AVB（アバロンベイ・コミュニティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。AvalonBay Communitiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。[Operator Instructions] 本日の電話会議の進行役は、IRシニア・ディレクターのマシュー・グローバーです。グローバー氏、電話会議を開始してください。

マシュー・グローバー

オペレーター、ありがとうございます。AvalonBay Communitiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。開始に先立ち、本日の議論の中で将来予想に関する記述が行われる可能性があることにご留意ください。将来予想に関する記述にはさまざまなリスクおよび不確実性が伴い、実際の結果は大きく異なる可能性があります。

これらのリスクおよび不確実性については、昨日の午後のプレスリリース、ならびにSEC（証券取引委員会）に提出された当社のフォーム10-Kおよびフォーム10-Qにおいて論じられています。例年通り、プレスリリースには非GAAP財務指標およびその他の用語の定義と調整に関する添付資料が含まれており、本日の議論で使用される場合があります。添付資料は当社のウェブサイト（investors.avalonbay.com）でも閲覧可能ですので、当社の営業成績および財務実績の検討の際には、この情報を参照されることをお勧めいたします。[Operator Instructions] それでは、発言のために、AvalonBay CommunitiesのCEO兼社長であるベン・シャルにマイクを渡します。

ベン？

ベンジャミン・シャル

マット、ありがとう。そして本日参加してくださった皆様、ありがとうございます。本日は、CFOのケビン・オシェア、COOのショーン・ブレスリン、およびCIOのマット・ビレンバウムと共に発表いたします。慣例通り、決算プレゼンテーションも掲載しており、Q&Aに移る前の準備された発言の中で、ショーンと私がこれに言及いたします。

スライド4の主要なポイントから始めます。第1四半期の業績は、費用の減少、開発NOIの増加、および当初の2026年度見通しには含まれていなかった自社株買い活動による利益に支えられ、予想を上回りました。当社のポートフォリオは、非常に低い入れ替わり率、堅調な入居率、および年初から4ヶ月間にわたって予想通りに推移している賃料により、リーシングの繁忙期に向けて良好なポジションにあります。また、2026年に立ち上がる開発NOIの恩恵も受けており、これは年内および2027年にかけてさらに加速する見込みです。

リーシング中のプロジェクトにおけるリーシング速度は、通常は低調な第1四半期において力強く、これは来るリーシングの繁忙期にとって良い兆しです。そして当四半期中に、3億4,000万ドルの資産売却を完了し、想定キャップレートが6%台前半の価格で2億ドル相当の自社株買いを行いました。スライド5に移ります。既存店住宅部門の売上高は前年同期比で1.6%増加し、入居率は10ベーシスポイント上昇して96.1%となりました。

当四半期には、ニュージャージー州郊外での2件の着工を含む、約1億9,000万ドルの新規開発を開始しており、2026年度の計画された開発着工額8億ドルの目標に向けて順調に進んでおり、予測される初期安定化利回りは6.5%から7%です。第1四半期の業績は、運営面および資本配分の観点の両方において、年内の残り期間に向けて良好な準備が整っています。スライド6では、当初の見通しと比較した、第1四半期の良好なコアFFO（一株当たり）実績の構成要素を詳しく説明しています。NOIが0.02ドル上振れた要因のうち、20%は収益によるもので、80%は営業費用の減少によるものです。

費用面では、第1四半期に予算化されていた特定の営業費用が、現在は年度の残りの期間に発生する見込みとなっています。当四半期の上振れの他の要因としては、リーシング中のコミュニティによる0.01ドルの良好な開発NOI、および当四半期中の自社株買いによる0.01ドルがあります。先を見据えると、スライド7では、2026年を通じてアパートメント需要と当社の業績見通しを継続的に支えるいくつかの要因を強調しています。第一に、当社の既成地域における市場入居率は依然として堅調であり、短期的なファンダメンタルズを支え、相対的な強みを持ってリーシングの繁忙期を迎えることを可能にしています。

第二に、当社の顧客は引き続き健全な賃金上昇を経験しており、これが年を通じての賃料上昇を支えることになります。第三に、当社の市場における供給状況は非常に建設的であり、新規の市場価格アパートメントの供給は、近い将来において歴史的な低水準にとどまる見込みです。そして第四に、賃貸と持ち家比較の経済性は非常に有利なままです。当四半期中、住宅購入のために当社を離れる顧客の割合は8%に減少しました。

これらの要因を総合すると、アパートメントのファンダメンタルズの回復力と、年内の残り期間における当社のポートフォリオのポジショニングに自信を持っています。スライド8では、今後の数年間において差別化された内部および外部の成長を牽引するための、当社の運営および開発能力の強みを強調しています。運営面では、規模のメリットと、集約化、テクノロジー、AIにおけるリーダーシップを活用し続け、居住者に優れたサービスを提供し、運営効率と増分NOIの向上を図ります。当社の予測では、当初の「ホライゾン1」目標である年間5,500万ドルの増分NOIの創出に向けて順調に進んでいます。

