オペレーター

こんにちは。アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズ（Alexandria Real Estate Equities）の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。[Operator Instructions] 本日のイベントは録音されておりますのでご注意ください。それでは、インベスター・リレーションズのポーラ・シュワルツに進行をお渡しします。

どうぞ。

ポーラ・シュワルツ

ありがとうございます。皆様、こんにちは。本電話会議には、連邦証券法における「将来予測に関する記述」が含まれています。当社の実際の業績は、将来予測に関する記述で予測された内容と大きく異なる場合があります。

将来予測に関する記述と実際の業績を大きく乖離させる可能性のある要因に関する追加情報は、証券取引委員会（SEC）に提出された当社の定期的報告書に含まれています。それでは、エグゼクティブ・チェアマン兼創設者のジョエル・マーカスに進行をお渡しします。ジョエル、お願いします。

ジョエル・マーカス

ありがとう、ポーラ。皆様、第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、マーク、ピーター、ジェナが同席しております。まず、いつものことではありますが、厳しい第1四半期の運営環境の中で素晴らしい努力をしてくれた、我が社の類まれなるファミリー・チームに感謝の意を表したいと思います。

彼らもよく承知している通り、私たちは、地球上で最も貴重かつ革新的な産業の一つであるこの大切なライフサイエンス業界が、患者さんに命を救う、あるいは人生を変えるような治療法を発見し、届けることを可能にするという厳粛な使命に、日々突き動かされています。友人や愛する人々の多くが、パーキンソン病、ALS、膵臓がん、結腸がん、乳がん、あるいは認知症といった病気に今なお苦しんでいるのは事実です。2026年は、DNAおよびバイオテクノロジー革命の50周年を迎えますが、私たちは未だ人類の疾患の10%未満しか解決できていません。ライフサイエンス業界は、4つの主要な柱が適切に機能していることに依存する、高度に規制された業界です。

以前申し上げた通り、強力で基本的な橋渡し研究が極めて重要です。ワシントンでは、NIH（国立衛生研究所）への完全な資金提供に対して、依然として強力な超党派の支持があります。今四半期には、機関の間接費の払い戻しに対する15%の制限を阻止するという大きな勝利がありました。これは、今後数四半期および数年間にわたって非常に好意的に受け止められ、実施されるものと考えています。

残念ながら、4月24日、NSF（国立科学財団）の諮問委員会メンバー全員が解任されました。彼らの役割は科学および工学に関する助言であり、これは一種のショックでした。NIH、HHS（保健福祉省）、FDA（食品医薬品局）においては、リーダーシップの課題が残っています。第2に、開かれた活気ある資本市場と結びついた、強力なイノベーションです。

明らかに、私たちは人類の歴史において、おそらく最も偉大なイノベーションの時代の中にいます。資本市場については、非常に選別的になっています。プライベート・ファンディング（民間資金）は非常に堅調ですが、慎重かつ選別的です。パブリック（公開）市場においては、良好なデータや主要なマイルストーンに対しては門戸が開かれていますが、データやマイルストーンに基づいた資金調達ができない、前臨床または臨床段階にあるほとんどの公開バイオテック企業にとっては、非常に困難な道のりとなっています。

第3に、信頼性が高く効率的な規制の枠組み、すなわち臨床試験への導入および通過にかかる時間とコストを削減し続ける取り組みです。FDAの進捗は停滞しています。リーダーシップと人員配置に関する圧力は多大であり、中国も国内の業界に対して圧力をかけ続けています。第4に、革新的な医薬品に対する医療支払いおよび払い戻しの環境です。

CMS（メディケア・メディケイド・サービスセンター）は、オズ博士のリーダーシップの下で実際には非常にうまく機能していますが、超党派の両陣営が薬価に注目しています。医薬品価格の40%から60%を徴収している中間業者を排除する手法を、彼らがまだ見つけ出せていないとは想像しがたいことです。中間業者を排除できれば、ケアの受給者と革新的な創薬者の双方の負担を軽減できるはずです。あらゆる業界のあらゆる領域において、AIについてよく質問を受けます。

現時点では、皆様の多くがご存知のように、私たちの体には37兆個の細胞があり、AIは物理的な実験をサポートすることはできますが、代替することはできないと言っても過言ではないでしょう。生物学は、現段階ではあまりにも複雑すぎます。生物学の膨大な複雑さを考えると、R&D（研究開発）を完全にイン・シリコ（コンピュータ上）で行うことは不可能です。例を挙げれば、最近Anthropicの取締役に就任したノバルティスのCEOは、「今日、私たちはヒトの身体機能の5%未満しか理解していない」と述べています。

ご存知のように、創薬はターゲットの発見から、ヒット化合物の生成、リード化合物の同定、最適化、臨床試験、そして製品化に至るまで、非常に複雑です。そして、この分野の権威たちが、AIは物理的な実験を代替できないと考えていることは明らかです。現在の使用法のほとんどは、依然として文書中心であり、生物学を打破するものではありません。「ボタン一つでできる創薬」は過大評価されており、このセクターのネイティブなAI企業でさえ、優位性を全く証明できていません。

AIが完全に自律的な発見を行うものではなく、タイムラインの短縮、スループットの向上、失われた組織的知識の回収を目的としていることは明白であり、それらはすべて非常に有益なことです。ほとんどの専門家は、AIが不動産の要件に与える影響はわずかであり、AIによって設計された実験を行うために、追加のドライスペース（計算用スペース）およびウェットスペース（実験用スペース）の必要性が生じる可能性さえあると考えていると思います。第1四半期に話を移しますと、皆様ご存知の通り、非常に厳しい運営環境でしたが、インベスター・デイで詳細に示した今後の道のりにおいて、非常に堅実な進展を遂げました。第1に、強力で柔軟なバランスシートを維持することであり、これについてはマークが詳しく話します。

第2に、今後の資本支出および資金調達ニーズを削減することです。私たちは、パイプラインにおけるCapEx（資本的支出）を精査し、削減する道のりに順調に乗っています。また、幸いなことに、多くのLOI（意向表明書）がリース契約へとつながっており、これにより今後のリース統計におけるCapExが削減される見込みです。今年の再設定における礎石となるのは、大規模な中核資産、非中核資産の売却、および一部持分の処分計画を実質的に完了させることです。

第1四半期は比較的静かでしたが、予定通りに進んでおり、昨年同様、目標達成を目指しています。これは、Q&Aの中でピーターが詳しく説明できますが、ライフサイエンス資産の取引市場は昨年よりも今年はさらに好調であり、高い確信を持っています。第4に、リーシングに焦点を当てて、稼働率を着実に向上させ、NOI（純営業利益）を増加させることです。リーシングにおけるボトルネックは、今四半期は低い水準の一つとなりましたが、次四半期にはうまく回復することを見込んでいます。

当社の歴史の中で、公開バイオテック企業とのリース契約が一件もなかったのは、おそらくこれが初めてではないかと記憶しています。それが、現在の環境がどのようなものであるかを示しています。事前配布資料でも強調しましたが、第4四半期に完了した売却案件は、当社が保有し続ける基盤となるライフサイエンス資産、特にメガ・キャンパスにおける資産の品質と価値を象徴するものです。ミッション・ベイにおけるイリノイ・ストリート409/499の処分では、サンフランシスコのラボ資産として過去最高となる、1平方フィートあたり1,645ドルという記録的な価格となりました。

ちなみに、稼働率は40%でした。今年、私たちにとって重要なのは、前進し続けることです。メガ・キャンパスは引き続き当社を差別化する要因となります。バランスシートは強力かつ柔軟な状態を維持します。

G&A（一般管理費）の継続的な削減に取り組んできました。当社の資産の品質は、テナントからも認められている通り引き続き卓越しており、当社の運営の優秀さ、そして明らかにクラス最高のチームによって支えられています。最後に、当社のトップ20テナントを見ると、その80%が投資適格または大型株企業であり、これは非常に心強いことです。当社の総ARR（年間賃貸収入）の55%がそこから得られています。

また、トップ20におけるWALT（加重平均リース期間）はほぼ10年であり、これは非常に素晴らしいことです。そして、当社の負債のデュレーション（期間）についても、おそらく最も長いものを持っており、これについてはマークが話します。最後に、当社のARRの78%は、私たちが力を注いできたメガ・キャンパス・プラットフォームから得られています。それでは、第1四半期の導入として、詳細なコメントをいただくためにマークに交代します。

