APLE（アップル・ホスピタリティ REIT） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

こんばんは。Apple Hospitality REITの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっています。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションを行います。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドでスター（*）に0を押してください。なお、この会議は録音されています。それでは、投資家広報担当副社長のケリー・クラークに進行を交代いたします。ありがとうございました。

始めてください。

ケリー・クラーク

おはようございます。Apple Hospitality REITの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の電話会議は、昨日午後に配布および提出いたしましたForm 10-Qに基づくものです。始める前に、本日の電話会議には連邦証券法で定義される「将来予測に関する記述」が含まれる可能性があることにご注意ください。

これらの将来予測に関する記述は、現在の見解および仮定に基づいており、その結果、実際の結果、業績、または達成事項が、表明、予測、または示唆されたものと実質的に異なる原因となり得る数多くのリスク、不確実性、および将来の事象の結果に左右されます。かかる将来予測に関する記述は、当社のForm 10-Kによる2025年度年次報告書を含むSECへの提出書類に記載されているリスク要因によって限定され、本日時点のものです。当社は、法律で義務付けられている場合を除き、将来予測に関する記述を公に更新または修正する義務を一切負いません。

ケリー・クラーク

加えて、本日の電話会議では非GAAP指標による業績についても議論いたします。これらの指標のGAAP指標との調整、および当社の説明の中で言及される特定の項目の定義については、昨日の決算リリースおよびその他のSEC提出書類に含まれています。決算リリースのコピーまたは当社に関する追加情報については、applehospitalityreit.comをご覧ください。

ケリー・クラーク

本日の午前中は、最高経営責任者（CEO）のジャスティン・ナイトと、最高財務責任者（CFO）のリズ・パーキンスが、2026年度第1四半期の業績の概要と、年度の残りの期間の運営見通しについて説明いたします。別途記載がない限り、すべての業績指標の変化は、比較対象期間の前年同期比の変化を指します。概要の説明の後、質疑応答に移ります。それでは、ジャスティンに交代いたします。

ジャスティン・ナイト

おはようございます。本日は2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。2025年度第1四半期との前年同期比での厳しい比較にもかかわらず、比較対象ホテルのRevPARが2%を超える成長を記録し、年の好調なスタートを切れたことを嬉しく思います。今四半期の強さを裏付けるものとして、当社のホテルの約3分の2がRevPARの成長を実現し、同一店舗ベースでは、マージンの拡大を伴ってRevPARが3%近く成長しました。

当社のホテルの効率的な運営モデルと、慎重な費用管理を組み合わせることで、売上高（トップライン）の改善をボトムラインの業績へと意味のある形でフロースルー（還元）させることができ、その結果、比較対象ホテルの調整後ホテルEBITDA、調整後EBITDARE、および修正FFO（funds from operations）のすべてにおいて成長を実現しました。需要の勢いは第2四半期へと継続しています。

ジャスティン・ナイト

4月の速報値では、需要の継続的な強さと、DOGE、解放記念日、およびそれに伴う一般的なマクロ経済の不確実性に関連する好意的な前年同期比との比較による恩恵に支えられ、比較対象ホテルのRevPARは4%を超える成長を示しています。中東における継続的な紛争とその世界的なエネルギー市場への影響により、地政学的および経済的な背景の不確実性は増していますが、当社の広範に分散された客室中心のポートフォリオは、引き続き需要の回復力を示しています。客室稼働率の改善と先行予約の傾向は、夏季に向けての自信を与えてくれます。年初来の業績超過を反映し、通期のRevPARガイダンスの中間値を100ベーシス・ポイント引き上げ、1%といたします。

改定後の範囲は、来年度に対する慎重な見方を維持したものです。これは、最終的には保守的すぎると判明する可能性があると考えています。トランジェント需要は予想よりも強くなっております。

ジャスティン・ナイト

初夏の業績は、FIFAワールドカップに関連するレジャー旅行の増加による恩恵を受ける可能性があり、また、政府支出の削減、関税関連の混乱、および昨年の政府閉鎖によって悪影響を受けた時期を、ようやく乗り越え始めています。これらを総合すると、これらの要因は、当社の更新された見通しには完全には反映されていない潜在的なアップサイド（上昇要因）を表しています。規律ある資本配分は、宿泊業界における数十年にわたる当社の成功の中心となってきました。当社は、現在の機会を活用しつつ将来に向けて備えるために、短期および長期の投資判断を慎重にバランスさせています。

長期的に、このアプローチは、持続的な収益成長と長期的な資本増価を通じて、株主の皆様に魅力的なトータルリターンを提供することを目的としています。今年4月、当社はミネソタ州ロチェスターのハンプトン・イン＆スイーツを約900万ドルで売却いたしました。

ジャスティン・ナイト

売却価格は、設備投資（CapEx）前で5%のキャップレート（還元利回り）または14.5倍のEBITDA倍率、また、見積もられる300万ドルの予定される資本改善を考慮した後では、4%のキャップレートまたは19.6倍のEBITDA倍率に相当します。当社は、株主の利益を高める方法で売却益を再投資することを可能にする取引を通じて、選択的にポートフォリオを整理する機会を継続的に捉えております。最近の買収物件は、いくつかの市場における逆風にもかかわらず、好調なパフォーマンスを示しています。ウィスコンシン州マディソンのエンバシー・スイーツは、ホテルの運営初年度を完了し、大幅な改善を見せました。

