ARI（アポロ・コマーシャル REIT） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

本日の電話会議およびウェブキャストは録音されていることを皆様にお知らせいたします。これらはApollo Commercial Real Estate Finance, Inc.の財産であり、いかなる形式であっても無断での放送は固く禁止されています。本電話会議の音声リプレイに関する情報は、当社の決算プレスリリースでご確認いただけます。また、プレスリリース内に記載されている、将来予想に関する記述に関する慣例的なセーフハーバー開示についてもご注意ください。

本日の電話会議およびウェブキャストには、将来予想に関する記述や予測が含まれる場合があり、実際の業績がこれらの記述や予測と大きく異なる原因となり得る重要な要因については、当社がSEC（証券取引委員会）に提出した直近の書類をご参照いただくようお願いいたします。加えて、本電話会議では、経営陣が会社の財務パフォーマンスを評価する上で適切であると考えている特定の非GAAP指標についても議論いたします。これらの指標は、当社のウェブサイトの株主向けセクションで入手可能な決算説明資料において、GAAP数値と照合されています。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、将来予想に関する記述や予測を更新する義務を負いません。

最新のSEC提出書類のコピーを入手するには、当社ウェブサイト（www.apollocref.com）にアクセスするか、電話（212-515-3200）でお問い合わせください。それでは、当社の最高経営責任者（CEO）であるStuart Rothsteinにマイクをお渡しします。

スチュアート・ロススタイン

Operator、ありがとうございます。おはようございます。Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc.の2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、最高財務責任者（CFO）のAnastasia Mironova、および最高投資責任者（CIO）のScott Weinerが同席しております。

本電話会議は、ARIにとって極めて重要な局面にあります。以前発表した通り、当社は4月24日に90億ドルのローン・ポートフォリオのAtheneへの売却を完了しました。ARIの融資枠、その他の債務、および取引費用の返済後、ARIの総資産は現在、約13億ドルの現金と、総価値で約9億ドルに相当する4つのREO（所有不動産）資産で構成されています。この売却により、ARIの株主に対して、近年の株価水準を大幅に上回る魅力的なプレミアムをもたらしました。

この結果は、株主価値の最大化に対する当社の揺るぎないコミットメントを示すものであると信じております。既報の通り、ARIの経営陣、取締役会、およびApolloのその他のシニア投資プロフェッショナルは、株主に対して魅力的な今後のリターンを提供することを目的に、ARIのためのさまざまな商業用不動産関連の戦略を検討しているプロセスにあります。1月末の発表以来、私たちはさまざまな戦略を探索し、銀行家やその他の業界専門家と対話するために、多大な時間を費やしてきました。戦略の検討に関する最新情報は、数ヶ月以内にお伝えできる見込みです。

それでは、残りの4つのREO資産に関する簡潔なアップデートに移ります。念のため申し上げますと、ブルック（ブルックリンにあるマルチファミリー資産）とメイフラワー・ホテル（ワシントンD.C.）の2つの資産が、REOの純資産価値の約80%を占めています。ブルックについては、市場賃貸のレジデンシャル部門は約80%がリーシング済みであり、アフォーダブル・ユニット（手頃な価格の住居）は約70%がリーシング済みで、ユニットの75%が選定されています。両部門とも、今夏までには安定稼働に達する見込みです。

当社は引き続き市場を監視し、Western parcel（ウェスタン区画）への価値付加の取り組みを継続しながら、安定稼働の前、あるいは後のいずれかにおける適切な出口戦略を検討しています。2つのホテルに関しては、メイフラワーはマージンの改善と稼働率の上昇に牽引され、純キャッシュフローが予算を大幅に上回る好調な第1四半期となりました。前年比での継続的なパフォーマンス改善の機会があると考えており、市場環境次第では、下半期に出口戦略のより明確な見通しが得られると期待しています。

