オペレーター

ご機嫌よう。お待たせいたしました。2026年度第1四半期BXP決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。

スピーカーによるプレゼンテーションの後、質疑応答セッションを行います。セッション中に質問をされる場合は、電話の「＊11」を押してください。「手が挙がりました」という自動音声メッセージが流れます。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。

時間の都合上、ご質問は1人につき1問に制限させていただきます。本日の会議は録音されていますので、あらかじめご了承ください。それでは、最初のスピーカーである、IR担当バイスプレジデントのヘレン・ハンに進行を代わります。どうぞ。

ヘレン・ハン

おはようございます。BXPの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。プレスリリースおよび補足資料は昨夜配布され、Form 8-Kにて提供されました。補足資料において、BXPはレギュレーションGに従い、すべての非GAAP財務指標を、最も直接的に比較可能なGAAP指標へと調整しています。

資料をお受け取りでない場合は、弊社ウェブサイトの投資家向けセクション（investors.bxp.com）にてこれらの文書をご覧いただけます。本電話会議のウェブキャストは12か月間視聴可能です。現時点で、本電話会議中になされる特定の記述のうち、過去の数値ではないものは、民間証券訴訟改革法の意味における「将来予想に関する記述」に該当する場合があることをお知らせいたします。BXPは、将来予想に関する記述に反映されている期待は合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、その期待が達成されることを保証するものではありません。

ヘレン・ハン

将来予想に関する記述によって表明または暗示された内容と実際の結果が著しく異なる原因となり得る要因およびリスクについては、昨日のプレスリリース、および随時SEC（米国証券取引委員会）への提出書類に詳細を記載しております。BXPは、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。それでは、オーウェン・トーマス会長兼最高経営責任者（CEO）、ダグ・リンデ社長、およびマイケル・ラベル最高財務責任者（CFO）をお迎えいたします。電話会議の質疑応答セッションでは、弊社のリージョナル・マネジメント・チームが質問にお答えいたします。

質疑応答に参加される方は、質問は1人につき1問のみに制限していただきますようお願い申し上げます。追加の質問や追記がある場合は、遠慮なく再度列に加わってください。それでは、オーウェン・トーマスによる公式発言に移ります。

オーウェン・トーマス

ありがとう、ヘレン。皆様、おはようございます。BXPにとって成功した第1四半期となりました。当社の1株当たりFFO（運営キャッシュフロー）の結果は、自社予想を0.02ドル上回りました。

2026年の1株当たりFFOのガイダンスは0.01ドル引き上げました。重要なリーシングの完了、追加の資産売却の成立、および開発パイプラインの進展により、昨年の投資家会議で表明した事業計画において継続的かつ力強い進展を遂げました。また先週、当社の業界をリードするサステナビリティへの取り組みから、株主およびその他の重要なステークホルダーにもたらされた肯定的な成果の概要をまとめた、年次サステナビリティ・インパクト・レポートを発表いたしました。当社の事業計画の第一の優先事項は、スペースのリーシングとポートフォリオ稼働率の向上です。

AIが雇用創出やそれに伴うリーシング需要に与える影響について市場の不安はあるものの、AIがBXPのリーシング活動に極めて有益であり続けていることは疑いようもありません。

オーウェン・トーマス

当社は、サンフランシスコ、ニューヨーク、シアトルにおけるAI企業へのスペースの賃貸による直接的な利益、ならびに、急成長するAI企業によって移転を余儀なくされた企業や、急速に成長するAI業界にサービスを提供する中核的な金融、法務、ビジネスサービス分野のクライアントへのスペース賃貸による間接的な利益の両方を享受しています。AIが雇用に与える短期的および中期的的なマイナスの影響は、サポート部門において発生する可能性が高くなりますが、そうした部門はプレミア・ワークプレイスやゲートウェイ市場にはあまり存在しません。当社は、110万平方フィートを超えるリーシングを完了し、強力な第1四半期を過ごしました。稼働中ポートフォリオの稼働率は70ベーシス・ポイント上昇して87.4%となり、賃貸済み面積と入居面積の差は80ベーシス・ポイント拡大して3.5%となりました。

これは、今後さらなる稼働率向上が見込める前兆です。プレミア・ワークプレイスのリーシング環境は、引き続き健全かつ非常に活発です。

オーウェン・トーマス

当社の現在および将来のクライアントは、米国の経済成長に伴い、概して収益が増加しています。当社のリーシング活動においては、収縮よりもクライアントの成長を多く見ています。多くの場合、クライアントは対面勤務方針の強化をより容易に実施するために、スペースや立地のアップグレードも行っています。成長、スペース利用の増加、およびアップグレードというこれらすべてのクライアント要因が、BXPが明確なマーケットリーダーであるオフィス市場のプレミア・ワークプレイス部門における一貫した強さとアウトパフォームをもたらしています。

プレミア・ワークプレイスは、BXPが主要なプレゼンスを持つ4つのCBD（中心業務地区）市場におけるスペースの約14%、および建物の約8%を占めています。

オーウェン・トーマス

これら4つの市場におけるプレミア・ワークプレイスの直接空室率は8.5%であるのに対し、広範なオフィス市場では13.8%となっており、一方でプレミア・ワークプレイスの提示賃料は、ノン・プレミア物件に対して60%以上のプレミアムを維持し続けています。過去3年間において、プレミア・ワークプレイスの純吸収量はプラス1,190万平方フィートであったのに対し、市場の他の部分ではわずか42万平方フィートでした。ノン・プレミア・ワークプレイス部門では、ニューヨーク市を除くすべての市場で吸収量がマイナスとなりました。こうした肯定的な市場およびクライアントの動向と、過去1年間のBXPの強力なリーシングを踏まえ、当社は直近の2四半期で予測していた稼働率の向上を実現し始めており、2026年から2027年にかけての総稼働率4パーセント・ポイントの改善という目標は引き続き達成可能であるとの確信を深めています。

オーウェン・トーマス

当社の事業計画の第二の目標は、資本を調達し、資産売却を通じてポートフォリオを最適化することです。投資家会議において、当社は2028年までに、土地、住宅、および非戦略的なオフィス資産を、純売却総額として約19億ドルで売却するという目標を伝えました。第1四半期においても、引き続き大きな進展を遂げています。今年に入り、これまでに計3億6,000万ドルの純売却益を確保しており、投資家会議以降では、2億5,000万ドルの土地売却、4億6,000万ドルのアパートメント売却、および5億ドルのオフィス・ラボ・リテール売却を含め、計12億ドルを確保しました。

さらに、総純利益約4,000万ドルの資産3件の売却について契約を結んでおり、その他複数の資産についても様々な段階でマーケティングを行っています。

オーウェン・トーマス

現時点において、2026年に予定されている資産売却による将来の純売却益は、追加で最大4億ドルに達する可能性があります。当社は継続的にさらなる資産売却を模索しています。オフィス用地を、より価値の高い用途、特に住宅用へと創造的にリポジショニングすることで、魅力的な価格での土地売却を実現してきました。複数の管轄区域において、オフィス用途を予定していた土地に対し、3,500戸を超える住宅ユニットの許認可を取得済み、または申請中であり、これは株主に対して大きな価値を創出しており、今後の当社の集合住宅開発および土地売却活動の両方の柱となります。

