CTRE（ケアトラスト REIT） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。ご参加いただきありがとうございます。CareTrustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の準備された発言の後、質疑応答セッションを行います。

質問がある場合は、星1を押して挙手してください。質問を取り消す場合は、再度星1を押してください。それでは、会議をCareTrustの最高会計責任者であるLauren Bealeに引き継ぎます。Lauren、始めてください。

ローレン・ビール

ありがとうございます。CareTrust REITの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日、経営陣の現在の予想に基づき、将来の財務実績、配当、買収、投資、資金調達計画、事業戦略、および成長見通しに関する記述を含む、将来予測に関する記述を行います。これらの将来予測に関する記述には、実際の結果が当社の予想と実質的に異なる原因となり得るリスクと不確実性が伴います。

これらのリスクについては、CareTrust REITがSEC（証券取引委員会）に提出した最新のForm 10-Qに記載されています。

ローレン・ビール

当社は、法律で義務付けられている場合を除き、これらの記述を更新または修正する義務を負いません。電話会議の中で、当社はEBITDA、FFO、FADなどの非GAAP指標に言及します。これらの指標と、最も比較可能なGAAP財務指標との調整については、CareTrustのウェブサイト（www.caretrustreit.com）の投資家情報（IR）セクションで入手可能な、当社の決算プレスリリースおよび2026年度第1四半期財務補足資料に記載されています。

ローレン・ビール

本電話会議の録音は、期間限定でウェブサイトでも視聴可能です。今朝の電話会議には、社長兼最高経営執行責任者のDave Sedgwick、最高投資責任者のJames Callister、および最高財務責任者のDerek Bunkerが参加しております。それでは、Daveに交代します。

デイブ・セジウィック

ありがとう、Lauren。皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。第1四半期は、今年度の力強いスタートとなり、過去数年間にわたり生み出してきたモメンタムの継続となりました。

第1四半期には、約2億4,500万ドルの投資を完了しました。そのペースはその後、加速する一方です。4月の開始以来、当社は約8億6,500万ドルにのぼる12件の個別取引を完了しています。

デイブ・セジウィック

つい先週の金曜日、5月1日に、まだ発表する機会がなかったこれら12件の案件のうち3件を完了させました。これには当社の2件目のSHOP投資も含まれています。Jamesが、年初から完了した一部の案件と、3億6,000万ドルの新たに充填されたパイプラインについて詳細を説明します。当社の投資チームは、引き続き驚異的なレベルで成果を上げています。

他に何かありますか？

デイブ・セジウィック

SHOPが当社の成長ストーリーの重要な一部であることを改めて強調させていただきます。皆様には、当社が定評としている規律とオペレーター中心のアプローチによって、ポートフォリオのその部分を継続的に構築していく姿を期待していただきたいと考えています。ディールフローは、SHOP、スキルド・ニューシング（熟練看護施設）、および英国のケアホームにおいて、引き続き活発で興味深い状態にあります。ここで、当社の縁の下の力持ちであるメンバーに、手短に感謝を述べたいと思います。

当社の会計チームは、人数に対するパフォーマンスにおいて、周囲で最高のチームであることを日々証明しています。

デイブ・セジウィック

彼らは、次なる成長の波をサポートし続けながら、米国および英国にわたる膨大な数の新規物件やオペレーターのオンボーディング（受け入れ）という、非常に大きな負担を担ってきました。当社の資産管理グループは、強力なポートフォリオを構築し、進行に合わせてそのリスクを低減させるという素晴らしい仕事を継続しています。

デイブ・セジウィック

法務、税務、財務、オペレーション、データアナリティクスといった、社内のあらゆる他の機能が、非常に高いレベルでの遂行を可能にし、拡大するポートフォリオを複利的に成長するポートフォリオへと変革させる形で機能しています。並外れたチームの尽力と犠牲の結果として、前年比で14%の1株当たりFFOの成長、16.4%の増配、ムーディーズによる投資適格への格上げ、そして、中間値において2025年よりも14.8%高くなる、本年度の1株当たりFFOガイダンスの上方修正を実現しました。

デイブ・セジウィック

私がチームをどう思っているか、お分かりいただけると思います。私たちのオペレーターについて少しお話しさせてください。皆様の多くは、私が元介護施設管理者であることをご存知でしょう。ここにいる者の数名は、施設内での長年の経験を有しています。

デイブ・セジウィック

私たちは、私たちの運営の歴史とDNAが、このポートフォリオを「どのように、どこで、誰と」構築するかにおいて、我々を差別化することを常に願ってきました。当社のテナントは、従業員、居住者、患者、そして地域社会に対して、継続的に成果を上げています。最近、当社のスキルド・ニューシング（熟練看護）ポートフォリオにおける、公表されているCMSのアウトカムを、セクターの他社と比較する有意義な調査を開始しました。予備的な調査結果によれば、CareTrustからリースしているスキルド・ニューシング・オペレーターは、セクター平均よりも測定可能なレベルで優れたケアを提供していることが示されています。

