キンバリー・カラハン

おはようございます。Camden Property Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。私はIR担当シニア・バイス・プレジデントのキム・カラハンです。本日の準備された発言には、Camdenのエグゼクティブ・チェアマンであるリック・カンポ、最高経営責任者（CEO）のアレックス・ジェセット、社長兼最高執行責任者（COO）のローリー・ベイカー、および最高財務責任者（CFO）のベン・フレイカーが参加いたします。

キンバリー・カラハン

エグゼクティブ・バイス・チェアマンのキース・オーデンと、不動産投資担当シニア・バイス・プレジデントのスタンレー・ジョーンズも、電話会議の質疑応答セクションに参加いたします。本日のイベントは、弊社ウェブサイト（camdenliving.com）の投資家セクションを通じてウェブキャストされており、会議終了後まもなくリプレイが利用可能になります。なお、本イベントは録音されておりますのでご注意ください。準備された発言を開始する前に、本日の内容には現在の予想および確信に基づいた将来予想に関する記述が含まれることを皆様にお伝えいたします。

キンバリー・カラハン

これらの記述は将来の業績を保証するものではなく、実際の結果が予想と重大に異なる原因となり得るリスクと不確実性を伴います。これらのリスクに関する詳細は、弊社がSEC（証券取引委員会）に提出した書類に記載されていますので、ご確認いただくことをお勧めいたします。本日の電話会議で行われる将来予想に関する記述は、経営陣の現在の意見を示すものであり、会社は、その後の事象によってこれらの記述を更新または補充する義務を一切負いません。

キンバリー・カラハン

念のため申し上げますと、Camdenの2026年度第1四半期の完全な決算リリースは、弊社ウェブサイト（camdenliving.com）の投資家セクションでご確認いただけます。これには、本会議で議論される非GAAP財務指標との調整項目が含まれています。皆様のお時間を尊重し、会議を1時間以内に終了したいと考えておりますので、最初の質問は1つに留めていただき、もし追加の質問や議論すべき事項がある場合は、再度待ち行列（キュー）にお並びください。本日、待ち行列の皆様全員とお話しできない場合は、会議終了後に電話または電子メールにて追加の質問にお答えいたします。

それでは、リック・カンポにマイクをお渡しいたします。

リック・カンポ

おはようございます。本日の電話会議前の音楽のテーマは「変化」です。弊社は先日、Camdenのエグゼクティブ・チームに関する重要な変更を発表いたしました。アレックス・ジェセット、ローリー・ベイカー、およびベン・フレイカーの昇進により、弊社はCamdenが自社で育成した人材を登用するという、長年の後継者育成計画への取り組みを継続しております。

これにより、Camdenのファミリーバリュー、組織的な知見、そして独自の文化の継続性が確保されます。

リック・カンポ

アレックス、ローリー、ベンはそれぞれ、Camdenでの25年以上の勤続経験を新しいリーダーシップの役割に持ち込んでいます。REO Speedwagonの言葉を借りれば、「変化に対応する準備ができたとき、私はここにいます（I'll be here when you're ready to roll with the changes）」。これらの昇進により、Camdenは今後数年間における変化に確実に対応できるようになります。決して変わらないものの一つは、職場の卓越性に対するCamdenのコミットメントです。

これは、米国のフォーチュン誌「働きがいのある会社」リストにおいて、今年で19年連続、今年は13位にランクインしたことによって、改めて裏付けられました。

リック・カンポ

従業員の96%が「Camdenは素晴らしい職場である」と回答しており、これがこれまでで最高の顧客センチメント・スコアにつながっています。アパートメントのファンダメンタルズが改善するというマクロの状況は、引き続き強力です。新規供給はピークに達しており、弊社のほとんどの市場で半減しています。第1四半期のアパートメントの純吸収量は、雇用の伸びの鈍化や消費者心理の低迷にもかかわらず、2016年以来最高の水準となりました。

アパートメントは、住宅を所有する代わりに、住宅コストを低く抑えられる魅力的な代替手段を消費者に提供します。チームメイト、居住者、そしてステークホルダーの生活を、一つひとつの体験を通じて向上させ続けているCamdenのチームメンバーに、大きな感謝を伝えたいと思います。次は、皆様にとっても馴染み深い方ですが、新しいCEOのアレックス・ジェセットです。

アレックス・ジェセット

リック、ありがとう。そして、おはようございます。ベンが詳細に説明いたしますが、第1四半期は好調でした。アウトパフォーム（予想を上回る結果）の多くはタイミングに関連したものであり、今四半期の残りと次四半期を通じて、リーシングのピークシーズンがどのように展開するかを見ることを楽しみにしています。

第1四半期において、弊社の貸倒金レベルは、COVID-19の発生以来最低となる40ベーシス・ポイント未満を記録しました。これについては、多くの居住者が受け取った多額の所得税還付金と、彼らの継続的な財務力の強さ、そして弊社の強化された入居者与信審査の影響が一部寄与していると考えています。中所得層および高所得層において、2026年の税還付金は前年比で約10%増加しており、これが購買力の向上を生んでいます。

アレックス・ジェセット

消費者マインドの低下を伝える見出しの報道にもかかわらず、データは我々のターゲット層の財務状況が引き続き強固であることを示しており、支出は主にサービスおよび小売において前年比で3%増加しています。当社の入居者の家賃負担率は所得のわずか19%にとどまっており、これにより、より物価の高い沿岸部の市場ではあまり見られないような、追加の自由裁量資金を確保できています。需要側においても、当社の市場は引き続き強固です。2018年から2025年の間の725件の公表案件を対象としたCBREの最新の本社移転調査によると、活動は2025年に加速し、少数の都市圏に集中することを示しています。

ダラス・フォートワースは、2018年以降に100件以上の本社移転があり、引き続きトップの目的地となっています。

アレックス・ジェセット

2025年だけでも、同都市圏にはロサンゼルス、ベイエリア、ニューヨーク、シカゴといったコストの高い市場から、さらに11の州外または海外の本社が加わりました。加えて、今年1月までの12ヶ月間において、ダラスは絶対的な雇用増で全米をリードし、次いでヒューストンが2位、オースティンが4位となりました。パーセンテージベースでは、オースティンが全米をリードしており、当社の市場の多くがトップ30に入っています。ヒューストン都市圏は昨年の人口増加で全米をリードし、2025年7月1日に終了する12ヶ月間で、12万7,000人弱の新規居住者が加わりました。