Courtland Grandに目を向けると、第1四半期の業績は市場全体の軟化により予算を下回りましたが、稼働停止中のユニットからの営業中断保険および夏季に予定されているサッカーワールドカップによる恩恵により、通期の業績は当社の予想通りになると見込んでいます。潜在的な出口戦略を検討するにあたり、代替用途について複数の潜在的な買い手と積極的に対話を行っています。最後に、残りの2つの旧病院資産（これらを合わせて簿価約2,400万ドル）については、用途地域変更（リゾーニング）の取り組みに積極的に取り組んでおり、最適な出口シナリオを決定するために地元の運営パートナーと対話を行っています。

Anastasiaにマイクを渡す前に、質問を想定して、今後の配当政策に関するアップデートを提供しておきたいと思います。過去の実績に従い、配当の決定は引き続き取締役会の承認を条件とし、第2四半期の配当については、慣例的なスケジュール通り、四半期末の数週間前に発表いたします。ローンの売却の当初発表時にお伝えした通り、ARIは戦略的機会を検討しながら、四半期配当の支払いを継続する意向です。また、以前に、普通株式の一株当たり簿価に対して年率約8%の配当利回りとなる目標配当についても言及しました。

この目標とターゲットに変更はありません。留意すべき点として、ARIが保有する現金残高、および戦略的選択肢を検討する間はその現金を保守的に運用したいという意向を考慮すると、将来の四半期に発表される配当には、かなりの割合で資本の払い戻し（return of capital）要素が含まれる可能性が高いということです。それでは、第1四半期の財務結果について説明してもらうため、Anastasiaにマイクをお渡しします。

アナスタシア・ミロノヴァ

Stuart、ありがとうございます。皆様、おはようございます。2026年度第1四半期、ARIは普通株主に帰属する当期純利益として2,300万ドル、または普通株式1株当たり希薄化後利益として0.16ドルを報告しました。当四半期の分配可能利益は3,100万ドル、または希薄化後1株当たり0.22ドルでした。

2026年度第1四半期の純利息収入は3,600万ドルで、2025年度第1四半期の3,900万ドルと比較しました。商業用ローンからの利息収入は、主に2025年3月31日比で償却原価ベースで約12億ドルのローン・ポートフォリオの増加により、平均指数レートの低下による影響を上回り、1億4,400万ドルから1億5,000万ドルへと微増しました。利息費用は、前年と比較してポートフォリオへの資金調達に関連する平均担保付債務残高の増加を反映し、1億500万ドルから1億1,400万ドルに増加しました。

四半期を通じて、当社は機動的に普通株式を約290万株、加重平均取得価格1株当たり10.52ドルで買い戻しました。四半期終了後、さらに390万株を加重平均価格10.72ドルで買い戻し、年初来の総買い戻し株数は約680万株となりました。この活動により、年初来の一株当たり簿価のアクレション（増加）は0.07ドルとなり、その内訳は第1四半期が0.03ドル、第2四半期現在が0.04ドルでした。4月、当社の取締役会は新しい株式買い戻しプログラムを承認しており、現在、普通株式の買い戻しに最大計1億5,000万ドルを利用可能です。

3月31日時点の一株当たり普通資本簿価は12.01ドルで、2025年度第4四半期末の12.14ドルと比較して、0.10ドルの減少となりました。この減少は、譲渡制限付株式ユニット（RSU）の権利確定および交付による影響によるものであり、これは通常、年度の第1四半期に見られる傾向です。プロフォルマの一株当たり簿価（ポートフォリオ売却完了時点において、所有不動産の当四半期活動および特定の四半期発生費用を反映させないもの）は12.15ドルであり、これは、ポートフォリオ売却におけるディスカウントおよび取引費用を上回る一般的なCECL（予想信用損失）引当金の戻し入れ、および先ほど言及した株式買い戻しによるアクレションを反映しています。

次に、ポートフォリオ売却についてお話しします。この取引におけるいくつかの重要なポイントを強調したいと思います。担保付借入枠の返済に加え、当社はタームローンBの未払残高を全額返済し、6月15日頃に額面で償還される予定のシニア担保付ノートを充足および消滅させるための資金を預け入れました。Stuartが指摘した通り、当社の貸借対照表は現在、主に現金および所有不動産資産の純資産で構成されています。