マーク・ビンダ

ありがとう、ジョエル。CFOのマーク・ビンダです。皆様、こんにちは。まず、非常に困難な業界背景にもかかわらず、12月のインベスター・デイで掲げた今後の道のりの各ステップを、極めて優れた運営能力で実行したアレクサンドリア・チーム全体に祝辞を述べたいと思います。

具体的には、第一に、当社の市場シェアと比較して、最大の市場におけるリーシング需要の獲得において市場を上回ったこと。これについては後ほど詳しく説明します。第二に、開発および再開発リースの実行、ならびに合計394,000平方フィートに及ぶ意向表明書により、開発・再開発リーシングの勢いにポジティブな展開があったこと。第三に、空室スペースの累積リーシングが110万平方フィートに達し、9月に引き渡し予定であることから、稼働率の向上に注力したこと。

第四に、2024年度の四半期平均と比較して、740万ドルの一般管理費の削減を継続したこと。第五に、当社の無担保債券のテンダー・オファー（公開買付け）に関連して3億6,600万ドルの利得があり、これにより全体の負債を削減したこと。第六に、処分および一部持分の売却として、22億ドル相当が保留中または特定・進行中であり、大規模な資金調達を進めていることです。2026年度第1四半期の調整後希薄化後FFOは1.73ドルでした。

2026年度の調整後希薄化後FFOのガイダンスの中央値については、範囲を狭めつつ、6.40ドルであることを再確認します。今四半期のリーシング・ボリュームは647,000平方フィートでした。総リース・ボリュームの減少は、以下の要因によるものです。第一に、予想通り、今四半期中に空室になると予想されていた657,000平方フィートの主要な既知のリース満了に伴い、更新および再リーシングされるスペースが減少したこと。

第二に、当社のテナントベースの24%を占める公開バイオテック部門からの需要が限定的であり、第1四半期のリーシング・ボリュームがゼロであったことです。今四半期の明るい兆しとしては、開発リーシングのポジティブな勢いがあり、118,000平方フィートが実行され、既存の開発・再開発スペースに対してさらに276,000平方フィートの意向表明書が締結されました。第2四半期を見据えると、これまでの初期活動に基づき、総リーシング・ボリュームは約90万平方フィートへと増加すると予想しています。更新および再リーシングされたスペースにおけるフリーレント（賃料無料期間）および賃料率の変化は、2026年度第1四半期において圧力にさらされました。

これは市場の実態を反映したものであり、ウォータータウンの40 Arsenalにおける12年契約の48,000平方フィートのリースが含まれます。これが今四半期の賃料率の約15%（キャッシュベースでは15.8%）の低下の大きな要因となりました。アレクサンドリアは、最大の市場において引き続き支配的な地位にあります。これは非常に重要なポイントです。

2026年度第1四半期における当社の主要3市場において、当社はライフサイエンス不動産の市場シェアと比較して、平均して約2倍のリーシング・ボリュームを獲得しました。グレーター・ボストンでは、市場の総リースの約20%を獲得しており、これは当社の市場シェアの153%に相当します。サンフランシスコ・ベイエリアでは、市場の総リースの30%を獲得しており、これは当社の市場シェアの253%に相当します。サンディエゴでは、市場の総リースの約67%を獲得しており、これは当社の市場シェアの208%に相当します。

これらの統計は、アレクサンドリアの支配的なブランド、スポンサーシップ、メガ・キャンパスの質の高い立地、そして業界最高のチームを際立たせています。2026年度第1四半期末の稼働率は87.7%で、前四半期から320ベーシスポイント低下しました。これは主に、今四半期中に空室となった657,000平方フィートの主要な既知のリース満了によるものです。2026年にはさらに747,000平方フィートの主要なリース満了が空室になる見込みであり、その約45%が第2四半期に満了する予定であるため、第2四半期の稼働率には圧力がかかる見通しです。

2026年後半については、9月に引き渡し予定でリーシング済みの110万平方フィートの空室スペースにより、稼働率は恩恵を受けると予想しています。2026年末の稼働率ガイダンスの中央値を、88.5%から87%へと1.5%引き下げましたが、これは主に、空室スペースを持つ複数の潜在的な処分物件からの予想される恩恵が減少したことによるものです。当初のガイダンスでは2%の恩恵を想定していましたが、現在は、大幅な空室を伴う資産をこれまでほど多く売却する予定がないため、約1%の恩恵と想定しています。重要な点として、これらの空室のある物件タイプに対しては、良好なリーシングの関心を得ていることを強調しておきます。

テナントは引き続き、資産の質、立地、クラス最高の運営、スポンサーシップおよびブランドの信頼を優先しており、それがアレクサンドリアを際立たせています。また、2026年度第1四半期において当社の総年間賃貸収入の78%を占めるメガ・キャンパスも同様です。重要なことに、これにより、主要3市場における当社の稼働率は80%台半ばから後半となり、同じ市場の市場平均稼働率が80%台半ばから後半であることと比較して、アレクサンドリアは大幅にアウトパフォームしています。同一物件の純営業利益（NOI）は、2026年度第1四半期において、キャッシュベースで11.9%および11.7%低下しましたが、これは主に稼働率の低下によるものです。

前回の決算説明会での私のコメント通り、2026年後半は、前年同期と比較して稼働率が改善することを中心に、より強力なパフォーマンスを予想しています。また、当社の予想される同一物件プールも、2025年後半の稼働率が2025年上半期と比較して低かったことを強調しておく必要があります。これは、他の条件が同じであれば、2026年後半の同一物件のパフォーマンスに寄与することになります。同一物件の純営業利益のガイダンスの中央値を、8.5%減から9.5%減へと1%引き下げましたが、これも稼働率ガイダンスの変更と同様のダイナミクスで、空室スペースを持つ複数の処分物件からの予想される恩恵が減少したためです。

ライフサイエンス不動産市場における現在の課題にもかかわらず、当社は非常に高品質なテナントベースから引き続き恩恵を受けています。年間賃貸収入の55%が投資適格または公開されている大型株テナントによるものであり、平均リース期間は7.5年、リースの97%で平均賃料上昇率は3%に迫り、2026年度第1四半期の調整後EBITDAマージンは66%と強力です。私たちは、今後の道のりの柱の一つである、一般管理費の継続的かつ成功的な削減に引き続き注力しています。2026年のガイダンス範囲である1億3,400万ドルから1億5,400万ドルは順調に推移しており、これは2024年のベンチマークと比較して、中央値で約14%、年間で約2,400万ドルの削減に相当します。

2025年と2026年を合算すると、2024年と比較して合計で約7,600万ドルのG&A費用の削減を見込んでいます。また、2026年度第1四半期までの直近12ヶ月間の純営業利益に対するG&A比率は6%であり、これは過去3年間のすべてのS&P 500 REITの平均である約14.3%の半分以下です。2026年度第1四半期の調整後希薄化後FFOに含まれるベンチャー投資からの実現利益は1,800万ドルであり、2026年度の実現投資利益のガイダンス範囲である6,000万ドルから9,000万ドルを据え置きました。2026年度第1四半期の資本化利息は7,000万ドルで、前四半期から約1,200万ドル減少しました。

この減少は主に、2025年度第4四半期に売却された、または売却予定とされた資産における建設および建設前活動の一時停止によるものです。2026年後半には、第一に、現在建設中のいくつかの開発・再開発プロジェクトの完了と引き渡し、第二に、土地に関連する一時停止または最終的な処分の可能性（不動産取得価額の加重平均が12億ドルに達し、2026年8月に建設前マイルストーンを控えている土地の一部を含む）といった要因が組み合わさり、資本化利息は減少する見込みです。特定の建設および建設前マイルストーンの完了が早まることや、2026年後半におけるいくつかのプロジェクトに関連する一時停止を予想し、資本化利息のガイダンスの中央値を500万ドル引き下げ、対応する形で利息費用を増加させました。資本化利息に関する開示を強化し、年ごとの建設および建設前マイルストーンを以下の通り示しました。