また、2024年に買収したワシントンD.C.のACホテルは、2025年度通期のRevPARが205ドル、ハウス・プロフィット・マージンが43%となりました。

ジャスティン・ナイト

政府出張の大幅な減少と昨年のコンベンション・カレンダーの弱さを考慮すると、堅調な業績です。最近、モット・ブランドとしてヒルトンの「New Build of the Year」を受賞したナッシュビルのMottoは、好調な立ち上がりを見せており、直近数週間の平均RevPARは200ドルに迫っています。昨年取得した「Homewood Suites by Hilton Tampa-Brandon」は、今夏に計画されている全面改修およびリポジショニングに先立ち、引き続き高い収益を生み出しています。次年度以降のコミットメントに目を向けると、開発の初期段階にある2つのプロジェクトについて、継続的な先渡し契約を締結しています。

アラスカ州アンカレッジのAC、およびラスベガスの当社のSpringHill Suitesに隣接するACとResidence Innのデュアルブランド施設です。アンカレッジのACは着工しており、2027年5月の竣工を見込んでいます。ラスベガスのプロジェクトについては、まだ着工していません。

ジャスティン・ナイト

デュアルブランドのACおよびResidence Innは、現在、2028年第2四半期に完成する見込みです。現在の取引環境は、当社の資本コストに対してアクレティブ（利益増殖的）な機会をまだサポートしておらず、2026年の買収に関する合意も現時点ではありません。当社の規律あるアプローチに基づき、引き続き取引市場に積極的に関与し、株主価値の最大化に焦点を当てながら、他の資本使途と比較して潜在的なホテル買収を評価しています。長年にわたって継続的に証明してきた通り、当社のバランスシートの柔軟性と強力な実行力に対する定評により、市場環境がより有利に変化した際に迅速に行動できる立場にあります。

また、当社のポートフォリオへの戦略的な再投資を継続し、各市場において当社のホテルが競争力を維持し、お客様に対して強力なバリュープロポジションを維持できるよう努めています。

ジャスティン・ナイト

通年では、21軒のホテルで計画されている大規模改修を含め、8,000万ドルから9,000万ドルの再投資を見込んでいます。当社のポートフォリオの規模、客室に特化した効率的な設計、および経験豊富な社内のプロジェクト管理チームにより、年間平均の設備投資（CapEx）を収益の約6%に抑えて資産を維持できており、これはフルサービス・ポートフォリオよりも大幅に低い水準です。より高い営業利益率と相まって、この効率性は多額の営業キャッシュフローへとつながり、これを株主還元および戦略的投資の資金として活用しています。当四半期の設備投資額は、合計で約2,750万ドルでした。

多様なホテル・ポートフォリオからの強力なキャッシュフローに支えられ、当社は魅力的な月次分配金を通じて継続的に株主に資本を還元しており、これがトータルリターンに寄与しています。第1四半期において、当社は合計約5,700万ドル、または普通株1株あたり0.24ドルの分配金を支払いました。

ジャスティン・ナイト

金曜日の終値に基づくと、1株あたり0.96ドルの年換算の定期月次現金分配金は、年利約7.2%に相当します。取締役会とともに、長期的な株主価値を創造するため、ポートフォリオのパフォーマンス、資本ニーズ、およびその他のアクレティブな機会の観点から、これらの分配金を継続的に評価してまいります。宿泊業界における26年の歴史を通じて、当社は意図を持って戦略を洗練させてきました。当社は、ビジネスおよびレジャーのお客様の幅広い層にアピールする高品質なホテルに投資しています。

市場と需要創出源を分散させ、低レバレッジで強力かつ柔軟なバランスシートを維持しています。ポートフォリオに戦略的に再投資し、ホテルを運営する経験豊富な経営チームと密接に連携しています。当社は、全米で最大級かつ最も多様なアップスケール・客室特化型ホテルのポートフォリオを保有しています。

ジャスティン・ナイト

37州とコロンビア特別区の83の市場に分散された、約3万室を有する216軒のホテルです。当社のポートフォリオに対する旅行需要は底堅く推移しており、ここ数ヶ月の顕著な成長は当社の戦略のメリットを裏付けています。当社の市場における新規ホテル建設による供給増が歴史的に低い水準にあることは、当社のポートフォリオ全体のプロファイル（リスク特性）を実質的に軽減し、潜在的なダウンサイドを限定させ、潜在的なアップサイドを強化すると引き続き考えています。四半期末時点で、当社ホテルの57%は、半径5マイル以内に新たなアップスケールまたはアッパーミッドスケールの製品の建設がありませんでした。

当社は、ホスピタリティ業界の見通し、および当社のポートフォリオの強さとポジショニングに自信を持っています。今後についても、当社のコントロール可能な要素、すなわち、オペレーションの実行、規律ある資本配分、および誠実さへの妥協のないコミットメントに注力し続けてまいります。

ジャスティン・ナイト

何よりも、当社は株主のために永続的な価値を創造することに尽力しています。それでは、バランスシート、当四半期の財務実績、および年内の見通しに関する詳細について、リズに説明を引き継ぎます。

リズ・パーキンス

ありがとう、ジャスティン。おはようございます。第1四半期は、当社のポートフォリオが当社のオペレーティング・モデルの耐久性を示した、力強い一年のスタートとなりました。第1四半期が年間で最も弱い四半期になるという当初の予想に対し、実績が伴ったことを特に嬉しく思います。

2月の好調な締めくくりと3月にかけての加速により、当四半期は、当初の通期ガイダンス範囲の上限を超えるRevPAR成長率で終了しました。当四半期の既存店のRevPARは115ドルで、2.2%上昇しました。ADRは157ドルで0.1%上昇、客室稼働率は73%で2.1%増加しました。四半期が進むにつれて、業績は向上しました。