現在、当社の貸借対照表に残っている唯一の商業用ローンは、シカゴのホテル物件を担保としたローンであり、これは引き続き収益認識停止（nonaccrual）状態にあります。このローンは償却原価ベースで4,200万ドルであり、5月に満期を迎えます。その時点で、対象物件の売却を通じて返済される見込みです。当該物件の売買契約は第1四半期中に締結されており、スポンサーによって解除不能な手付金（ハードマネー・デポジット）が受け取られています。

以上で、質疑応答に移ります。Operatorの方、お願いします。

オペレーター

[Operator Instructions] 最初の質問は、KBWのJade Rahmani様からです。

ジェイド・ラマニ

戦略的検討に先立って、このタイミングで自社株買いを行う理由についてコメントいただけますでしょうか。買収や何らかの取引を成立させるために、資本が必要になる可能性があると考えるのが妥当かと思います。その点について、お考えをお聞かせください。

スチュアート・ロススタイン

はい。Jade、私たちの観点から申し上げますと、売却の結果とポートフォリオに残っているものを踏まえ、現在の株主一株当たり簿価に対して、私たちは明らかに大きな自信を持っています。また、一定額の資本を使用して自社株買いを行うことについて言えば、その使用額は、ビークルに残された資本を用いて戦略的な行動をとるための選択肢に影響を及ぼすほど、重要（material）なものではないと考えています。

ジェイド・ラマニ

それから戦略的検討に関して、アセットクラスについてコメントをいただくか、あるいは考え方がどのように進化しているかについて、大まかなコメントをいただけますでしょうか。ブラックストーンがデータセンターREITの上場を計画していることに気づいたのですが、そのような構築が、皆様が検討される可能性のあるものと似ているのかどうか伺いたいです。

スチュアート・ロススタイン

特定のアセットタイプについて具体的なコメントは控えさせていただきます。いくつか補足的なコメントをさせていただきますと、数ヶ月前に発表した合意では、進むべき戦略的経路を決定するまで今年末まで時間があると示していましたが、年末までこのまま待ち続けて、その時に大々的な発表を行うというようなシナリオは想定していません。今後数ヶ月の間に意味のある進展があり、次にお客様とお話しする際には、あるいはそれよりも早く、重要な明確さが提供されるものと考えております。もう一点申し上げますと、戦略的選択肢を検討するにあたり、私たちの根本的な見解は、「ARIという枠組みの中に、1株当たり12ドルの価値を創出した」ということです。

私たちが戦略的に検討・追求するいかなる事項も、検討中の内容が、現在の株主の一株当たり簿価を上回る価値を創出するという完全な確信を持って行われる必要があります。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのリック・シェーン氏からです。

リチャード・シェーン

ええと、今後3か月以内にさらなる明確性が得られるようですね。そして現時点では、御社は多額の現金を保有しています。その現金を投資するために、短期的になにかを行うことについてお話しされていました。それについてはどのように考えるべきでしょうか？これは――御社にはどれくらいの柔軟性があるのでしょうか？例えば、会社のマンデート（投資目的）を考慮すると、CMBS（商用不動産担保証券）である必要があるのでしょうか？エージェンシー型住宅ローン担保証券に投資して、信用リスクを軽減しつつ、いくらかのデュレーション・リスクを取ることは可能でしょうか？これは単なる国債ポートフォリオになるのでしょうか？それらの異なるアセットクラスやローン・タイプの側面を考慮した上で、アセットクラス、および潜在的に活用するレバレッジについてはどのように考えるべきでしょうか？

