オペレーター

皆様、こんにちは。本日はCenterspaceの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。本日の準備された発言の後に、質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドでスター（*）の後に1を押してください。

質問を取り消す場合は、再度スターの後に1を押してください。それでは、投資家広報担当ディレクターのJosh Klaetschにマイクをお渡しします。どうぞ。

ジョシュ・クレッチ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。Centerspaceの2026年3月31日に終了した四半期に関するForm 10-Qは、昨日市場終了後にSEC（証券取引委員会）へ提出されました。加えて、当社の決算リリースおよび補足開示パッケージは、当社のウェブサイト（centerspacehomes.com）に掲載され、Form 8-Kにて提出されました。

なお、本日の発言には、経営陣の現在の見解および仮定に基づく当社の事業見通しおよびその他の将来予想に関する記述が含まれることにご留意ください。これらの記述は、提出書類の「リスク要因（Risk Factors）」セクションおよび当社がSECに提出したその他の書類で論じられているリスクおよび不確実性の影響を受けます。当社は、将来予想に関する記述がいずれ実現するかを保証することはできず、これらの将来予想に関する記述に過度に依拠しないようご注意ください。本日の電話会議で議論される可能性のある非GAAP情報の調整については、当社の決算リリースをご参照ください。

ジョシュ・クレッチ

それでは、当社の準備された発言のため、Centerspaceの社長兼CEOであるAnne Olsonに交代いたします。

アン・オルソン

ありがとうございます、Josh。皆様、おはようございます。本日は、投資・資本市場担当シニア・バイス・プレジデントのGrant Campbell、およびCFOのBhairav Patelと共に参加しております。まず、2025年に開始した戦略的検討（ストラテジック・レビュー）についてお話しします。

このプロセスは継続中であり、ステークホルダーの皆様からいただいたフィードバックに感謝いたします。取締役会およびそのアドバイザーは引き続き進展させており、第2四半期の決算発表前、またはそれに関連して、検討プロセスの状況に関するより実質的なアップデートを株主の皆様に提供できる見込みです。本プロセスの時期や結果、また検討プロセスが取引やその他の戦略的変更または結果をもたらすかどうかについては、一切の保証をいたしかねます。本日の第1四半期決算結果に関する議論において、さらなる詳細を提供することは意図しておりません。

アン・オルソン

当社のコメントを業績と見通しに集中させることへのご理解に感謝いたします。第1四半期の収益は、安定した需要とリーシング・チームによる継続的な遂行に支えられ、当社の予想通りでした。第1四半期の業績は、コロラド州の規制変更によるマイナスの影響、特定の費用の計上時期、および戦略的検討に関連するコストを反映しています。これらは想定内のものであり、通期のコアFFOおよびその要因に関する当社の予想は大幅に変更ありません。

当社は、以前に発表した業績予想を据え置いています。これについては、後ほどBhairavが説明いたします。業務面では、リーシングにおける予想通りの季節的な回復が見られ始めています。当四半期のブレンド・リーシング・スプレッドは、以前のリースと比較して40ベーシスポイント上昇しましたが、月ごとに改善が見られ、1月のマイナス90ベーシスポイントから3月にはプラス140ベーシスポイントへと増加しました。

アン・オルソン

この傾向は4月も続いており、暫定的なブレンド・スプレッドは1.8%となっています。第1四半期のブレンド内容は、新規リース賃料の2.1%低下と更新賃料の3.1%上昇の組み合わせでしたが、4月には新規リース・スプレッドがプラスに転じ、更新スプレッドは3.3%に上昇しました。既存物件ポートフォリオにおける維持率は54.1%であり、前年同期比で2パーセントポイントの改善となりました。入居者ベースは健全であり、所得に対する家賃比率は21.2%で、不良債権は当社の歴史的な範囲内にあります。