リズ・パーキンス

1月、既存店のRevPARは1.6%減少しました。これは前年同期との厳しい比較を反映したもので、その約半分は2025年初頭の山火事関連のリカバリー需要によるものでした。恩恵を受けたカリフォルニアのホテルを除くと、第1四半期のRevPARは3%成長しました。2月、既存店のRevPARは、一部の天候による混乱があったものの、ビジネスおよびレジャー需要の強化に支えられ、1.5%増加しました。

3月の実績は特に注目に値しく、既存店のRevPAR成長率は5.8%となり、予想を大幅に上回りました。これは、昨年経験した政策主導の需要の逆風による初期の影響を超えて、ポートフォリオ全体で広範な需要の強さを示しています。当四半期の既存店の総収益は、10%増加したその他収益の継続的な強さに支えられ、4.3%増の3億3,700万ドルとなりました。

リズ・パーキンス

当社のホテルにおける効率的な運営モデルは、規律ある費用管理と相まって、売上高の成長から最終利益への強力なフロースルーをもたらしました。当四半期、既存ホテルの調整後ホテルEBITDAは1億800万ドルで、3.6%増加し、調整後ホテルEBITDAマージンは32.2%と、わずか20ベーシス・ポイントの減少にとどまりました。この結果は、最近オープンした「Motto by Hilton Nashville Downtown」の立ち上げ（ランプアップ）の進展と、「Hotel 57」の季節的な影響を反映しており、その両方が既存ホテル全体の業績に重石となりました。Motto by Hilton Nashville Downtownの、Hotel 57の移行、および最近取得したHomewood Suites by Hilton Tampa-Brandonの影響を除外した同一店舗ベースでは、当四半期のRevPARは2.8%成長しました。

同一店舗の総売上高は3.1%成長し、当四半期に6%成長した客室外収益の継続的な強さに支えられました。

リズ・パーキンス

強力な売上高の成長と規律あるコスト管理の組み合わせにより、同一店舗の調整後ホテルEBITDAは4.2%成長し、調整後ホテルEBITDAマージンは30ベーシス・ポイント拡大しました。当四半期に直面したADR（平均客室単価）の逆風や、マリオット運営ホテルからフランチャイズへの転換に伴う移行費用の混乱を考慮すると、これらの最終利益の結果は特に心強いものです。季節的に稼働率が高まる月へと移行し、最近移行したホテルが安定し、単価成長による貢献が大きくなるにつれ、最終利益へのさらなる強力なフロースルーを期待しています。1月に強調した通り、当社は13軒のマリオット運営ホテルのフランチャイズへの移行を完了し、運営をサードパーティの運営会社へと統合しました。

これらの会社の多くは、すでに当該市場で当社のホテルを運営しており、これにより追加的な運営上のシナジーを実現することが可能となりました。

リズ・パーキンス

まだ初期段階ではありますが、初期の結果には勇気づけられており、これらの移行が、選定された追加の市場レベルでの運営統合とともに、当社のポートフォリオの運営パフォーマンスをさらに推進するものと確信しています。また、この移行は、将来的に特定の資産売却（ディスポジション）を検討する際、当社に追加の柔軟性をもたらし、これらのホテルの市場性を高めるものでもあります。当四半期は、ポートフォリオ全体にわたる広範な強さが顕著でした。ジャスティンが強調したように、2025年初頭のカリフォルニアのホテルに恩恵をもたらした山火事関連の復旧需要や、ワシントンD.C.での就任式など、いくつかの市場で比較対象（前年実績）が厳しい状況であったにもかかわらず、当社のホテルの約3分の2が前年比でRevPARの成長を達成しました。

これは、当社のポートフォリオの多様化と、ホテルおよび市場レベルでの実行に対する当社のチームの継続的な注力の両方を反映しています。当四半期、いくつかの市場がRevPARのトップパフォーマーとして際立ちました。

リズ・パーキンス

ピッツバーグは、複数のスポーツイベントや強力なコンベンション・カレンダーの恩恵を受けて23%成長しました。アラスカは、市場における強いレジャー需要に牽引され、さらに追加的なクルー（乗務員）需要に助けられて21%成長しました。シアトルは、ボーイングの生産業務の再開と、近隣の造船所での追加のプロジェクト関連業務により、18%成長しました。パームビーチは、強いレジャーおよびビジネスのトランジェント（流動的）需要の両方を伴い、引き続き繁栄しており、16%成長しました。

メンフィスは、市場における政府需要の増加の中で、追加的な医療、人員、および航空クルー需要を取り込み、14%成長しました。4月の速報値に基づくと、既存ホテルのRevPARは4%以上増加しました。南カリフォルニアにおける山火事復旧需要による2025年の継続的な恩恵にもかかわらず、当社はポートフォリオ全体で広範な需要の強さを引き続き確認しており、さらに、政府の政策関連の発表による混乱を経験した、厳しい2025年4月との良好な比較（前年実績との比較）からも恩恵を受けました。

リズ・パーキンス

第1四半期に話を戻すと、平日の稼働率は170ベーシス・ポイント上昇し、週末の稼働率は270ベーシス・ポイント上昇しました。平日の稼働率は全体の結果と同様の月次パターンを示し、1月は200ベーシス・ポイント低下、2月は200ベーシス・ポイント上昇、3月は400ベーシス・ポイント以上上昇しました。週末の稼働率は四半期を通じてプラスであり、1月は100ベーシス・ポイント上昇、2月は200ベーシス・ポイント上昇、3月は500ベーシス・ポイント近く上昇しました。ADRの傾向も、四半期が進むにつれて強まりました。