当社は現在、高品質で安定稼働しているアパートビル3棟を売却しており、そのすべてを4%台半ばのキャップレートで建設しました。

オーウェン・トーマス

第1四半期に完了した特筆すべきオフィス取引は、2021年に当社が開発したメリーランド州ベセスダのメリオット本社ビルにおける、当社の50%の持分のパートナーへの売却です。743,000平方フィートのこのビルはメリオットにフルリースされており、総額4億3,000万ドル、平方フィート当たり589ドル、初期キャップレート6.8%で売却されました。ベセスダ市場はBXPにとって戦略的なものではありません。当社は魅力的な出口価格を実現することができ、この開発は、4,700万ドルの投資に対して3,500万ドルの利益を創出し、株主にとって非常に収益性の高いものとなりました。

当社の売却の取り組みを支えるものとして、プライベート市場におけるオフィス取引量は、特にCMBS市場において大規模な資金調達が可能であることから、健全な状態を維持しています。

オーウェン・トーマス

第1四半期の主要なオフィス売却額は141億ドルで、季節的に高まる第4四半期からは減少しましたが、2025年第1四半期からは72%の大幅増となっています。メリオット本社ビルの売却に加えて、BXPのポートフォリオに関連する取引が他にも数件ありました。ニューヨーク市では、575 Fifth Avenueが3億8,300万ドル、すなわち平方フィート当たり734ドル、ビルのオフィス部分のキャップレート5.1%で売却されました。この資産は525,000平方フィートで構成され、リーシング率は90%です。

サンフランシスコでは、トランスアメリカ・ピラミッドが割り当て価格6億ドル、平方フィート当たり1,113ドルで売却されました。

オーウェン・トーマス

525,000平方フィートのこのビルはリーシング率が60%に留まっているため、現況のキャップレートは2.9%ですが、資産のリーシングが進み安定稼働する数年後には、7%台後半の範囲になると予想されています。第3の事業計画の目標は、市場環境を鑑みてオフィスについては選択的に、マルチファミリーについてはエクイティ・パートナーと共に、より積極的に新規開発を行うことで、FFOを成長させることです。オフィスに関しては、継続的にプレミアなワークプレイスの開発機会を見つけており、それらは引き渡し時に、継続的な設備投資（CapEx）を必要とする低品質な資産の取得におけるキャップレートよりも、概ね150〜250ベーシス・ポイント高いキャッシュ・イールドを生み出すと考えているため、買収よりも開発に多くの資本を割り当てており、今後もそうする予定です。トレードオフとなるのは、開発には明らかに引き渡しまで数年かかるというタイミングの問題です。

オーウェン・トーマス

マルチファミリーについては、1,400戸を超える3つのプロジェクトが建設中であり、約5,000戸については許認可または設計のさまざまな段階にあります。また、バージニア州ハーンドンにおいて、2026年に着手予定のプロジェクトが1件あります。当社は、金融パートナーがエクイティの大部分を保有する形で、新規開発の開始に引き続き資本を投入していく予定です。現在進行中のBXPの最大規模の開発は、ニューヨーク市のグランド・セントラル駅に直接アクセスできる、市場をリードするプレミア・ワークプレイス・タワーである343 Madison Avenueです。

以前報告した通り、中層階部分においてビルの29%の賃貸確約を得ています。また、ビルの別の27%についてもテナントとリース交渉を進めており、これによりタワーのポディウム（低層部）と高層階の両方で、計56%の確約済みスペースとなります。

オーウェン・トーマス

強固な市場環境と、競合となる利用可能な製品の不足を鑑み、当社は残りのスペースについて毎週複数のクライアントへのプレゼンテーションを行っています。建設コストの83%を調達済みであり、当初予算からの想定通りのコスト削減を実現しており、2029年の引き渡し時における安定稼働時の無レバレッジ・キャッシュ・リターンは、7.5%〜8%という予測通りに進捗しています。当社は、当該物件の30%〜50%のレバレッジを含む持分について、複数の潜在的なエクイティ・パートナーと協議中であり、また、魅力的な条件での建設融資について、銀行コンソーシアムと意向表明書を締結しています。当社は2026年にリキャピタライゼーションを完了させる予定です。

オーウェン・トーマス

オフィス、ライフサイエンス、および住宅の計6つのプロジェクトで構成される、総面積340万平方フィート、BXPの投資額36億ドルに及ぶ現在のBXPの開発パイプラインは、長期的には外部成長をもたらします。結論として、当社はスペースのリーシングと稼働率の向上に成功し続け、非中核資産を創造的にリポジショニングして収益化し、リーシング、建設、および資金調達の成功を通じて開発パイプラインのリスク低減を進めています。オフィスの新築は事実上停止しており、BXPが展開する多くのサブマーケットにおいて、稼働率の上昇と賃料の上昇を招いています。プレミアなワークプレイスに対しては、デットおよびエクイティ資本が利用可能です。

BXPは、その安定性とクライアントへの一貫したサービス、そして多くの市場における競争の少なさを背景に、市場シェアを拡大しています。

オーウェン・トーマス

BXPは事業計画に対して極めて順調に進捗しています。この計画が成功すれば、今後数年間で、ポートフォリオ稼働率と1株当たりFFOの向上、デレバレッジ、開発による外部成長、そしてサービス・ポートフォリオにおけるCBD（中心業務地区）およびプレミア・ワークプレイスへのより高い集中化につながります。それでは、報告をダグに代わります。

ダグ・リンデ

オーウェン、ありがとう。皆さん、おはようございます。今朝は、私のコメントの大部分において需要についてお話しします。今日のテクノロジー企業が人員過剰であるかどうか、リモートワーク戦略が、一等地の不動産需要に実証可能な影響を与えたかどうか、データセンター・インフラへの巨額の資本投資が、大手テック企業における人的資本への見方に変化をもたらしたかどうか、そして、新しいAIモデルやAIエージェントが労働力の構成に変化をもたらすかどうかについては、議論の余地があります。

答えはなく、単なる推測に過ぎません。私たちが分かっているのは、45年前にパーソナルコンピュータが発明されて以来、米国経済は多くのテクノロジー・サイクルを経てきたということです。今日のこのサイクルにおいては、AIを開発している新しい組織から、劇的な増分的なオフィス需要の成長が見られます。この新しいテクノロジー需要は、サンフランシスコ、そしてより最近ではニューヨーク市に集中しています。

ダグ・リンデ

OpenAIとAnthropicは明らかに最も認識されている拡大例ですが、私たちの市場全体で拡大している意味のあるスペース占有者は他にも多く存在します。いくつか挙げると、Databricks、Perplexity、Decagon、Harvey、Sierra、Snowflakeであり、DecagonとSnowflakeはBXPのテナント名簿における新しいテナントです。成長しているクライアントは、過去10年間に拡大したテック巨頭（テック・タイタン）ではないことは明らかですが、私たちの市場では意味のあるオフィス使用量の成長があります。CBREの報告によると、過去7四半期でサンフランシスコでは300万平方フィートのポジティブなオフィス吸収量があり、これには2026年第1四半期の並外れた140万平方フィートが含まれています。