中西部の市場では、引き続き賃料上昇が全国平均を上回っており、最大の市場であるミネアポリスでは、第1四半期のブレンド・スプレッドは1.3%でした。特筆すべきは、ミネアポリスが4月にかけて最も優れた加速を見せており、同月のブレンド・スプレッドは3.8%、新規リース・スプレッドは4.3%であったことです。

アン・オルソン

デンバーでは、第1四半期のブレンド賃料は5.1%低下しており、払い戻し収益は市場の規制変更の影響を示しています。市場ではコンセッション（賃貸条件の優遇措置）が蔓延しており、当社は第1四半期にこれまでで最高のコンセッション利用を経験しました。とはいえ、楽観視できる理由もあります。第1四半期の吸収量（成約数）は、2021年のパンデミック後の回復以来、最高水準となりました。

また、デンバーのコミュニティにおける維持率は51.9%となり、2025年度第1四半期から改善しました。このデータは、新築着工件数の大幅な減少と相まって、年が進むにつれてより良いリーシング・プロファイルにつながる体制を整えており、ピークのリーシング・シーズンに入るにつれて、コンセッションとリーシング・スプレッドの両方の改善が期待されます。当四半期の費用は、当社の歴史的な推移や2026年の予想ランレートよりも高くなりました。この多くは時期の問題に関連しており、それについてはBhairavが詳しく説明します。

アン・オルソン

当社のチームは費用管理に長けており、2024年および2025年と比較して既存物件の費用成長がわずか1.6%であったことからもそれが証明されています。一時的な費用の影響が正常化するにつれ、2026年もこの規律が再び示されると予想しています。当社のチームを称えないわけにはいきません。彼らのコミットメントと遂行力は当社を際立たせており、その努力がいくつかの賞を通じて認められたこと、直近では「USA Today Top Workplaces」に選出されたことを誇りに思います。

素晴らしいチームメンバーに非常に感謝しています。それでは、Grantに交代します。

グラント・キャンベル

ありがとう、アン。皆様、おはようございます。全米の取引活動は改善の兆しを見せ続けており、2025年の総取引額は2024年比で13%増加しました。同時に、投資家は投資判断においてますます選別的になっています。

投資家の確信度や行動については、個々の市場によって大きな差があります。当社の地理的拠点内においても、この動向は見られます。ミネアポリスでは、2025年の取引総額は25億ドルに達し、記録的な年となりました。

グラント・キャンベル

これは、2023年に供給がピークに達したことに起因しており、そのピーク時における新規供給は当時の既存ストックのわずか6%であり、供給量の多い市場のプロファイルと比較して良好な状況にあります。これに安定かつ継続的な賃貸需要が組み合わさることで、投資家がこの市場に惹きつけられており、2026年を通じてこの傾向が続くと予想しています。その理由の一部として、今後12ヶ月の新規供給が既存在庫の1.6%に、建設パイプライン全体が在庫の2.1%にとどまることが挙げられます。他のミッドウェスト市場においても、プライベート・キャピタル投資家からの強い関心が続いています。

これらの市場はヘルスケア、教育、政府機関によって支えられており、供給プロファイルも抑制されており、今後12ヶ月の新規供給は、ノースダコタ州やミネソタ州ロチェスターの市場では0%から、オマハでは既存在庫の2.4%の範囲にあります。

グラント・キャンベル

労働市場は全国的に減速していますが、当社が展開する地域では、相対的に健全なパフォーマンスが見られます。例えばノースダコタ州グランドフォークスでは、米宇宙軍の存在感が増しており、4億5,000万ドルの新しい食品加工施設が建設中です。また、ミネソタ州ロチェスターは、ヘルスケアと教育に牽引され、2025年に強い雇用成長を見せました。デンバーに目を向けると、2025年の取引額は2024年比で41%減少し、この傾向は2026年に入ってからも続いています。

同市場は、過去24ヶ月間の供給過多、2025年の雇用成長の停滞、および物件レベルのその他の収益に影響を与える最近の法改正への対応を続けている状況です。これにより、デンバーの取引市場は概して「様子見」の環境となっています。