1月と2月のADR成長がマイナスであった後、平日のADRは3月にプラスに転じ、1.4%上昇し、四半期末には30ベーシス・ポイントの上昇で終了しました。

リズ・パーキンス

週末のADRは3月に3.5%上昇し、四半期全体で70ベーシス・ポイント上昇しました。これは、より広範なRevPARの獲得に寄与した、有意義なプラスの転換点となりました。山火事の復旧および就任式関連のビジネスに関連して、前年比で厳しい比較に直面したロサンゼルスおよびワシントンD.C.の市場を除外すると、平日のADRと週末のADRは共に当四半期で1%以上成長しており、これは当社のポートフォリオにおいて稼働率と並行して単価成長を推進する能力を示しています。同一店舗の客室販売数（ルームナイト）のチャネル・ミックスを見ると、当四半期はトランジェントの傾向の改善が示されました。

ブランド公式サイト（Brand.com）は客室販売数の39%を占める最大のチャネルであり、前年比で40ベーシス・ポイント上昇しました。一方、OTA（オンライン旅行代理店）の予約は170ベーシス・ポイント上昇し、ミックスの13%となりました。プロパティ直販は90ベーシス・ポイント減少して26%となり、GDS予約は90ベーシス・ポイント減少して18%となりました。

リズ・パーキンス

セグメンテーションに目を向けると、トランジェントの傾向は毎月改善しましたが、グループビジネスは引き続き堅調であり、全体の稼働率成長を支える強力な基盤となりました。BAR（最安値料金）が、特に2月と3月に目覚ましい客室販売数の成長を見せて牽引し、第1四半期の稼働率ミックスにおいて120ベーシス・ポイント上昇して34%となりました。その他のディスカウント料金はより安定しており、ミックスの27%へと50ベーシス・ポイント減少しました。コーポレートおよびローカル交渉料金は、ミックスの17%へと130ベーシス・ポイント減少しましたが、四半期を通じて着実な改善を見せ、3月の全体的な結果に寄与しました。

政府関連は、主に2025年3月の混乱との比較により、ミックスの6%へと20ベーシス・ポイント成長しました。グループビジネスのミックスは30ベーシス・ポイント改善し、17%となりました。

リズ・パーキンス

費用に関しては、既存ホテルの総ホテル費用は当四半期に2.6%増加しましたが、客室稼働あたりのコスト（CPOR）ベースでは前年比でわずかに減少しました。費用の規律は、当四半期のマージン実績に大きく貢献しました。既存ホテルの客室稼働あたりの変動費は、前年比でわずか0.3%の増加にとどまりました。客室稼働あたりの総人件費は43ドルで、わずか1%の増加でした。

また、契約労働への依存度の低下も継続しており、既存ホテルの総賃金の7%未満へと下がり、前年比で80ベーシス・ポイント（7%）減少しました。非人件費の変動費は客室稼働ベースで10ベーシス・ポイント減少し、既存ホテルの固定費は、良好な物件保険の比較対象（前年実績）および固定資産税の不服申し立て（減税請求）に支えられ、1.5%減少しました。

リズ・パーキンス

当四半期、当社は調整後EBITDAREとして約1億100万ドル（2.2%増）、MSFOとして約8,000万ドル、または1株当たり0.34ドル（それぞれ1.9%増および3%増）を達成しました。バランスシートに目を向けますと、2026年3月31日時点で、未払債務総額は約16億ドルで、直近12ヶ月のEBITDAの約3.4倍であり、加重平均利率は4.6%、加重平均償還期間は約3年でした。四半期末時点で、総債務の約63%が固定またはヘッジされていました。手元資金は約800万ドル、リボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能額は約5億5,900万ドルであり、十分な流動性を確保しています。

リズ・パーキンス

第1四半期末時点で、当社のポートフォリオには207軒の担保権が設定されていない（unencumbered）ホテルがありました。今年の予定されている債務の償還期日に関して、無担保貸付人と協議を継続しており、魅力的な条件でこれらの償還に対応できる良好な立場にあると確信しています。好調な第1四半期を踏まえ、当社は通期の見通しを引き上げます。ガイダンスを開始した際に取った慎重なアプローチに基づき、広範な環境における経済的および地政学的な不確実性を認識しつつ、ポートフォリオの潜在的な強さには自信を持ちながら、年内の残りの期間についても引き続き慎重に予想を立てています。

リズ・パーキンス

通期については、純利益を1億4,300万ドル〜1億6,900万ドルの範囲、同一比較対象ホテルのRevPAR変化率を0%〜2%の範囲、同一比較対象ホテルの調整後ホテルEBITDAマージンを32.9%〜33.9%の範囲、および調整後EBITDAREを4億3,600万ドル〜4億5,800万ドルの範囲と予想しています。ガイダンスの目的として、ホテルの総費用は中間値で約3%増加、CPOR（客室販売当たりコスト）ベースでは2%増加すると想定しています。当社は運営モデルと費用管理能力に引き続き自信を持っており、先月、好条件で不動産保険の更新を完了したことを共有できることを嬉しく思います。これにより、当初の予想と比較して月々の節約額が増加する見込みです。