デイブ・セジウィック

分析対象となったCareTrustの施設については、スターレーティングが新しい免許を持つオペレーターに適応するための十分な時間を確保するため、少なくとも4年間リースされている施設に限定しました。初期の調査結果において、すべての営利目的のオペレーターと比較して、当社のテナントが高い総合CMSスターレーティングおよび高い健康検査スターレーティングを達成していることが観察されたことを、特に嬉しく思います。

デイブ・セジウィック

営利および非営利のすべてのオペレーターと比較して、当社のテナントは、より高いクオリティ・メジャー（質的指標）のスターレーティング、より低い再入院率、およびより高い成功した退院率を達成しています。では、その質の高いケアへのコミットメントが、オペレーターの財務健全性にどのように反映されているかを見てみましょう。安定稼働中のトリプルネット・ポートフォリオにおける当社の全体的なEBITDARレント・カバレッジは2.25倍と非常に強力であり、EBITDARMカバレッジは2.79倍で、ポートフォリオ全体を通じて広範な改善が見られます。

デイブ・セジウィック

第1四半期には契約上の賃料および利息の100%を回収しており、これは当社のテナントおよび借り手の質の高さを示すものです。これらすべてを合わせると、私たちは外部成長と内部開発に満ちた、もう一つの並外れた多忙な時期にあり、より大きく、より優れたCareTrustポートフォリオを可能にするプロセスを継続的に洗練させています。

デイブ・セジウィック

フライホイールを回し続けるために、私たちは迅速に体制を整え続けており、3つの成長エンジン全体で安定した案件フローが見られ、チームはフル稼働しています。現在の私たちの立ち位置や、目の前にある展開について、これ以上ないほど期待しています。それでは、投資活動と買収環境に関する報告のために、ジェームズに代わります。ジェームズ？

ジェームズ・カリスター

ありがとう、デイブ。皆様、おはようございます。第1四半期において、私たちは混合（ブレンデッド）安定利回り8.8%で、約2億4,500万ドルの投資を完了しました。第1四半期の活動は、中大西洋岸地域における6物件のスキルド・ニューシング・ポートフォリオのセール・アンド・リースバックによって牽引され、これは当社の質の高いオペレーターの1社に約9%の利回りでリースされました。

また、第1四半期には、英国のケアホーム投資における意味のある規模のトランシェと、既存のオペレーターの1社が運営するスキルド・ニューシング施設を担保とした、関係性に基づく小規模なローンも含まれていました。

ジェームズ・カリスター

4月初旬以来、追加で12件の取引を完了し、その総額は約8億6,500万ドル、加重平均安定利回りは約8.9%でした。活動は米国の熟練看護施設に重点が置かれており、そのボリュームのかなりの部分は、新たな運営関係に基づくオポチュニスティックな取引によるものでした。

ジェームズ・カリスター

その案件は非常にタイトなスケジュールの中で成立しましたが、成約に至ったという事実は、当チームのソリューション志向のアプローチと、長年にわたって築き上げてきた深い関係性の真の証しです。その中核となる取引以外では、当該期間中に、1. 複数の地域における優良テナントを伴う、追加の熟練看護施設およびシニアハウジングのトリプルネット投資、2. 既存のオペレーター、または当社が敬意を払い、共に仕事を行いたいと考えている借り手に対する、多数の新規および追加のローン、が含まれていました。

ジェームズ・カリスター

3. 当社の総ポートフォリオを4件のコミュニティに増やすこととなる、2件目のSHOP投資。4. 最後に、英国における追加のケアホーム活動です。当社は、英国のケアホームのパイプラインのペースと規模を特に心強く感じています。年初以来、当社は勢いを高め続けており、着実に成長しているポートフォリオに加えるため、大西洋を越えた（英国の）10件のケアホームへの投資を完了しました。

ジェームズ・カリスター

第1四半期と四半期後の活動を合わせると、年初来で、加重平均安定利回り約8.9%で、約11億ドルの投資を完了しました。その総額のうち、約7億500万ドルは米国の熟練看護施設またはシニアハウジングのトリプルネットでした。約2億2,500万ドルは米国のローンで、主に熟練看護施設を担保としており、資産買収と同時に、あるいはそれを見越して成約したものです。

ジェームズ・カリスター

約1億6,000万ドルは英国のケアホームであり、残りはSHOPです。当社の現在の投資パイプラインは約3億6,000万ドルとなっています。

ジェームズ・カリスター

その構成は英国のケアホームが大部分を占め、提示されたパイプラインの半分以上を占めています。また、約20%はSHOP案件で構成されており、残りは熟練看護施設とシニアハウジングの両方のトリプルネット、および少量のローン活動で構成されています。いつものことですが、パイプラインを提示する際には、今後12か月以内に確保し成約できると合理的なレベルで確信できる案件のみを含めており、検討中の大規模なポートフォリオが常に含まれているわけではないことにご留意ください。