グラント・キャンベル

プレミアムな資産や立地は依然として強い価格を維持しており、最近の数件の取引では、現行のキャップレートが5%を下回りました。プレミアムなプロファイルを持つ資産とそれ以外の市場との格差は拡大しています。成長指標が実数データとして表れ、投資家がファンダメンタルズの強化に対するアンダーライティングの確信を深めるまで、このテーマは続くと考えています。第1四半期の強力な吸収実績はその一つの構成要素です。

これらを総合すると、現在の環境は、規律ある資本配分という当社の歴史的な焦点に拍車をかけるものだと考えています。当社のポートフォリオにおける世帯形成は、来年末まで全米平均を50ベーシス・ポイント上回り、雇用成長も同様に米国を上回ると予想しています。このポジショニングにより、現在の環境を乗り切りながら、長期的に価値を創造できると考えています。それでは、財務実績とガイダンスについて説明するために、バイラヴに交代します。

バイラブ・パテル

ありがとう、グラント。皆様、こんにちは。昨夜、第1四半期のコアFFOは希薄化後1株あたり1.12ドルであったと報告しました。これは、第1四半期の既存物件NOIが前年同期比で1.1%減少したことによるものです。

既存物件の収益は2025年の同四半期と比較して横ばいでしたが、ポートフォリオの平均月額賃料が1.7%上昇したものの、稼働率の40ベーシス・ポイントの低下と、コロラド州のコミュニティにおけるRUBS収益の減少による影響で相殺されました。既存物件の費用面では、第1四半期の数値は前年同期比で1.7%増加し、そのうち管理可能費用が3.5%増加、非管理可能費用が1.1%減少しました。一般管理費（G&A）は前年同期比で130万ドル増加しましたが、その主な要因は戦略的見直しに関連する費用です。

バイラブ・パテル

2026年通期の見通しに転じますと、当社のガイダンスは2月に概説したものと一致しており、コアFFOは4.93ドル、既存物件NOI成長率は75ベーシス・ポイント、既存物件収益成長率は88ベーシス・ポイント、既存物件費用成長率は1.5%としており、それぞれガイダンス範囲の中間値としています。第1四半期の災害保険金回収により、当年のneighborhood FFO予想の中間値を1株あたり0.03ドル引き上げ、4.78ドルとしました。収益の成長については、ブレンドされたグロス・リーシング・スプレッドを約2%とし、稼働率を95%台半ば、維持率を約52%と想定しています。ブレンドされたスプレッドは、引き続き当社のミッドウェストのコミュニティで最も高くなると予想しています。

その強さがデンバーのポートフォリオを支えることになります。デンバーでは、通期ではスプレッドが低下すると予想していますが、年が進むにつれて改善していく見込みです。

バイラブ・パテル

以前申し上げました通り、規制の変化によりコロラド州のポートフォリオの収益成長は抑制される見込みであり、RUBSは約100万ドルの減少が見込まれますが、これは既に当初のガイダンスに組み込まれています。アンが先ほど触れたように、第1四半期の費用は予想をわずかに上回りました。しかし、その増加の一部は、特に非管理可能費用の面でのタイミングの差によるものです。当四半期には、約40万ドルの不動産税の精算（トゥルーアップ）を計上しました。

第1四半期における精算は珍しいことではなく、今年の下半期に未解決の不服申し立てが解決した際に、これらが相殺されると考えています。当四半期の非償還損失も、予想をわずかに上回りました。この項目は変動しやすい傾向があり、第1四半期の状況によって通期の予想が変わることはありません。

バイラブ・パテル

管理可能費用は、チームメンバーの欠員数および修繕・保守（R&M）プロジェクトのタイミングの影響を受けました。これら両方の相殺要因が、年内のコストに好影響を与えると予想しています。最後に、当四半期の一般管理費は年内の想定ランレートよりも高かったものの、通期の一般管理費は当初の予測よりも低くなると現在は予想しています。その結果、年初に議論した当初のガイダンス範囲内で財務実績を達成できると考えています。