この背景は重要です。なぜなら、それがますます具体的なリーシング活動へと結びついているからです。第1四半期、BXPの総リーシング量は114万平方フィートでした。

ダグ・リンデ

投資家向けデーでお話ししたように、稼働中の空室のリーシングと、短期的なリース満了への対応が、私たちの稼働率の改善と既存物件の収益成長を牽引します。第1四半期、私たちは70万平方フィートの空室に対してリースを実行し、2026年および2027年の満了分として23万5,000平方フィートを更新またはバックフィルしました。3月31日以降、現在交渉中のリーシング・パイプラインは170万平方フィートで、これには既存の空室50万平方フィートと、2026年および2027年の満了分50万平方フィートが含まれています。私たちは、今後3四半期以内に2026年に開始すると予想される、実行済みの空室リースの144万平方フィートを抱えて第2四半期をスタートします。

2026年の残りの暦年における満了分は、77万平方フィートまで減少しています。

ダグ・リンデ

他に何も変化がないとすれば、私たちは67万平方フィート、つまり150ベーシスポイントの稼働率を上積みし、年末には89%で終了するはずです。残りの2026年の満了分の大部分は判明しており、短期的なアップサイドは、即時に収益が発生する現在の空室のリーシングから生じます。私たちは、稼働率86.7%で2025年を終えました。第1四半期末の稼働率は87.4%で、70ベーシスポイントの増加となりました。

この増加のうち約57%はポートフォリオのリーシングの改善によるもので、残りはポートフォリオの変化によるものです。これには、プレスリリースに記載された売却や、私が前四半期に強調した、ポートフォリオ最適化戦略に基づき、稼働を停止し、その後解体してより価値の高い住宅用途へ再開発することを予定している郊外のオフィスビルが含まれます。

ダグ・リンデ

サンタモニカとマサチューセッツ州ウォルサムでは、開発許可（エンタイトルメント）が迅速に進んでいます。別途、バージニア州ハーンデンのWorldgateにおいて開発を開始するため、機関投資家パートナーとの契約書を最終調整しています。そこでは、30万平方フィートのオフィスビルを購入し、これを住宅用のタウンホームおよびアパートメントとして再開発許可を取得しました。第2四半期中に合弁事業を完了し、直ちに建設を開始する予定です。

私たちは、すべての市場において、新規および更新クライアントと積極的に協議を行っています。

ダグ・リンデ

交渉中の170万平方フィートに加えて、私たちの総ディスカッション・パイプラインはさらに140万平方フィートであり、2026年のガイダンスで提示したものと一致して、2026年には最低400万平方フィートのリーシングを継続して予測しています。3月31日以降、私たちは30万平方フィートのリースを実行しましたので、本日時点で今年の合計は150万平方フィートとなります。今四半期、私たちは第2世代のリーシング統計の報告方法を変更しました。

ダグ・リンデ

遡及的な指標である、リース開始の経済的影響日に基づくリーシング統計を提供する代わりに、新しいリースの日から遡って過去24ヶ月以内に比較対象となるリースが満了している、今四半期に実行されたすべてのリースにおける賃料の変化を示しています。これらすべてのデータは補足資料に含まれているため、繰り返すことはしません。集計数値の背後にある取引について、いくつかコメントがあります。ボストンでは、データには以前BiogenにリースされていたUrban Edgeスペースの10万平方フィートのリースが含まれています。

ニューヨークでは、今四半期に実行されたリースの大部分はタイムズスクエア・タワーでのもので、20年の契約期間が終了する法律事務所に対し、大幅な賃料増額を伴うバックフィルを行いました。サンフランシスコでは、リーシングの最大部分は680 Folsomでのものでした。

ダグ・リンデ

D.C.では、最小限のTI（テナント・インプルーブメント）と現在の賃料再設定と引き換えに、法律事務所との契約を2038年まで約6年間延長しました。今四半期、私たちはいくつかの大型リースを実行しました。2万平方フィートを超えるリースが17件あり、最大のもので10万平方フィートをわずかに超え、2番目に大きいものは拡大中のクライアントが9万2,000平方フィートを確保しました。私たちの平方フィート数の34%は、更新、延長、または拡大に関連するものであり、66%は新規クライアントによるものでした。

既存クライアントの拡大は15万平方フィートの活動を占め、約5万平方フィートの縮小がありました。需要の源泉と、ポートフォリオ全体にわたる空室リーシングの成功の両方を示す、個々の市場についてのコメントをいくつか述べたいと思います。

ダグ・リンデ

BXPポートフォリオにおいて、ミッドタウン・マンハッタン、ボストンのバックベイ、およびバージニア州レストンは、引き続き供給が最も逼迫しており、それゆえ家主に最も有利な市場環境となっています。今四半期、活動が最も顕著に加速したのは、サンフランシスコのミッション・サウス市場、サンタモニカ、およびワシントンD.C.のCBD（中心業務地区）でした。リーシング率が98.8%に達しているバックベイのポートフォリオでは、現在の活動の多くは、空きスペースの断片的な埋め合わせです。市場に主要な一区画の空きがないため、2028年から2032年の間に契約満了を迎える大規模テナントとの協議を開始しています。

ダグ・リンデ

Urban Edgeポートフォリオでは、ウェストンのThe Quarryにおいて全国展開の飲食事業者と10万平方フィートのリース契約を締結したほか、180 CityPointにおいて、1万5,000平方フィートのラボスペースと2万8,000平方フィートのオフィススペースへ移転するライフサイエンス企業と4万3,000平方フィートのリース契約を締結しました。現在のUrban Edgeにおける活動には、拡大中のハードテック企業や、オフィススペースのみを専ら求めている追加のライフサイエンス企業が含まれています。ニューヨークでは、活動における最も大きな変化はミッドタウン・サウスで見られました。360 Park Avenue Southでは、さらに6フロア、13万8,000平方フィートのリーシングを完了し、これにより同ビルのリーシング率は90%となりました。

ダグ・リンデ

先週、既存のAIクライアントと追加の1フロアへの拡張に関する合意に達し、これにより同ビルのリーシング率は95%となります。Madison Park全体では、200 Fifth Avenueにおいてさらに3万2,000平方フィートをリーシングし、空きスペースはわずか3万3,000平方フィートとなりました（2025年には35万平方フィートの空きがありました）。Times Square Towerでは、現在空室である8万5,000平方フィートを含む、今四半期に10万平方フィート以上を実行しました。サンフランシスコでは、ポートフォリオにおける最も顕著な変化は、引き続き680 Folsomと50 Hawthorneで見られます。