第一に、不動産取得価額が5億6,700万ドルで、加重平均で2027年4月に建設前マイルストーンがある土地。第二に、事業および財務戦略の評価対象となっている、5つのプロジェクトにわたる計13億ドルの開発および再開発プロジェクトで、加重平均で2027年3月に建設マイルストーンがあります。私たちは各プロジェクトを個別に評価し続けています。将来的に、これらの建設マイルストーンを超えてこれらのプロジェクトを進めないと決定した場合、これらのプロジェクトの利息の資本化は、補足資料の42ページに記載されている給与などの関連プロジェクトコストとともに停止します。

現在、190万平方フィートのプロジェクトが建設中で、2028年まで安定化する見込みです。そのうち約60万平方フィートは2026年に安定化する予定で、リーシング率は93%です。また、5つの異なるプロジェクトにわたる160万平方フィートのプロジェクトがあり、その事業および財務戦略を評価しています。主要な4件について説明します。

第一に、421 Park Driveは、当社のFenwayメガ・キャンパスに位置しています。これはラボ用途を目的とした新築開発プロジェクトです。このプロジェクトは、近隣の多くの機関にとって魅力的であると考えています。結果はテナントの関心に依存しますが、2027年初頭に重要な建設マイルストーンを迎える予定であり、現在評価を進めています。

第二に、40 Sylvan Roadは、当社のWalthamメガ・キャンパスに位置しています。このプロジェクトは、建物の特定の要素に魅力を感じ、ラボへの完全な転換を必要としない可能性のある高度なテクノロジー・テナントにとって魅力的であると考えています。このプロジェクトは2026年後半に重要な建設マイルストーンがあり、こちらも慎重に評価しています。第三に、311 Arsenal Streetは、グレーター・ボストンのウォータータウンにある当社のアセンアル・イン・ザ・チャールズ・メガ・キャンパス内に位置し、高度に統合されています。

このプロジェクトについては高度なテクノロジー利用者からの良好な活動が見られており、最近、この用途のために4社のテナントと合計約82,000平方フィートの意向表明書を締結しました。これにより、このプロジェクトのリース交渉率は28%に上昇しました。第四に、3000 Minuteman Roadは、ボストンの北、ルート495沿いのメガ・キャンパスに位置しています。最近、プロジェクトの一部について160,000平方フィートの意向表明書を締結したことからも分かる通り、このサイトは高度なテクノロジー・テナントにとって魅力的になると考えています。

311 Arsenal Streetと3000 Minuteman Roadの両方において、これらの高度なテクノロジー・リースを完了できた場合、これらのスペースの全部または一部を運営プール（operating pool）に組み入れる可能性があります。これにより、短期的には運営稼働率が低下する可能性がありますが、より重要なことに、資本ニーズを削減し、引き渡し時に短期的な収益を生み出すことができます。私たちは、2026年に大規模な非中核資産プログラムを実質的に完了させることに重点を置き、処分および一部持分の売却から得られる資金を再利用して資金ニーズをサポートするという、規律ある戦略に引き続き注力しています。2026年度の処分および一部持分売却のガイダンス中央値である29億ドルのうち、土地が10%から25%を占め、残りの75%から90%を中核資産、非中核資産、および一部持分の売却が占めると予想しています。

当社のガイダンスは、加重平均完了日を2026年8月としており、これはインベスター・デイで提供した当初のガイダンスよりも約1ヶ月遅いものです。私たちは、適切な資本コストで当社のコア資産に対する強力な機関投資家の関心があると信じています。したがって、一部のコア資産についてはジョイントベンチャー（合弁事業）が資本計画の重要な要素になり得ると考えており、進展に伴い、処分の内訳や時期についての詳細を次四半期にさらに提供できる見込みです。私たちのチームは、処分および一部持分売却の29億ドル（中央値）のうち、約80%が保留中または特定・進行中であり、順調に進展しています。

残りの20%については、今後数ヶ月以内に決定を下す予定です。12月初旬、当社の取締役会は、最大5億ドルの普通株式買戻しプログラムの再開および延長を承認しました。現在の市場環境に基づくと、当社のガイダンスには2026年の普通株式買戻しは含まれておらず、現在は将来の買戻しを検討する前に、既存の資金ニーズに充てるべく資金調達努力を優先しています。私たちは、強力で柔軟なバランスシートを維持しています。

当社のコーポレート信用格付けは、引き続きすべての米国の公開REITの上位15%にランクされています。42億ドルの莫大な流動性を有しており、負債の平均残存満期は、すべてのS&P 500 REITの中で最長の10年となっています。2026年度第4四半期の純負債対年間調整後EBITDA比率のガイダンス範囲を、5.6倍から6.2倍として据え置きました。予想通り、2026年度第1四半期のレバレッジは四半期換算で6.8倍に上昇しましたが、処分および一部持分売却が進むにつれ、2026年後半にはレバレッジは低下する見込みです。

2026年度の調整後希薄化後FFOのガイダンス範囲については、中央値の6.40ドルに変更することなく、範囲を狭めました。ガイダンスの基礎となる前提にはいくつかの変更を行いましたが、主に2つの要因によるものです。第一に、賃料率の変化およびキャッシュベースの賃料率の変化を、それぞれ7%および3%引き下げました。これは主に2つの取引によるもので、一つは2026年度第1四半期にウォータータウンでエンターテインメント・スタジオのユーザーと完了した48,000平方フィートの長期リース、もう一つは、トリー・パインズに位置する苦境にあるテナントのバックフィルとして、4月に成長段階にあるエキサイティングなライフサイエンス企業と完了した81,000平方フィートのリースによるものです。

私たちは引き続き、需要を捉え、適切なテナントに対して市場のニーズに応えることに注力しています。第二に、当初の稼働率および同一物件のパフォーマンスに関するガイダンスの前提には、2026年中に売却を検討できる一連の資産に対して、それぞれ2%および3%の恩恵が含まれていました。当初のガイダンス以降、今年売却を検討する資産の内訳が変化したため、現在は大幅な空室を伴う資産の売却に関する想定を縮小しています。したがって、空室のある資産をより多く保有するという更新された想定を反映し、稼働率と同一物件のパフォーマンスの予測をそれぞれ1.5%および1%引き下げました。

これは、こうしたタイプの資産に対するテナントの関心が良好であることも理由の一つです。12月のインベスター・デイでは、2026年度第4四半期の調整後希薄化後FFOのガイダンス範囲を、中央値1.50ドルの1.40ドルから1.60ドルとして提示しました。この範囲を1.40ドルから1.50ドルへと精査しましたが、これは中央値で0.05ドルの減少を意味し、中央値1.45ドルとなります。これは主に、前述した資本化利息の減少に関連しています。

2026年度第4四半期のガイダンスが中央値で0.05ドルの減少を示している一方で、2026年度通期の調整後希薄化後FFOの中央値は6.40ドルで変わっておらず、処分および一部持分売却の予定時期が約1ヶ月後ろ倒しになったことで、その影響を享受していることに注意が必要です。さらに、補足資料の6ページには、2026年およびそれ以降の業績に影響を与える可能性のあるいくつかの主要な検討事項を記載しており、そこには、2027年に150万平方フィートのリース満了があり、年間賃貸収入で約9,700万ドルに上り、ダウンタイム（空室期間）が発生すると予想されるため、綿密に監視している案件が含まれています。私たちは、インベスター・デイで確立した、強力で柔軟なバランスシートの維持、資金調達ニーズの削減、大規模な非中核資産処分計画の実質的な完了、稼働率とNOIの向上への注力、G&Aの適切な管理など、今後の道のりの各ステップを実行することに鋭い集中力を維持しています。1万の既知の疾患があり、治療法や処方薬が限られている中で、業界が成し遂げるべきことは多く残されています。

私たちは、ライフサイエンス企業が、最高の立地に最高の資産を持ち、これらのミッションクリティカルな研究施設を運営するための最高の現場チームを持つ市場のリーダーとして、引き続きアレクサンドリアを認識し続けると信じています。それでは、ジョエルに戻します。

ジョエル・マーカス

オペレーター、質問をお願いします。

オペレーター

[Operator Instructions] 本日の最初の質問は、BofAのファレル・グラナス様からです。

ファレル・グラナス

まず、稼働率のガイダンス変更についてお伺いしたいです。処分対象から外れる資産があるとのコメントがありましたが、一方で処分に関するガイダンスは29億ドルのまま維持されています。その変更の理由を、他のどのような資産が検討されていたのかと結びつけて説明していただけますか？空室がそれほど多くない資産が増えたのでしょうか？それとも土地でしょうか？その内訳を理解したいと考えています。