リズ・パーキンス

再確認となりますが、2026年1月1日付で、当社は調整後EBITDAおよびMSFOの算出において、株式報酬費用として計上された費用を除外することにしました。これは、当該費用が非現金取引を再提示するものであること、および純利益への加算が、クレジット・ファシリティに基づく当社の財務制限条項（コベナント）比率の計算における調整後EBITDAの算出方法、および他の上場宿泊REITの表示形式と一致しているためです。幅広く多様化された客室中心の当社のホテルに対する需要は、回復力があることが証明されています。直近の予想を上回るトランジェント需要、FIFAワールドカップに関連するレジャー旅行の増加により恩恵を受ける可能性がある初夏、そして政府支出の削減、関税発表、2025年の政府機関閉鎖によって悪影響を受けた時期との比較が容易な状況（比較対象が低水準であること）を考慮すると、改定されたガイダンスは引き続き保守的である可能性があります。

リズ・パーキンス

当社の見通しは現在の見解に基づいており、限定的であり、事業における予期せぬ展開や運営環境の変化、また未発表のホテルの買収や売却については考慮していません。近年の稼働率および予約動向の改善は、旅行需要全体の回復力と、特に当社のホテルに対する需要の強さを浮き彫りにしています。当社の最近の資本配分決定とポートフォリオの調整は、ポートフォリオのポジショニングとパフォーマンスを向上させました。当社の堅実なバランスシートは、将来的に増益につながる（accretiveな）機会を追求するための安定性と重要な柔軟性を引き続き提供しています。

当社は、チームの経験、規律、機敏さ、ポートフォリオの広範な消費者への訴求力、そしてバランスシートの強さと柔軟性に自信を持っています。

リズ・パーキンス

当社は、変化する市場環境をうまく乗り切り、新たな機会を活用して成長を実現し、長期的に株主への総合リターンを最大化できる良好な立場にあります。以上が準備された発言となります。これより質疑応答に移ります。

オペレーター

最初のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt氏からです。どうぞ。

スピーカー 9

おはようございます。Austinの代わりにJoshが伺います。ご質問いただきありがとうございます。今後、さらなるADR（平均客室単価）の成長が見込まれる場合、マージンのガイダンスはRevPARの成長が完全に稼働率によってもたらされることを想定しているのでしょうか、それとも両方の組み合わせなのでしょうか？ もし完全にADRによってもたらされるとしたら、それはフロースルー（利益への波及効果）にどのような影響を与えるのでしょうか？

リズ・パーキンス

それは良い質問です。ガイダンスについて考える際、一般的に我々は直近のトレンドを見ており、昨年のADR（客室平均単価）の向かい風が今四半期のマージン・パフォーマンスに与えた影響についてお話ししています。ロサンゼルスの山火事に関連する昨年の比較対象（コンプ）を乗り越えるにつれて、より高い単価を実現できると予想しています。これは、ガイダンスに完全には織り込まれていません。

リズ・パーキンス

第1四半期のガイダンスを修正する際、年度末の報告から非常に間近であったこと、および、まだ年初であるという事実を考慮し、より慎重なアプローチを取りました。実質的に、大部分において、第1四半期のアウトパフォームと4月のいくらかの改善のみを組み込みました。ガイダンスの中間値における、年内の残りの期間の稼働率とADRのバランスは、年初に予想していたものと非常によく似た比率となっています。

リズ・パーキンス

トレンドが継続し、より広範な需要の改善が続いた場合、昨年の比較対象を乗り越えるとともに、第1四半期から4月にかけての実績からそれらの比較対象を除外した場合に我々が示したような、単価を上げる能力について、期待しています。

スピーカー 9

わかりました。大変助かります。ありがとうございます。2番目の質問は、消費者の価格感応度についてです。

その観点から、どのような状況が見えていますでしょうか？現在存在するマクロリスクを考慮すると、貴社のポートフォリオにおける需要の観点から、消費者への潜在的な影響はどのようなものになり得るとお考えですか？あるいは、より広範に、ガイダンスの下限においてどのようなシナリオを想定されているのでしょうか？また、その逆、つまり上限において何を想定しているのかについても伺いたいです。以上です。ありがとうございます。

ジャスティン・ナイト

かしこまりました。現在、お客様に顕著な価格感応性は見られません。リズが冒頭陳述で強調した通り、四半期を通じて、稼働率と単価の両方を成長させることができました。ポートフォリオ全体のADR成長に対する主な重石は、ワシントンD.C.での高単価イベントである就任式と、ロサンゼルス地域の単価を押し上げた山火事という、前年同期比の比較対象によるものです。

リズが強調したように、年内の残りの期間を見通すにあたって、我々は非常に保守的なガイダンスのアプローチをとっています。実質的に示唆されているのは、稼働率、単価ともに非常に限定的な成長であるということです。

ジャスティン・ナイト

それが直近の経験とは相反しており、おそらく保守的であることは認識しています。年内の展開を考える際、間もなく稼働率の高い月へと移行するため、それらの月における成長は、増分マージンを押し上げる単価の向上からますます得られるものになると予想しています。我々のホテルの価格帯と、それに関連する知覚価値を考慮すると、広義において、需要に意味のある後退がない限り、マージンにおいて単価を上げる能力に関して、いかな려는課題も予想していません。

オペレーター

次のご質問は、Cantor FitzgeraldのJay Kornreich様です。どうぞ。

ジェイ・コーンライク

おはようございます。ガイダンスが保守的である可能性について多く言及されていますが、昨年の容易な政府需要の比較対象を乗り越えること、関税、さらにワールドカップのレジャー需要による潜在的な上振れ要因といった、追加的な要素についても述べられました。それらの特定の領域において、それらから得られる潜在的な上振れがどのようなものになり得るのか、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。政府需要については、昨年はまさに主要な向かい風であったと思いますが、第1四半期にそれが強く回復したことを踏まえ、それが年間を通じて引き続き好調であるとお考えでしょうか？