ジェームズ・カリスター

現在の取引環境について手短に述べます。熟練看護施設市場は、ブローカー経由の機会と独自の機会の両方に支えられ、活発な状態を維持しています。現在の熟練看護施設のディールフローは、オフマーケットの機会により大きく偏っています。当社の深いオペレーターとの関係と既存ポートフォリオの強みにより、当社は規律を維持しつつ、積極的に熟練看護施設の取引を追求し続けることができる有利な立場にあります。

ジェームズ・カリスター

英国では、当社のパイプラインは予定よりも先行しており、成長しています。ロンドンを拠点とする当チームが、「オペレーターによる、オペレーターのための」というCareTrustの文化を継続的に確立していることを非常に嬉しく思っています。この文化によって、より多くの案件を遂行し、新たなオペレーターと出会い、ブローカーが市場に提供するプロセスや直接的な関係を通じて機会を調達する能力が拡大しました。

ジェームズ・カリスター

我々は、時間の経過とともにそこに大きな上昇余地があると考えています。SHOPにおいては、市場の競争が依然として激しく、キャップレートが低下し続けているものの、我々はアクティブなプレーヤーとして、適切なオペレーターおよび適切な資産とともに、今後数年間でそのポートフォリオを拡大する大きな機会を見出し続けています。我々の規律あるアンダーライティングの枠組みは、オペレーターとの長期的な関係への強い注力、および創造的かつ協調的な取引構造への取り組みと相まって、スキルド・ニューシング、シニアハウジング、および英国のケアホーム・セクター全体において、持続可能な成長を牽引し続けます。

ジェームズ・カリスター

以上をもちまして、当四半期の決算報告のためにデレクにマイクを渡します。

デレク・バンカー

ありがとう、ジェームス。当四半期、正規化FFOは前年同期比38%増の1億740万ドル、正規化FADは33%増の1億760万ドルとなりました。1株当たりでは、正規化FFOは0.48ドルで前年同期比14%増、正規化FADも同様に0.48ドルで、同期間比12%増となりました。

デレク・バンカー

バランスシートおよび資本市場の活動に目を向けますと、第1四半期中に、当社のATMフォワード・プログラムに基づき1億2,950万ドルの総収入を決済しました。四半期末以降、未決済のフォワードを決済しました。3月31日時点で、未決済のフォワード・エクイティ・コントラクトの総額は3億6,360万ドルに達していました。

デレク・バンカー

これにより、最近の投資活動を支援するための年初来のフォワード決済総額は約4億9,300万ドルの総収入となりました。5月7日時点で、12億ドルの無担保リボルビング・クレジット・ファシリティのうち3億5,000万ドルを引き出し、手元現金は約7,000万ドルでした。2028年より前に予定されている債務の満期は、引き続きありません。

デレク・バンカー

デイブが述べたように、四半期末以降、当社はムーディーズから投資適格格付けへの引き上げを受けました。当社のバランスシートの強固さと、資本構成への規律あるアプローチが認められたことで、負債資本へのアクセスがさらに拡大し、魅力的な条件で継続的な成長に資金を供給する能力が支えられます。

デレク・バンカー

昨日のプレスリリースにおいて、当社は2026年度通期のガイダンスを引き上げ、通期の正規化1株当たりFFOを2.00ドル～2.04ドル、正規化1株当たりFADを1.98ドル～2.02ドルと予測しました。更新された正規化FFOおよび正規化FADガイダンスの中間値は、2025年度の実績に対してそれぞれ14.8%および13.6%の増加、また、2月に発表した当初の2026年度ガイダンスの範囲と比較して、それぞれ4.9%および3.9%の増加となります。

デレク・バンカー

更新されたガイダンスは、2億3,400万株の加重平均希薄化後株式数に基づいており、以下の主要な前提条件を含んでいます。第一に、年初来に行われたもの以外の、新規の投資、融資、または売却を行わないこと。第二に、年初来に行われたもの以外の、新規の負債または株式の発行を行わないことです。

デレク・バンカー

第三に、当社の長期トリプルネット・リース契約に基づく、2.5%のインフレ連動型賃料昇額条項です。第四に、年内に全額返済予定の1億4,500万ドルのローンです。第五に、ポンド・ドル即物為替レートに重要な変更はないことです。ガイダンスに関する追加の指標については、昨日のプレスリリースに詳細が記載されています。

最後に、当社の流動性は引き続き強固です。

デレク・バンカー

先ほど申し上げました通り、手元現金は約7,000万ドル、リボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能額は8億5,000万ドル、そしてATMプログラムの枠は約8億7,900万ドルあります。四半期末時点の、年率換算の正規化ランレートEBITDAに対する純有利子負債比率は0.6倍であり、当社の長期目標レバレッジ範囲である4倍から5倍を大幅に下回っています。また、企業価値（EV）に対する純有利子負債比率は約3.6%でした。