これは、4.1分ごとに1人の新規居住者が加わっている、あるいは1日あたり347人の新規居住者が加わっている計算になります。

アレックス・ジェセット

人口増加が最大のトップ10都市圏のうち、ダラス・フォートワース都市圏だけが約12万4,000人の新規居住者で肉薄しました。他のどの都市圏も、その半分にも満たない増加でした。この格差は、比較的強力な雇用市場、低い生活費、および州所得税がないことに裏打ちされた、労働者や家族に対するテキサス州の魅力を浮き彫りにしています。ダラス・フォートワース以外では、CBREの移転調査により、サンベルトおよび成長市場のグループが、一貫して本社の勝者として浮上していることが示されました。

同調査では、マイアミ、オースティン、シャーロット、ナッシュビル、フェニックス、タンパ、アトランタ、ローリー・ダーラムが、税制上の優遇措置、労働力の確保、および低コストを含むビジネスに好意的な環境を持つ、台頭する候補として挙げられました。サンベルトへの国内移住という数十年にわたる傾向は、2025年に正常化したのであり、消失したわけではありません。

アレックス・ジェセット

実際、Widenの移住トラッカーは、当社のほとんどの市場において、国内移住が2025年と比較して2026年に再加速することを示しており、オースティン、ダラス、ヒューストン、オーランド、フェニックス、タンパでは前年比で10%を超える連続的な増加が見込まれています。Camdenは、今後の供給減少環境を見据えた、適切な高需要市場に位置しています。不動産分野に目を向けますと、カリフォルニアの売却プロセスは予定通り進捗しています。以前にお伝えした通り、強い関心を集めており、230社以上が秘密保持契約を締結しています。

現在、ポートフォリオ全体を検討している一社の買い手とデューデリジェンス・プロセスを進めており、完了予定日は6月末または7月初旬を見込んでいます。もしこの買い手とまとまらなかったとしても、完了時期は遅くなりますが、代わりに対応できる他の有力な買い手が存在します。

アレックス・ジェセット

現時点では、潜在的な買い手や売却価格については、予想通りであるということ以外、これ以上のコメントは控えさせていただきます。売却益の約60%は、1031エクスチェンジを通じて、当社の既存の高需要・高成長なサンベルト市場に再投資されると引き続き想定しています。残りの売却益（6億5,000万ドルとモデル化）は、2025年後半および2026年年初来の自社株買いに使用されました。第1四半期には、ダラスにある資本的支出（CapEx）の高い築4年のコミュニティを7,700万ドルで売却し、約30年間の保有期間にわたって約12%のアンレバードIRRを創出しました。

アレックス・ジェセット

四半期末の後、当社はジョージア州アトランタ都市圏の269戸のアパートメント・コミュニティである「Camden Alpharetta」と、フロリダ州オーランド都市圏の288戸のアパートメント・コミュニティである「Camden at Lake Nona」を、合わせて1億7,000万ドルで取得しました。当社は現在、他のいくつかの買収機会について積極的にアンダーライティングを行っており、カリフォルニアの売却による1031エクスチェンジの資金を効果的に投入できると確信しています。以前述べたように、エクスチェンジを完了するまで売却益を受け取ることができないため、エクスチェンジのタイミングは当社の2026年度の収益にかなりの変動をもたらす可能性があります。それでは、社長兼最高執行責任者（COO）のLaurie Bakerにマイクを渡します。

ローリー・ベイカー

ありがとう、Alex。Camdenのこれまでの営業実績は、概ね当社の予想通りです。第1四半期の結果は予算をわずかに上回りましたが、この予想を上回った主な要因はタイミング関連の項目によるものです。全体として、また予想通り、第1四半期を経てリーシングの繁忙期に入るにつれ、ポートフォリオ全体で緩やかではあるものの着実な改善が見られました。

4月の速報値は順調であり、第1四半期と比較して、稼働率とブレンデッド賃貸料率の伸びの両方において緩やかな改善を示しています。ターンオーバー（退去・入れ替わり）は極めて低い水準を維持しており、当社の2026年度第1四半期の年率換算純ターンオーバー率は30%と、当社の歴史の中で最も低い水準の一つとなりました。これは、今期の総退去数の9.2%を占めた住宅購入に関連する退去が最小限であったことによる部分的な要因もあります。

ローリー・ベイカー

また、これは記録的なレベルの入居者継続率を反映しており、顧客サービスへの揺るぎない注力と、入居者に優れた居住体験を提供していることの証です。今後も更新と継続に注力し続け、稼働率の保護・維持に努めるとともに、ユニットのターンオーバーに関連する費用を軽減していきます。5月、6月、7月の更新オファーは、平均して3%台半ばの増額で送付されました。Camdenのチームは、今年の合言葉である「よりスマートに、より速く、より良く（smarter, faster, better）」に引き続き取り組んでいます。

これは、「スマート」においては、データ、インサイト、AIを活用してより良い結果を導き出し、反復的なタスクを排除し、マージンを改善することを意味します。「速く」においては、AIを活用することで、お客様やチームに対してより迅速かつ効率的なサービスを可能にすることです。「良く」においては、第1四半期に記録した過去最高水準のカスタマー・センチメント・スコアに反映されているように、人材の能力を増幅させ、顧客体験を向上させることを意味します。それでは、Camdenの最高財務責任者（CFO）であるBen Frakerにマイクを渡します。

ベン・フレイカー

ありがとう、ローリー。皆様、おはようございます。まず当四半期の資本市場活動についてお話しし、続いて第1四半期の業績レビュー、および第2四半期と本年度残りの見通しについて説明いたします。第1四半期において、当社はバランスシートをさらに強化し、長期的な財務の柔軟性を高めるための規律ある行動を継続しました。

当社は12億ドルの無担保リボルビング・クレジット・ラインを積極的にリキャスト（再構築）し、魅力的なコベナンツ条項を維持しつつ、オールイン・プライシングを15ベーシス・ポイント引き下げ、満期を4年延長しました。このリキャストは当社の流動性ポジションを強化するものであり、当社の銀行パートナーから継続的に受けているサポートを反映しています。

ベン・フレイカー

当四半期中には、6億ドルの10年物無担保社債を、5%のオールイン実効金利で発行しました。この発行により、長期固定金利による資金調達を確定させ、加重平均債務満期を延長し、短期的なリファイナンス・リスクを軽減することができました。アレックスが以前に述べた通り、当四半期中およびその後に、当社は積極的に自己株式買いを行いました。自己株式買いは、平均取得単価1株当たり104.08ドルで、計4億2,300万ドルに達しました。