ジョエル・マーカス

はい、マーク？

マーク・ビンダ

はい。構成比（ミックス）の変化でした。おっしゃる通り、中間値に変更はありませんでした。売却を検討していた資産がいくつかありましたが、それらは空室が生じており、場合によってはテナントから良好なリーシングへの関心も見られました。

そのため、最終的に、より安定した入居率を持つ他の資産へと一部の仮定を変更することになりました。最終的な構成比については、今回はコア、ノンコア、およびジョイントベンチャーの両方について、75%から90%というより広い範囲を提示しました。ですから、その構成要素における構成比の変化は、実際にはそこから生じるものです。それについては、おそらく、次の1、2四半期にかけて、より具体的な内容をお話しできるはずです。

ファレル・グラナス

2つ目の質問は、アーセナル（Arsenal）のリースにおけるエンターテインメント・スタジオへのリーシングについてです。市場の需要に応えるような、あるいは代替用途となるような、そうした種類の出口戦略の機会について伺いたいです。近期的、あるいは見通しの立っているリーシングのうち、ライフサイエンスに対する代替用途としての潜在的な割合はどの程度でしょうか？

ジョエル・マーカス

はい、ファレル、ジョエルです。エンターテインメントのテナントは既存のテナントであり、そのエリアにおける当該スペースの賃料水準が低下しているという事実を踏まえた更新契約でした。ですから、スペースを空にしてリポジショニングなどを行うよりも、既存のテナントを確保しておく方が賢明だと判断しました。ですので、新しい用途ではありません。

元からそこにあったものです。そして、それは我々がおそらく20年間所有してきた資産です。しかし、311 Arsenalという数字を通して見ていただければわかる通り、より少ない設備投資（CapEx）でスペースを活用できる、さまざまな先端技術企業との非常に良好な活動が見られます。賃料水準はラボ（研究所）ほど活発ではありませんが、それらは良い機会となります。

ですので、実際には立地やスペースのタイプによります。一般化するのは難しいです。

オペレーター

本日の次の質問は、シティ（Citi）のセス・バーギーからです。

ニコラス・ジョセフ

セスと一緒に参加しているニック・ジョセフです。FDA（米国食品医薬品局）のリーダーシップに関する不確実性とNIH（米国立衛生研究所）の予算圧力を踏まえ、民間バイオテック・テナント側において、拡張の決定やサブルース（転貸）活動、あるいはリース条件の変更依頼に関して、何らかの行動の変化は見られますか？

ジョエル・マーカス

ええ、民間側については、ベンチャー企業は引き続き資金を調達し、その資金を投じていると考えています。彼らは、明らかに過去10年間の強気相場や、その後のコロナ禍での急成長時よりも、はるかに慎重な形でそれを行っています。市場環境や、一部の企業はIPO（新規株式公開）を実施できるものの、かなり困難であるという事実を考慮するとそうなります。しかし全体として、FDAの影響は民間側よりもむしろ公開市場（パブリック・マーケット）に対してより大きな影響を与えていると思いますが、資金調達に対する自信という意味では、当然ながら民間市場にも影響は及ぼします。

ですが、ジェナ、何かコメントはありますか？

ジェナ・フォジャー

その通りだと思います。全体として、政策に関するFDAの不確実性は変化しています。つまり、明らかに、FDAは規制審査プロセスなどを迅速化しようと試み、発表しているものがあり、それは業界にとって純粋なプラス（ネット・ポジティブ）になることを期待していますが、ジョエルが述べたように、民間側ではまだそれが現実のものにはなっていません。公開市場の方が、それに対して少し苦戦している状況です。

ニコラス・ジョセフ

助かります。それから、単に気になったのですが、過去数四半期と比較して、現在のテナント・ウォッチリストに何か変化はありますか？

ジョエル・マーカス

はい、Marc、それについてコメントいただけますか。

マーク・ビンダ

はい。いいですか、我々は引き続き、テナントを一つひとつ、個別のテナント単位で評価し続けています。年初、あるいは投資家向け説明会（Investor Day）の時点では、約2,300万ドル程度と特定していたと申し上げます。その数字は、事業縮小（wind down）やテナントの破綻に備えた引当金として、徐々に増えてきました。

現在のその数字は、2,500万ドルから3,000万ドル前後の範囲にあります。そして、それはさまざまな、つまり、非公開および公開バイオテク企業の両方、ならびに、それらのテナントに対してもサービスを提供する、収益を生み出す付随的なタイプのテナントなど、多岐にわたっています。

ジョエル・マーカス

はい。Seth（注：Nick）さん、それについて一点だけコメントさせてください。もし、過去1、2年の現在の環境を、これまでの歴史的なバイオテク業界と比較して見てみると、企業が、あるいはオーナーが、上場企業レベルではなく、非公開企業レベルにおいて、市場に機会がもはや存在しないと感じる企業を統合したり、事業縮小させようとしたりする動きが、より積極的に行われているのは今回が初めてです。したがって、それは資本規律の一部であり、また、公開資本市場がタイトであることを踏まえ、人々が資金を注視している慎重さの表れでもあります。

ですから、これが歴史的な状況と比較して我々が目にしている大きな変化であると考えています。

オペレーター

本日の次の質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem氏からです。

ロナルド・カムデム

2027年の契約満了に関する開示事項に目を通したのですが、非常に参考になりました。以前と比較して、2027年には満了がさらにいくつか追加されているように見受けられました。私の質問は、これらすべてを総合的に判断し、既存店ベース（same-store basis）で考えた場合、満了レベルがかなり似通っていることから、2027年も2026年と同様の規模で減少する可能性があるのではないか、ということです。そのような考え方は妥当でしょうか？ あるいは、それに関して何か手がかりとなる情報（breadcrumbs）をいただけますでしょうか？

ジョエル・マーカス

はい。Marcにコメントを求めますが、まずは全体的な見地から申し上げますと、まだ年が始まったばかりで、多くのことが変わり得るため、現時点では……。昨年、大統領就任から年内にかけて何が変わったかを見れば分かりますが、業界への影響が信じられないほどであったことは、ある種、驚くべきものでした。第一に、現時点で2027年のガイダンスを提供することはできないということ、そして第二に、あなたが「手がかり」と呼ぶような動きから見て、ライフサイエンスであれ代替的な先端技術であれ、リーシング（賃貸）における動きが、そこで着実に足場を固めつつあることに、我々は希望を抱いているということです。

そして、それがこれらの課題に対処できるという希望を我々に与えてくれると考えています。前述した通り、今後の道のりにおける鍵となる要素の一つは、占有率の向上、ひいてはNOI（純営業利益）の向上です。……ですが、Marc、何かコメントはありますか？

マーク・ビンダ

はい。Joelが言った通り、2027年のガイダンスを出す準備はできていません。しかし、確かに、ダウンタイム（空室期間）が発生すると予想される契約満了がいくつかあるというあなたの指摘は正しいです。しかし、多くの……あなたの質問に対する最終的な答えは、空室となったスペースや開発物件などを、どれだけ迅速にリーシングして、妥当な占有率へと融合させられるか、ということにかかっています。

そして、その多くは、業界がどのような方向に進むか、あるいはこうした多くのマクロ要因に大きく依存することになります。しかし、我々はリーシングを継続しますし、需要を取り込むという点において、引き続き市場平均を上回る（outperform）ことを目指します。

ジョエル・マーカス

はい。そしてMarcが挙げたいくつかの例、311 Arsenalと3000 Minutemanは、まさにその良い例です。そこでは慢性的な空室が発生しており、保有してリーシングするのか、リポジショニングするのか、あるいは売却（disposition）するのかといった、今後進むべき戦略を検討してきました。今四半期におけるこうした漸進的な成果は、ポジティブなものであると考えています。

ですので、それらが、我々が目にしている変化のわずかな兆候となります。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。2つ目の質問は資産売却についてです。より空室の目立つ資産から、少し方針を転換しているように聞こえます。現在はJV（合弁事業）を検討しているとおっしゃいましたね。