デレク・バンカー

投資適格の信用プロファイルに支えられ、当社には十分な待機資金（ドライパウダー）があり、最近の投資活動のペースを継続するための資金を賄う手段として、資本ツールキットにおける複数のレバーを有しています。以上で、デイブにマイクを戻します。

デイブ・セジウィック

ありがとう、デレク。さて、本レポートがお役に立てば幸いです。皆様のご関心とご支援に感謝いたします。ここからは皆様のご質問をお受けいたします。

オペレーター

最初のご質問は、バンク・オブ・アメリカのファレル・グラナス様からです。どうぞ。

ファレル・グラナス

こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。現在ガイダンスでは想定されていない、大規模なポートフォリオの検討事項に関するコメントについて、もう少し深く掘り下げて伺いたいと考えています。年初来に評価していたものの、最終的に見送った可能性のある大規模なポートフォリオについて、いくつか詳細を教えていただけますか？また、なぜそのような結果になったのかも併せて伺いたいです。

デイブ・セジウィック

ご存知の通り、案件パイプライン（pipe）を提示する際、当社は検討中の大規模なポートフォリオを含めないという慣例があります。それらに強い関心を持っている場合であっても、それらが売り手側による単なる市場調査目的の打診（フィッシング・エクスペディション）であることもあるからです。それらは実体がない可能性もあります。それらの案件を成約させる確率は低くなります。

まさに、カリフォルニアでのこの大規模な案件で起こったことが、典型的な例です。

デイブ・セジウィック

あれは実際に非常に迅速に具体化したものでしたから、以前に提示したパイプラインに含めることは不可能でした。先走らないようにするのが当社の慣行です。案件によっては、当社が見送ることもあれば、相手側が別の方向へ進むこともあります。

ファレル・グラナス

わかりました。ありがとうございます。競合他社の以前の決算電話会議では、SNF市場においても競争が激化しており、取引が困難になっていること、市場に出るプロダクトが減少していること、そしてプライベート・キャピタルの大幅な増加についても言及されているのを耳にしています。スキルド・ニューリング側について、どのようにしてこれほど多くのディールを調達できているのか、また、それらをどこから調達しているのかについて、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。

ジェームズ・カリスター

もちろん。ファレル、ジェームスです。つまり、SNF市場は現時点では、いわば、主にオフマーケット（市場外）の状態にあると言えます。しばらくの間、主にリレーションシップ（人間関係）主導であったと考えています。

SHOPなどで見られるような、ブローカー経由の案件が絶え間なく流れてくるわけではないため、少し予測が立てにくい側面があります。しばらくそのような状況が続いているのだと思います。我々の実績が示す通り、リレーションシップは極めて重要です。

ジェームズ・カリスター

5年前のように、創意工夫を必要とせず、9.5%での定番のセール・アンド・リースバック案件を通常見つけることはできないと考えています。しばらくそのような状況が続いています。より高い創意工夫と、リレーションシップに基づいたディールが必要であり、今日のSNF市場においては、オフマーケットのリレーションシップに真に頼る必要があります。我々の実績は、我々がそれを成功させてきたことを示していると考えています。

ファレル・グラナス

素晴らしい。本当にありがとうございます。

ジェームズ・カリスター

ありがとう、ファレル。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様です。どうぞ。

オースティン・ワシュミット

皆さん、おはようございます。デイブ、あるいはデレク。二重の投資適格格付けを取得したこと、そして長期資本コストの継続的な改善を踏まえ、この目標を達成することのメリットをどのように捉えていますか？ また、それを戦略的な機会に活用したり、あるいは時折、より大規模なポートフォリオを調達する能力に対する柔軟性を高めたりすることについては、どのようにお考えでしょうか。

デレク・バンカー

はい。やあ、オースティン。デレクです。質問の中で、ある程度その点に触れていただいていますね。

我々は、多くの投資活動を実際にアンダーライトし、追求するために、資本市場から強力なアクセスとサポートを得られる幸運に恵まれてきました。最近のムーディーズによる格上げという追加のメリットによって、さらなるオプション性が得られ、アクセスが拡大すると感じています。もしハイグレード市場での初回発行を行うと決めた場合、より深く踏み込むことができると考えており、それは確実に我々の検討事項に入っています。特に、事業規模が拡大し、バランスシートをいくらか拡充し始めるにあたって、そうなります。