これらの自己株式買いは、2025年に完了した2億7,100万ドルの買い戻しと合わせ、当社の株価がNAV（純資産価値）に対して大幅にディスカウントされて取引されている中での、当社の規律ある、かつ機を捉えた資本配分アプローチを反映したものです。今後も株価のパフォーマンスを注視してまいりますが、更新された2026年度通期ガイダンスでは、追加の自己株式買いは想定していません。

ベン・フレイカー

これらの措置の結果、当四半期末における流動性は強固であり、満期は適切にラダー化（分散）され、レバレッジ指標は長期的な目標範囲内に余裕を持って留まっています。第1四半期の業績に目を向けますと、当期は年初の力強いスタートを切ることができました。第1四半期のコアFFOは1株当たり1.70ドルであり、ガイダンスの中央値を1株当たり0.04ドル上回りました。これについては以下の項目に起因すると考えています。

ガイダンスを上回った要因としては、まず運営物件からの収益増加により0.01ドルの押し上げがありました。これは主に、予想を下回った貸倒債権と、滞納賃料の回収率向上によるものです。また、別の0.02ドルは物件費用の節減によるものでしたが、これは主にタイミングによるものであり、通期の費用見通しの変更を示すものではありません。

ベン・フレイカー

上振れの残りの0.01ドルは、以前は2026年後半に発生すると予想していた第三者建設手数料収入のタイミングによるものです。当四半期の運営状況については、リース・トレードアウト（賃料上昇幅）および稼働率ともに当社の予想通りでした。さらに、中核となる運営業績以外では、5,820万ドルの非コアFFO費用を計上しました。その大部分は、4月9日付の8-Kで詳細を開示した、以前公表済みの5,300万ドルの集団訴訟の和解に関連するものです。

残りの費用は、主に2つの気候変動技術ファンドからの予想される490万ドルの投資損失によるものです。2026年度通期の既存物件（same-store）ガイダンスについてですが、第1四半期には予想よりも良好な貸倒れおよび滞納の結果が得られましたが、市場の変動性を考慮すると、1四半期のパフォーマンスをフルイヤーのトレンドとして外挿することは時期尚早であると考えています。

ベン・フレイカー

その結果、当社は既存物件の通期収益ガイダンスの中央値である0.75%を据え置きます。同様に、第1四半期の費用の上振れも主にタイミングによるものでした。したがって、既存物件の費用ガイダンスの中央値である3%を据え置きます。収益と費用の両方のガイダンスの中央値に変更がないため、既存物件のNOI（純営業利益）ガイダンスの中央値も、変わらず-0.5%となります。

当社の既存物件ガイダンスは、リーシングのピークシーズンに入るにつれてリース・トレードアウトのファンダメンタルズが改善すること、および年度が進むにつれて新規供給の圧力が緩和されることを引き続き想定しています。予想される既存物件の結果、および取引量、タイミング、ならびに当初計画の範囲に変更はないため、通期のコアFFO（1株当たり）ガイダンスの中央値である6.75ドルを維持します。

ベン・フレイカー

また、2026年度第2四半期の利益ガイダンスも提示いたしました。第2四半期のコアFFOは1株当たり1.65ドルから1.69ドルの範囲内となる見込みであり、中央値で見ると第1四半期から前期比で0.03ドルの減少となります。この予想される減少は、既存物件NOIが前期比で0.04ドル減少することによって引き起こされます。これは、第2四半期に予想される収益の増加が、季節性および特定の修理・メンテナンス費用のタイミング、ならびに年次の昇給のタイミングによって相殺されるためです。

この0.04ドルの既存物件NOIの減少は、完了済みおよび予定されている純買収による0.01ドルの追加の非既存物件NOIによって一部相殺されます。最後に、カムデンは引き続き強固な財務状況にあります。当社のバランスシートの強さ、豊富な流動性、そして規律ある資本配分は、運営状況が変化する中で、当社に有意義な柔軟性をもたらします。ここで、質疑応答に移ります。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。質問される場合は、電話機の「＊」ボタンを押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、キーを押す前に受話器を上げてください。質問への回答が既になされた場合、質問を取り下げたいときは「＊」ボタンを押してから「2」を押してください。

最初の質問は、シティのエリック・ウルフ氏からです。どうぞ。

エリック・ウルフ

はい、ありがとうございます。おはようございます。4月のブレンド値は、第1四半期の約-1.4%よりもわずかに良かったとおっしゃいました。また、4月は概ね当社の予想およびこれまでのガイダンス通りであったともおっしゃいました。

年内の残りの期間に予想される「ランプアップ（上昇）」についてお話しいただけますでしょうか。ガイダンスに基づくと、かなり大きな上昇を予想されているように見受けられます。それがいつ頃見込まれるのか、また、今後のデータに基づいたスプレッド（利回り差）の拡大の兆候は何か見えているのか、お伺いできればと思います。ありがとうございます。

アレックス・ジェセット

はい、もちろんです。まずは枠組みを整理しましょう。まず稼働率についてお話しします。4月の稼働率は約95.4%です。

第1四半期の95.1%と比較して、かなり大幅な増加となっています。混合賃料（blended rates）に目を向けると、4月の当社の混合賃料は――競合他社から批判されるのを避けるため、中間データは出しませんが――第1四半期と比較して、4月は約100ベーシス・ポイント上昇しています。これらすべてがトレンドに沿っており、間違いなくポジティブな内容です。年内の見通しについて申し上げますと、第3四半期はかなり好調になると予想しています。

その時点では、新規供給が十分に吸収されていることを期待しており、それが、供給が非常に劇的に減少することによって、通常見られるものよりも異例に良い第4四半期へとつながっていくと考えています。それが当社の数値に織り込まれています。

アレックス・ジェセット

現時点では、4月の展開について非常に手応えを感じており、間違いなくいくつかの市場において「回復の兆し（green shoots）」が見られると分類しています。特に目立っている市場としては、アトランタ、ダラス、オーランド、ナッシュビル、ローリー、そして南フロリダが挙げられます。これらの過剰供給が吸収されるにつれて、これらの市場が、いわゆる正常化への回帰において我々を真に牽引していく市場になると考えています。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイミー・フェルドマン様です。どうぞ。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。まず、皆様、さまざまな変化、おめでとうございます。今後の展開を楽しみにしています。