次の優先事項には、AIソリューションのさらなる展開とシームレスなデジタル・セルフサービス体験、テクノロジーおよびデータプラットフォームのさらなる強化、ならびに近隣および集約化された人員配置のさらなる最適化が含まれており、これらはすべて、今後数年間で年間8,000万ドルの増分NOIを目指す「ホライゾン2」目標に向けたものです。開発面では、当社のセクターをリードするプラットフォームは、四半期末時点で予測される初期安定化利回り6.3%を伴う35億ドルの開発が進行中であり、今後数年間で意味のある利益と価値創造に貢献する態勢が整っています。これらの投資は、過去3年間に調達した資金によって、加重平均初期コスト4.9%で資金を一致させています（マッチ・ファンディング）。このスプレッドは、資本コストおよび基礎となる市場キャップレートを100〜150ベーシスポイント上回る利回りを目標とする当社のストライクゾーン内に十分に収まっています。

これらの案件は、トレンドを考慮しない保守的な基準でアンダーライティング（引受査定）されており、多くの場合、プロフォルマ（見積もり）と比較して良好な建設コストの買い取り（コスト削減）が見られます。これらのコミュニティは、新規供給が大幅に減少した運営環境においても利益をもたらすことになります。こうした活動の追い風により、開発NOIの著しい立ち上がりを継続して期待しており、今年は4,700万ドルの開発NOIを予測し、2027年には1億2,000万ドルに増加すると予測しています。スライド9に移ります。

第1四半期中に3件の資産売却を完了しており、引き続き増益効果のある自社株買いに資本を投入しています。資産価値における公的セクターと民間セクターの大きな乖離を明確にするだけでなく、築40年の高層資産を売却することで、特に資本的支出（CapEx）を考慮した後の、今後のキャッシュフロー成長プロファイルを改善します。昨年の買い戻しを含めると、現在までに6億9,000万ドルの自社株を買い戻しており、残りの承認枠は9億1,400万ドルあります。要約すると、当社は高品質なポートフォリオを有しており、リーシングの繁忙期に向けて良好なポジションにあり、内部成長を継続的に牽引する運営およびテクノロジーの取り組み、そして今後数年間にわたって加速する利益の流れに貢献すると期待される開発プラットフォームを有しています。

それでは、運営環境とリーシングの動向をより詳細に説明するために、ショーンにマイクを渡します。

ショーン・ブレスリン

わかりました。ベン、ありがとう。スライド10に移り、最近のポートフォリオの動向について説明します。年初来の提示賃料の伸びは、歴史的な基準および当社の今年度の当初予想とかなり一致しています。

1月1日以降、既存店ポートフォリオの平均提示賃料は4%台後半で上昇しました。そして重要なのは、今年経験している成長は2025年に実現したものよりも大幅に先行しており、今後のさらなる賃料変化に向けて良好な準備が整っているということです。スライド11に移ります。当社の既存店ポートフォリオは、リーシングの繁忙期に向けて良好なポジションにあります。

入居率は96%を超えており、予算をわずかに上回る傾向にあります。入れ替わり率は歴史的な基準を大幅に下回っており、新規住宅購入のために転居する居住者が歴史的な低水準である8%であったことや、既成地域における新規供給の減少など、さまざまな要因に支えられ、昨年の第1四半期と比較して50ベーシスポイント低下しました。その結果、賃貸可能な物件数は昨年よりも少なくなり、年初からの賃料変化における260ベーシスポイントの上昇に寄与しました。今後については、賃料変化の継続的な加速を予想しています。

5月と6月の更新オファーは、平均で5%〜5.5%の範囲の引き上げで提示されており、これは2月と3月にオファーを送った時よりも約100ベーシスポイント高い数値です。地域別の詳細については、ニューヨーク・メトロエリアと北カリフォルニアが引き続き好調であり、両地域とも第1四半期を通じて予算をわずかに上回る収益成長を実現しました。ニューヨーク・メトロエリア内では、ニューヨーク市とニュージャージー州北部が最も強い市場でした。北カリフォルニアでは、サンフランシスコが最も強い市場であり、サンノゼ、続いてイーストベイが続きました。

地域全体として、ここ数四半期、比較的健全な純雇用増の恩恵を受けています。そのため、サンフランシスコとサンノゼで見られた強まりが、この第1四半期にはイーストベイにも波及し始めました。ミッド・アトランティック地域も、地域全体で入居率がわずかに高く、その他の賃貸収益が増加したことにより、当四半期の収益予算を（わずかではありますが）上回りました。過去1年間の人員削減による影響が薄れ始めていることから、新規供給の大幅な減少が、今年中のどこかのタイミングでのミッド・アトランティック地域の安定化を支える一助になると考えています。

まだ好転したとは言えませんが、昨年中盤から後半に比べれば間違いなくより安定しています。軟調な市場については、ボストン、ロサンゼルス、シアトルが当四半期中に収益予想をわずかに下回り、その他の地域は総じて計画通りでした。スライド12に移り、リーシング中のポートフォリオについて説明します。第1四半期には、月間32件という非常に強力なリーシング速度を記録しましたが、これは当社の歴史的な月間23件という速度を大幅に上回っています。

また、その速度は、当初のプロフォルマをわずかに上回る平均実効賃料で達成されました。当社の顧客が、これらの様々なサブマーケットで提供している新しく差別化された製品を価値あるものと考えていることは明らかであり、当四半期中の平均リース期間は15ヶ月を超えました。ベンが先ほど述べたように、当社のリーシング活動から得られる入居率は、今年および2027年にかけて予測される開発NOIの大幅な増加を継続的に支えることになります。したがって、全体として、既存店指標が予想通りまたは予想をわずかに上回る傾向にあり、リーシング中のコミュニティでの強力なリーシング活動、および魅力的な価値での自社株買いへの資本の再利用により、今年は幸先の良いスタートを切っています。