我々はそれを楽しみにしていますし、ワクワクしています。パイプライン、そしてその先の数年間にわたって、我々が見据えているものは非常に好ましいものです。

デレク・バンカー

そのような選択肢があることを、私たちは非常に嬉しく思っています。

オースティン・ワシュミット

Dave、あるいはJames、SHOP内において、投資環境の競争について、以前から多くお話しされています。入札した案件の成約率はどの程度でしょうか？ポートフォリオを拡大する最善の方法として、以前にスキル（skilled）について言及されたのと同様に、さらなる関係性を構築していく中で、オフマーケットの機会についてはどうお考えでしょうか。ポートフォリオ全体におけるそのセグメントにおいて、今後も拡大していくための現在のプロセスと戦略について教えてください。

ジェームズ・カリスター

はい。Austin、Jamesです。非常に良い指摘だと思います。つまり、現在のSHOPにおける競争状況を鑑みると、もしオフマーケット案件や、あるいは何らかのユニークな関係を通じて案件が入ってきた場合には、それを優先し、それが適切かどうかを検討した上で、より積極的に取り組む（勝負をかける）ことになります。

ジェームズ・カリスター

現在の競争状況を考えると、間違いなくその通りだと思います。成約率について言えば、私たちの元に上がってくる案件のうち、入札を決定するものはほんの一部です。そして、実際に積極的に進め、少し条件を広げて（無理をしてでも）取り組むと決めるものは、さらにその少ない割合となります。

ジェームズ・カリスター

私たちが実際に積極的に進め、条件を広げて取り組む案件の正確な成約率は分かりかねます。現在は競争の激しい市場です。私たちの資本コストや資金調達力を考慮すれば、もし私たちがその案件を本当に欲しており、自社に適していると判断して注力する場合、最終候補の1、2社に残る可能性はかなり高く、願わくば獲得できると考えています。

ジェームズ・カリスター

全体的には、現在入ってくる案件の数を踏まえると、成約率はかなり低いものです。その成約率の低さの多くは、私たちの元に上がってくる案件のほとんどについて、追求することを選択していないという事実に起因しています。

オースティン・ワシュミット

最後に、取引の評価を本格的に開始されて以来、キャップレートはどの程度圧縮したとお考えでしょうか。

ジェームズ・カリスター

SHOPにおいて利回りの圧縮についてお話しするなら、正確な数字を出すのは難しいです。Austin、ご存知の通り、SHOP内には幅があります。プライマリー・マーケットにおけるクラスA物件の位置付けから、プライマリー・マーケットにおける最高の1、2棟、あるいはセカンダリーやターシャリー・マーケットにおける数棟の優良物件との間には、レンジが存在します。

ジェームズ・カリスター

今のところ、プライマリーマーケットにおけるクラスA物件は5%台になると考えており、そこからさらにレンジが上がっていくでしょう。断言するのは難しいですが、この6ヶ月間で、キャップレートはおそらく50ベーシスポイント、あるいはそれ以上圧縮されたと考えています。

オースティン・ワシュミット

ご質問いただきありがとうございます。

ジェームズ・カリスター

ありがとう、オースティン。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からです。どうぞ。

フアン・サナブリア

こんにちは。おはようございます。ローン・ブックについて少しお話しいただければと思います。第1四半期に行われた取引の大半において、資金提供債権を含めると（ローン・ブックが）拡大しています。

どの程度の規模まで拡大することに許容範囲を置いておられるのか、また、実施されたローンについて何か詳細を伺えますでしょうか。オペレーターが不動産を買い戻すためのオプションなど、考慮すべき点はありますか。あるいは、それらの投資全般についてもう少し詳しく教えてください。ありがとうございます。

デイブ・セジウィック

では、フアン、私からお答えしましょう。デイブです。私たちの貸付に関する戦略は数年前に確立されたものであり、それがこれまでの爆発的な成長の主要な決定要因であったと考えています。その戦略の鍵となる特徴は、不動産の取得が含まれる場合、あるいは不動産の取得につながると確信できる場合にのみ、ローンを実行するという点にあります。

デイブ・セジウィック

最近見られる活動は、まさにその条件を満たしています。私たちが取得した不動産には、ディールを成立させるために必要であったいくつかのローンが付随していました。資金提供債権の側面についても、少し誤解を招く可能性があります。なぜなら、私たちがセール・アンド・リースバックとみなしているものが、購入オプションの存在により、会計規則によって資金提供債権として計上されるためです。

デイブ・セジウィック

それらの購入オプションは9年、10年先といった非常に遠い将来のものであるため、私たちはそれをむしろセール・アンド・リースバックとして捉えています。形式上は、ローン・ブックが実際よりも大きく成長したように見えるでしょうが、今後10年間、実態としての感覚は（それほど）大きくならないでしょう。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。SHOP側のシニアハウジングについて、どのような市場をターゲットにしようと考えているのか、単に気になっています。プライマリーマーケットにおけるキャップレートが5%台であることや、アセットのタイプ（コア・プラスかバリューアッドか）について少し触れられましたが、貴社にとってどこに最大の機会があるとお考えでしょうか？