私の質問は、価格の期待値にも変化があるのかということです。また、より多くの、あるいはより少ない牽引力（需要）が見られるような、市場の集中領域はありますか？

ジョエル・マーカス

はい。ピーターにコメントを求めますが、まず私から申し上げます。全般的に、あらゆる組み合わせにおいて――マークが「ミキシング・ボウル（多様な組み合わせ）」について説明し、前提条件に関するスライドもありますが――それはリースの進展や、リースの進捗をどこに見出すかに非常に依存しています。特に、より低いCapEx（設備投資）でリースでき、より迅速にNOI（純営業利益）を実現できるのであれば、その特定の資産に対してポジティブな方向へ方針を転換します。

それは、いつかその資産を無期限に保有し続けるという意味ではなく、売却を選択することもあります。しかし、それが主要な原動力になっていると考えています。ピーター、取引市場について1、2点コメントをお願いします。

ピーター・M・モグリア

はい。市場には、高品質な資産を求めるコア型の資本がかなりの量存在していることが分かりました。ですので、それを活用したいと考えています。JVを通じてそれを行う方法を見つけました。

しかし、それによって当社の非コア資産の売却が損なわれるという意味ではないことを申し上げたいと思います。そのような種類の買収を検討している人々は、依然として多く存在します。また、私たちが売りに出しているものはすべて好評を得ており、複数の検討者がついています。したがって、今四半期はあまり進捗がなかったものの（それについては早期にお伝えしましたが）、目標数値を達成できるという強い自信を持っています。

いずれにせよ、コア側から市場に流入している資金のおかげで、これらのJVを行うことにより、全体的な資本コストを下げることができています。

オペレーター

本日の次の質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ氏からです。

アンソニー・パオローネ

ジョエル、あなたは環境要因としてFDA（米国食品医薬品局）と慎重な資本市場を挙げられました。ですが、現時点でスペースへの需要に影響を与えていると考えている他の項目はありますか？人々が求めるスペースのタイプに何か変化はありますか？それとも、状況が明らかになるまでにはまだ時間がかかるのでしょうか？

ジョエル・マーカス

そうですね、ボトルネックはいくつかあると考えています。一つはNIH（米国国立衛生研究所）の混乱であり、これは確実に多くの市場において我々に直接的な影響を与えました。しかし、NIHが行っていた間接コストの払い戻しの制限や、NIHが予算削減を求めて議会に向かっている件については、現在は緩和されつつあります。予算削減を求めるNIHの話などは、上院議員も、また議会も超党派でNIHへのほぼ完全な予算充当を支持している中で、これまで聞いたことがありません。

ですから、それは初期段階の話です。時間が経てば解決されることを願っています。そこにはいくつかの好材料もありますが、リーダーシップが問題です。FDAは非常に大きな問題です。

ほぼ毎日――ちょうど今日発表されたばかりですが、データに操作があった可能性があるとして、FDAが承認済みの薬を市場から撤回しようとしている動きがあるようです。ですから、リーダーシップの面でも、中核となるレベルでも、ほぼ毎日、FDAからショック療法的な影響を受けています。これは非常に現実的な問題だと思います。なぜなら、前臨床であれ臨床であれ、資金調達を考える際、人々は時間、コスト、そして承認の可能性を考慮しなければならないからです。

もう一つの明らかなボトルネックは、資本市場です。先ほど申し上げた通り、公開バイオテク企業は、前臨床であれ臨床であれ、データやマイルストーンがない限り、実際には資金調達ができません。これは非常に厳しい状況です。今四半期、主要なフランチャイズにおいて公開バイオテクのリースがゼロというのは、聞いたこともありません。

そして最後に、中国の影響（チャイナ・エフェクト）があると考えています。時間の枠組みやコストの面での容易さから、多くの資本が中国に流れています。これは、最終的には多くのオフショアリングと同様に裏目に出ると考えています。なぜなら、中国のデータは、非常に厳格なFDAの承認プロセスと監督を経なければ認められないからです。

しかし、多くの人々が中国で薬を臨床段階まで進め、それを持ってこようとしています。そして、それが確実にスペース（需要）に影響を与えたと考えています。したがって、これらすべての要因が重なり、より困難な運営環境となっています。しかし、インディアナ州選出のトッド・ヤング上院議員は、こうした中国に関する混乱を抑制しようとする法案と取り組みを進めています。

これは、過去数十年にわたり自動車や鉄鋼をオフショアリングし、その後「ああ、そんなことはできない」「レアアースを潜在的な敵対国の手に委ねることはできない」と気づいたのと似ています。ですから、議会による行動はあるでしょう。不幸なことに、議論が多すぎるため、おそらく中間選挙の後になるでしょうが、これは極めて重要な産業であり、我々は引き続き世界をリードしているため、実現すると思います。しかし、事実は中国が強国であり、我々が現在混乱している一方で、中国政府はこの分野に計り知れないほどの資源を投入してきたということです。

これは残念なことですが、我々も立て直すことができると考えています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。大変助かりました。それから、421 Park Driveについて2つ目の質問です。その評価において、どのような検討事項や選択肢があるのか、うまく理解できませんでした。

そこではいくらかのリースが行われているようですが、用途変更があるのかどうかが分かりませんでした。もう少し詳しく理解したいと考えています。

ジョエル・マーカス

はい。421は最先端のラボです。ボストンの主要な機関に対し、そのうちの数フロアを分譲（condo）形式で売却済みであり、残りはリース用、あるいは分譲形式での販売用として残っています。しかし、NIHの15％の問題が、ボストンエリアはもちろん、ある程度全米において、ほぼすべての需要を停止させてしまいました。

現在、その決定は巡回区裁判所で覆され、政権側も争わないことを選択しました。今後の道筋としては、機関向けのリース、あるいは分譲権の売却になる可能性が高いと考えています。ですので、その進展を待っているところです。そこでの用途を別のものに転換するとは考えていません。

つまり、ロングウッド・メディカル・センターやフェンウェイからのオフィス需要といった形です。そこには膨大な医療関連のオフィス需要があります。ですから、それは一つの可能性がありますが、15％の問題が解消された今、その将来についてはかなり手応えを感じています。ただ、少し時間はかかるでしょう。

オペレーター

本日の次のご質問は、EvercoreのJim Kammert様からです。

ジェームズ・カマート

Joel、そしてチームの皆様、知識不足で恐縮ですが、「先端技術テナント」をどのように定義されていますか？貴社のテナントそのものではなく、そうした産業やテナントの代表例がどのようなものになるのか、その感覚を掴みたいと考えています。また、貴社の主要3市場であるボストン、サンディエゴ、サンフランシスコにおいて、そうした種類のテナントとはどのようなものになりますでしょうか？

ジョエル・マーカス

そうですね、その多くは当社のノウハウに関わる部分です。ですが、一例を挙げさせてください。皆様は先日、当社とのツアーでキャンパス・ポイントに行かれましたが、あのキャンパスには――主に、当社はブリストル・マイヤーズの西海岸研究本部ハブを提供しています。現在、ノバティスの案件にも取り組んでおり、ちょうど着工したところですが、そこには多くの初期段階のバイオテク企業が入っています。

しかし、そのキャンパスは大手製薬会社が多いことに加え、先端技術の比重も非常に高く、2社のテナントだけで現地のレントロールの約25%を占めています。一つはAmazonです。これはフルフィルメント（物流センター）や配送用ではありません。Amazonのどの部門かは具体的にお話しできませんが、非常に高度で研究志向の強い部門であり、彼らにはかなり長く入居していただいています。

そして、その物件ではビルド・トゥ・スーツ（注文型開発）も行いました。Leidos向けの数フロアにわたる真新しいオフィスをお見せしたかと思いますが、彼らは空港などで高度な検閲技術を製造しています。そして、その下の数フロアにはスタッフ用スペースを構築しました。したがって、当社ではAmazonの用途とLeidosの用途の両方を、先端技術の用途と考えています。

ですから、先端技術という定義はかなり広範です。私たちは以前からそれに関わってきました。例えばGoogleの案件もありましたが、Googleは必ずしもオフィスやラボ型のテナントではありません。もっとも、彼らの子会社のいくつかにはラボを貸し出していますが――先端技術という定義はかなり広範です。

ただ、公開の電話会議において、当社がこれをどのように捉え、スペースのポジショニングをどのように進めようとしているかについて、詳細に踏み込むことは必ずしもしません。当然ながら、非常に競争の激しい市場ですから。しかし、そこでの需要は大きく、資金も豊富です。