それでは、質疑応答を開始するために、オペレーターのチャマリにマイクを戻します。

オペレーター

[Operator Instructions] 最初のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイミー・フェルドマン氏からです。

ジェームズ・フェルドマン

今年残りの期間における、新しい更新およびブレンド（混合）のガイダンスを達成することに関するお考えについて、アップデートをいただけますでしょうか。まだかなり大幅な立ち上がりが残っています。そこで、まず、その根拠となる計算と、それがどのような追い風となるのかについて教えていただけますか？また、好調な市場と不調な市場について、また、拡大市場（エクスパンション・マーケット）についても言及されていませんでしたが、それらがどのようにストーリーに組み込まれるのかについても教えてください。つまり、ガイダンスを据え置くことへの安心感と、それらの数値を達成できる能力の根拠は何でしょうか？

ショーン・ブレスリン

ジェイミー、ショーンです。はい、見通しに関して、私たちが申し上げたことを改めて確認しますと、2026暦年における賃料変化は平均2%になると予想しており、これは上半期の予測を1.25%、下半期を2.5%と反映したものです。そして、新規入居と更新の内訳については、年間で新規入居を実質的に0とし、更新が平均して約3.5%となることで、それらをブレンドして2%としています。準備された発言で申し上げた通り、提示賃料の伸びはほぼ予想通りの推移となっています。

実際には、わずかに先行しています。第1四半期の結果は予想よりもわずかに良く、第2四半期に向けて非常に良い勢いがあります。明らかに、1.25%に到達するために第2四半期に必要となる計算（補間）は推測できると思います。私たちは、それらの数値を達成するという点において、いわゆる適切なストライクゾーンにいると非常に確信しています。

様々な市場については、準備された発言と一致するように、勢いがある場所について申し上げますと、先ほど述べた通り、間違いなくニューヨーク・メトロエリアであり、ベイエリアも確実に良い勢いを持っています。第1四半期に、北カリフォルニアのイーストベイの部分に勢いが波及し始めたのを見るのは喜ばしいことです。これは私たちが予想していたことです。通常、イーストベイはサンフランシスコやサンノゼより遅れて動き出します。

そして拡大地域については、現時点では概して予想通りに推移しています。一部はわずかに先行し、一部はわずかに遅れていますが、一連の市場（バスケット）としては、ほぼ計画通りです。

オペレーター

次のご質問は、シティバンクのエリック・ウルフ氏からです。

エリック・ウルフ

4月の利用可能物件の割合は前年同期比で減少しているようですし、4月のターンオーバーが非常に低いことについても言及されました。私の質問は、それが今後、提示賃料や新規契約において、より積極的な姿勢をとることを可能にするのかどうかということです。5月の価格決定力に関する現在のデータや、5月の新規契約に関する初期の結果について、考えを聞かせていただけますか？

ショーン・ブレスリン

はい、エリック、私たちが目にしている状況に関連して、喜んでお答えします。第1四半期に私たちが目にし、またベンも準備された発言の中で指摘した通り、収益計画をわずかに上回っているとお伝えします。これは、賃料水準（rate）と入居率（occupancy）の両面においてです。今後の見通しについてですが、第2四半期に必要となる数値を基に計算を補間すると、上半期で1.25%のブレンド（混合）目標を達成するために、4月が1%台後半、ほぼ2%からスタートしていることを踏まえると、今後の展望としては全体的に良好な状況にあると考えています。

また、低いターンオーバーや低い空室率は、すべて価格決定力をわずかに高める要因として引き続き機能しており、物事が軟化し始めていた今年のこの時期の2025年（※原文ママ）の経験と比較しても、確かにそれを実感しています。そのため、それらのライン（スプレッド）がさらに拡大し続けており、これは下半期の残りのリーシング・シーズンにとって、間違いなく良い兆しです。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa様からです。

スティーブ・サクワ

資産売却（ディスポジション）と自社株買いについて少し焦点を当てたいと思います。最近のアパートメントのバリュエーションに見られる乖離を考慮した場合、その両方の要素に対して、どの程度積極的、あるいはどの程度の規模で取り組む意向があるのか、枠組みを教えていただけますでしょうか。

ケビン・オシェア

はい、もちろんです、スティーブ。ケビンです。いくつかコメントさせていただきます。他の方から意見を求められるかもしれませんが。

まず自社株買いの質問に関しては、あなたが言及された通り、当社は開発と自社株買いの両方の活動を通じて価値を創造できる非常に強力なポジションにあります。これはもちろん、当社のバランスシートと、債券市場における資産売却への継続的なアクセスに支えられています。したがって、これまでの自社株買いの活動と、今後行う可能性のあることについての考え方については、いくつかのポイントに分けて説明したいと思います。第一に、自社株買いと開発は、現在当社にとってどちらも非常に魅力的です。

したがって、二者択一の選択ではありません。現在の株価では、当社の株式は6%台前半のキャップレートを意味しており、これにより自社株買いは魅力的であり、即座に増益効果（アクレティブ）をもたらします。同時に、開発についても、予測される初期の安定化利回りが6%台半ば以上であり、長期的な収益成長とポートフォリオの刷新を促進するため、引き続き説得力のある選択肢となっています。これは当社にとって重要です。