当四半期中に10万3,000平方フィートのリースを実行し、4月初旬にはさらに6万3,000平方フィートのリースを実行しました。

ダグ・リンデ

2024年初頭以来、AIおよびテック関連のリーシングは、市場における総リーシング需要の50%から57%へと着実に増加し、今年第1四半期にはほぼ80%に達しました。先ほど申し上げた通り、過去7四半期で300万平方フィート以上のポジティブ・アブソープション（純吸収量）がありました。サンタモニカでは、契約満了が近いクライアントや、新規または拡張スペースを必要とするクライアントからの関心の高まりが見られます。これはここ数年とは大きく異なる変化です。

今四半期のD.C.における活動は、2件の取引に集中していました。6130 Connecticutのアンカーテナントとは、15万3,000平方フィートの早期期間延長を行い、2200 Pennsylvania Avenueでは、Washington Commandersとの5万8,000平方フィートのリース契約の一環として、当社の地域本部を手放しました。

ダグ・リンデ

現在、この地域の活動は依然としてレストン・タウン・センターに集中しており、同エリアのリーシング率は97.3%です。今四半期には、防衛関連企業や専門サービス企業との間で7件の小規模なリースを完了したほか、合計でテナントが更新および拡張する予定の、27件の契約満了分（計10万平方フィート）を含む15万平方フィート以上の取引について交渉中です。ジョン・ストローマンとピート・オッテニは、法律事務所からの問い合わせへの対応を継続しており、彼らは当社に対し、725 12th Streetや2100 Mで達成したような新しいプロジェクトの特定と開発を求めています。現在、これらプロジェクトのうち3件について、ある程度の見通しが立っています。

私のコメントは以上です。マイクに交代します。

マイケル・ラベル

ありがとうございます、ダグ。皆様、おはようございます。本日は、第1四半期の決算結果について説明し、2026年度通期の業績ガイダンスを更新いたします。第1四半期については、1株当たり1.59ドルのFFOを報告しました。

これはガイダンス範囲の中央値を0.02ドル上回り、コンセンサス予想を0.01ドル上回る結果でした。ポートフォリオのパフォーマンスは予想を1株当たり0.03ドル上回りましたが、純支払利息が0.01ドル増加したことで一部相殺されました。ポートフォリオの予想上振れの内訳は、賃貸収入の0.02ドルの改善と、中途解約収入の0.01ドルの増加によるものです。賃貸収入の改善は、535 Missionと680 Folsomの両方における賃貸開始の迅速化、およびボストンのUrban Edge物件における一部のリースによるものです。

マイケル・ラベル

また、利用率の向上を反映し、特にニューヨーク市とサンフランシスコにおいて、クライアントからのサービス収入も増加しました。当四半期の中途解約収入は計1,280万ドルで、主に2社のクライアントに関連するものでした。最初のケースでは、ワシントンD.C.のクライアントから2万5,000平方フィートを積極的に回収し、これにより2200 PennにおいてCommandersと5万8,000平方フィートのリーシングを行うことができました。これは、占有率を増大させ、リースの満了を延長させるという、当社にとって素晴らしい取引です。

2番目のケースは、昨年第4四半期にリース債務不履行に陥ったクライアントに関するもので、未収賃料残高を償却するために計360万ドルの費用を計上しました。

マイケル・ラベル

今四半期、計625万ドルの解約手当金を受領しました。これには、前四半期の償却分と、賃料収入における潜在的なダウンタイム（空室期間）の約12ヶ月分の両方が含まれています。当四半期の純支払利息は、想定を下回る受取利息と、債券市場のボラティリティに関連したコマーシャルペーパー（CP）金利の上昇により、1株当たり0.01ドル高となりました。CP金利は第1四半期中に25〜30ベーシス・ポイント拡大しました。

ここ数週間で金利は改善していますが、第4四半期の水準にはまだ完全には戻っていません。それでは、更新した2026年度通期のガイダンスに移りたいと思います。

マイケル・ラベル

全体像としては、下限を1株あたり6.90ドルに引き上げ、上限を7.04ドルに据え置くことで、FFOガイダンスの中間値を1株あたり0.01ドル引き上げました。2026年の解約に伴う収入の想定を800万ドル引き上げました。これは、2026年に返還される見込みの約20万平方フィートのスペースに影響する、現在取り組んでいるいくつかのクレジット関連の問題に関連しています。このスペースの半分以上はジョイントベンチャーで保有しているため、当社への財務的影響はより少なくなっています。

私たちが受け取る予定の解約に伴う収入は、これらのクライアントからの2026年の賃料収入の約500万ドルの減少に代わるものです。

マイケル・ラベル

これらのスペースは現在の市場において容易にリース可能であり、迅速にバックフィル（再賃貸）できると考えています。同一物件ポートフォリオにおける強力なリーシング実績により、当社の成長見通しに対する自信が高まっています。同一物件ポートフォリオにおいて、2025年以降の当社持分におけるNOI成長の想定を15ベーシスポイント引き上げ、1.4%から2.4%の間とします。解約に伴う収入は、同一物件のNOI想定からは除外している点にご留意ください。

もしリース解約がなければ、同一物件の当社持分NOI成長の想定をさらに25ベーシスポイント引き上げていたところです。この増加は、ダグが概説した、当社の予想を上回り続け、より強力な稼働率の回復を支えている堅調なリーシング活動によるものです。

マイケル・ラベル

この勢いを反映して、2026年の稼働率の見通しを25ベーシスポイント引き上げ、年平均で88.25%としました。キャッシュベースでは、同一物件の当社持分NOIの前年比成長の想定を25ベーシスポイント引き下げました。これには、リース解約の動きと、2026年にフリーレント期間を伴う数件の早期更新が含まれています。開発ポートフォリオにおいては、テナント・インプルーブメント（内装工事）がほぼ完了しているため、290 Binney Streetを予定より1ヶ月以上早く引き渡す見込みです。

アストラゼネカはすでに4月1日付で現金賃料の支払いを開始しており、遅くとも6月1日までにプロジェクトを引き渡す予定です。今年度の支払利息の想定に影響を与える要因が2つあります。第一に、290 Binneyの早期引き渡しにより、資本化利息を早期に停止する必要があります。

マイケル・ラベル

第二に、今年後半のFRBによる利下げの可能性が低下したため、現在は2026年の残りの期間、SOFRレートは横ばいであると想定しています。第1四半期の結果を含め、2026年の純支払利息の想定を約1,000万ドル引き上げました。全体として、2026年のFFOガイダンスの中間値を1株あたり0.01ドル引き上げ、新たなレンジは1株あたり6.90ドル～7.04ドルとなります。この変更は、当社持分における同一物件NOI成長の想定の0.02ドルの増加、解約に伴う収入の0.04ドルの増加、および開発活動による0.01ドルの増加によるものです。

これらは、0.06ドルの支払利息の増加によって部分的に相殺されます。オーウェンが説明した通り、当社は引き続き計画を実行しています。

マイケル・ラベル

当社は資産売却を完了し、ガイダンス通り、2026年にはこれまでに3億6,000万ドルを含む、12億ドルの純手取額を創出しました。343 Madisonについては、追加のリース交渉が進んでおり、プライベート・エクイティ資本および建設融資の両方について活発な協議が行われており、大きな進展を見せています。重要な点として、当社のリーシング活動は一貫しており、予想を上回っています。現在空室となっているスペースに対し、署名済みで未入居のリースは160万平方フィートに達しています。