アレックス・ジェセット

ありがとうございます。

ジェイミー・フェルドマン

先ほどのコメントに立ち戻りますが、賃料減免（concessions）についてお話しいただけますか。それらはどのような推移を見せていますか。年内に見込まれる上昇局面を考える際、賃料減免の状況についてどのような見通しをお持ちで、それがどのように寄与するとお考えでしょうか。

アレックス・ジェセット

ご承知の通り、当社は賃料減免は提供していません。私たちがしていることは、市場で何が起きているかを見極めることです。良いニュースは、ほとんどの市場において、賃料減免がかなり大幅に減少していることです。繰り返しますが、これは供給に密接に関連しています。

当社の市場の大部分を見れば、新規供給はピーク時から50%減少しています。そのため、多くのデベロッパーが、稼働率0%から95%まで引き上げようとして、そこに至るためにあらゆる賃料減免を提示するという状況ではなくなっています。先ほど申し上げた通り、ほとんどの市場で賃料減免はかなり大幅に減少しています。

アレックス・ジェセット

それを示す最も簡単かつ最良の比較対象は、現在開発中の資産であるローリーのVillage Districtコミュニティです。その特定のコミュニティについては、新規のリースアップ（リーシング）においては、建設活動などが行われていることを補填するために、常に1ヶ月分の賃料無料を提供することを前提としていることを覚えておいてください。そこでは賃料減免を提供していますが、その1ヶ月を大きく超えるものではありません。このことは、当社の市場において、賃料減免が抑制され始めていることを如実に示しています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からいただきます。どうぞ。

オースティン・ワースミット

はい。Laurie、更新契約の提示賃料は3%台半ばで提示しているとおっしゃいましたね。前四半期は3%から3.5%程度で提示し、実績は3%に近いか、あるいはそれをわずかに下回る数字だったと記憶しています。提示額に対する実績額の受諾率がどのようになっているのか、また、リーシングのピークシーズンに入り、状況が少し上向いてきたように見受けられますが、その差が少しずつ縮まり始めるとお考えでしょうか。

ローリー・ベイカー

はい。第1四半期において、3%台半ばの範囲で提示しており、それは前四半期に報告した通りです。年初の数ヶ月間は、多少の価格感応度が見られました。しかし、現在行っている5月、6月、7月の更新契約においては、それらの数字をもう少し引き上げることができています。

更新率が非常に高いため、契約が締結される際の数値は、通常50ベーシスポイント程度の範囲内に着地しており、手応えを感じています。より高い価格決定力を得られる市場において、押し上げる機会があれば、引き続き取り組んでまいります。

ローリー・ベイカー

コンセッション（賃料減額措置）や供給が多い市場では、提示しているトップラインの数値まで到達できない場合もあります。しかし、現地での対話については非常に手応えを感じています。それは、私たちがどれだけ入居者の皆様のケアを適切に行っているか、そして、転居に伴うコストや、私たちが提供するプロダクトおよびサービスレベルについて、いかに説明できているかに大きく依存しています。こうした対話は通常、非常にスムーズに進んでいます。

私たちは手応えを感じています。私たちのチームは、コンセッション市場がどのような状況であるか、そして当社のネット・プライシング（純価格）がそれとどのように関連しているかを説明することに非常に注力しています。先ほど申し上げた通り、ピークとなる夏季に向けて、3%台半ば、あるいはそれ以上の数値で提示していくことに手応えを感じています。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa様からいただきます。どうぞ。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。ポートフォリオの規模に関する質問をさせていただきたいと思います。明らかに業界再編に関する話が出ています。貴社のポートフォリオ規模において、既存の資産から収集しているデータを考慮した際、もし規模が2倍、3倍、4倍と大きくなれば、そのデータはより優れたものになるとお考えでしょうか。

また、現在、価格設定を検討するにあたって、他のデータソースをどのように活用されていますか。

アレックス・ジェセット

まず最初にお伝えしたいのは、出回っている合併・買収に関する噂についてはコメントを控えるようにしているということです。これが第一の点です。第二に、これらすべての企業のリーダーシップが非常に優れていることは、我々にとっても、投資家コミュニティにとっても非常に幸運なことです。他社がいかなる決定を下したとしても、それは彼らにとって正しい決定であると信じるしかありません。

私たちにとっての考え方は、「大きいことが良い」のではなく、「より良くなることが良い」ということです。長期的なトレンドを見れば、企業の規模と総株主リターンの間には全く相関関係がありません。それが大局的な視点での捉え方です。データに関する点については、次のように申し上げます。

アレックス・ジェセット

我々が持つ規模であれば、ビジネスのあらゆる側面において適切な意思決定を行うために十分な情報、および十分なデータを保有しています。もし突然、現在の2倍、3倍の規模になったとしても、データの収集、分析、および活用能力において、何らかの劇的な向上が見られるとは思いません。我々は、すべての情報に対して完璧な透明性を持っている世界にいると考えています。我々はかなり大きな規模の会社であり、観察可能なユニットを数多く保有しており、それらのユニットがどのように動いているか、また消費者がどのように動いているかを確認できることを忘れないでください。

規模がかなり大きくなることで、データ面において真に大きな改善が得られるとは、私には到底思えません。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様です。どうぞ。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。売却益の投入に向けた準備を進めるにあたり、買収に関する質問をさせてください。サンベルト市場におけるキャップレートや、通常、初年度の賃料上昇率をどのように見積もっているかについてお話しいただけますか？また、コア資産の方に機会が多いとお考えでしょうか、それとも、アンスタビライズド物件やリーシング中の物件などを検討されていますか？

アレックス・ジェセット

すみません、質問を繰り返していただけますか？途中で音声が途切れてしまい、質問の前半部分を聞き逃してしまいました。

ジャナ・ガラン

かしこまりました。失礼いたしました。買収についてですが、現在どのようなキャップレートが見られるのか、また、初年度の賃料上昇率をどのように見積もっているのかについて伺いたいです。市場に流通しているものに関してですが、コア資産の方が機会が多いのでしょうか、それともアンスタビライズド物件やリーシング中の資産の方でしょうか？

アレックス・ジェセット

かしこまりました。明らかに、取引量は依然としてコロナ禍前の水準を明らかに下回っています。現在は、2025年当時の水準に沿った傾向となっています。カリフォルニアでの取引による売却益を再投入することを見据え、現在、多くの案件を検討しています。