ジェームズ・カマート

非常に助かります。では、2つ目の質問です。第4四半期の1.40ドルから1.50ドルのランレートに関して、下限のケースでも、潜在的なキャピタル・リサイクリングとして37億ドルを想定しているのでしょうか、それとも中間値の29億ドルに近いのでしょうか？当社のモデリングの仮定との整合性を図りたいと考えています。

ジョエル・マーカス

はい、マーク？

マーク・ビンダ

はい、もちろんです。ジム、その範囲を引き下げました。インベスター・デーでは、2026年度第4四半期に向けて資本化される平均的なベースの額として、40億ドルから55億ドルの範囲、つまり平均47億5,000万ドルという数字を提示したかと思います。その範囲を約2億ドル引き下げました。

ですので、おおよそそのような結果になると予想しています。当然、状況は変わる可能性がありますが、現時点での最善の予測はそうなります。

ジェームズ・カマート

わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は――失礼いたしました。

ジョエル・マーカス

はい、もう一点だけ言わせてください。ジム、私たちが何度も言及していることですが、様々な技術について、私たちはそれらを「先端技術（アドバンスド・テクノロジー）」と呼んでいますが、実際には幅広い技術が含まれます。高度にセキュアなスペース、重荷重に対応した床耐荷重、非常に高度なHVAC（空調）システムなどのニーズがあります。何というか――おそらく、1、2四半期前にはHallieもその点についていくつか強調していたと思います。

ですから、私たちは単なる、例えばオフィスAI系のテナントではなく、そのような種類の先端技術テナントに特に関心を持っています。オフィスAI系については、同じカテゴリーとしては考えていません。もしこれが役に立つのであれば、失礼しました。

オペレーター

本日の次のご質問は、みずho証券のVikram Malhotra様からです。

ヴィクラム・マルホトラ

1.40ドルから1.50ドルのランレートについて、改めてお伺いしたいと思います。それが皆様の最善の予測であることは承知しています。しかし、ガイダンスをすでに数回修正されています。現時点で、それは本当に1.40ドルが底なのでしょうか？ 皆様の考えとして、その1.40ドルをさらに押し下げる可能性のある最大の変数は何でしょうか？ また、確認ですが、その1.40ドルというのは、2027年に向けての初期のランレートという理解でよろしいでしょうか？

ジョエル・マーカス

はい。それについてはMarcに答えさせますが、皆様には覚えておいていただきたいことがあります。私たちは、四半期末時点において把握している事実と状況に基づいた、最善の判断を提供しています。当然ながら、状況は大きく変化します。

例えば、昨年、保健福祉省の指導部とその性質が、昨年の任命によって劇的に変化した際、2026年度第1四半期に何が起きたかを想像してみてください。そして、そのすぐ後に関税の問題も発生しました。ですから、その時々の状況に基づいて最善の判断を下すことしかできません。そのため、四半期ごとに更新していきます。

Marc、質問に答えてもらえますか。

マーク・ビンダ

はい、Vikram。はい、金利がそれらの要因の一つです。インベスター・デーでその数値を最後に更新した時から、数値を約0.05ドル押し下げた要因はそれです。注力している領域やリスク要因という点では、思い浮かぶものがいくつかあります。

まず、売却計画（ディスポジション・プラン）を遂行しなければなりません。Peterが述べたように、私たちはそのことに非常に注力しており、その遂行能力についても、少しずつ自信を深めていると感じています。次に、テナントの事業縮小（ウィンドダウン）は時として予測不可能な場合があります。先ほどの電話会議でも触れたかと思いますが、その数値は、当初2,300万ドルの引当金であったものが、2,500万ドルから3,000万ドルに近いものへと増加しましたが、私たちは引き続きこれに取り組んでいます。

これらが注視しているいくつかの事項ですが、現時点で私たちが把握している情報に基づくと、1.45ドルが中間値としての最善の予測です。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。ありがとうございます。2つのトピックについてお伺いさせてください。一つはより具体的なもので、しばらく前から進められている資産売却を考慮すると、今後2年間で、コアな一般管理費だけでなく業績連動型のものも含め、一般管理費（G&A）をさらに削減するために、同時に見直しを行う予定はありますか？ 二つ目に、AIと面積需要のトピックについて伺えますでしょうか。

ラボ対オフィスの比率が変化しているのか、総面積が変化する可能性があるのかについて、多くの議論があります。テナントの皆様のAI利用状況や、それが将来のスペース需要にどのような影響を与えるかについて、何か事例があれば教えていただけますでしょうか。

ジョエル・マーカス

では、Marc、一つ目をお願いできますか。二つ目については、Jennaと私が対応します。

マーク・ビンダ

もちろん。はい。一般管理費については、私たちは長年にわたり、非常に慎重に管理することに注力してきました。昨年は5,000万ドル以上の削減を実現する大幅な削減を行いました。

その一部は必ずしも2026年まで継続するわけではないと以前から強調してきましたが、それでも依然として大きな改善となります。その理由の一部として、報酬体系の再構築があります。昨年、一部のエグゼクティブにおいて、確実に報酬の失効がありました。ですから、私たちは引き続き組織にとって正しいことを行い、人々が成功できる適切なポジションに配置するようにしています。

そのため、私たちは適切な人材を確保し続けており、素晴らしいチームを持っていると考えています。Joel、何か付け加えることはありますか。

ジョエル・マーカス

いいえ、良かったと思います。AIと床面積に関してですが、私のコメントですでに述べた通りであり、そこに付け加えたいと思います。私の知る限り、AIを理由に面積を縮小したいと言ってきたテナントは一人もいませんし、ポートフォリオ全体のテナントについてもかなり詳細な情報を得ていますが、そのようなケースは見当たりません。また、我々の保有するスペースは、AIの影響を非常に受けやすいバックオフィス・スペースでもありません。

一方で、AIを理由に拡大したいと言ってくる人々も、一般的には見当たりません。つまり、まだ時期尚早なのです。私はこの分野に関する専門家の見解を述べましたが、それは私やアレクサンドリアの個人的な意見ではなく、先ほどの私のコメントが真実を突いていると考えています。ではジェナ、現場の状況、現場での見解やコメントはいかがでしょうか？

ジェナ・フォジャー

喜んで。皆様、こんにちは。ジョエルが述べた通り、テナント需要や、ラボとオフィスの比率といった必要とされる構成の具体性において、AIによる実質的な変化は現時点では見られておらず、単に見えていない状況です。その理由の一部は、ジョエルが言及したように、創薬および開発におけるAIの影響は、まだ極めて初期の段階にあるからです。

ジョエルは人体には37兆個の細胞があると言及しました。生物学は非常に複雑です。そして、疾患の病態生理学についても、AIのレイヤーを適用して完全に自律化させるほどには、まだ十分に理解できていません。そこに至るには非常に遠い道のりがあります。

したがって、AIがラボにおける物理的な実験や検証に取って代わることは、決してできません。しかし、我々が目にしていること、そして期待していることは、1万種類の疾患のうち対処できているのはわずか10％であり、その多くは適切な治療法さえ存在しないという膨大な機会がある中で、AIがタイムラインの短縮、効率の向上、コストの削減、そして失われた組織的知識の回復に価値をもたらしてくれることです。それが、AIが活用され始めている領域と言えます。一部の企業では、イン・シリコ（コンピュータ上）で知見を生成し、それをラボ内の生物学的システムでテストするという、ループ型の形式でラボのワークフローにAIを完全に取り入れ始めています。

繰り返しになりますが、不動産需要へのAIの影響、および現在の需要のタイプに関しては、極めて中立的なままであると言わざるを得ません。もちろん、もしAIが、一企業が同時に実行できる標的実験の数を増やせるという約束を果たせば、ラボの要件は増加する可能性があります。また、AIがより分散化することで、何らかの問題が生じる可能性もあります。それはまだ分かりません。

しかし、現時点では確実に、シフトは見られていません。今日、そのメッセージを皆様にお伝えしたいと考えています。

オペレーター

本日の次の質問は、Cantor Fitzgeraldのリッチ・アンダーソン様からです。

リチャード・アンダーソン

時間が押しておりますので、質問は一つに留めます。少し前、ロナルドが2027年のリース満了に伴う動きについて質問したことがありました。あなたは、現時点ではガイダンス（見通し）は出せないと正当に回答されましたが、その150万平方フィートに関連する年間収益は、1平方フィートあたり0.55ドルあります。そのスペースの再リースを検討するにあたって、この9,700万ドルの全額を、ある種の「遅延要因」として想定しておくことが、貴社の考えとして妥当でしょうか？ それとも、来年を待たずに進展が見込まれ、それほど深刻な事態にはならないのでしょうか？