交渉中または活発な協議中の300万平方フィートの現在のリース・パイプラインは、前四半期よりも高くなっています。当社は、稼働率を大幅に向上させ、ポートフォリオのパフォーマンスと価値を高める能力について、引き続き高い自信を持っています。以上で、当社の正式な発言を終わります。オペレーター、質問を受け付けるために回線をオープンしていただけますか？

オペレーター

ありがとうございます。念のため、質問をされる際は、お電話の「＊11」を押してください。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。質問は1件に留めていただくようお願いしておりますが、遠慮なく再度キューにお戻りください。

もし時間が許せば、その際にフォローアップの質問をお受けいたします。質疑応答のリストを作成するまで、そのままお待ちください。最初の質問は、Evercore ISIのスティーブ・サクワ様からの回線です。どうぞ。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。皆様、リーシング環境に関して非常に肯定的なコメントをされていますね。状況は確実に改善しており、ニューヨーク、サンフランシスコ、そしてボストンの一部など、多くの市場で潮目が変わり始めているようです。

質問は、議論を開始してからリースに署名するまでの時間をどの程度短縮できるか、そしてそれが、これらの取引に必要となるTI（テナント・インプルーブメント）やCapEx（資本的支出）にどのような影響を与える可能性があるか、という点です。テナントをより早くスペースに入居させることができ、CapExが減少していく可能性がありますでしょうか？

ダグ・リンデ

スティーブ、ダグです。申し上げたいのは、リースの期間は、テナント側の法律顧問の積極性に大きく依存するということです。ケースによっては、当社の視点から見て非常に理にかなった顧問がおり、数日でリース契約をまとめられることもあります。他のケースでは、6ヶ月かかることもあります。

市場環境がその点に実質的な影響を与えているとは思いません。テナント側の顧問が主張することに関して、テナントからの要求に「イエス」と言う当社の能力は、明らかに厳格化していると言えるでしょう。おそらくそれが、一部のケースでリースの完了に時間がかかっている理由かもしれませんが、分かりません。

ダグ・リンデ

資本支出の観点から言えば、ボストンのバックベイ、マンハッタンのミッドタウン、バージニア州北部、およびレストンにおいて、我々が提供しているインセンティブの種類に関しては、より保守的になっていることは間違いありません。つまり、提供するフリーレントの額、および提示しているTI（テナント内装工事費）の額の両面において、低くなっています。西海岸においては、需要が大幅に加速しているものの、依然としてかなりの量の空きスペースがあるため、かなり大きなインセンティブ・パッケージが残っていると言えます。言い換えれば、状況が改善している場所もあれば、相対的に言えば、ここ3、4四半期と同様の水準に留まっている場所もある、といったところです。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、JPMorganのAnthony Paolone様からのお電話です。どうぞ。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。おはようございます。サンフランシスコにおける需要の80%がAI関連のテナントによるものであるという、あなたのお話について掘り下げたいと考えています。それが、通常の範囲を超えた真の追加的需要なのか、それとも、需要のわずか20%しかAI以外のものから来ていないという考え方に通じるものなのか、どのように捉えるべきか伺いたいです。

これが今後どう進むのか、また、市場における他のテナントについて、もし何か示唆があるとすればそれは何なのかを考えています。

ダグ・リンデ

私から始めます。その後、Rodにコメントしてもらいます。私の推察では、市場における増分的なスペース吸収の大部分を吸収している、これら新しいAI志向の企業として定義されるテクノロジー企業の明確な加速が起きています。変わったこと、それも劇的に変わったことは、2010年から2019年に遡れば、ほぼすべての吸収がテック・タイタン（巨大IT企業）によるものだったということです。

Google、LinkedIn、Microsoft、Metaといった大手企業のことです。それが明らかに止まりました。これらの企業のいずれも、サンフランシスコ市内で実質的な拡大は行っていません。実際、中にはスペースを返却している企業もあります。

ダグ・リンデ

吸収されているスペースの量は加速している、あるいは加速したと言えます。これが次の3、4、5四半期にわたって継続的に維持されるかどうかは断言できませんが、これらの企業は、相対的に言えば積極的に採用を行っており、実地での勤務（オフィス勤務）がビジネス戦略にとって極めて重要であるという決定を下しています。我々の観点からは、これらはすべて素晴らしい指標です。プロフェッショナル・サービスやビジネス・サービスの企業は、マンハッタンのミッドタウンで見られるような拡大はしていません。

私たちは、...が進むにつれて、期待しています。

ダグ・リンデ

...これらの企業が上場し、資本フローが変化して、西海岸全体の富の創出が向上することで、金融サービス、プロフェッショナル・サービス、ビジネスおよび管理サービスにおいて、より実質的な改善が見られるかもしれないと。Rod、他に何かコメントはありますか？

ロッド・ディール

Doug、ほとんど網羅していただいたと思いますが、非テック企業、つまり従来のテナントに関するトピックについて付け加えさせてください。エンバカデロ・センターを中心に多くの従来のテナントを抱えていますが、我々が目にしているのはダウンサイジングではありません。つまり、彼らはすでにそれを経験済みです。我々はそうしたタイプのテナントといくつかの更新契約を締結しており、一部の新規テナントも入居しています。

彼らは安定していると言えます。その裏返しとして、需要がどこで、どこから成長しているかを考えると、ベイエリアに期待される通り、ここはテクノロジー主導の市場であり、現在市場を牽引しているのはこれらのテック企業です。

ロッド・ディール

10万平方フィートを超える募集案件が20件あります。これは約330万平方フィートに相当します。これは特にサンフランシスコにおける数字です。1年前、その数は約12件でした。

間違いなく増加しています。素晴らしいことです。Dougが言ったように、これらはこれまで聞いたこともないような企業によるものです。新しく、新興の、成長中の企業です。

非常にポジティブな状況です。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様からの電話回線です。どうぞ。キム様、もしお電話をミュートにされているようでしたら、回線は開いております。

ジョン・キム

失礼いたしました。はい。343マディソンについて、残りの27%のスペースに関するリース交渉についてお話しされました。

ジョン・キム

その（テナントが）誰であるかについて、メディアによる憶測がいくつか出ています。そのスペースが、スペースの集約、拡大、あるいは「ミュージカル・チェア（場所の入れ替え）」のいずれに該当するとお考えか、お話しいただけますでしょうか。

ダグ・リンデ

ダグです。それはテナント（単数）ではなく、テナント（複数）です。それらすべてに該当すると思います。いくらかの集約、そしていくらかの成長です。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、スコシアバンクのニコラス・ユリコ様からの電話回線です。どうぞ。

ニコラス・ユリコ

ありがとうございます。マイク、リース関連のCapEx（資本的支出）について伺いたいと思います。今四半期は、FAD（分配可能資金）計算に反映される金額が1億7,800万ドルと高くなりました。前回の電話会議では、通期で2億2,000万ドルから2億5,000万ドル程度になるとおっしゃっていたかと思います。