ジェームズ・カリスター

ジェームスです。我々は依然として、市場に対してかなり中立的な（特定の市場にこだわらない）姿勢を取っています。つまり、プライマリー、セカンダリー、あるいは一部のターシャリーも対象としており、真にディールごとに判断し、オポチュニスティックに追求していくつもりです。我々はIRR（内部収益率）が10%台前半になるようアンダーライトすることを目指しており、そこに至る道筋は多くあると考えています。

すべてのディールが同じ道筋を辿るわけではありません。当てはめなければならない「一つの箱」は持っていません。

ジェームズ・カリスター

各ディールを検討していきます。オポチュニスティックに進め、「このディールの10%台前半のIRRへの道筋は何だろうか？ その道筋に確信を持てるだろうか？」と問いかけます。もし確信が持てれば、実行に移します。

ジェームズ・カリスター

もし確信が持てなければ、見送ります。ご存知の通り、プライマリーマーケットにいる場合と、セカンダリーやターシャリーにいる場合では、その道筋は大きく異なります。通常、我々は市場における最高の施設のうち、1つか2つ、あるいは3つに入りたいと考えています。我々が求めるのは、その地域に経験があり、SHOP側をサポートするためのレポーティング能力を備えつつ、その市場で成功の確かな実績を持つ、地域の精鋭（シャープシューター）であるオペレーターです。

それが、現在SHOPにおいて案件を追求している際のパラメータ（基準）となります。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのMichael Carroll様からです。どうぞ。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。ジェームス、ポートフォリオ全体のバリュエーションについてもう少し詳しく伺いたいです。SHOPのキャップレートは、歴史的にある程度落ち着いてきたと認識しています。英国のスキルド・ニューシング・ファシリティやケアホームについてはどうでしょうか。

つまり、ここ数四半期でそれらの市場の競争は激化していますか？それらの物件タイプの競争環境をどのように捉えていますか？

デレク・バンカー

ありがとう、Michael。もし今年、何かを行うのであれば――我々はその選択肢を非常に深く、精力的に検討していますが――それは米ドル建てで表示されることになるでしょう。

デレク・バンカー

我々は英ポンドへのエクスポージャーを認識しており、現在のプログラムを非常に好ましく思っています。非常に順調に進んでいます。非常に一貫して成長しており、現地のチームのおかげで我々の予想を少し上回っているパイプラインと相まって、ポンドを購入しドルがショートであるという点で、ある種、自然ヘッジされていると感じています。その価格差を考慮すると、検討を進めながら、引き続きこれらを当社のバランスシートに計上し、米ドル建てで維持していくと考えています。

オペレーター

次の方、

マイケル・キャロル

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。どうぞ。

ジャスティン・ハース

はい、ありがとうございます。Michael Goldsmithに代わりましてJustin Haasがお答えします。ご質問いただきありがとうございます。2025年第4四半期において、貴社のスキルド・ニューリング（熟練看護）ポートフォリオの稼働率が上昇しているのが見受けられました。

これは主に最近取得した物件によるものでしょうか？ また、今年の稼働率がどのように推移するとお考えかお話しいただけますか？ 例えば、コロナ禍前のSNF（熟練看護施設）の稼働率がおよそ80%であったとしたら、人口動態の追い風によって、今後数年間でその数字は大幅に上昇するのでしょうか？

デイブ・セジウィック

はい。スキルド・ニューリングは、2021年に底を打って以来、非常に着実かつ緩やかな上昇傾向にあります。我々の規模のポートフォリオ全体で、第1四半期が他と比べて具体的に何が起きたのかを断定するのは難しいですが、進む方向性はこれまで通り続くと信じています。違いがあるとすれば、今後数年間で、それが大幅に加速し始めるということだと考えています。

デイブ・セジウィック

人口動態の変化は避けられないものであり、当然ながら、それがSHOPやスキルド・ニューリングに対する期待、および機関投資家による投資の根拠となっています。はい、業界全体としては80%台前半、当社のポートフォリオでは80%前後ですが、5〜7年後には劇的に変化していると考えています。

ジャスティン・ハース

ありがとうございます。私からは最後になります。G&A（一般管理費）のガイダンスの上方修正、および受取利息と支払利息の変化についても説明していただけますか？

デレク・バンカー

はい。ジャスティン、ありがとうございます。G&A（一般管理費）の増加は、これまでの当社の業績、およびFFO（運営キャッシュフロー）と投資支出に関するガイダンスを考慮すると、ほぼすべてがSTI（短期インセンティブ）の主要KPIを達成したことによるものです。当初、適切な未払計上を行っていたため、現在はその調整を行っているところです。

また、SHOPだけでなく、組織全体として全体的な成長をサポートするために、チームの拡充も継続しています。

デレク・バンカー

現在は、ここ数年の成長を経て、単にチームを整えている段階です。受取利息および支払利息が変動しているのは、主に今四半期において、買収資金を調達するためにリボルバー（回転信用枠）を引き出したこと、および、パイプラインや将来の買収案件をガイダンスに予測または反映させていないことが理由です。