リズ・パーキンス

DOGEやリバレーション・デーの影響を受けた昨年の、最も早い（あるいは最大の）比較対象期を越えたことで、政府需要の改善が見られ、非常に心強く感じております。その傾向が続くことを期待しています。また、稼働率が高まる月に入るにあたって、より広範なベース需要や、特別イベントによる需要の圧縮が発生した場合、私たちは（収益を最大化するために）需要を絞る（yield out）ことを選択する可能性があり、その選択をした場合には、前年同期比の比較から有意義な結論を導き出すことが難しくなる可能性があることも念頭に置いておいてください。

リズ・パーキンス

現時点において、特に3月、そして4月に入った際の第1四半期の稼働率の水準を考慮すると、増分的な政府需要を取り込むことができ、約13%の改善が見られました。ミックスの観点からは、約6%の増加に近づきました。政府という観点からは、心強い結果です。年が進むにつれ、政府需要は着実に改善していくのを見てきました。

申し上げているのは、夏の時期に入るにつれて前年同期比の減少幅が縮小し、その後、第4四半期に政府閉鎖（government shutdown）が発生した際には、当然ながら（減少幅が）拡大したということです。年が進むにつれて、比較対象（comps）は多少流動的になると思いますが、繰り返しますが、当初、グループ需要におけるその改善を見て心強く感じております。

ジャスティン・ナイト

はい。再び、私たちが（ガイダンスを）発行した際の内容を念頭に置いてください。

リズ・パーキンス

ああ、どうぞ。

ジャスティン・ナイト

当初ガイダンスを発表した際、私たちは第1四半期が最も困難な四半期になると予想しており、その後はパフォーマンスが改善すると見込んでいました。第1四半期のパフォーマンスについては、間違いなく非常に満足しています。現在のガイダンスには、ワールドカップによる潜在的なアップサイドは含まれていませんが、特に一部の小規模市場において強力な予約状況が見られており、これらはすでに目にしている強力な需要トレンドに対して、増分となると予想しています。

ジェイ・コーンライク

わかりました。ありがとうございます。ジャスティン、先ほどの、すでに見られているFIFAワールドカップの予約に関するコメントについて、少し掘り下げさせてください。それは主に、試合が行われる市場におけるエクスポージャーから来ているのでしょうか？以前お話ししたように、海外旅行者が滞在を延長したり、1、2週間米国を旅行したりする可能性や、あるいは貴社がエクスポージャーを持っている追加の市場なども含めて考えています。

どこでそれが起こると予想しているか、あるいはどこですでに需要が見られているかについて、何か知見をいただけますでしょうか。

ジャスティン・ナイト

FIFAの試合から恩恵を受ける市場以外の市場において、何が需要を牽引しているのかを具体的に特定するのは困難です。とはいえ、現在の予約状況を見ると、現在の予約のうち海外からの予約は非常にわずかな割合です。これは過去の経験と一致しています。現在予約が入っている（on the books）ものの大部分は国内需要であり、それが引き続き主要な推進力になると予想しています。

大会が近づくにつれて海外予約の増加が見られた場合、それは増分となるでしょう。

ジェイ・コーンライク

わかりました。ありがとうございます。質問は以上です。ありがとうございました。

ジャスティン・ナイト

ありがとうございます。

リズ・パーキンス

ありがとう、ジェイ。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのアリ・クライン様です。どうぞ。

アリ・クライン

ありがとうございます、おはようございます。ジャスティン、あなたは明らかにガイダンスの保守的な性質について少しお話しされましたが、同時に、ポジティブな先行予約のトレンドも見えているともおっしゃいました。先行予約の観点から、どのような状況が見えているのか、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。ガイダンスには反映されていないようですが、どのような状況が見えているのか、把握できれば助かります。

リズ・パーキンス

つまり、ジャスティンが言ったことと非常に、非常に一致しています。将来を見通すと、見え始めています。通常、私たちは90日先を見ますが、あるいは、遠い先というよりは、より近いものに頼る傾向があります。90日間のウィンドウ内では、ワールドカップ前後の先行予約による一定の影響が見え始めており、これはポジティブなものです。

6月に入っても、カレンダーのずれを除いて5月について考えると、それもポジティブに見えます。先行予約の観点からは、将来に向けて、稼働率と単価の両面で改善が続いています。

アリ・クライン

ありがとうございます。では、取引市場について、そこで何が見えているのか、また買収面でもっと積極的に動くためには何が必要だと考えているのか、少しお話しいただけますか？

ジャスティン・ナイト

もちろんです。債券市場はしばらくの間、取引を後押ししてきたと考えています。ファンダメンタルズの改善に伴い、この分野への関心が高まり始めています。かなりの間、我々にとって魅力的な物件が市場に多く出てきていると考えています。

課題は、売り手の期待値と、我々が支払ってもよいと考える価格との間の大きな乖離でした。以前もお話ししましたが、当社の買収モデルは、自社株買いを含む資本の代替用途との比較分析を行っています。今日の環境、および当社の株価におけるインプライド・バリュー（潜在的価値）やインプライド・マルチプル（潜在的倍率）と比較した個別資産の価格を見ると、当社の株価の方が依然として優れた水準にあります。

ジャスティン・ナイト

買収の観点からより積極的になる環境を考えると、それは（前述の状況が）逆転する環境のことだと考えています。それは、当社株価の継続的な上昇、あるいは売り手の期待値の低下、そのいずれかの結果として起こり得ます。最も可能性の高いシナリオは、その両方の組み合わせです。事前の発言でも強調しましたが、この分野における当社の実績と、環境の変化に応じたバランスシートの柔軟性を踏まえ、当社は非常に迅速に動ける態勢を整えています。