何がその要因となったのか、また、年内の残りの期間のリース関連CapExをどのように捉えればよいかについて、お話しいただけますでしょうか。

マイケル・ラベル

今四半期のリースコストを押し上げた要因は、リースの開始件数が非常に多く、基本的には通常の2倍に達したことです。これは、数年前に実施したいくつかの早期更新が今四半期に影響したことによるものです。それらは100万平方フィートを超えていました。平方フィートあたりのリースコストを見ると、契約（賃借人）あたり1平方フィート10ドルとなっており、かなり妥当なものです。

これは私たちが想定している範囲内です。この早期更新が今四半期に重なったことが、FADを押し上げる原因となりました。今後数四半期にわたって、このような水準が続くとは考えておりません。

マイケル・ラベル

今四半期が1億7,500万ドルというスタートであったことを踏まえると、通期のリース取引コストは高くなるだろうと予想しています。私たちが予想している稼働率の成長に基づくと、リースコストは4億ドルを超える水準に近づくと見込んでいます。第2四半期と第4四半期にも、他にもいくつかの早期更新が控えています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのBlaine Heck様からの電話で承っております。どうぞ。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。おはようございます。ポートフォリオのライフサイエンス・セグメントで見られている動向についてお話しいただけますでしょうか。貴社はウエストコーストのエクスポージャーを売却し、グレーター・ボストンのポートフォリオのリーシングにおいては成果を上げています。

取引市場が好調であれば、それは潜在的な資金調達の源泉となり得るのでしょうか。それとも、BXPにとってボストンのライフサイエンス・ポートフォリオ全体は、依然として長期保有の対象と考えていらっしゃいますか？

ダグ・リンデ

BXPのライフサイエンス・ポートフォリオは、2つのサブマーケットにあります。一つはケンブリッジのケンダル・スクエアで、ここではアストラゼネカ向けの新しいビルを建設中であり、バイオジェンやブロード研究所（the Broad）ともビルを保有しています。もう一つは、マサチューセッツ州ウォルサムにある、180 CityPoint、880、200 West Street、そして103（のビル）がリーシングできれば、それらのライフサイエンス・ビルです。それらの市場やビルのいずれかから撤退することは考えていないと考えています。

現在市場にある需要に関して、ラボ（実験施設）の集約度が低くなり、よりオフィス的な需要へと向かう変化が明確に見られます。

ダグ・リンデ

率直に言って、私たちは従来のオフィスビルにおいて、ライフサイエンス企業をターゲットにすることで、その状況を活用しています。実際、交渉中の170万平方フィートの賃貸契約の一部として、昨夜、当社のビルのうちの1つで4万9,000平方フィートのオフィススペースを使用する、4万9,000平方フィート規模のライフサイエンス企業と意向表明書（LOI）を締結しました。このような動きは継続していくと考えています。ライフサイエンス市場はすでに底を打っており、グレーター・ボストンのエコシステムにおける状況は、周辺部（マージン）から改善しつつあることは間違いありません。

いわゆる「インキュベーター的」な企業に目を向ければ、それらのインキュベーターにおいて活動や関心が高まっていることがわかると思います。

ダグ・リンデ

それが時間の経過とともに、より大きな企業へと波及していくことを期待しています。大手製薬会社が、ボストンのエコシステムで生まれ育ったライフサイエンス企業を買収するという、明確な集約（コンソリデーション）が見られます。これは、ここでのエコシステムにとって良いことだと考えています。周辺部（マージン）で見ると、状況は改善しています。

私たちは戦略的にポートフォリオの維持を続けていく方針であり、グレーター・ボストンにおけるライフサイエンス事業の長期的な生存能力（viability）を信じています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、バンク・オブ・アメリカ・セキュリティーズのJana Galan様からの電話で承っております。どうぞ。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。おはようございます、そして素晴らしいリーシング実績、おめでとうございます。占有率と占有までのスピードに焦点を当てていることを踏まえ、テック系やAI系のテナントをより迅速に惹きつけるための、スペック・スイート（内装済みテナント用物件）のような取り組みについてお話しいただけますか？AI系のテナントは、従来のテナント層と比較して、電力や建築要件が異なりますか？

ダグ・リンデ

この質問については、当社のリージョナル・マネジメント・チームから回答させたいと思います。ブライアンには、中規模企業向けに設計から内装工事（build-out）までを行う、私が「ターンキー・ビルド」と呼んでいる取り組みの大部分について話してもらいます。ジョン・ストローマンは、バージニア州北部における当社のプレビルド・スイート・プログラムについて話せます。ロッドは、680 Folsomで私たちが行ったことや、どのようにリーシングに成功したかについて話せます。

ブライアン、まずは君から始めてくれないか？

スピーカー 22

はい。ボストンとケンブリッジにおける我々のポートフォリオは実質的に満室であるため、Urban Edgeはこうした種類の活動が見られるエリアです。Urban Edgeにおいて、我々は以下のことを見ています。

スピーカー 22

これらの新興企業、その多くはライフサイエンス分野ですが、それらに対するこのようなターンキー（即入居可能）な対応能力が見られます。ダグが言ったように、我々は勇気づけられており、活動は底を打ったと感じています。活動が、圧倒的に重要と言うほどではありませんが、間違いなく上昇しています。我々が話している企業について、ターンキー対応と並んで非常に興味深いと思うことの一つは、リース契約を効果的にまとめるまでの時間に関する、スティーブの先ほどの質問に関連しています。

長い間見られなかったことの一つは、これらのクライアントが自社の成長予測をまとめようと最善を尽くしていることで、それが少し停滞の原因となっています。つまり、我々が30,000平方フィートの案件について進めていたかと思うと、突然彼らが「良いニュースがあります。40,000（平方フィート）になるかもしれません」と言うようなことです。これは新しい傾向です。

スピーカー 22

ターンキーは非常にうまくいっています。いわゆるものは行っていません。そのエリアでは、非常に小規模なスペック・ビル（投機的建築）しか行ってきませんでした。ターンキー、迅速、そして素早い入居です。

ダグ・リンデ

Nick.

ジョン・ストローマン

もちろんです。Reston Town Centerでは、50以上のスペック・スイートを提供してきました。Restonには、我々が一種のインキュベーター・ビルと呼んでいる建物が2棟あります。これらの建物は、4,000、5,000、あるいは6,000平方フィートといった規模のグループが、Reston Town Centerに存在する多くの企業本社に隣接したいと考えているものです。

我々はそれらのプレビルト・スイートで非常に成功してきました。多くの場合、書面上で内容が確定し、図面や許可証が手元に揃う前に、5〜6棟の建設を進めたとしても、すでにそれらのスイートは成約しています。そのスペースには飽くなき需要がありました。ご質問は、電力要件や何か違いがあるかということだったかと思いますが、

ジョン・ストローマン

それらのスペック・スイートに関して、特に違いはありません。多くの場合、それらは簡易的な賃貸借契約（short form lease）で行われています。多くの場合、5年を超える期間と、非常に競争力のある賃料が見られます。

ダグ・リンデ

Rod.