今年に関しては、リーシング中の物件の買収機会はあまり見られません。そうした種類の案件については、リーシング中の物件を保有する売り手は、その資産の流動性を可能な限り高めるために、市場に出す前に物件を安定化させる段階まで持っていこうとしているのだと考えています。ですが、価格設定の観点から言えば、キャップレートはおそらく過去18ヶ月間、非常に安定しています。サンベルト地域の比較的新しく、立地の良い物件の取引については、キャップレートは4.5%から5%の範囲にあり、しばらくその状態が続いています。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。

アレックス・ジェセット

まさに私たちが目にしている状況です。

オペレーター

失礼いたします。次のご質問は、カンター・フィッツジェラルドのRich Anderson様です。どうぞ。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。皆様の（人事等の）動き、おめでとうございます。非常にエキサイティングですね。

私の質問は、「ここからの回復」のペースについてです。もし昨年の今頃にここに座っていたら、今頃はもっと、CPI（消費者物価指数）プラスのリースタイプによる成長、特に新規リース部門からの成長が見えているだろうと考えていたかもしれません。供給の残存（テイル）を考慮すると、それが1年遅れたように見えます。

リッチ・アンダーソン

2027年に向けて、成長回復のペースがどのようになるかについてコメントをいただけますでしょうか。2022年に見られたようなホッケースティック状（急激な上昇）になるのでしょうか？そうではないことを願っています。供給が消化されるにつれて、何らかの要因に基づいた、より緩やかな改善となることを。あなたが話された第3四半期の力強さから、その後どのようなペースになると想定されているのか、伺いたいです。

ありがとうございます。

アレックス・ジェセット

はい、もちろんです。まずお伝えしたいのは、2025年を振り返ってみると、もし覚えていらっしゃれば、少し「見せかけ（ヘッドフェイク）」がありました。2025年の4月は素晴らしく見えましたが、その後、突然状況が急速に止まってしまいました。その多くは、私たちが知っている要因、例えばLiberation Dayなどに関連していました。

私たちが想定していることを見れば、この回復は世界金融危機（GFC）からの回復と非常によく似たものになると想定しています。

アレックス・ジェセット

GFC後の状況を見ると、数年間にわたり非常にかなりの成長が見られました。2011年を見ると、当社のNOI（純営業利益）は約7%上昇したと思います。2012年は9%上昇、2013年は6%上昇でした。それと同様のことが見られる可能性があります。

さて、ペースについてですが、あなたがホッケースティック状ではないことを願っているとおっしゃった通り、私たちは、この吸収プロセスを経て、2026年の後半にホッケースティック状の成長が起こることを予測しています。2027年に入ると、その時点で、もちろんガイダンスを出すつもりはありませんが、GFC後の状況を振り返ってみれば、その後は継続的かつ力強い成長になると予想しています。

リック・カンポ

リッチ、それに追加して、カムデンの市場における竣工数に関する数字をいくつか付け加えさせてください。ペースとしては、2025年には20万件の竣工がありました。それが今年は14万から15万件に減少します。2027年には13万5千件に減り、2028年には12万件まで下がります。

重要なのは、その竣工数の軌道を変えることは非常に困難だということです。なぜなら、もし現時点で建設中でなければ、2027年までには竣工しないからです。

オペレーター

次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのブラッド・ヘファーン氏からです。どうぞ。

ブラッド・ヘファーン

リッチ、ありがとうございます。皆様の昇進、おめでとうございます。変化の中でも、勢い（music）が続いているようで嬉しく思います。第1四半期の観点に話を戻します。

通常、第1四半期には前期比での跳ね上がりが見られます。皆様の競合他社は、昨年は第1四半期が100ベーシスポイントほど高かったと概ね報告しています。それはすでにガイダンスに織り込まれているようですが、なぜそのような通常の季節的パターンを予想、あるいは見ることができなかったのかについて、お話しいただけますでしょうか。

アレックス・ジェセット

まず第一に、勢い（music）がなくなることはありません。私たちは自分たちの「音楽」を愛していますし、私が誰かに引き継ぐ時まで、その音楽は続くと期待しています。第1四半期について考えれば、第1四半期に私たちが行っていたのは、年内の残りの期間に向けて適切に準備を整えることでした。第1四半期の展開については手応えを感じています。

当社の予想通りであり、ガイダンスにも沿ったものでした。マルチファミリー（集合住宅）間では明らかに多くの比較が行われることになるでしょうが、それは十分に理解しています。私たちは皆、異なる市場にいますから。

アレックス・ジェセット

私たちの競合他社、特に特定の競合他社と重複する市場に目を向けると、それらの市場の大部分において、我々は競合を上回る業績を上げました。収益面において、どのように結論づけるかはさておき、我々の収益結果については非常に手応えを感じており、今年の第2、第3、そして第4四半期を成功させるための準備を整えるべく、正しい施策を講じていると考えています。先ほどお話しした通り、4月の業績は非常に好調であり、そのトレンドの推移についても非常に確信を持っています。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様です。どうぞ。

ヘンデル・セント・ジュスト

皆さん、こんにちは。昇進おめでとうございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。質問は自社株買いへの資本投入についてです。

先ほどおっしゃったように、以前の電話会議で概説された1億5,000万ドルの買い戻しを行いました。自社株買いには、まだあと2億ドルほどの余力があると考えています。ここからの資本配分、例えば、さらなる自社株買いに対する関心の度合いについてお聞かせいただけますか？ それは、南カリフォルニア（SoCal）のポートフォリオ売却以外の、追加的な資産売却に依存するものなのでしょうか？ また、買収から自社株買いへと、いくらか資本をシフトさせることは可能でしょうか？ 資本投入に関する考え方、検討可能な選択肢についてお聞かせいただいた後、1031交換に関する税務上の制限についても改めて教えてください。よろしくお願いします。

アレックス・ジェセット

かしまいりました。2025年から2026年にかけて、我々はカリフォルニアの売却に先立ち、平均価格105ドル強で6億9,300万ドルの自社株買いを行いました。これはFFO（ファンドから得られるキャッシュフロー）利回り6.4%に相当し、我々の資本にとって非常に優れた投入先および配分先となってきました。事前説明で申し上げた通り、引き続き株価のパフォーマンスを注視していく予定ですが、現時点での取引計画において、2026年のガイダンスには追加の自社株買いは含まれていません。