アナスタシア・ミロノヴァ

リック、アナスタシアです。では、ご質問の最初の部分から始めますと、CMBSやエージェンシー証券は、通常、REITにとって良い資産です。CRE CLOは、おそらくREITにとって良い資産ではないかもしれませんが、もし望むのであれば、それらに投資することを可能にするスキームは存在します。それ以外にも、現時点でかなりの数（一握り以上）の高利回り預金口座があり、それらがかなり魅力的な利回りを提供してくれています。

ですので、それも一つの選択肢です。

リチャード・シェーン

それと、REITテストは四半期平均に基づいているのでしょうか？それとも、実際には単に6月30日時点の数値に基づいているのでしょうか？つまり、四半期内には柔軟な運用が可能で、義務を果たすために四半期の最終時点でコンプライアンス（要件）を満たす、ということが可能なのでしょうか？

アナスタシア・ミロノヴァ

厳密に言えば、資産テストは四半期末時点のものです。また、年次ベースの収益テストもあります。

リチャード・シェーン

了解しました。それらの異なるクラスにおけるレバレッジについてはどうでしょうか？

アナスタシア・ミロノヴァ

現在想定している限りでは、レバレッジは使用しません。

スチュアート・ロススタイン

つまり、単純に言えば、リック、リターンの問題ではないのです。私たちが検討している戦略的な進路のいずれかを進むことになった場合に、確実に現金が手元にあるようにしておくことが重要なのです。時折発生する市場の変動に対して、現時点でいかなる資本もリスクにさらしたくはないと考えています。

オペレーター

[オペレーター指示] 次のご質問は、KBWのJade Rahmani氏からです。

ジェイド・ラマニ

REO（不動産所有物件）の解決策と、それが戦略的検討とどのように相互作用するかについて伺いたいです。仮に、戦略的検討の結果、新会社が1株あたり12ドル以上で取引されると確信できる決定的な戦略が得られず、資金を還元することを決定した場合、REOポートフォリオを一括売却することを検討されますか、それとも清算信託に置くことを検討されますか？それについて、詳細を伺えればと思います。

スチュアート・ロススタイン

はい、Jade、現時点で確定していることは何もありませんが、後者の方が可能性が高いと考えています。つまり、4つのREO資産それぞれの価値を確実に最大化できるよう時間を確保したいと考えており、それは単なる一括売却ではなく、何らかの形の清算信託になる可能性が高いでしょう。一括売却では、何らかのディスカウントが付随する可能性があるためです。

ジェイド・ラマニ

次に、マクロ情勢について広範に追加の質問をさせてください。今日、10年債利回りが4.4%となり、ARIを含む住宅ローンREITが本日3%から5%下落しています。ARIの当四半期決算は驚くべきものではなく、むしろポジティブなものでした。金利見通しについてどのようにお考えでしょうか。

また、それが戦略的検討、あるいは不動産における自己資本利益率の計算をどのように複雑にする可能性があるとお考えですか？

スチュアート・ロススタイン

ええ、まず第一に、今日の市場の動きを考えると、あなたはARIの自社株買いに関するあなた自身の当初の質問を裏付けたのだと思います。いいですか、歴史的に見て、私たちは金利市場を予測しようとしたり、金利に対するサイクルを通じた価値を考えようとしたりすることに膨大な時間を費やしてきたわけではありません。しかし、今日の市場の不確実性を考えると、私たちは実質的に現在はほとんどがキャッシュである資本構成（capital box）を構築しています。高金利、インフレ、雇用への潜在的な影響などが、将来の戦略を考える上での要素となります。

それらと、私たちが人々のために創出した価値を比較検討し、ある時点で、将来的に自分たちの資本をどうしたいかを他の方々に判断してもらう方が、我々にとってはより良い結果をもたらすと判断することもあります。

オペレーター

ありがとうございます。それでは、締め括りの言葉をいただくために、Stuart Rothstein氏にマイクをお戻しいたします。

スチュアート・ロススタイン

ありがとうございます、オペレーター。いつものように、通話後に質問がある場合は、私、Anastasia、Hilaryが対応いたします。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。以上で本会議を終了いたします。ご参加ありがとうございました。これにて通信を切断してください。