ロッド・ディール

680 Folsomでは、そのビルをリーシングする上での戦略の要となったのがスペック・スイートでした。我々は1フロア分を行いました。実際には、34,000平方フィートのフロア全体のスペック・スイートを行いました。それを昨年実施したのですが、非常に好評でした。

建設することで、見込み客に対してどのような外観になるかを示すことができました。それが完成すると、我々の活動は急速に活発化しました。我々が記録している活動は、主にその戦略に基づいています。ちなみに、これは我々にとって新しいことではありません。

我々は長年これを行っており、ここベイエリアのすべての物件で継続して行っています。素晴らしい戦略です。

ロッド・ディール

つまり、ほとんどのテック企業は、ご存知の通り、迅速にスペースを必要としています。建設が完了し、準備が整えば、当社は迅速に引き渡すことができます。あなたが質問された電力の件について、手短にコメントさせてください。サンフランシスコでは、当社が取引しているAI関連のオフィス利用企業において、必ずしもさらなる電力を求めているという状況は起きていません。

しかし、マウンテンビューにある当社のR&Dポートフォリオ物件のいくつかに見られるように、そうした傾向は見ています。それらは異なるタイプのロボティクス企業や異なるテクノロジー企業である可能性があり、電力は間違いなく彼らが求める要素となります。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ様からです。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。そちらも、おはようございます。開発プログラムに関する質問です。新しい案件のパイプラインについてお話しされていたと思いますが、2点伺わせてください。

1点目は、土地や建物を最終的に売却して収益化するレジデンシャル（住宅）と、オフィスとの比率についてです。オフィスについて検討される際、現在の株価から織り込まれている8%という数字を踏まえ、将来的なオフィス案件の開始と、現在の株価水準をどのように比較検討されているのでしょうか。

オーウェン・トーマス

おはよう、アレックス。パイプラインについては、先ほど申し上げた通り、約35億ドルです。290 Binney Streetの引き渡しが予定されているため、間もなく縮小します。しかし、新しい開発物件のポートフォリオは控えています。

ワシントンD.C.で行っている案件についてもいくつかお話ししましたが、それによって（パイプラインは）再び積み上がると考えています。レジデンシャルについては、プロジェクト数は増えるかもしれませんが、投下資本は低くなる状況になるかと思います。以前行った17 Hartwellの案件でも、当社の出資比率はエクイティの20%でした。Skymarkも同様に20%でした。

今後、こうしたモデルが見られるようになるでしょう。将来的には、オフィスに投下される資本の額は、レジデンシャルよりも大きくなると考えています。

オーウェン・トーマス

最後の質問、つまり開発利回りと、8%の利回りでの新規オフィス開発の開始か、あるいは自社株買いかという資本配分の決定との関係についてですが、8%の利回りは、株式の潜在的な利回りよりも高いと考えています。株価に基づくルックスルー・キャップレートは、おそらく7%台にあるはずです。8%であれば、株主にとって価値を増大させる（アクリーティブな）活動になると考えていますし、私の冒頭の説明で述べたいくつかの買収案件よりも、確かに魅力的なものです。

マイケル・ラベル

オーウェン、レジデンシャルに関してもう一点付け加えるなら、手数料収入（フィー・インカム）をより多く創出できるということです。

オーウェン・トーマス

ええ。

マイケル・ラベル

なぜなら、それらについては少数持分のみを保有することになり、開発手数料やその他の手数料を創出できるからです。それらが本格化するにつれ、手数料収入に反映されてくるはずです。

オーウェン・トーマス

開発に関して最後に申し上げたいことは、アレックス、当社の長期間にわたる状況としては、一般的に進行中の開発案件は30億ドルから40億ドル、あるいは40億ドル前後であったということです。将来的にもそれは続くと思いますが、プロジェクトの数は少なくなるでしょう。端的に言えば、これらのプロジェクトのコストが大幅に上昇しているからです。より少数の個別プロジェクトに集中することになると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、シティのSeth Berge氏からの電話です。どうぞ。

セス・バージ

はい、おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。4億ドルの資産売却について言及されましたが、非戦略的オフィス、住宅、JV持分、土地の目標とする内訳（ミックス）はどうなっていますか？ 金利の動きがガイダンスの変更を促したことを踏まえ、それらの資産群に関する価格設定や潜在的な買い手との協議はどのように変化していますか？

オーウェン・トーマス

ええ、価格設定がそれほど大きく変わったかどうかは分かりかねます。ただ、オフィス・セクターに徐々に資本が戻ってきているとは考えています。先ほど売却データを提供しましたが、今年第1四半期のオフィス売却額は、前年同期比で72%増加しました。これは、より多くの取引や資本が市場に流入している一つの指標であると考えています。

年内の内訳に関するご質問については、住宅は完全に完了しているわけではありませんが、大部分は完了しています。年内の残りの期間については、より多くの非戦略的オフィスと一部の土地が見込まれると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows氏からの電話です。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

はい、おはようございます。343 MadisonのJVについて伺いたいのですが、最近行っている協議に関する追加の情報や、発表の時期の見通し、また、プロジェクトにおいてパートナーを1社のみに絞る形で進めているのかどうかについて教えていただけますでしょうか。

オーウェン・トーマス

ええ、冒頭の説明でも申し上げた通り、時期は年内です。私たちの目標は、2026年までにこの資本再構成を完了させることです。パートナーシップをどのような構造にするかについては、未定です。現時点での推測、あるいは予測としては、1社ではなく、おそらく複数のパートナーを迎えることになるだろうと考えています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、バークレイズのBrendan Lynch氏からの電話です。どうぞ。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。おはようございます。質問をお受けいただき感謝いたします。ダグ、テック・サイクルを通じて米国経済が成長してきたというあなたのコメントについて、追及させてください。

その点についての解説には非常に感謝しています。現在の状況を文脈に当てはめて考えることは重要です。私が異論を唱えるとするならば、歴史的に見て、オフィスは必ずしもテック業界や、あるいは国のより広範な経済成長と連動して成長してきたわけではないということです。確かに、世界金融危機（GFC）や、2010年代の過剰供給、そしてパンデミックの影響で、過去数年間は多くの変動がありました。

大まかな質問ですが、次の5年から10年のサイクルが、過去20年ほどよりも良くなるとどのように確信できるのでしょうか？

ダグ・リンデ

次の5年間が過去20年間よりも良くなると、確信を持って申し上げることはできません。私が申し上げられるのは、人工知能（AI）のこうした非常に急速な活用による影響について、多くの議論や大げさな言説がなされていますが、それらは実際に私たちの市場で起きていることと同等ではないということです。私たちの市場では、プレミア物件において、クライアントによるオフィススペースの追加の吸収が見られます。