デレク・バンカー

我々は単にある時点でのスナップショットを把握し、受取利息と支払利息を算出している状況です。

ジャスティン・ハース

ありがとうございます。

デイブ・セジウィック

ありがとう、ジャスティン。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様です。どうぞ。

リチャード・アンダーソン

はい、ありがとうございます。おはようございます。最初の質問ですが、SHOPプラットフォームの構築および買収、あるいは構築を進めることは、着手した際に考えていたよりも困難であると感じていらっしゃいますか？ ダラスでのNareit（ナリエット）の際、あなたが最初のSHOP案件を成立させたことを覚えています。その時、誰もが「よし、次はCareTrustが来るぞ」というような反応でしたよね。

少しペースが遅いようにも見えますが、おそらく評価すべき点として、単に規模拡大そのものを目的とした成長はしていないのだと考えています。

リチャード・アンダーソン

REIT業界の競合他社の中には、現時点であなたよりも確実に速いペースで進んでいるところもありますが、その中でSHOPプラットフォームの構築において、目に見える成果を出すことの難しさに、少し驚かれたりしていますか？ 単にお考えをお聞かせください。

デイブ・セジウィック

ええ。ある意味では、少し驚きもありました。競争が激しいということ自体は、参入する前から非常に競争の激しい分野であることは分かっていましたし、承知していましたので、それほど驚きではありません。驚きの一つは、一部の競合他社のアンダーライティング（引受・審査）がいかにアグレッシブであるかを目にすることだったと考えています。

ジェームズが話したような、私たちが本当に好んで、条件を広げてでも取りにいこうとする案件でさえ、我々ほどの資本コストを持っていない相手に負けてしまうことが時としてあります。

デイブ・セジウィック

リッチ、これは我々が3つの成長エンジンに対して、真にアグノスティック（特定の形態に固執しない）であるということを示しているのかもしれません。実態として、我々はSHOPを行わなければならない、あるいはそこに資金を投入しなければならないといった、本質的に自らの選択肢を狭めるような状況には追い込まれていません。それこそが我々の強みだと考えています。なぜなら、CareTrustポートフォリオを築き上げてきた規律を維持する自由があるからです。

これまでの成果には満足しています。今後も成長させていくつもりです。時間の経過とともに、それは意味のあるものになるでしょうし、我々が獲得する案件に対する自信は非常に高いと考えています。

リチャード・アンダーソン

わかりました。ありがとうございます。次に、3億6,000万ドルのパイプラインに含まれていない大規模なポートフォリオ案件についてですが、その潜在的な案件のポートフォリオの中に、より大規模なSHOP案件はありますか？

デイブ・セジウィック

いいえ、そうは思いません。現在検討しているより規模の大きい案件は、英国および米国のSNF（熟練看護施設）にあると考えています。

リチャード・アンダーソン

わかりました。私から手短に。OHIは英国事業に対してRIDEAを適用すると話していますが、御社にとって現時点でそれは検討の遡上に載っていますか？ それとも、現段階では（英国に）進出してからまだ間もないのでしょうか？

デイブ・セジウィック

はい、その機会が訪れる時があると考えていますので、それに対応できるよう準備しておくべきだと考えています。

リチャード・アンダーソン

わかりました。承知しました。ありがとうございました。

デイブ・セジウィック

ありがとう、リッチ。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyeck氏からです。どうぞ。

マイケル・ストロイエク

ありがとうございます、おはようございます。当初のCare REITの買収からしばらく時間が経過しましたが、そのポートフォリオは予想に対してどのように推移していますか？また、その当初案件のEBITDAカバレッジは現在どの程度でしょうか？

デイブ・セジウィック

そうですね、本日は適切な質問です。なぜなら、本日はその案件をクローズしてからちょうど1周年の記念日だからです。ありがとうございます。ほとんどのケースにおいて、予定より前倒しで進んでいると言えます。

重要な点として、私たちが引き継いだチームの質、そして彼らの開放性、我々の受け入れ、そして我々を採用し、真に英国におけるCareTrustの一翼となってくれたことに対し、非常に満足しています。

デイブ・セジウィック

それは重要なことです。なぜなら、組織全体における私たちのすべての成功は、真に社内の文化と人材に基づいているからです。それが、結果を生み出してきたのです。

デイブ・セジウィック

2026年に英国で2億ドルの新規投資ができれば素晴らしいと考えています。Care REITを買収した際、彼らは我々が買収する前に資本へのアクセスに実質的な制限があったため、彼らのパイプラインは基本的にゼロからのスタートであったことを覚えておいてください。私たちが実施してきた買収額と、パイプラインが現在のように構築され続けているのを見るのは、本当に素晴らしいことです。リース・カバレッジに関しては、これらの資産がどのようなものであるかを考えると、引き続き驚異的に高い水準にあります。