課税対象となる枠については、10億ドルの買収を計画しています。これは、追加で行う必要のある特別配当を相殺するために、売却益の活用を最大化するために必要な金額にほぼ一致しています。

アレックス・ジェセット

指摘しておきたいのは、ガイダンスに追加の自社株買いを計上していないからといって、追加の自社株買いを一切行わないという意味ではないということです。我々のバランスシートには十分な余力があり、カリフォルニアの取引が完了した後のレバレッジにも十分な余裕があるため、追加の自社株買いを行うことは間違いなく可能です。それは、今後進んでいく上での検討可能な機会として、間違いなく選択肢の中にあります。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJohn Kim様です。どうぞ。

ジョン・キム

ありがとうございます。南カリフォルニアのポートフォリオ売却についてですが、詳細には踏み込まないでおきたいことは承知しております。ただ、ポートフォリオを分割してより良い価格を得るのではなく、なぜ単一の買い手にポートフォリオ全体を売却するという論理的根拠を選んだのかについて伺いたいです。今回の売却に対してこれほど多くの関心が寄せられている中で、売却の完了に先立って、より積極的に買収を追求しなかったのはなぜでしょうか？

アレックス・ジェセット

ええ。非常に多くの関心を集めました。ポートフォリオ全体、個別資産、そしてサブ・ポートフォリオの各側面において、多くの関心がありました。現時点において、我々が特定の買い手を選定したことで、売却益を最大化しつつ、実行リスクを限定することができたと考えています。

多くの買い手がひしめき合っていたことは重要な点です。特定の買い手を選んだのは、その買い手の強固さによる判断でした。ご指摘の通り、分割することで売却益を最大化できた可能性はあり、もう少し高い価格を得られたかもしれませんが、それでは我々にとって合理的ではないと考える追加のリスクが生じることになります。

アレックス・ジェセット

事前説明でも申し上げました通り、買収先は決定しており、現在はまだデューデリジェンス（精査）のプロセス中ではありますが、良いニュースとしては、他にも複数の買い手が検討しており、現在、周囲にいくつかの買い手が存在しているということです。現在の買い手が何らかの理由で脱落することを切望している買い手が何社かいると思いますが、そのようなことは起こらないと考えています。次に、さらなる買収の機会については、現在非常に精力的に動いています。ここ数週間で、実際にさらに2億5,000万ドル相当の買収案件を獲得しました。

これにより、当社の10億ドルの目標のほぼ半分まで到達することになります。

アレックス・ジェセット

市場には多くの機会があり、今ここで申し上げますが、当社は市場で最も魅力的な買い手です。誰もが当社にやってきます。誰もが当社に案件を提示してきます。なぜなら、当社には成約させる能力があり、当社の提案が本物であることを皆が知っているからです。

このプロセスを通じて、現在のポートフォリオを強化するための、非常に、非常に素晴らしい追加のポートフォリオを手に入れられると期待しています。買収の機会についても、カリフォルニアでのプロセスとその進捗についても、非常に手応えを感じています。

オペレーター

次のご質問は、Piper SandlerのAlexander Goldfarb様からです。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。Alex、Laurie、Ben、皆様、おめでとうございます。オフサイト（研修）でのカムデン社の寸劇は、皆さんが主役にならざるを得ないでしょうね。需要と供給についての質問です。

あなたや他のサンベルト地域のプレーヤーの多くが、特定の市場が回復し、強さを見せているとコメントされています。あなたが概説された通り、全体としては年内の後半まで厳しい市場が続く見通しです。これは、昨年からのプロジェクトの多くでリースの稼働（リースの埋まり）が遅かったことが原因でしょうか？それとも、それらが今年に持ち越されているのでしょうか？あるいは、より迅速な雇用が必要なのでしょうか？要するに、私が伺いたいのは、これは雇用の問題なのか、それとも供給の問題なのかということです。もし供給の問題であるならば、それは昨年から遅延したプロジェクトによるものなのか、リースの稼働が遅いだけなのか、単にここでの動向をより正確に理解したいと考えています。

アレックス・ジェセット

Alex、まず最も重要な点からお答えします。RicとKeithは寸劇から逃れることはできないでしょう。彼らが継続的に、衣装を着た姿を見ることを十分に予期しています。これは完全に供給の問題です。

当社の市場における需要は非常に強力です。事前説明で述べた通り、国内の人口流入、雇用創出、企業の拠点移転などを見ると、そのすべてが沿岸部よりも当社の市場に有利に働いています。これは単に、既存の供給を吸収していくという問題に過ぎません。だからこそ、余剰供給が吸収されていくことになるため、2026年の後半がどのような形で終わるかについて、非常に手応えを感じています。

アレックス・ジェセット

先ほど指摘された点について言えば、当社の市場を見れば、当社の市場の供給量はピーク時から50%減少しています。ほとんどの市場を前年比で見ると、供給量は前年比で20%から60%の間で減少しています。このことが示しているのは、その供給が吸収されれば、当社は非常に、非常に健全な収益成長を遂げるということです。

オペレーター

次のご質問は、Morgan StanleyのAdam Kramer様からです。どうぞ。

デリック・メッツラー

おはようございます。Adam Kramerと共に、Derrick Metzlerがお答えします。私の質問は、クラスAと、比較的に手頃な価格であるクラスB製品との違い、および都市部と郊外の製品の違いについてです。供給が減少するにつれ、明らかに減少しているのは主にクラスAの高品質な製品の供給ですが、供給環境が改善していく今後数四半期または数年間にわたり、貴社のポートフォリオおよび各市場におけるクラスAとクラスBおよびその他の製品のパフォーマンスの見通しをどのように見ていますか？

アレックス・ジェセット

我々にとって、現在Aクラス物件とBクラス物件の差はかなり平坦です。デルタ（差異）が見られるのは、郊外対都市部です。収益面を見て、前四半期だけを見ると、当社の都市部の資産は、実際には郊外の資産よりも70ベーシスポイント優れていました。繰り返しますが、先ほどの質問に対して、これは完全に供給側のストーリーです。

当社の市場を見ると、アパートの供給は都市部で最も速く減少しており、だからこそ、そこで追加的な価格決定力が見られます。そのような統計こそが、年が進むにつれてプラスの賃料上昇を実現できるという我々の能力に対して、非常に好感を持たせてくれる要因です。なぜなら、都市部での供給減少が過ぎれば、郊外でも同様に減少することを知っているからです。それらはすべて吸収されるでしょう。