アリ・クライン

ありがとうございます。

オペレーター

質問をされる場合は、電話のキーパッドの「＊」キーを1番にお押しいただくようお願いいたします。次の質問は、ベアード社のマイケル・ベリサリオ氏からです。どうぞ。

マイケル・ベリスリオ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。

ジャスティン・ナイト

おはようございます。

マイケル・ベリスリオ

リズ、コスト面について質問させてください。2つのパートがあります。1つ目に、保険料の削減額、あるいはそれがどの程度見通しを押し上げているかを数値化できますか？また、客室稼働数あたりの費用が依然としてプラス2%であることについて、現在、ある種の状態（ステディ・ステート）に入っていると考えて間違いないでしょうか、それとも、将来的にその2%という数字をわずかに上昇、あるいは低下させるような、他のプラス要因やマイナス要因（puts and takes）があるのでしょうか？ありがとうございます。

リズ・パーキンス

最初の質問にお答えします。物件保険の更新に関連して、第2四半期から年末までにおいて、直近3四半期のフォワードガイダンス（今後の見通し）に対し、約90万ドルの改善を見込んでいます。これは、年初来の調整分を除いた、純利益への増分インパクトの半分に少し満たない程度です。残りの部分は、4月の売上高の改善とそのフロースルー（利益への波及）によるものです。

費用面に関しては、コスト管理の観点から各物件がどのように運営されているかについて、ガイダンスを示してきました。個別の勘定項目レベルで、非常に詳細な分析を行っています。

リズ・パーキンス

私たちが提示している数値は、良好なランレート（現在のペースでの推移）であると信じています。もちろん、環境が変化し、コスト項目などが想定とは異なる形で発生した場合には、費用の考え方に影響を与える可能性があります。私たちは非常に良好なコスト管理のトレンドを維持しており、数年間にわたり物件保険の項目でも改善が見られています。固定費については、昨年の不動産税の比較対象に関して、良好な不服申し立て（減額請求）が行われており、そこでも安定したランレートが見られます。

費用管理の観点から見られる状況には手応えを感じており、それらは確実にここに織り込まれています。

マイケル・ベリスリオ

助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Compass PointのKen Billingsley様からです。どうぞ。

ケン・ビリングスレー

こんにちは。おはようございます。質問があります。M&Aの側面について、おそらく逆の観点からフォローアップをしたいと考えています。

ターゲットが必ずしも皆さんが求めているものに合致しないというお話がありましたが、インバウンド（持ち込み案件）や、皆さんが売却に関心を持つ可能性のある物件へのリクエストについてお話しいただけますでしょうか？

ジャスティン・ナイト

もちろんです。明確にするために申し上げますと、これについては過去にも詳しくお話ししてきましたが、私たちは潜在的な買収のアンダーライティング（案件精査）と、潜在的な売却のテストの両面で、継続的に市場に参入しています。ここ数年、価格感を測るために個別資産とポートフォリオの両方で市場をテストしてきました。そして、売却による収益の代替用途と比較して、最も魅力的な価格を実現できた場合には取引を実行してきました。

どのような環境下においても、時折インバウンドの案件を受け取っています。

ジャスティン・ナイト

現在市場をテストしている状況から申し上げますと、一般的に潜在的な買い手の数が増えており、関心が高まっていることが分かります。非常に多くの人々が秘密保持契約（NDA）を締結し、個別資産のデータを確認しようとしています。実のところ、中東での紛争や、エネルギー価格への潜在的な影響に関する懸念がなければ、資産に関心を持つ買い手によって、さらに活発な市場となっていたと考えています。年初来の傾向のように、業界全体および当社のポートフォリオ特有の成長が続けば、買い手が個別資産に対してより高い価格（ストレッチ）を提示し始めるなど、市場は大幅に活性化すると予想しています。

ジャスティン・ナイト

そのような環境下において、私たちはポートフォリオ内で売却の優先順位が高い資産を特定しており、売却側についても迅速に行動できる一方で、買収側についてもより積極的になることができます。

ケン・ビリングスレー

その買い手の構成（ミックス）は変化してきているのでしょうか？

ジャスティン・ナイト

はい、そう言えます。ここ数ヶ月、あるいはここ数年間にわたり、私たちが取引を実行、あるいは成功させてきたのは、主に現地のオーナー・オペレーターです。彼らは市場でのプレゼンスと低コストの運営モデルにより、マージンの積み増し（インクリメンタル・マージン）を実現する能力を持っています。そうした買い手は、キャップレート（還元利回り）を基準に価格を提示するタイプではありませんでした。

その代わりに、彼らは再調達コストに対する価値をより細かく検討し、収益倍率（レベニュー・マルチプル）に基づいて入札を行います。これは非常に異なるタイプの買い手であり、価格決定プロセスでもあります。これにより、私たちは比較的低いキャップレートで売却し、その収益を自社株または追加資産へと、大きなスプレッドを伴って再配分することができました。

ジャスティン・ナイト

市場がより活性化するにつれて、ホテル部門を専門とする小規模なプライベート・エクイティ・ファンドからの関心の高まりを予測しており、実際にその兆候が見え始めています。もちろん、最近見られる業界全体の勢いを維持できる範囲において、その動きは一部のより大規模なプレーヤーにも広がっていくと予想しています。