モデリングをさらに容易にするため、特定の項目および関連するタイミングに関する当社の予想を強調したいと思います。戦略的見直しに関連する費用は通期で100万ドルから150万ドルとなる見込みであり、これらの費用は主に上半期に発生する予定です。

バイラブ・パテル

この費用は、当社のG&A（一般管理費）と、FFOからコアFFOへの加算項目の両方に現れます。引き継いだ負債の償却額は年間で130万ドルとなる見込みで、そのうち49万ドルが第2四半期に発生し、第3四半期と第4四半期の四半期ごとの償却額は21万5,000ドルに減少する見込みです。当社のガイダンスには、買収または売却は含まれていません。バランスシートに目を向けると、第1四半期の年率換算負債/EBITDA倍率は、当四半期のG&Aおよび税金の上昇により、異例の高水準となりました。

これは当社のレバレッジ・プロファイルにおける意味のある変化を示すものではなく、年度が進み費用が正常化するにつれて、この数値は過去の7倍台半ばの範囲に戻ると予想しています。

バイラブ・パテル

当社の負債スケジュールは、加重平均利率3.6%という魅力的な金利と6.7年という長い残存期間を特徴としており、一方で流動性は、2027年までに満期を迎える9,800万ドルの負債に対し、2億6,700万ドルの現金および利用可能なクレジットライン（融資枠）を保有しており、強力な状態を維持しています。最後に、今四半期は当社のポートフォリオの安定性と一貫性を示しており、当社の実績はオペレーショナル・エクセレンスと財務規律の両方に対する当社のコミットメントを証明するものであり、2026年の残りの期間に向けて良好な体制を整えています。オペレーター、質問のための回線を開けてください。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話のキーパッドで星印（）の1を押してください。質問を取り消す場合は、再度星印（）の1を押してください。質問される際は、受話器を上げてください。

ローカルでミュートになっている場合は、デバイスのミュートを解除してください。質疑応答のリストを作成するまで、そのままお待ちください。最初の質問は、RBCのブラッド・ヘファーン氏からです。回線がつながりました。

どうぞ。

ブラッド・ヘファーン

はい。皆さん、おはようございます。ミネアポリスについては、スプレッドに強い転換点が見られるようですね。すべての供給が通過した今、その市場は現時点で正常に戻ったと見ていますか？ある程度、上方にオーバーシュートすることを予想していますか？

アン・オルソン

はい、ブラッドさん、おはようございます。本日はお聞きいただきありがとうございます。それに対する私たちの見解は、まさにあなたの仰る通りだと思います。需要が安定し、供給が大幅に吸収されたという転換点は、確実に過ぎ去っています。

グラントが議論したように、新たな供給パイプラインは、わずか2%強へと縮小しています。ミネアポリスでは非常に良好な賃料上昇が見られており、それは継続すると考えています。ミネアポリスにおいて需要が軟化している兆候はなく、地域の経済も健全です。今年は、特に他の市場と比較して、ミネアポリスがアウトパフォーマンスすることを期待しています。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。バイラヴ、ガイダンスについてですが、第1四半期は売上成長ガイダンスの範囲の下限にあります。また、第1四半期の費用は範囲の上限に近いものでした。明らかにガイダンスは変更していませんが、これら両方が中間値に達するまでの道のりを説明していただけますか？あるいは、これまでの状況に基づくと、NOI（純営業利益）は中間値に達しない可能性があるとお考えでしょうか？