第二に、当年の資本計画では、約5億ドルの資産売却と4億ドルの買収活動を行い、1億ドルの純売り手（net seller）になることを想定していました。リリースをご覧いただければわかる通り、年初来、すでに3億4,000万ドルの資産売却と2億ドルの自社株買いを完了しており、これは当初計画していた買収活動の一部を事実上代替しています。第三の点は、将来を見据えると、私たちはすでにさらなるコミュニティの売却活動を進めているということです。これにより、さらなる売却益が得られます。

それらの売却が完了した際、もし当社の株価が魅力的な水準に留まっていれば、追加の自社株買いを検討します。その場合、計画にある残りの2億ドルの買収を行う代わりに自社株買いを行い、それをレバレッジを中立に保った状態（leverage-neutral basis）で行います。それを超えてどの程度行う可能性があるかについてですが、より多くの実施という考えには certainly（確かに）前向きです。私たちは、バランスシートの強さと柔軟性を維持しつつ、機敏に行動する準備ができており、利用可能な中で漸増的に、かつ最も最善の用途に資本を投入できるようにしたいと考えています。

自社株買いの資金を賄うために、資産売却をどれだけ増やすことができるかについて、単一の固定した数字を挙げるつもりはありません。かなりの amount（量）、かなり多くのことが可能だと言えるでしょう。しかし、自社株買いの最終的な活動レベルは、将来の資産売却のタイミングと金額、その時点での当社株式のバリュエーション、および当社に残されているキャピタルゲインの余力に依存します。これまでの議論でご存知の通り、特別な税務計画を行わない通常の年であれば、通常は約5億ドルの資産売却枠があり、その売却益を保持できます。

それが本年の計画において私たちが考えていたことの基本です。したがって、その点に関しては余力があります。それを超えても、当社の税務上のポジションは非常にクリーンです。一時的な手段を用いて資産売却枠を拡大し、その売却益を自社株買いを含むあらゆる目的に利用することも可能です。

しかし、先ほど申し上げたように、資産売却益を（当初計画していた）買収活動に転用する可能性を含め、計画で想定している以上にどれだけ拡大できるかについて、固定した数字を出すつもりはありません。

オペレーター

次のご質問は、Bank of AmericaのJana Galan様からです。

ジャナ・ガラン

年初からの好調なスタート、おめでとうございます。第1四半期に0.05ドルのアウトパフォームがあったにもかかわらず、FFOガイダンスの中央値を維持するという決定について質問させてください。また、年後半に発生する可能性のある費用が0.02ドル近くあるとおっしゃいましたが、一方で自社株買いが想定よりも少し早く、かつ大規模になることによる恩恵も受けることになるとのことです。その点について詳しく説明していただけますか。

ケビン・オシェア

もちろんです、ジャナ。ケビンです。ガイダンスを据え置くことは、今日において規律ある適切な決定であると考えています。確かに、あなたが指摘された通り、収益トレンドは順調で、第1四半期の利益は予想を上回り、完了した自社株買い活動は、年が進むにつれて数セントの増益をもたらすはずであり、強力なスタートを切っています。

同時に、ご存知のように、今年はまだ初期段階であり、リーシングのピークはまだ先にあります。また、先ほど触れたように、第1四半期の予想超過の一部は費用の発生タイミングによるものであり、通期でのランレート（収益水準）の変化ではありません。したがって、通期の利益は現在、当初の計画をわずかに上回る推移を見せていますが、現時点では通期ガイダンスを据え置き、年内の残りの期間におけるリーシング・ピーク・シーズンについてより確実な判断ができる第2四半期の決算発表の際に、再検討することがより適切であると考えています。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのJohn Pawlowski氏からです。

ジョン・パブロフスキー

Matt、Avalon Sunset Towerの売却について質問があります。売主側のNOIに基づくキャップレートと、買主側のNOIに基づいたキャップレートの予測値の両方を共有いただけますか？その物件は90年代半ばから所有されていたかと思います。ですので、その物件に対してどのような種類の固定資産税のリセット（再評価）の影響が生じるのか気になっています。

マシュー・ビレンバウム

はい、John。それは非常に異例な取引です。おっしゃる通り、非常に古い資産で、60年代初頭、あるいは60年代後半のビンテージであり、サンフランシスコの家賃統制の対象となっています。ですから、現在のサンフランシスコの資産売却市場を代表するようなものではありません。

また、耐震やスプリンクラーの改修といった、必要となる規制上のアップグレードに関する懸案事項もかなりあります。それが売却を決断した要因の一部でもありました。キャップレートについては、市場キャップレートと呼べるもの、つまり買主側のフォワードT12（直近12ヶ月予測）に近いものとしては、おそらく5%台前半だったと考えています。しかし、これには買主が行う必要のある、その改修作業に関連した一定額のCapEx（資本的支出）を見込んだものになっています。

ですので、他のものと単純に比較することはできません。サンフランシスコ市内に他に所有している資産では、ロス・トゥ・リースを考慮すると、正直なところ今日のキャップレートは4%台前半から半ばになるだろうと言えます。したがって、ポートフォリオの評価方法という観点から考えると、そちらの方がより一般的だと言えるでしょう。

ジョン・パブロフスキー

なるほど。それからSean、経済が停滞している2つの市場について質問があります。選択肢形式での質問になるかもしれません。D.C.とロサンゼルスについて、今後数四半期で、D.C.メトロとロサンゼルスの両方において、価格決定権はここから再加速すると予想しますか、それとも単に足踏み状態が続くと、あるいは好転する前にさらに悪化すると予想しますか？