ケン・ビリングスレー

最後に、ピッツバーグについてお伺いしたいと思います。2026年第1四半期のRevPAR成長率は3%とおっしゃっていたかと思いますが、それに対する予想がどの程度であったか、その比較について伺わせてください。NFLドラフトが予想を上回ったことを踏まえ、予想がどのように達成された、あるいは上回ったのかについてお話しいただけますか？

リズ・パーキンス

全般的に、これはピッツバーグに限ったことではないと思いますが、当初の予想に対して非常に多くの市場が好調なパフォーマンスを示したことに、私たちは勇気づけられました。多くの市場で一般的な需要がより強かったと考えており、もちろんピッツバーグも予想に対して好調に推移しました。

ジャスティン・ナイト

当社のポートフォリオ全体を見ますと、Lizが指摘したように、力強い2桁成長が見られた市場がいくつかありました。昨年素晴らしい1年を過ごしたアンカレッジについても、第1四半期に再び2桁成長を達成したことは、同様に、ポジティブな意味で驚かされるものでした。当社のポートフォリオ全体における需要の強さは、第1四半期を通じて私たちが予想していたよりもはるかに強く、Lizが強調したように、4月にもその強さが引き継がれています。

ケン・ビリングスレー

それは良かったです。ありがとうございます。私が伺いたかったのは、消費者がこうしたイベントに合わせて旅行をするのかどうかを理解することです。消費者は堅調であり、今年残りにかけて予定されているこうしたユニークなイベントに、より多くの人々が足を運ぶのではないかという高い期待を私たちは持っていますが（その点について伺いたいです）。

ジャスティン・ナイト

その点については、初期の兆候はポジティブであると考えています。

ケン・ビリングスレー

素晴らしい。ありがとうございます。

ジャスティン・ナイト

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのChris Darling様からです。どうぞ。

クリス・ダーリン

ありがとうございます。おはようございます。資本配分の議論のフォローアップですが、追加的な開発案件のテイクアウト取引に関して、どのような考えをお持ちでしょうか？そのような種類の取引における機会のセットは、どのように変化していますか？

ジャスティン・ナイト

そうですね、興味深いことです。私たちは、当社のアンダーライティング（引受）基準を満たす案件を見つける能力において、幸運であったと考えています。お伝えしたいのは、開発テイクアウトを評価するために国全体を見渡すと、当社の市場において新規供給を制限しているのと同じ要因が、開発案件のアンダーライティングを困難にしているということです。つまり、ほとんどの市場において、建設コストがホテルのファンダメンタルズの改善よりも速いスピードで上昇しているのだと思います。

その結果、概して開発の採算が合う市場は非常に少なくなっています。とは言え、当社の新規開発への意欲は常に限定的であったと考えています。つまり、一般的に、新規開発の買収額は年間1億ドル以内の範囲を目標としてきました。

ジャスティン・ナイト

もし追加の開発プロジェクトを検討する場合には、2028年以降の将来の年を見据えることになるでしょう。現在、その分野やそれに関する保留中の案件はありません。短期的な資本配分の機会について考える際、私たちは引き続き既存資産と当社の持分に注力しています。先ほどの質問への回答として、それらをどのように評価しているかを強調しました。

先行コミットメントは実質的にかなり先のことであるため、当社には短期的に増益につながる機会へ資本を配分できる多大な柔軟性があります。それらの買収が完了した時点で、資金を充当できると考えています。

ジャスティン・ナイト

再度申し上げますが、当社の開発案件の構造は、デベロッパーがプロジェクトを自身のバランスシートに計上し、当社の唯一の現金支出は完了時のみとなるような仕組みになっています。

クリス・ダーリン

なるほど。全体として非常に有益な背景情報です。もう一つ伺わせてください。以前マリオットが運営していたホテルの初期の運営動向について、詳しくお聞かせいただけますでしょうか。

計13件の物件だったかと思いますが、それらのホテルが全体のEBITDAの何パーセントを占めているか、数値化していただけますか？

ジャスティン・ナイト

2点目の質問については、リズに答えさせます。私たちは移行の進展に非常に満足しています。リズが準備された発言の中で強調した通り、移行関連の費用が発生しました。当社の物件引き継ぎ直前における、前マリオット経営陣による販売努力については、いくらか失望した部分もありました。

とはいえ、新しいマネージャーたちが着任して迅速に動き、今年のポジティブな結果をもたらすと考えられる形で、物件において確実に地位を確立しました。これら13の資産は、その立地により、一部は重要な規模となっています。その多くは、より評価の高い市場であるカリフォルニアの市場にあります。

ジャスティン・ナイト

正確なパーセンテージについては、後ほど回答させていただくことになるかもしれません。

リズ・パーキンス

パーセンテージですね、はい。確認してお伝えします。

クリス・ダーリン

いえ、お気になさらず。その質問で答えにくい状況を作ろうとしたわけではありませんが、お考えを伺えて感謝いたします。

ジャスティン・ナイト

もちろんです。

オペレーター

現時点でこれ以上の質問はございません。締め括りの挨拶のため、進行をJustin Knightに戻します。

ジャスティン・ナイト

第1四半期決算説明会にご参加いただきありがとうございます。第1四半期におけるポートフォリオのパフォーマンスには非常に満足しており、その勢いを年内を通じて維持していけることを楽しみにしています。いつものことながら、旅行の際にはぜひ当社のホテルのいずれかをご利用いただければ幸いです。また、今後開催されるいくつかのカンファレンスにて、皆様とお会いできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の会議を終了いたします。これにて回線をお切りください。ご参加ありがとうございました。