そして、それが年が進むにつれて継続的な強さにつながるはずです。

オペレーター

次の質問はUBSのMichael Goldsmith様からです。どうぞ。

スピーカー20

はい、ありがとうございます。Michaelと一緒にいますAmiです。今四半期、稼働率が前年同期比でかなり大幅に低下したヒューストンについて触れたいと思います。その市場の見通しはどうなっているか、また、最近のガソリン価格の上昇がそこで何かプラスの影響を与える可能性があるとお考えか伺いたいです。

アレックス・ジェセット

ヒューストンは非常に興味深い市場です。なぜなら、ヒューストンのあらゆるファンダメンタルズを見ると、それらは素晴らしいからです。実際の結果を見ると、それほど素晴らしくはありません。ヒューストン特有と思われる、消費者マインドに関する非常に興味深いデータがあります。

ヒューストンの消費者マインドは、2025年と比較して2026年にかなり劇的に低下しています。その多くは、ヒューストンに多大な影響を与えている移民の影響によるものだと考えています。その否定的な消費者マインドが、ヒューストンの消費者の支出方法に影響を与えており、当然ながら、それが賃料に影響しています。そのマインドの問題を乗り越えれば、我々が消費者マインドについて知っているのは、人間は非常に回復力があり、非常に早くプラスの状態に戻る能力を持っているということです。

アレックス・ジェセット

消費者がそのマインドの問題を乗り越えれば、非常に強くなります。特にヒューストンでは、多くの雇用創出があります。多くの人口増加があります。当社の消費者は非常に好調であることを私たちは知っています。

実際、ヒューストンにおける当社の所得に対する賃料比率は16%です。これは当社のポートフォリオ全体の中で最も低い部類に入ります。消費者はそこにいます。消費者はより多くのお金を使う能力を持っています。

供給はかなり劇的に減少しました。ヒューストンは改善するでしょう。これは単なるマインドの問題なのです。

リック・カンポ

ええ、それについて少し補足させてください。今日の消費者を考える際、ヒューストンはその素晴らしい例です。私は移民に関するAlexの点に同意します。移民は大きな問題であり、特にヒューストンはアメリカで最も多様な都市であるため、間違いなく多くの人々を不安にさせています。

ここにはヒスパニック系のマイノリティ・マジョリティ（少数派が多数派を占める層）が住んでおり、ヒューストンの人口の25%は外国生まれです。消費者全般についても興味深い点があります。国全体の一般的な消費者マインドを考えると、それは決して良くありません。

リック・カンポ

雇用成長、賃金上昇、消費者支出を見ると、状況は良好です。消費者は多くのことについて、ある種ストレスを感じています。彼らがストレスを感じていることの第一は、インフレが引き続き問題であることです。インフレと住宅について考えると、例えばヒューストンでは、パンデミック以降、住宅価格が60%上昇しています。

テキサス州ヒューストンでは、人々は「以前はここは手頃な価格だったのに」と言います。それが消費者を悩ませています。全国的に見ても、同じ問題です。住宅コストは上昇しています。

アパートの賃料はもちろん36ヶ月間横ばいですが、住宅価格は上昇し続けており、金利も上昇しています。

リック・カンポ

これらすべてのことが、ある種の状態を生み出しています。ちなみに、政治的にはこれが消費者の間に緊張を生んでいます。興味深い部分は、消費者は実際には非常に好調であるということです。彼らが抱いている感情は良くありません。

潜在的な消費者の強さは良好ですが、Alexが指摘した通り、消費者が抱いているその緊張やストレス、あるいは不確実性や悪化するという感情が、住宅に関する決定を下したり移動したりすることを遅らせる原因となっており、そのため、通常よりも移動が少なくなっているのです。

リック・カンポ

もう一つの興味深い点は、今年と昨年の大学卒業者に何が起きているかを見ると、卒業者の約10%から12%が、いわゆる「自立できない（failure to launch）」状態にあるということです。コロナ前には実家に住んでいなかった人々が、現在は実家に住んでいる、あるいはルームメイトと住んでいる20歳から25歳の人間の数が、統計上は約90万人増加しています。これは非常に興味深い、ある種奇妙な状況です。消費者という観点からは世界は好調であるにもかかわらず、彼らはかなり先行きに不透明感を感じています。

オペレーター

次の質問はバークレイズのリッチ・ハイタワー様からです。どうぞ。

リッチ・ハイタワー

皆さん、おはようございます。質問を2つのカテゴリーにまとめてお聞きしたいと思います。まず、規模のメリットやデータがどのように収益管理（レベニューマネジメント）に反映されるかという先ほどの質問に関連してですが、皆様や他の数社は、RealPage社の訴訟問題を、いわば現時点では過去のもの（rearview mirror）として処理されているかと思います。そのトピックに関する収益管理の手法は、すでに業界全体で変化していると認識しています。

リッチ・ハイタワー

単に、これら2つの文脈を組み合わせた場合、ユニットの価格設定の方法や情報の活用方法、あるいは競争市場における情報の使い方がどのように変化したのか、そして、それ以来、現場の実務において根本的に何かが変わったのかについて、教えていただけますでしょうか？

アレックス・ジェセット

まず、RealPageの件についてお答えします。すべての訴訟に関して、条件面での合意には至りましたが、まだ完全に過去のものになったわけではありません。解決までにはもう少し時間がかかるでしょう。願わくば、次の数四半期以内には、この件について話す必要が完全になくなることを望んでいます。

収益管理の仕組みについて言えば、収益管理は、既存のデータ、既存のユニット、実施される内覧数、その特定のユニットがどれくらい市場に出てから経過しているか、あるいは特定のコミュニティの入居率などに大きく依存しています。根本的には、確かに収益管理の仕組みにはいくつかの変化がありましたが、それらの変化が当社に何らかの悪影響を与えるとは全く考えておりません。

アレックス・ジェセット

もう一つ非常に重要なのは、当社のやり方についてですが、当社には収益管理部門というフルタイムの部署があり、一日中、個々のユニットの価格設定のみを行っています。収益管理のソフトウェアはあくまでツールです。それは人間が使うためのツールです。当社のスタッフは、毎日絶えず価格の再設定を行い、推奨事項などを確認しています。