デイブ・セジウィック

これらは高齢者向け住宅資産ですが、米国において、もしトリプルネット・ビジネスを展開している場合、私たちが活動を開始した10、11年前、まだトリプルネットの案件が行われていた頃には、高齢者向け住宅のリース・カバレッジはおよそ1.1倍程度でした。私たちはそれよりもはるかに高いです。今手元に正確な数字があるわけではありませんが、EBITDARMベースで1.75倍、1.8倍、あるいは2倍を超える水準に近いと考えています。高齢者向け住宅物件においてこのような安全性を確保できていることは、成長のための非常に強固な基盤となります。

マイケル・ストロイエク

承知いたしました。それでは、負債に関する議論に戻りますが、ムーディーズによるその投資適格格付けを踏まえると、現時点でどのような利率での発行が可能だとお考えでしょうか？

デレク・バンカー

はい、ありがとうございます。正確にどのようなものになるかを全ての投資家に示して、大きな期待を抱かせたいところではありますが、そうはいきません。おそらく、10年債を行うとすれば、スプレッドは130から140ベーシス・ポイント程度になると見ています。

マイケル・ストロイエク

素晴らしい。お時間をいただきありがとうございます。

デイブ・セジウィック

ありがとう、マイケル。

オペレーター

次のご質問は、ベアード（Baird）のウェス・ゴラデー様からです。どうぞ。

ウェス・ゴラデイ

はい、皆さん、おはようございます。CMSのアウトカムの改善に関する先ほどの発言に立ち戻りたいと思います。それは、背景知識がオペレーターとの連携に役立っているという点に一部起因していると考えていますが、同時に、最初から誰が良いオペレーターであるかを見極めるという要素も、おそらく含まれているのでしょう。そのスキルセットは、英国や米国のSHOPにどの程度転用可能でしょうか？

デイブ・セジウィック

そうですね、質の高いオペレーターを特定し、精査し、選定するというスキルは、間違いなく転用可能です。もっとも、現地のチームにそのスキルセットを移転させる必要があるかどうかは分かりません。なぜなら、非常に強力なリース・カバレッジや、私たちが引き継ぐことができた質の高いオペレーターが示している通り、彼らは明らかにすでにそのスキルセットを備えていたからです。私たちが関与する前に彼らが現地で選定したオペレーターについては、概して非常に満足しており、英国の新しいオペレーターを評価する際も、私たちは間違いなく足並みが揃っていると感じています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。ありがとうございます。

デイブ・セジウィック

ありがとう、ウェス。

オペレーター

次のご質問は、みずほ（Mizuho）のヴィクラム・マルホトラ様からです。どうぞ。

スピーカー 13

こんにちは、ありがとうございます。ヴィクラムに代わりまして、ジョディが伺います。新しいオペレーターとのセール・アンド・リースバック取引についてですが、Genesisの資産を通じて、その関係を拡大する機会はありますか？2つ目の質問は、今後、持続的な2桁台のFAD成長についてどのようにお考えか、という点です。ありがとうございます。

ジェームズ・カリスター

ジョディ、最初の部分にお答えします。Genesisの破産手続きには、実際には不動産があまり含まれていません。それらの資産に基づいて、そのオペレーターと共に成長していくことになるのかどうかは、おそらくまだ未定だと思います。つまり、現時点での議論には全く含まれていません。

他の資産基盤や、当社が彼らに提案する、あるいは彼らが当社に提案する他の案件において、彼らと共に成長していくことは間違いなく検討していくと考えています。私たちは彼らを非常に高く評価していますので、今後共に成長していくことを楽しみにしています。質問の後半部分を繰り返していただけますか？少し声が途切れてしまいました。

スピーカー 13

今後、持続的な2桁台のFAD成長についてどのようにお考えか、とお聞きしたかったのですが。

デレク・バンカー

私がお答えします、デレクです。投資センターの統合に関する進捗と、今後の見通しの両方について、私たちは非常に満足しており、期待しています。デイブがプレスリリースや、用意された発言の中で述べている通り、私たちは減速するつもりはありません。私たちは3つの成長セグメントすべてにおいて依然として非常に強気であり、それを実行できるかどうかが、まさに我々にかかっていると考えています。

スピーカー 13

ありがとうございます。

オペレーター

現在、他に質問はありません。それでは、締め括りの言葉のために、CEOのデイブ・セジウィックに進行を戻します。

デイブ・セジウィック

ええ、皆様の時間、ご質問、そして関心に心から感謝いたします。取締役会、株主の皆様、そして特に、すべてを実現させている当社のチームとオペレーターの方々に感謝いたします。本当に感謝しています。もしさらなる質問がある場合は、私たちの連絡先をご存知かと思います。

それでは、良い週末をお過ごしください。

オペレーター

本日の電話会議はこれで終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線をお切りください。