バイラブ・パテル

おはようございます、ブラッド。はい、構成要素を見ていきましょう。売上は依然として当社の予想通りでした。当四半期は横ばいでしたが、それは予想通りでした。

予定賃料の増加は、コロラド州におけるRUBS（家主によるユーティリティ費用請求）収入の減少によって相殺されました。また、昨年の下半期に開始された償却とコンセッション（賃料減免）もありました。全体として、売上は予想通りであり、4月についても予想通りに進んでいます。それは引き続き軌道に乗っていると予想しています。

管理可能費用については、第1四半期のR&M（修繕維持費）がわずかに高くなりました。その一部はタイミングによるもので、これは自然に解消されます。残りの部分は、他の箇所での節減によって相殺できると考えています。現在は完全に人員が揃っているため、リーシング・シーズンに入る際に、残業代や外部ベンダーの管理を改善することで、効率化を図れると考えています。

バイラブ・パテル

管理可能費用についても、引き続き軌道に乗ると予想しています。非管理可能費用に関しては、第1四半期にいくつかの税金の精算（true-ups）がありました。第1四半期に税金の精算が発生するのは、当社にとって珍しいことではありません。下半期には、いくつかの不服申し立てによる節減額が具体化すると予想しており、それが相殺するはずです。

準備した発言でも述べたように、いくつかの非回収損失がありましたが、これらもまた変動しやすい傾向があります。第1四半期には損失が増加しましたが、これは今後のランレートを示すものではありませんので、それも正常化するはずです。最後にG&Aです。これもランレートよりも高くなっていました。

バイラブ・パテル

それは、株式報酬を付与する第1四半期には通常高くなる、給与税の未払費用の計上によるものでした。これについては、年が進むにつれて正常化するはずです。実際、追加のコスト削減も特定できています。全体として、これらすべての要素を組み合わせると、NOI（純営業利益）およびコアFFOの中央値に沿った水準を維持できると予想しています。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのアミ・プロバンドト様からです。お話しいただけます。どうぞ。

アミ・プロバンドト

こんにちは。ありがとうございます。市場についてもう少し詳しくお聞きしたいのですが、その他のマウンテン・ウェスト市場はポートフォリオにおいて比較的小さな部分を占めていますが、当四半期の成長はかなり軟調でした。そこで何が起きているのかについて、お話しいただけますでしょうか。

アン・オルソン

はい、もちろんです。おはようございます、エイミー。その他のマウンテン・ウェストは、ラピッドシティとビリングスで構成されています。これらの市場は、もし覚えていらっしゃれば、デンバーに少し似た動きをしています。

2021年から2022年、そして2023年にかけて大幅な賃料上昇がありましたが、その後、一定の供給がありました。これらは小規模な市場であるため、供給の影響を少し受けています。しかし、それは落ち着きつつあり、グラントが述べたように、そこでの供給はほとんど見込んでいません。その市場では、供給過剰を解消していく過程、および雇用情勢が少し軟化していることもあり、一種の均衡化が起きていると考えています。

コロナ禍直後、特にラピッドシティのような場所では、リモートワークを行う人々がかなり流入しましたが、それが少し後退しているのを私たちは見てきました。

アン・オルソン

市場は依然として堅調ですが、以前のような成長は見られません。それらの市場では少し後退が見られます。

アミ・プロバンドト

わかりました。ありがとうございます。納得しました。次に、入居継続率（リテンション）についてですが、これは非常に強力で、過去の水準を上回る状態が続いています。

ピークのリーシング・シーズンに向けて、賃料の引き上げをより強化していく中で、継続率が低下する可能性があるとお考えか、また、もし低下するとすればどの程度かをお伺いしたいです。

アン・オルソン

はい、それは素晴らしい質問です。市場が変わったのだと考えています。この数年、業界全体で継続率が非常に高くなっているのを私たちは目にしています。マルチファミリーの競合他社からも、プライベートセクターからも、そのような話を耳にします。

そこに根本的な変化があるかどうかはさておき、人々はその傾向に傾き始めているのだと思います。入居者はより長く住み続けるようになっています。入居者の平均年齢も上昇しています。市場における入居者の割合が高まっており、それが継続率を支えているのだと思います。

