏からです。どうぞ。

ディラン・バーズィンスキー

皆さん、こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。いくつかのサブマーケットについて触れたいと思います。ウェストサイドでは純吸収量（net absorption）またはリースの増加率が見られる一方で、バレーではホノルル（Honolulu）において低下していることが見受けられました。

これについて、何か識別可能な傾向はありますか？つまり、バレーの回復はウェストサイドと比較して遅れると予想すべきでしょうか？

スチュアート・マケルヒニー

いいえ、そうは考えていません。バレーでもリーシングは順調に進んでいると考えています。あちこちに局地的な（pockets）動きがあるだけで、それはその四半期にどのようなリースが締結されたかによります。バレーもウェストサイドと同様に上昇していくと考えています。

あちらでは活発な動きが出ています。Sherman OaksやEncinoでは多くの動きがありました。これまで当社の市場の中で停滞していたWarner Centerも、観光客の状況も良く、活発な動きがあります。いいえ、バレーが回復で遅れ続けるとは考えていません。

私たちはすべてのサブマーケットにおいてリースレート（賃料）を引き上げるべく尽力しており、それは間違いなく達成可能だと考えています。

ディラン・バーズィンスキー

資本市場と取引環境について、少し話を戻させてください。リーシング環境が回復しつつあるように見える中で、皆さんが言及されたような一連の取引において、他の買い手による競争が激化し、入札合戦（bidding wars）が起きているような状況は見られますか？

ケビン・クラミー

人々が使っている言葉は「オフィス・キュリアス（オフィスに関心を持ち始めた状態）」だと思います。いわば、様子見（kicking the tires）をしている段階です。Bedfordの時のように、私たちが非常に期待を寄せるようなタイプの資産は、私たちの市場にはまだ多くありません。サンフランシスコでもニューヨークでも見られることですが、これらの市場が回復するにつれて、より多くの人々が注目し始めています。

現在、私たちはできる限り買い進めようとしています。なぜなら、長期的な価値と比較して、価格が大幅にディスカウントされているからです。

ジョーダン・カプラン

1990年代にも同様のことが起きたと記憶しています。オフィスビルに関して言えることの一つは、人々がしばらくの間、オフィスから撤退していると、オペレーティング・プラットフォーム（運営基盤）が手薄（denuded）になってしまうということです。人々が再参入しようとする際、彼らはこれまで以上に慎重になります。というのも、現在は以前にも増して、運営と収益（インカム）に焦点が当てられているからです。

これはしばらくの間、私たちに優位性（edge）を与えてくれると考えています。多くのオペレーティング・プラットフォームが解体され、サードパーティ（外部委託）へ移行していくのを見てきました。それは、取引を理解し、実行するために必要な人材や情報が実質的に欠如することを意味します。現在、資本（キャピタル）は存在しますが、それは彼らが取引に対して積極的に動けるほど、リスクに対して安泰（comfortable）であることを意味するわけではありません。

ディラン・バーズィンスキー

有益な補足情報をありがとうございました。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様です。どうぞ。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。ジョーダン、あなたはWarner Bros.がStudio Plazaを去った際、ご自身を「恐れている（frightened）」と表現されましたね。当時そのような発言をされていた記憶はありませんが、いずれにせよ、意図は理解しました。

現在の貴社の事業全体についてお伺いしたいのですが、明らかに底打ち（bottoming）の兆しが見え、状況は素晴らしく見えます。しかし、まだ取り組むべき課題（work left to be done）はどこにありますか？あなたの考えとして、Douglas Emmettのポートフォリオにおける、まだ注意を払う必要がある欠点や不足している点はどこでしょうか？

ジョーダン・カプラン

まず第一に、実は私は恐怖を感じていました。しかし、ビルがリーシングできない、あるいはリーシングさせてもらえないのではないかという恐怖ではありませんでした。テナントを獲得するのにどれほど時間がかかるかという点に恐怖を感じていました。なぜなら、リーシングが信じられないほど低迷していた、まさにその真っ只中の時期だったからです。

つまり、エンターテインメント業界に関する報道は非常に悪いものでした。結局のところ、このビルに関してはそのどちらも当てはまりませんでした。当社のオペレーション部門が行った改装は非常に好評で、魅力的なものとなっています。もし機会があってこちらへお越しいただければ、極めて素晴らしいビルであることがお分かりいただけるでしょう。

ですから、周囲で何が起きていようとも、テナントたちはそこにいたいという意思表示をしているような状態です。

ジョーダン・カプラン

今日については、オペレーションを統括するパートナーであるケネス・パンザーがおりますので、私が常に細心の注意を払っている領域は資本市場です。現在は、デット・プログラムの仕上げに注力しています。期間の延長や適正化、そしてそれらをすべて正しく整えるために、残された作業は多くありません。その後は、買収案件を見つけ、可能な限り多くの資本を投入することです。

それは、私が、そしてここにいる皆さんもおっしゃっているような、機会であると考えています。ケンと私が30年間一度も目にすることのなかったような機会であり、私たちはそのことについて常に話しています。つまり、デットを終わらせたいのです。我々の担当者は、ほぼそれを完了させつつあると考えています。

ジョーダン・カプラン

完全に、間違いなく終わらせたいと考えています。デットをクリーンな状態にする必要があります。私は外に出て、良好な買収を実現し、パートナーとの対話を続け、物事を動かせるよう努める必要があります。ケビンが言ったように、こうした事柄の多くは関係性重視になってきており、最近の成約案件の中には、私が長年知っている人々が単に電話をかけてきてくれたものもあります。

それが重要な部分となっていました。

リッチ・アンダーソン

わかりました。2つ目の質問です。スチュアート、あなたは大型テナントのリーシングはあらゆる種類の業界の混合であるとおっしゃいました。あなた方にとって、これが起きている共通項は何だと言えますか？大型リースの楽観論については、今回が2回目、あるいは少なくとも2回目に耳にしていることだからです。

それらの企業からのコミュニケーションとして、なぜ彼らが契約を行う意思があるのかについて、どのようなことが語られていますか？大型リースの活動が増えている理由について、何かテーマのようなものはありますか？

スチュアート・マケルヒニー

前回の電話会議でも申し上げましたが、私たちが目にしていることの多くは、いわば「様子見疲れ」だと考えています。つまり、彼らは事態がどこに向かうのかを見極めようとして、保留、保留、保留を続けてきたのです。この市場では多額の利益を得ることができますが、彼らはついに限界を迎え、「置いていかれる前に、ただ取引を行い、拡張を始めることにしよう」と言い始めたようなものです。私が最後に統計を見たときは、当社の増床は減床を大幅に上回っていました。

市場に新たに参入してくるテナントは、店舗を構えようと急いでおり、それによって、より多くの人材が必要になると考えているような新しいビジネスを展開しています。あるいは、単に待つのに疲れたのかもしれません。

スチュアート・マケルヒニー

あるいは、最近の記事に、人々は激しい変動に対して単に無関心になり、平常通りに業務を遂行して前進していくようになる、といった内容がありました。それがどのような要素の組み合わせによるものかは分かりませんが、多くは広範な経済状況によって引き起こされているのだと考えています。態度に変化があったのは間違いありません。

リッチ・アンダーソン

わかりました。承知しました。ありがとうございます。

スチュアート・マケルヒニー

ありがとうございます。

オペレーター

これをもちまして、質疑応答セッションを終了いたします。結びのお言葉をいただくため、本会議の進行をJordan Kaplan氏にお戻しいたします。

ジョーダン・カプラン

それでは、次の四半期にまた皆様とお話しできることを楽しみにしております。