ショーン・ブレスリン

はい、John、良い質問です。少し「水晶玉を覗く」ような予測的な質問になりますが、現在分かっていることに基づいて私が申し上げられるのは、ミッドアトランティック地域では状況が少し良くなっていると感じられるということです。ミッドアトランティックでは、昨年の半ばから後半にかけて状況は厳しかったのですが。現場のチームからのフィードバック、つまりリーシングに関して直接来店する方々や、更新チームに連絡してくる方々から分かることとして、潜在的な賃借人や更新を行う既存の賃借人の間での不安感は、間違いなく以前ほどではありません。

コンセッション（賃料減免）を少し減らすこともできています。前年比の平均提示賃料は現在、ほぼ横ばいです。もう少し下がると予想していましたが。ですので、ミッドアトランティックは少し良くなっていると言えます。

雇用の懸念も薄れました。特定のサブマーケット、おそらくより防衛セクター向けの地域では、いくぶん楽観的な見方さえあるかもしれません。ですので、今もし2つのうちのどちらかを選ばなければならないとしたら、今後の見通しとして、ミッドアトランティックの方がおそらく少し良くなるだろうということを裏付ける、より多くの現場の声やデータが得られていると言えます。ベイエリアなどと比較して過度にポジティブだとは言いませんが、かなり良さそうに見えます。

一方、ロサンゼルスについては、ご存知の通り厳しい状況が続いています。そのため、ワールドカップやオリンピックに関連する投資が雇用をもたらすといった可能性を除けば、必ずしも短期的なカタリスト（きっかけ）があるわけではありません。ご存知かもしれませんが、昨年、カリフォルニア全域、主にロサンゼルスにおいて、エンターテインメント・コンテンツの開発を促進するために、いくつかの税制優遇措置が可決されました。それがまだ本格的に波及してきているわけではありませんが、まだ初期段階です。

ですので、ロサンゼルスにおいては、供給が非常に減少していること以外には、まだ決定的なカタリストは見えていないと言えますが、需要側の動きを注視しています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt氏からです。

オースティン・ワルシュミット

Sean、引き続きあなたにお聞きします。あなたは第2四半期にかけて見られたオペレーティング・モメンタム（運営上の勢い）に言及されました。第4四半期から第1四半期にかけてはかなり緩やかな改善にとどまっているように見えましたが、その後の4月に入って、賃料上昇率の加速を促した具体的な需要の増加はあったのでしょうか？あるいは、春のリーシングシーズンの初期段階に入って、改善を促した何か具体的な要因はありましたか？

ショーン・ブレスリン

はい。Austin、必ずしも重要なマクロ要因を指摘するわけではありません。大部分は地域的な要因によるものだと考えています。ミッドアトランティックがなぜ少し良くなっていると感じられるのかについては、先ほどコメントした通りです。

はい、ニューヨーク・メトロエリアでは、他の市場で見られた雇用成長という明らかな理由により、良好なモメンタムがあります。一方で、軟調な場所は想定通りです。ロサンゼルスに触れましたが、ボストンでも過去6ヶ月間は基本的に雇用成長がなく、シアトルでもほとんどありませんでした。したがって、現時点では、マクロ的な方向へのシフトというよりも、どこでモメンタムが見られるか、あるいは見られないかという、地域ごとの違いであると考えています。

オペレーター

次のご質問は、Morgan StanleyのAdam Kramer様からの電話回線にお繋ぎいたします。

アダム・クレイマー

少し哲学的な、学術的な質問になりますかもしれませんが、お聞きしたいことがあります。以前は雇用成長に焦点を当ててきたと認識しています。皆様が以前から資料の中に雇用成長のチャートを掲載されていることは知っています。本日、そこには賃金成長のチャートも含まれていることに気づきました。

明らかに、2つの異なるデータポイントは異なる意味を持ち得ますし、互いに作用し合うものです。ただ、改めて、もう少し哲学的に申し上げれば、賃金成長と雇用成長のどちらがアパート需要のより優れた指標になるとお考えでしょうか。そして、質問の第2の部分になりますが、雇用成長に関して、前回の資料から記憶が正しければ、仮定の中に何らかの増加が組み込まれていたかと思います。下半期についてはNABE（全米経済協会）の予測を使用していたと記憶しています。

現在も皆様が想定されているのは、下半期に雇用成長の上昇があるという仮定なのでしょうか、あるいは、現在は別の予測が出ているのでしょうか。

ベンジャミン・シャル

Adam、ベンです。私からまずお答えします。賃貸需要の原動力については、その両方です。雇用と賃金の両方です。

私たちは、時間の経過に伴う賃料上昇の原動力として、総所得の成長を非常に重視しています。第2の質問については、当社のガイダンスおよび今年度の再確認された見通しは、昨年の下半期に経験し、第1四半期まで継続している経済環境に基づいています。したがって、将来の転換点に基づいた見通しではありませんでした。実際、今年の後半に異なるとお話しした主な2つの原動力があります。

一つは、低水準の供給による累積的なメリットであり、既にお伝えした通り、当社の主要地域では現在80ベーシスポイントまで低下しています。二つ目は、プレゼンテーション資料の一つで見ることができる、下半期における比較対象（コンパ）の弱含みというダイナミクスです。これらが主な原動力です。当然、雇用の予測も見ています。

それらを月単位で特定するのは困難です。私たちは一般的にNABEを見てきました。NABEの予測はいくらか下がっています。しかし、それらを総合すると、当社の下半期の見通しは変わりません。