さて、今年の展望として、私たちが注視しているのは、多くの吸収（新規入居による空室埋め）が進む中で、実際には人々が転居先として選べる選択肢が少なくなっていくということです。

アン・オルソン

私たちが注目したことの一つは、第1四半期の継続率は非常に好調でしたが、実際には4月にかなり大幅に上昇したことです。私の現時点での見解としては、これは業界における根本的な変化であり、一般的な継続率である50%から、もう少し高い水準へと移行しているのではないかと考えています。

アミ・プロバンドト

ありがとうございます。

オペレーター

質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星印の1を押してください。質問を取り下げる場合は、再度星印の1を押してください。質問をされる際は、受話器を上げてください。ローカル側でミュートになっている場合は、デバイスのミュートを解除してください。

次の質問は、Cantor FitzgeraldのJeffrey Carr氏からの電話です。回線はつながっております。どうぞ。

ジェフリー・カー

おはようございます。レビューが進行中で、買収や売却、およびガイダンスについても（検討されている中）、今年残りの期間の資本配分の優先順位についてどのようにお考えか伺いたいと思います。特に、リボルビング・クレジットの残高やバリューアッド（付加価値向上）への支出についてはどうお考えでしょうか。そのレビューが、もしあるとすれば、どの程度それらの決定に影響を与えるのでしょうか。

ありがとうございます。

アン・オルソン

はい、非常に良い質問です。経営陣にとって、特に実物資産を保有している場合は、資本配分が最優先事項であると考えています。今年度のバリューアッドに関するガイダンスは維持しており、それが当社のプログラムおよび運営プラットフォームの重要な一部であると考えています。実際、現在支出しているバリューアッドの大部分は、昨年開始されたもの、あるいは特定されたものです。

今後の資本配分の優先順位については、クレジットライン（信用供与ライン）の負債管理と、バランスシートを強固かつ柔軟に維持することに非常に注力しています。

ジェフリー・カー

承知いたしました。詳細なご説明をありがとうございました。ありがとうございます。

オペレーター

次の質問は、BairdのMason Guell氏からの電話です。回線はつながっております。どうぞ。

メイソン・グエル

皆さん、おはようございます。今年、各市場の見通しに何か変化はありましたか？予想よりも好調な市場、あるいは逆に予想を下回っている市場はありますか？

アン・オルソン

それでは、Mason、おはようございます。Bhairavが言ったように、収益は予想通りに進むと見ており、通期の見通しに変更はありません。内訳は多少動いているかもしれません。デンバーがもう少し早く回復することを期待しています。

事前説明でもお話しした通り、第1四半期には素晴らしい吸収率（アブソープション）が見られました。それが続けば、予定通りになるでしょう。ミネアポリスは予想より少し良い状況ですが、これらはすべて非常にわずかな相殺に過ぎません。全体として、収益は私たちが考えていた通りの結果になると考えており、それが通期を通じて続くと予想しています。

メイソン・グエル

ありがとうございます。損益計算書の不動産投資減損の項目について、詳細を教えていただけますか？

バイラブ・パテル

おはようございます。はい、減損についてご説明します。全体として、GAAP（一般に公正妥当な会計原則）の観点からは、実物資産においてキャッシュフローが帳簿価額を下回る場合に、通常、減損を計上します。実物資産については、保有期間が長いため、通常は減損は見られません。

減損が見られるのは、通常、売却目的保有資産がある場合です。現在進行中の戦略的見直しに伴い、検討事項が少し変わり、特定の資産の保有期間を微調整する必要が生じました。その結果、第1四半期に計上した減損が発生しました。これは、戦略レベルで行われている他のあらゆる活動に照らして、想定される保有期間が変化したことによって真に引き起こされたものです。

それが、減損の主な要因です。

バイラブ・パテル

それは一つの資産に関するものであり、物件固有の要因によるものです。

メイソン・グエル

お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、BTIGのMichael Gorman様からのお電話です。お話しいただけます。どうぞ。