ダグ・リンデ

特にサンフランシスコやミッドタウン・サウスのような市場では、5年前には名前もアイデアも存在しなかったような新しい組織が著しく成長しており、それらは2010年から2019年のテック巨人の急成長と比較して、テクノロジーによる次の成長の原動力となる可能性があります。あの期間中に、実際に大幅なオフィス需要の成長が見られたことは非常に明白だと思います。その後、パンデミックという事態が発生し、サブリースやテナントの債務不履行を通じて、突如として市場に供給が戻ってきたことで、私たちのビジネスの経済性が劇的に変化しました。

ダグ・リンデ

今回のサイクルは、私たちが経験してきた他のサイクルとそれほど変わらないと思いますが、需要の源泉が非常に異なるものです。オーウェンが冒頭で、こうしたテクノロジーによってある程度の雇用の混乱が生じる可能性があり、おそらく実際に生じるだろうと述べていましたが、米国の全市場におけるプレミア・オフィス資産において、それが起きているという証拠は見られませんし、そのようには感じられません。

ヒラリー・スパン

ダグ、そこに少しデータを加えさせてください。ニューヨークのヒラリーです。ミッドタウン・サウスでは、2026年第1四半期のリーシングにおけるAI需要は、2025年上半期と同程度を記録しました。ミッドタウン・サウスにおけるAIユーザーからの需要は、ニューヨークにおいて前年比で実際に加速しています。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様からです。どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。資本配分に関してですが、今年は株価が少し下落しています。自社株買いが検討される可能性があるのか、あるいは検討事項となっているのかをお伺いしたいのですが。

オーウェン・トーマス

さて、ルックスルー・キャップレートが7%台であり、私が毎四半期提示しているすべての比較売却が5%から6%台であることを踏まえると、当社の株式は非常に魅力的な投資対象であると考えています。そうは言っても、本電話会議で説明した通り、当社は、会社に対して8%以上の利回りをもたらす、増益につながる新規開発に資本を配分しています。私たちの目標の一つとして、レバレッジ（EBITDAに対する純負債比率）は約8倍ですが、これを時間の経過とともに下げていくことを目標としています。そのため、現在は自社株買いを行っていません。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Ladenburg ThalmannのFloris van Dijkum様からの電話です。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

おはようございます。CapEx（設備投資）要件について少しお話しされましたが、契約済みで未稼働のパイプラインを数値化されていないように思われます。賃貸済みスペースと入居済みスペースの間には350ベーシスポイントの差があります。すべてのスペースが同じ価値を持つわけではありません。

明らかに、貴社のUrban Edgeポートフォリオは賃料がはるかに低いです。そこでの入居は、貴社のアーバン（都市部）ポートフォリオに比べると価値がはるかに低いです。もし、3億5,000万ドルの増分賃料がいくらになるのか、そしてそれが貴社のNOI（純営業利益）およびFFO（営業キャッシュフロー）に潜在的にどのような影響を与えるのかを数値化していただければと思います。

ダグ・リンデ

インベスター・デーでお話しした内容に戻らせていただきます。たくさんのコンピュータ画面を開いていない状態では、ご質問に明示的にお答えすることができません。概観として、未入居の空きスペースの平均賃料は1平方フィートあたり約75ドルです。1平方フィートあたり75ドルとすると、多少の清掃費用を除いて、そのすべてがボトムライン（純利益）に反映されます。

これを35万平方フィートに掛ければ、もしそれが一度にすべて流れてきた場合の全体的な貢献額が、ある程度把握できるはずです。

ダグ・リンデ

言えることは、ミッドタウン・マンハッタンには80万平方フィートあります。繰り返しますが、過去6〜12ヶ月間にミッドタウンで行ったすべてのリーシングに基づくと、賃貸済みと入居済みの間にはミッドタウンにおいて大きな差があります。それは、非常に高い賃料による意味のある構成要素となっています。ええ、それらの賃料は、1平方フィートあたり100〜105ドル程度です。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からの電話です。どうぞ。

ディラン・バージンスキ

こんにちは。おはようございます。ご質問を受けていただきありがとうございます。343マディソンについて触れたいと思います。

明らかに、ニューヨークでのリーシングは引き続き非常に好調です。皆様は、そのプロジェクトのプレレット（事前賃貸）率を50%台後半に引き上げる交渉中のリース契約についてお話しされました。資産売却（ディスポジション）も非常に良い傾向にあり、皆様はそれを継続的に収益化されています。少し気になったのですが、もう少し待って、そのプロジェクトを安定化に近づけ、より有利な価格を得ることができると思われる中で、なぜ2026年にエクイティの再資本構成（リキャピタライゼーション）を行いたいという強い意向があるのでしょうか。

その考え方についてお伺いしたいです。

オーウェン・トーマス

私たちは、これまでに達成してきたすべてのことを成し遂げ、あなたが述べたあらゆる方法でアセットのリスクを軽減するために、この資本調達と再資本構成を1年間遅らせました。現在、あるいは間もなく、その50%以上をリーシングすることになります。資材の大部分を安く購入しました。建設ローンの完了も近づいています。

今回の取引において資本を投入する条件は、株主にとって魅力的なものになると考えています。それはBXPにとって増益的（アクレティブ）であり、追加投資を行うための資金を確保すると同時に、私が先ほど述べた目標の一つであるデレバレッジ（債務圧縮）も可能にします。

オペレーター

ありがとうございます。最後のご質問は、Morgan StanleyのRonald Kamdem様からの電話です。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、ありがとうございます。既存物件のNOIについて手短に質問させてください。今年から来年にかけて、どのような手がかり（breadcrumbs）が見えてくるのかを考えています。今年については、お話しいただいたように、ほぼ横ばいになると考えています。

稼働停止となるビルがいくつかあります。来年にかけて、稼働率の上昇や、今後稼働停止になる可能性のある他のビルについて、どのように考えておくべきか、詳しく説明していただけますか？2027年以降に向けて、明確な加速が見込まれるのでしょうか？ありがとうございます。

ダグ・リンデ

現時点で、確実にお伝えできる唯一のことは、資産を売却する予定であるということです。資産を売却することで、ポートフォリオの規模に影響が出ます。それらは（全体に対する）マージン（周辺的な影響）として現れるでしょう。今年の末には89％、できればもう少し高い水準で終えられると強く確信しており、2027年末には91％、できればもう少し高い水準で終えられると考えています。

現在取り組んでいる稼働率向上の大部分、あるいはすべては、2026年12月31日時点では実現しているはずです。現在達成している稼働率向上のすべてが、100％のランレート（年率換算）として反映されることになります。

ダグ・リンデ

私の見解では、2027年の早い段階において、現在の環境下で更新契約と、その年中に始まると思われる空室の両方に対してリーシングを継続していくことで、さらなる成果が得られると考えています。今後、既存物件ポートフォリオの稼働率が上昇していくことについては、引き続き非常に楽観視しています。

オペレーター

ありがとうございます。これで質疑応答セッションを終了いたします。ここで、締め括りの言葉をいただくため、会長兼最高経営責任者（CEO）のOwen Thomasにマイクをお戻しいたします。

オーウェン・トーマス

追加のコメントはございません。BXPへの皆様のご関心とご注目に感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これで回線を切断していただいて構いません。