アレックス・ジェセット

5年、10年前に私たちがよく言っていたことの一つは、YieldStarやその他の収益管理ソフトウェアを使用している既存のコミュニティを買収した際、それが追加の人的関与なしに、ただオンになっているだけだった場合、それらの買収を好んで行っていたということです。なぜなら、当社が介入し、当社の才能、リソース、組織的な知見、そしてデータを用いることで、収益管理ソフトウェア単体よりもはるかに高いパフォーマンスを発揮させることができると確信していたからです。今回も、そこに何らかの差（デルタ）が生じるとは全く考えていません。実情として、私たちはすでにかなりの期間、いわゆる「コンプライアンスを遵守した」ソフトウェアを使用しています。

私たちが持つリソース、そして不動産の価格設定の方法には自信を持っており、いかなる悪影響も受けることはないと予想しています。

ローリー・ベイカー

はい。付け加えますと、現在私たちが享受しているメリットは、新しいオペレーティングモデルや新しいツールが存在するという事実です。AIがありますし、当社のオンサイト（現地）チームや収益管理チームと連携し続け、ダッシュボードを通じてデータを提供し、現場で起きていることに対して、これまでには不可能だった、その場でのリアルタイムな意思決定を行うためのさらなるインサイトを得られるBIチームもいます。

ローリー・ベイカー

私たちが組織としてどのように進化してきたかという性質上、そして最初から関わっている当社のレベニュー・チームは、すべての物件で何が起きているかについて非常に優れた知見を持っており、週次、日次の情報を取得しています。それによって、現在ではその情報とツールを用いて、より適切な価格設定を行うことさえ可能になっています。Alexが共有したように、これは常に当社の戦略に基づく内部的な取り組みに基づいています。そして、私たちの戦略は変化します。

時には、サブマーケットや地域コミュニティで起きていることは、外部の状況によって左右されることもありますが、価格設定や契約更新の検討方法を決定づけているのは、当社の現地チームと、入居率、トラフィック、リーシング・ベロシティ（賃貸成約速度）に関するデータです。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのDavid Julien様です。どうぞ。

デイビッド・ジュリアン

こんにちは。ご質問いただきありがとうございます。税還付の恩恵について改めて伺いたいと思います。それが4月のblends（混合指標）の前月比改善の大きな要因になったとお考えでしょうか？というのも、現時点まで、通常期待されるような典型的な季節的な上昇は見られていないように思えるからです。

その恩恵が今後数ヶ月間どの程度持続するとお考えですか？

アレックス・ジェセット

データを見ると非常に興味深いです。税還付の大幅な増加が見られましたが、起きたことは、人々がそれをいくつかの用途に費やしたということです。そのうちの一つについて、ここで他の方の言葉を借りれば、非常に「アン・アメリカン（アメリカらしくない）」と言われるのですが、人々は負債の返済にそれを利用しました。それは一種の単発的な恩恵です。

また、彼らはそれを多くの裁量的支出、例えばレストランでの食事や小売店でのショッピングなどに使用しました。人々は間違いなくそのお金を使っています。しかし、それが4月の伸びの要因であるとは思いません。4月の伸びの要因は、典型的なリーシング・シーズンに入ったことと、供給の継続的な吸収であると考えています。

税還付が要因だとは全く思いませんが、それが第1四半期における貸倒債権の状況における、顕著なアウトパフォーマンスの大きな構成要素であったことは間違いありません。

オペレーター

最後のご質問は、Zelman & AssociatesのAlex Kim様です。どうぞ。

アレックス・キム

こんにちは。皆様、それぞれの動き（業績）おめでとうございます。ご質問いただきありがとうございます。現在の開発環境と、皆様が目にしている経済状況、特に資本配分戦略との関連について少し伺いたいと思います。

開発は、買収と比較してどのような位置付けにありますか？次に、潜在的な自己株式買いについてはどうお考えでしょうか？それから、もう少し具体的にCamden Bakerについてですが、デンバーの収益および営業ファンダメンタルズの回復のタイムラインが、いくらか遅れているように見受けられることを踏まえると、いかがでしょうか。ありがとうございます。

アレックス・ジェセット

現在の当社の資本の最適な用途を見ると、第1位は自己株式買いです。当然ながら、その資金として物件の売却を利用する場合、買い戻せる金額には限りがあります。それを超えた後は、開発か買収かは、いわば五分五分の状態です。かつてであれば、間違いなく開発だと答えていたでしょう。

3年前であれば、買収よりも明らかに開発でした。しかし今日、私たちが目にしているのは、ほぼどこにおいても、不動産を再調達コストに対してディスカウントされた価格で購入できるということです。つまり、大局的な視点から見れば、買収は（失礼、より適切な表現を言えば）資本のより優れた活用方法、すなわち、漸進的に優れた資本コストとなることを意味しています。

アレックス・ジェセット

詳細に検討し、数字を深く掘り下げ始めると、開発の方が理にかなう特定の環境や特定の場所があります。私たちは間違いなく開発を継続しています。Bakerについては後ほどお話ししますが、当社が管理している他の用地もあります。現時点において、当社はまだ購入していない追加の用地を3か所管理しています。

これら3か所の追加用地については今年中に購入する予定であり、それらは開発案件となります。そして、それらは当社の株主に対して非常に大きな価値をもたらすと信じている開発案件です。念頭に置いていただきたいのは、これらは3つの開発用地の話であり、10億ドルの安定稼働資産を購入することとは比較にならないという点です。

アレックス・ジェセット

大まかな観点から、何がより良い用途であると考えているかという点については、これで回答になったかと思います。ベイカー（Baker）を見てみると、当社の開発パイプラインにおいてかなりの期間停滞しています。それが開始されずに留まっている理由は、現時点において採算性がそれほど良くないためであり、株主にとって正しいことだと思えないことを急いで開始するつもりはありません。

アレックス・ジェセット

ベイカーについては引き続き評価していきます。ベイカーはデンバーの中心業務地区、あるいは中心業務エリアに位置しています。周知の通り、現在そのエリアは非常に軟調ですので、そのエリアにいくらかの改善が見られる必要があります。改善が見られれば開発を開始しますし、見られなければ開始しません。

当社は株主にとって正しいことを行い、最良の投資を生み出すために確実に資本を活用することに尽力しています。

オペレーター

以上をもちまして、質疑応答セッションを終了いたします。結びのご挨拶のため、カンファレンスをRic Campo氏にお戻しいたします。

リック・カンポ

本日はご参加いただきありがとうございました。また近いうちに皆様にお会いできることを楽しみにしています。皆様、良い週末をお過ごしください。それでは。

オペレーター

本日のカンファレンスは終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断していただいて構いません。