マイケル・ゴーマン

はい、ありがとうございます。おはようございます。もう少し戦略的なレベルでの質問を一つ。ポートフォリオや事業について検討するにあたって、明らかにデンバーは課題となっているようですが、これは貴社に限ったことではありません。

先週末のウォール・ストリート・ジャーナルに、コロラド州におけるビジネス全般の規制環境について、また、テック・エコシステムにおける規制負担への懸念が高まっていることについての記事がありました。そうした懸念を、御社でも感じ始めていますか？そうした懸念や、それがコロラド州の主要な都市圏における労働市場にどのような影響を与えるかについて考え始めていますか？それとも、まだ先の話すぎるでしょうか？

アン・オルソン

おはようございます、Michael。それは決して先の話すぎるということはありませんし、私たちが考えていることでもあります。検討する際、以前ソルトレイクシティを買収した際にもお話ししたかもしれませんが、市場に関して私たちが非常に重視する点の一つはビジネス環境です。つまり、親和性、税制、規制環境です。

コロラド州では、事前説明でもお話しした通り、不動産に関する規制措置の結果が現れ始めています。例えばRUBS（公共料金の転嫁制度）について言えば、RUBSや公共料金コストの回収、つまり払い戻しを受ける能力に関する規制措置の結果が見え始めています。私たちは、そこですでに変化を感じ始めています。

アン・オルソン

検討されている、あるいは検討される予定の他の規制措置のいくつかが、雇用の伸びに影響を与えていると考えています。グラントが指摘したように、数年間の非常に力強い成長の後、現在は横ばいとなっています。これは、比較的短期間に人口が100万人から400万人に近い規模まで増加したデンバーの、一種の自然な成熟プロセスなのでしょうか。多くの雇用がそこへ流入しました。

インフラの整備が追いつかなかったのでしょうか。規制を導入せざるを得ない圧力を感じているのでしょうか。それらは時間の経過とともに和らぐのでしょうか。それはまだ予断を許さない状況だと考えています。

私たちは、そこにあるポートフォリオに非常に満足しています。2017年にそのポートフォリオの取得を開始しており、その取得価格（basis）についても非常に満足しています。

アン・オルソン

私たちが楽観的である理由は、デンバーが依然として大きな文化的重み（cultural gravitas）を持つ場所だからです。アウトドアのアメニティへのアクセスや、他の都市では提供できないものなどを求めて、人々は今でもそこに住むことを望んでいます。カリフォルニアのような地域と比較して、依然として非常に手頃な価格です。間違いなく注視すべき事項であり、私たちはすでにその影響を感じ始めており、非常に細かく注視しているところです。

マイケル・ゴーマン

非常に助かります。ありがとうございます。追加で質問させてください。内容を明確にしておきたいのですが。

おっしゃる通り、デンバーでは雇用の伸びが少し鈍化しているようですが、吸収（absorption）はかなり高い水準で推移しているようですね。そのミスマッチは何によって引き起こされているのか、また、現在の雇用成長の水準において、その吸収水準がどの程度持続可能だとお考えか、お伺いしたいです。

グラント・キャンベル

はい、おはようございます、マイケル・ゴーマンさん。その通りです。第1四半期の吸収数は非常に好調で、パンデミック期まで遡ってもピークのデータといえます。市場における居住者および賃借人の需要の強い流入は続いています。

その大きな要因は、当該市場における持ち家の取得コストの高さにあると考えています。先ほどお話ししたように、2025年の雇用成長は横ばいですが、州外からその市場に移住してくる人々は引き続き見受けられます。2021年から2023年の時と同じペースではないかもしれませんが。実際に私たちのポートフォリオ内で2021年から2023年を確認したところ、既存物件（same-store）ポートフォリオにおける申込者の約3分の1が州外からの人々でした。