ジョエル・マーカス

はい、マーク、君から回答をお願いします。

マーク・ビンダ

はい。リッチ、もしそれらの満了を単体として捉えるのであれば、それらの特定のスペースにはダウンタイム（空室期間）が発生すると予想しています。ですが、我々は順調に進展しています。そのうちの35％から36％程度については、すでに早期交渉の段階にあると考えています。

ですから、当然ながら、我々がガイダンスで示したダウンタイムを最小限に抑え、可能な限り早く収益化できるよう最善を尽くします。しかし同時に、先ほど申し上げたように、それは我々が注力している他のすべての要素を考慮したものではありません。明らかに、我々は現在の空きスペースを埋めることに注力しており、特にジョエルが言及したような代替用途の開発や、ポートフォリオ内の他の場所で可能な限り早く収益に転換しようと努めていますが、それについては未定（TBD）です。

リチャード・アンダーソン

わかりました。ではマーク、手短に一つ。売却予定を中止したものの、空室がある資産についてですが、リーシングの成功が見込めるため、保有を継続しているということでしょうか？ それは単に市場の動きによるものですか？ それとも、テック系テナントを取り込むなど、これらの資産に対する戦略の変化なのでしょうか？ 以前は売却を検討していたのに、現在は保有を考えているという、それらの資産に関するナラティブ（説明の論理）を変えた要因は何でしょうか？

マーク・ビンダ

はい。例を一つ挙げます。サンディエゴにある、売却候補として検討していた物件があります。ジョエルも先ほどこれに触れましたが、もし短期的な収益を得る能力があり、合理的な額の資本を投入できるのであれば、検討の余地があるということです。

私が考えている資産は大規模なもので、16万平方フィートあります。現在、ある方が非常に熱心に検討しています。非常に優れた資産です。ですから、基本的には資産ごとに判断しています。

「非中核資産の売却を減らそう」と一律に決めたわけではありません。そうではなく、多額の資本を必要とする資産や、我々の考えとして非中核的であり、メガ・キャンパスとは関連性が薄い資産については、理にかなうのであれば引き続き売却を模索しています。そして、いくつかのケースでは、好調な動きが見られたため、保有へと方針を転換（ピボット）することに決めたのです。

リチャード・アンダーソン

わかりました。承知いたしました。

ジョエル・マーカス

はい、リッチ、もう一つの良い例は――これは事業・財務見直し対象のリストに入っているか、あるいは長らく入っているものですが、ボストン北部のミニットマン資産です。そこでかなり大きなLOI（意向表明書）を締結しました。そのため、本質的に設備投資（CapEx）が減り、引き渡しまでの期間も短縮されます。そうなると、そのような資産をどう扱うかという判断が変わってきます。

したがって、それは非常に――あるケースではライフサイエンス用途ですし、別のケースでは先端技術用途です。ですから、それ自体として一つの用途があるわけではなく、本当に市場次第なのです。

オペレーター

本日の次のご質問は、ベアード社のウェス・ゴラデー様からです。

ウェズリー・ゴラデイ

テナントが科学的根拠の脆弱なものに対して資金を調達していたコロナ・ブームから、今や約5年が経過しました。そして、貴社は積極的な事業縮小（wind down）について言及されました。そこで、これらコロナ時代のテナントの事業縮小に関して、現在はどの程度の段階にありますか。終盤（late innings）に入っているのでしょうか。

ジョエル・マーカス

あなたの質問の立て方では、答えるのが難しい質問です。それ自体を「コロナ時代のテナント」とは呼びません。つまり、私は――おそらくあなたは、非常に活況な市場の見通しに基づいて設立された企業のことを指しているのだと思いますが。しかし、これら（企業の）多くは、実際には公開・非公開市場の両方において、あまりにも多くの案件に過剰な資金が流れすぎていたのだと思います。

そのため、あなたが仰ったような流れに沿って、一部が自然に縮小していくのは当然です。しかし、今日の市場において、事業縮小は他の要因からも起こります。例えば、「特定の疾患を対象としているが、誰かが大きなマイルストーンを達成した」という認識です。「自分たちはファースト・イン・クラス（first-in-class）にはなれない。

フォロワーになるだろう。では、本当に（自分たちが）――もし私がベンチャー投資家なら、そこに資金を投入したいだろうか。それは主要な治療法（frontline therapy）ではない」といった判断です。また、副作用が見られたり、あるいは何らかの問題が見られたりといった、特定の事項も判断材料となります。

ですから、複雑なのです。単に「あぁ、コロナ禍の浮ついた資金を利用したから、今それを整理しているだけだ」といった理由だけでなく、多くの異なる理由があるのです。事態はそれよりも複雑です。

ジェナ・フォジャー

それに対して、一点だけ付け加えさせてください。ジョエルの言う通りだと思います。それ自体が「コロナ企業の淘汰」が起きているわけではありません。資本コストが高く、継続的に資本が制約されている環境において、公開・非公開市場の両方の取締役会や投資家は、どこに資本を投じるかについて、これまで以上に慎重になっています。

そして、もし企業がマイルストーンに対する強力な見通しを持っていない場合、あるいは明らかにマイルストーンを達成できなかった場合、投資家はどこに資本を配分するかを決定しなければなりません。したがって、この環境において、企業を縮小させる、あるいは資本配分の観点から規模を縮小させるといった意思決定を生み出しているのは、まさにこれなのです。必ずしも、これらすべての企業がコロナ禍に設立され、今淘汰されているというわけではありません。

ウェズリー・ゴラデイ

わかりました、ありがとうございます。

ジョエル・マーカス

素晴らしいご指摘です。

ウェズリー・ゴラデイ

そして、上場バイオテクノロジー企業とのリース契約がないというコメントがありましたが、パイプラインについてお話しいただけますでしょうか？上場バイオテクノロジー企業による内覧は行われていますか？また、マクロ環境の影響で、単に少し躊躇しているだけなのでしょうか？

ジョエル・マーカス

はい。それはおそらく1四半期限りの一時的な落ち込み（blip）だと考えています。第2四半期にはプラスのリース契約に戻るのではないかと予測しています。しかし、これは以前には見られなかった状況であることを示しています。

先ほど申し上げた通り、これは多くの要因が組み合わさった結果です。しかし、1四半期限りのものだと考えています。それでも、需要と比較した上場バイオテクノロジー企業からの全体的なARR（年間経常収益）を見ると、そのセクターは――過去数年、あるいは数四半期にわたり継続的に申し上げていることですが――最も明らかに需要が不足しているセクターです。その主な理由は、良好なデータや重要なマイルストーンがない限り、現金のランウェイ（資金繰り期間）を延ばすためだけに市場に出て二次発行（増資）を行うことができないからです。

これは、未上場・上場企業を問わず、非常に困難なことです。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJohn Kim様からです。

ジョン・キム

第2四半期のリース見通し（ガイダンス）である90万〜95万平方フィートについて、どの程度の見通しの確度（visibility）があるのか伺いたいです。また、そのうち、新規契約、更新契約、および新規開発によるものはそれぞれどの程度か、コメントをいただけますでしょうか？そして最後に、第2四半期以降のリース案件のパイプライン全体はどの程度の規模でしょうか？

ジョエル・マーカス

はい。まず第一に、それはガイダンスではありません。活動内容や取引実績に基づく指標に過ぎません。現時点では、それに関してこれ以上のコメントは控えさせていただきます。

ジョン・キム

承知いたしました。

ジョエル・マーカス

確信が持てない限り、一般的な方向性の指標を示すことはしない、ということを申し上げさせていただきます。

ジョン・キム

承知いたしました。資産化された...

ジョエル・マーカス

ですが、ご存知の通り、物事が完了するまでは、決して完了したとは言えません。

ジョン・キム

その通りです。利子資本化についてですが、貴社のガイダンスは、今後のランレートが5,800万ドルであることを示唆しています。第4四半期までには、資本化する資産が約3分の1減少することになりそうです。そのため、単純な計算では、第4四半期までには約4,600万ドルになることが示唆されます。

この計算は正しいでしょうか？2027年に向けて、利子資本化をそのように捉えるべきでしょうか？

マーク・ビンダ

はい。ジョン、我々の...