ショーンのコメントと、最初の4ヶ月間の開始状況を鑑みると、これまでの進捗についてはかなり手応えを感じており、リーシングのピークシーズンおよび年内の残りの期間に向けた準備も整っています。

オペレーター

次のご質問は、BarclaysのRich Hightower様からの電話回線にお繋ぎいたします。

リチャード・ハイタワー

開発について質問させていただきます。年初来の進捗を拝見すると、マットがおっしゃったように、建設コストは当初のアンダーライティング（事業計画）と比較して、あちこちで少し魅力的になっているかと思います。多くの変数がある中で、また、利用可能な資本の他の潜在的な用途（例えば開発着工数を増やすことなど）がある中で、開発パイプラインをどの程度の速さで増強できる可能性があるでしょうか。あるいは、社内プロセスにおいて、そのプロセスにはどの程度のタイムラグがあるのでしょうか。

マシュー・ビレンバウム

もちろん。Rich、マットです。それは常に、私が言うところのボトムアップとトップダウンの組み合わせになります。ボトムアップとは案件そのものです。

いかなる時点においても、私たちは許認可、最終設計、および許可取得のプロセスを通じて常に管理している、大規模なパイプラインを抱えています。第1四半期末時点で、当社の開発権パイプラインは約40億ドル、正確にはそれより少し多い42億ドルであったと考えています。通常の経過とともに、それらの案件は今後数年間にわたって準備が整う段階へと浮上してきます。次にトップダウンですが、これはどのようにアンダーライティングを行うか、当社の資金調達コストはいくらか、他にどのような代替的な投資用途があるか、そしてどのような資本配分の決定を下すか、ということです。

私たちは柔軟性を維持することに重点を置いており、それは非常にうまくできていると考えています。したがって、条件が有利であり、かつ適切な資本配分の決定であるならば、来年、あるいは今年後半であっても、開発をさらに拡大する能力を備えています。もう一つ申し上げたいのは、当社の独自のパイプラインに加えて、その42億ドルの大部分はAvalonBayの開発案件であるということです。当社には、第三者のマーチャント・ビルダーに資本を提供するデベロッパー・ファンディング・プログラム（DFP）もあります。

現在建設中の30案件（または25案件）のうち、おそらく5件程度がDFP案件です。これらの案件については、さらに迅速に増強することができます。なぜなら、それらのケースでは他者がすべての初期段階の準備作業を行っており、案件は準備が整い、単に資本を求めている状態だからです。現在、そのようなビジネスが多く存在しています。

そのほとんどがアンダーライティング（事業性審査）を行っておらず、それが、着工活動が意味のある形で回復していない理由です。私たちはそれを好ましく思っています。私たちは、縮小している開発活動というパイのより大きなシェアを、非常に意識的に獲得しようとしており、それを継続できる有利な立場にあると考えています。

ベンジャミン・シャル

はい、Rich。マットのコメントに付け加えるためにベンから申し上げます。他者が後退している現在のようなサイクルの局面において、当社には一連の競争優位性と、差別化された資本コストがあります。これにより、取引をより最適に組成することも可能になります。

したがって、マットが開発パイプラインとして42億ドルを持っていると話しているとき、私たちはそれを非常に低いコストでコントロールしています。私たちはその変化を認識しており、今日の環境において、過去の環境よりもはるかに柔軟に土地のコントロールを得られることを、この環境下で実感しています。

ケビン・オシェア

そしてRich、付け加えさせていただきます、ケビンです。もし機会が現れるならば、それらに注力するための財務的な柔軟性を私たちは備えています。当社のローン市場へのアクセスは非常に優れています。10年債を5%台前半で調達しました。

また、トランザクション市場へのアクセスも可能です。つい先日、40年物の資産をキャップレート5.4%で3億4,000万ドルで売却しました。より代表的な資産を、より低いキャップレートで売却することも可能です。したがって、もし迅速に開始して注力したい案件がもっとあるならば、キャップレートが6%台半ばで安定するような開発プロジェクトに対して、アクリーティブ（利益に貢献する形）に資金を提供できる機会が得られるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、みずho証券のHaendel St. Juste様からいただきます。

ヘンデル・セント・ジュスト

先ほど貴社のレポートにある退去率のチャートを拝見しましたが、2009年のほぼ60%から、1年前の41%、そして現在は30%台前半へと推移しているのは非常に顕著です。その要因の一部として、説明いただいたアフォーダビリティ（居住の負担能力）の動態、おそらくは人口統計学的要因、あるいはオペレーティング・プラットフォームなどが理解できます。しかし、皆様がこれについて検討・考察される中で、この30%台前半という水準は持続可能なものなのでしょうか？ それとも新たな常態（ニューノーマル）となるのでしょうか？ 今後1〜2年の退去率について、より適切な長期または中期的な考え方があればお聞きしたいです。また、今年のガイダンスにはどのような内容が含まれているか、改めて教えていただけますでしょうか。

ショーン・ブレスリン

はい、Haendelさん。ショーンです。私が回答いたします。退去率に関して、少し整理しておきたいのは、ここにある季節的な変動です。

つまり、その31%というのはあくまで第1四半期の数字であり、通常、年間で最も低い四半期の一つとなります。過去数年間の年率で見ますと、40%台半ばから40%台前半でした。今年の予測としては、40%台前半にとどまると見ています。退去率を左右する要因はいくつかあります。