2024年と2025年はそれが25%でした。

グラント・キャンベル

減少してはいますが、それでも州外からのかなりの流入があり、その市場では持ち家を持つことが非常に高価なのです。

マイケル・ゴーマン

素晴らしい。グラントさん、ありがとうございます。皆様、お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、UBSのAmi Probandt様からの電話です。お話しいただけます。どうぞ。

アミ・プロバンドト

こんにちは。追加の質問をさせていただきます。先ほどマイクがした質問への追記です。中西部の市場がどのようなものかについて、沿岸部のエリート層や沿岸部の人々には、おそらく何らかの偏見があるかもしれません。

御社の市場における、新卒大学生の採用見通しについて伺いたいのですが。大学生はこれらの市場に惹かれるのでしょうか、それとも、より大きなサンベルト地域の市場や沿岸部の市場へ行き、少し年齢を重ねて家族を持ちたいと思った時に中西部へ移る傾向があるのでしょうか。

アン・オルソン

ええ。Ami Probandtさん、それは良い質問です。ご存知かと思いますが、最近の出版物の中で、新卒者が集まる活況な市場がどこであるかを強調するものが出ています。そのうち中西部にあるものはごくわずかです。

しかし、私たちの市場、および中西部全域において、依然として非常に強力な企業が存在しています。例えばミネアポリスには、Target、そしてUnitedHealthcareとそのすべての連結子会社を含む3つの巨大なヘルスケア企業があります。Cargillは、世界最大級の非上場企業の一つです。次にノースダコタ側については、Grantが述べたように、そこで成長が見え始めています。

Grant、それらの市場において、新卒者を惹きつけるような雇用成長に関して、どのような状況が見られるかについて少しコメントしてもらえますか。

グラント・キャンベル

Anneがミネアポリスについて述べたことに関連して言えば、そこには17社のFortune 500企業があり、Cargillは現存する最大級の非上場企業です。かつて中西部に軸足を置く人々にとっては、シカゴが中心地であったかもしれません。シカゴへ行くか、あるいは沿岸部（西海岸や東海岸）へ行くか、という選択肢でした。しかし現在は、ツインシティーズへ来る人々が増えています。

ツインシティーズの強固な高等教育制度も、私たちの近隣にある多くの組織や企業の供給源として機能しています。あなたが言及した他の中西部の市場のケースでは、ロチェスターにおいて、Mayo Clinicが非常に大規模な拡張フェーズを進めており、多くの人々を惹きつけています。ヘルスケアと教育に牽引されたその市場の動きを、私たちは現場で目にしています。

グラント・キャンベル

事前準備した発言の中で、ノースダコタについて言及しましたが、そこでは州内の人々だけでなく、他所からも、この場合はその市場に最初のアメリカ国内工場を建設したいと考えている欧州企業からも、かなり重要な投資が見られます。こうした動きは、耳にする沿岸部の最新ニュースと同じレベルでは注目されないかもしれませんが、これらの市場では着実に変化が起きていると考えています。

アン・オルソン

Ami、それについてもう一点付け加えると、最近のデータやニュース記事を見ると、大きなハイライトがあります。それは、新卒者が単に沿岸部の市場や仕事を求めているわけではないということです。彼らは、生活の全体的な手頃さ（アフォーダビリティ）とのバランスも考えており、そこが中西部の大きな魅力になり得ます。ここ数年、ミネアポリスだけでなく、ミルウォーキー、コロンバス、カンザスシティといった市場が、生活の手頃さを背景に、外部からの新卒者のシェアを実際に獲得しているのを私たちは見てきました。

アミ・プロバンドト

納得しました。ありがとうございます。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。

アン・オルソン

ありがとうございます。本日はご参加いただきありがとうございました。今後開催されるBMOおよびNareitのカンファレンスで、皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。

オペレーター

本日の電話会議はこれで終了いたします。ご参加ありがとうございました。これにて回線を切断してください。