ジョエル・マーカス

はい、2027年のガイダンスは出していませんが、マークが枠組みをお話しします。

マーク・ビンダ

はい、その通りです。つまり、現在のベースを見ると、現在資本化しているベースは60億ドルを超えています。そして、下半期には減少すると考えています。なぜなら、いくつかの大型の引き渡しがあるからです。

サンディエゴでの大型の引き渡しが一つあり、その他にも、おそらく一時停止されるか、あるいは場合によっては売却されることになるであろうマイルストーンを控えた資産がいくつかあります。その一部は土地です。そのため、補足資料において、第4四半期における資本化対象となるベースがどの程度になるかという予測を提示しました。それは、第4四半期の修正レンジの中間値で、およそ45億ドルから46億ドルのベースとなります。

その上で、2027年にマイルストーンを控えているベースがどの程度あるのかという目安を皆様にお示ししようとしました。その一部は土地であり、補足資料で非常に慎重に内訳を記載しています。一部は土地であり、残りは、我々が「事業および財務戦略の評価」と定義して強調してきた、いわゆる5つの資産です。それらの資産に関連するマイルストーンが2027年初頭にいくつかあり、それらは現在資本化されています。

その大きなものが421 Parkです。それについては、どうなるかは分かりません。需要や、そのプロジェクトをどれだけ迅速にリーシングできるかに大きく依存することになるでしょう。現時点で私が枠組みとしてお伝えできるのは、概ねそのような内容です。

オペレーター

本日の次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイケル・キャロル氏からです。

マイケル・キャロル

マーク、事業戦略の変更の可能性についてAREが評価している、それら5つのプロジェクトについて改めて伺いたいと思います。具体的な選択肢とはどのようなものでしょうか？例えば、先端技術などの異なる用途のために建設するということでしょうか？そして、もしそれがうまくいかなければ、より良い市場を待ってそれらのプロジェクトを推進するために、現状のまま維持するという形でしょうか？つまり、「異なる用途としてリーシングする」か、「より良い市場になるまで待機する」か、分析されているのはその2つの選択肢なのでしょうか？

マーク・ビンダ

はい、マイケル。つまり、これらの資産のほとんどについては、従来のラボ用途から、何らかの先端技術用途へ、あるいは、それらの建物の性質がラボ以外の用途としても非常に興味深いと感じる他の関心層へと、転換するかどうかを検討していると考えています。それがほとんどの資産に当てはまります。311 Arsenal Streetについては、そのような用途からの動きがあると言及しました。

それについて8万超のLOI（意向表明書）を締結したと考えています。40 Sylvanも同様のカテゴリーです。3000 Minutemanについては、実際に非ラボ用途で大きなLOIを締結しました。したがって、転換、つまりそれらの資産の大部分における潜在的な転換は、他の用途に向けてということです。

しかし、ジョエルが述べたように、将来的にはこれらを潜在的な売却候補として検討することも可能です。421は他とは少し異なり、分譲への関心を検討したり、あるいはその資産がオフィスになることも想定されるかもしれませんが、本来はラボビルとなる予定のものです。とはいえ、これらすべての資産には……まだ多少の時間がありますが、意思決定を行うか、あるいは利子資本化が終了するかといったマイルストーンが迫っています。それらのマイルストーンは、平均して来年初頭に控えています。

マイケル・キャロル

承知いたしました。それから、もしそれらの特定の開発プロジェクトの規模を変更する場合、つまり、それは2026年の建設予算に影響を与える可能性があるのでしょうか？それとも、補足資料で強調されていた5億ドルというのは、他の用途への投資はライフサイエンスと比較して少額になるため、むしろ2027年以降への影響ということになるのでしょうか？

マーク・ビンダ

はい。マイケル、今年の資本計画についてはしっかりと把握していると考えています。それはむしろ、来年の支出に影響を与える可能性のある項目となるでしょう。

オペレーター

本日の次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からです。

ディラン・バージンスキ

2027年に発生する9,700万ドルの退去に関するこれまでのご説明に感謝いたします。私たちが把握しようとしているのは、その金額を除いても、いわゆるさらに153万6千平方フィートのリース満了があるように見える点です。それについて、しっかりと把握されていますでしょうか？それらは更新される可能性が高いのでしょうか？私たちが知りたいのは、2027年に近づくにつれて、その9,750万ドルという数字が上昇する可能性や確率がどの程度あるのかということです。

マーク・ビンダ

はい、ディラン。2027年の残りのリース満了に関して何が起こるかについては、まだ判断するには少し早い状況です。現在分かっているのは、あなたが言及された150万平方フィート、あるいは9,700万ドルの賃料については、ダウンタイムが発生する可能性がある、あるいは発生する可能性が高いということです。そのため、現時点で継続率がどのようになるかを予測するのは非常に困難です。

少なくとも今年については、年初に2026年の主要なリース満了を抽出した際、2026年の満了分については60％以上の継続率になると考えていました。しかし、2027年がどのようになるかについてコメントする準備は、まだできていないと考えています。

ディラン・バージンスキ

それはもっともです。また、第2四半期に実施できると考えているリーシング活動の潜在的な量に関する詳細なご説明にも感謝いたします。その先のことについて考える際、年間350万から400万平方フィートのリーシング量は、ランレートとして使用するのに適切な量と言えるのでしょうか？もちろん、リーシングには変動があることは承知していますが、次四半期以降のパイプラインをどのように捉えるべきか伺いたいです。

ジョエル・マーカス

それをランレートであると想定すべきではないと考えています。現在は異なる時期にあると思います。特に、保有資産のライフサイエンスや先端技術の構成比が高まることを踏まえると、ランレートは時間の経過とともに変化していくでしょう。ですから、それをすぐに適用することはできないと考えています。

しかし、歴史的には、多少の増減はあるものの、長期的には100万ドルが一般的なランレートとなってきました。私たちがランレートとしてその水準に戻るかどうかは、時間が経てば分かることだと思います。

オペレーター

本日の最後のご質問は、Wells FargoのJamie Feldman様からです。

ジェームズ・フェルドマン

電話会議の最後に至ったことへ、お祝いを申し上げます。不動産の観点から、この領域を見ているオポチュニスティックな資本（機動的な資本）の最新の温度感について伺いたいと思います。JV（ジョイント・ベンチャー）が少し面白くなっているとおっしゃっていたかと思いますが、何か変化はありましたか？ あるいは、グローバルな資本ニーズに関して世界中で多くの変化が起きていますが、それがグローバルな資本なのか、国内の資本なのかについて、アップデートをいただけますでしょうか。ライフサイエンス分野におけるオポチュニスティックな買い手の最新の状況はどうなっていますか？

ジョエル・マーカス

はい、それについてはあまり多くをコメントしたくないと考えています。ですが、ピーター、あなたなら話せるでしょう。

ピーター・M・モグリア

はい。これらの資産を見ているのは、国内資本と国際資本の両方の組み合わせであると言えます。

ジェームズ・フェルドマン

つまり、投資意欲（アペタイト）は変化したとおっしゃいますか？ それとも、ほぼ同じでしょうか？

ピーター・M・モグリア

変化したのは、過去2年間から今年にかけて、コア資産を見ている資金は実になかったということです。すべてがオポチュニスティックなものでした。そして、それは正当な理由によるものでしたよね？ つまり、不動産業界がボトムアウト（底を打つ）することを期待しており、誰もが2桁のIRR（内部収益率）に基づいた資金調達を行っていました。それがそれらのファンドの目標であり、彼らが投資しなければならない対象だったのです。

現在は資金があります。どのようにしてそうなったのかは分かりませんが、「質の高い、より安全な資産が欲しい」と言っている人々がいます。そして、私が引き受けるリスクに見合った、債券に対するスプレッドを確保できる不動産案件が得られることも分かっています。ですので、現在その資金があり、先ほど申し上げたように国内および国際的な両面から流入しています。

我々はそれを活用して、我々のプログラム全体の資本コストをより良くすることを目指しています。

オペレーター

以上で質疑応答セッションを終了いたします。結びの言葉のために、会議をジョエル・マーカスにお戻しいたします。

ジョエル・マーカス

はい。オペレーター、そして皆様、ありがとうございました。感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございます。以上で本日の電話会議を終了いたします。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断してください。

それでは、良い一日をお過ごしください。