その一部は代替品に関連しており、これには販売用物件の可用性が含まれます。これは、すぐに変化するとは考えられない一つのマクロ要因です。たとえ金利がいくらか低下したとしても、特に当社の主要な地域では、利用可能な在庫自体が不足しています。したがって、少なくとも予見可能な将来の数年間は、ビジネスにとって引き続き追い風、あるいは少なくとも中立的な影響を与え続けると考えています。

代替品に関して他に思い浮かぶのは、他の利用可能な供給量です。これは過去数年間、確実に我々に有利な方向に推移しており、歴史的な水準まで低下しており、今後1〜2年はさらに低下すると予測しています。したがって、代替品という要因はそれほど存在しません。そして、残りの要因は、いわば通常のライフイベントに集約されます。

これらは、本当にコントロールできない事柄です。結婚、離婚、出産、親の介護といった、多世代に関連する出来事などは、発生しては過ぎ去っていきます。こうしたことは通常、毎年データに含まれるものです。したがって、退去率を上下させる主な要因は、私が申し上げた市場内の他の選択肢に関するものだと考えています。

ライフイベントは単に起こり続けるものです。現在の状況から判断する限り、今後数年間に意味のある上昇が見られると示すような要素は、あまりないと考えています。マルチファミリー（集合住宅）の建設には時間がかかりますし、これらの市場で戸建て住宅を建設して所有権を確立するには長い時間がかかります。ですので、その点に関しては、数年間の十分な猶予（ランウェイ）があると考えています。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からいただきます。

マイケル・ゴールドスミス

Ami Probandtと共に参加しています。契約更新についてですが、素晴らしい加速が見られます。その要因は何でしょうか？ それは貴社の予想通りでしょうか？ また、最近の契約更新の交渉傾向はいかがでしょうか？

ショーン・ブレスリン

はい、Michaelさん、ショーンです。更新に関しては、決算発表でも第1四半期から4月にかけての動きとしてお伝えした通り、今年度は全体として素晴らしい加速が見られます。また、先ほどの質問への回答でも申し上げましたが、入居率と賃貸料の両方が、当初の予算をわずかに上回る形で推移しています。ですので、全体として非常に良い状態にあります。

各市場に関しては、大部分において、提示賃料に季節的な上昇が見られます。契約更新は、その動きに少し遅れて追随する傾向があります。先ほど申し上げた、より強い市場では、ボストン、ロサンゼルス、シアトルのような軟調な市場と比較して、もう少し良い伸びが見られる傾向にあります。しかし、いくつかの例外を除けば、ほとんどの地域で良好な動きが見られており、当初の予想をわずかに上回っています。

オペレーター

次のご質問は、Piper SandlerのAlexander Goldfarb様からいただきます。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

リースアップ（新規物件の入居促進）について伺います。貴社が行っているリースアップのペースは、民間デベロッパーでも同様の傾向が見られます。全体的な新規賃料は依然として低調であるものの、リースのペースは通常の月間ペースを上回っています。これについて、どのように考えればよいでしょうか。

先ほど、ニューヨークと北カリフォルニアの2つの特筆すべき市場について言及されましたが、貴社の開発案件の多くは他の場所で行われています。リースのペースが速い一方で、全体的な賃料が依然として低調であるという状況を、どのように捉えればよいのでしょうか。単に多額のコンセッション（賃料減額などの特典）によるものなのでしょうか？ それとも、リースアップがこれほど強力である一方で賃料設定が軟調な理由について、どのように読み解けばよいでしょうか。

ショーン・ブレスリン

はい、アレックス、ショーンです。いくつかコメントをした後、マットから補足させます。今四半期のリースアップ（入居促進）対象の物件セットについては、9つのコミュニティが含まれています。その内訳について少し説明しますと、ニュージャージーに4件、シャーロットに1件、ミッド・アトランティックに2件、サウスマイアミに1件、オースティンに1件、計9件です。

全般的に見て、これらのサブマーケットにおいては、私たちが提供している物件の魅力に、多くの場合において人々が強く惹きつけられていると感じています。ニュージャージーについてはマットに話させますが、コンセッション（賃貸条件の緩和）などに関して言えば、平均して15ヶ月を超える長期の契約期間が選択されており、6週間のフリーレントを提供しています。つまり、約9%程度です。したがって、私たちが通常行う内容とそれほど大きな違いはありません。

ですから、これはまさに物件の魅力によるものだと考えています。そこで、現地の物件で私たちが何を行っているかについては、マットに少し話させます。

マシュー・ビレンバウム

はい。アレックス、ショーンが述べた通り、多くの場合において魅力的な物件を提供することと、長い間新しい供給がほとんど見られなかったサブマーケットであることの組み合わせによるものです。したがって、その多くは地理的な構成によるものです。開発によるNOI（純営業利益）の大部分は、ニュージャージーの4件の案件とサウスマイアミから得られています。

これらは、ショーンが挙げた他の市場よりも賃料がかなり高い物件です。そして、ほとんどのケースにおいて、要因はまさにそこにあります。サウス・フロリダには供給が豊富にありますが、サウスマイアミのような場所にはありません。そのコミュニティは、USルート1の南東側にある、真新しいフレッシュ・マーケットのすぐ上に位置しており、競合は同じようなウォカビリティ（歩きやすさ）や学区を持たない他の近隣地域に集中しています。

同様に、ニュージャージーについても例を挙げると、タウンホームとフラット（平屋・集合住宅）の両方を提供しているアバロン・ウェインがあります。これは、ウェインが恐らく過去35年間に目にした中で最初の新しい物件です。これは私たちの開発戦略の非常に重要な一部です。今四半期に開始した2件の着工物件を見ると、その一つはサドル・リバーです。

ここもバーゲン郡にある住宅価値が7桁（百万ドル単位）のエリアであり、新しいマルチファミリー（集合住宅）が長らく見られなかった場所です。繰り返しになりますが、これも同じ文脈であり、私たちが提供する差別化された魅力的な物件によって、そこに存在する需要の非常に大きなシェアを獲得できているのです。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのブラッド・ヘファーン様からです。

ブラッド・ヘファーン

ショーン、先ほど何度かおっしゃった「平均15ヶ月を超える賃貸期間」という数字について、続けて質問させてください。それは、オフシーズンの契約満了時期を分散させるために、御社が意図的にその方向へ誘導しているのでしょうか？ それとも、単なる通常の1年契約ではなく、より長期の契約を選択するという、テナント側のより広範な変化が起きているのでしょうか？

ショーン・ブレスリン

その両方です。現在のシーズンや、翌年に私たちが望む契約満了のプロファイルは重要です。しかし、例えばタウンホームをリースしている一部のアセットなどの市場では、良い傾向が見られます。マットがウェインやサウスマイアミのタウンホームについて触れましたが、そこでは家族連れが子供を連れて入居しています。

彼らは学年度を全うしたいと考えています。平均して、第1四半期における私たちの誘導は通常よりも少なかったにもかかわらず、人々がそのような長期の賃貸期間や物件を選んでくれました。ですので、両方の組み合わせではありますが、顧客側からも、わずかに長い賃貸期間を好む傾向が見られるのは良いことだと考えています。

オペレーター

次のご質問は、カンター・フィッツジェラルドのリッチ・アンダーソン様からです。

リチャード・アンダーソン

特定の指標について掘り下げたいと思います。それは、新規および更新の賃料上昇率についてです。春のリーシング・シーズンに向けて、上昇率は5%から5.5%に達するとおっしゃいましたが、通期のガイダンスでは依然として3.5%の更新率となっています。ガイダンスを再検討する前に、より多くの情報を収集しようとしていることは理解しています。

ただ、現在のガイダンスに組み込まれている「横ばいの新規賃料上昇率」については、今日の数値に基づけばそれよりも高いものになると言っても差し支えないでしょうか。しかし、将来がどうなるかまだ分からないため、現時点では据え置いている（holding the line）、という理解でよろしいでしょうか。今後のガイダンスの特定の部分に関する、御社の考え方として、そのような捉え方で正しいでしょうか。

ショーン・ブレスリン

はい、リッチ、ショーンです。私たちの考え方としては、第一に、当初提示したガイダンスについてですが、概ね計画通りに進捗していると言えます。賃料はわずかに先行していると申し上げました。しかし、第1四半期のリーシング期間においては、第2四半期や第3四半期の契約満了が少なくなっています。

提示賃料（asking rent）の伸びに関しては良好な軌道が見えており、基本的には非常に良い状況にあります。ただ、第2四半期が進むにつれて、より多くのデータが得られるようになります。第2四半期には契約満了に伴うリーシング・ボリュームが大幅に増えるため、その時点で中間報告を行い、当時の考え方をアップデートできると考えています。しかし、現時点では、既にお伝えした内容を再確認する以外に、何かを変えるべきだという兆候は見えていません。

オペレーター

次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム氏からのものです。

ジョン・キム

リーシングの繁忙期に入るにあたり、競合他社が提供している市場のコンセッション（賃料減免）について、何か顕著な変化は見られますか？ また、昨年の提供内容と比較して、コンセッションの提供についてどのような予測を立てていますか？

ショーン・ブレスリン

はい、ジョン、ショーンです。コンセッションの状況は非常に地域的なものです。私が冒頭の説明で述べた市場のうち、我々の予想よりも若干好調、あるいは若干軟調な市場があります。そこがコンセッションの動きが見られる場所です。

ボストン、シアトル、ロサンゼルスでは、コンセッションは前年比で上昇しています。一方で、北カリフォルニアやニューヨーク圏では、大幅に減少していますか？ はい、そうです。したがって、実態は市場によります。サブマーケットに目を向けると、デンバーでは特定の都市部サブマーケットにおいて非常に厳しい状況にあり、2.5ヶ月から3ヶ月のフリーレントが見られます。

一方で郊外へ行くと、6週間程度かもしれません。ミッドアトランティック地域の一部では、コンセッションがゼロにまで下がっている場所もあれば、1ヶ月程度という場所もあります。ですので、全体を一般化するのは難しいと言わざるを得ません。お客様が求めている具体的なデータポイントについては、まさに様々な地域に左右されるというのが実情です。

また、先ほど申し上げた通り、実効賃料ベースでは、概ね我々の予想通りの推移となっています。わずかに上回ってはいますが、それほど大きな差ではありません。

オペレーター

質疑応答セッションは終了いたしました。閉会の挨拶のため、社長兼CEOのベン・シャルに進行を戻したいと思います。

ベンジャミン・シャル

ありがとうございます。本日はご質問ありがとうございました。ご参加いただき感謝いたします。また近いうちにお話しできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございました。以上をもちまして、本日のカンファレンスを終了いたします。これにて回線をお切りください。ご参加いただきありがとうございました。