オペレーター

こんにちは。Enactの第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の電話会議は録音されていますのでご留意ください。それでは、最初のスピーカーである財務担当副社長のDaniel Kohlに進行を代わります。

始めてください。

ダニエル・コール

ありがとうございます。おはようございます。第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、ロヒト・グプタ社長兼最高経営責任者（CEO）、およびディーン・ミッチェル最高財務責任者（CFO）兼財務担当役員が同席しております。

まずロヒトが、当社の事業業績の概要と戦略に対する進捗状況について説明します。続いてディーンが四半期決績の詳細について述べ、最後に再びロヒトにマイクを戻して締めくくりの挨拶を行います。その後、質疑応答の時間を設けます。昨日市場終了後に発行いたしました決算資料には、当四半期の財務業績とともに、財務およびオペレーショナル指標の包括的なセットが含まれています。

これらは当社ウェブサイトの投資家情報（IR）セクションからご覧いただけます。本日の電話会議は録音されており、将来の見通しに関する記述（forward-looking statements）が含まれます。これらの記述は、本日時点の現在の仮定、見積もり、期待、および予測に基づいています。

ダニエル・コール

さらに、これらの記述はリスクや不確実性を伴うものであり、実際の業績が大きく異なる原因となる可能性があります。また、当社は新しい情報の入手によってこれらの記述を更新または修正する義務を負いません。これらのリスクや不確実性の詳細については、本日のプレスリリース、および当社ウェブサイトで閲覧可能なSEC（証券取引委員会）提出書類に記載されている将来の見通しに関する記述に関する注意書きをご確認ください。なお、本日の決算資料および経営陣による準備された発言には、特定の非GAAP指標が含まれることにご留意ください。

これらの指標と最も関連性の高いGAAP指標との調整については、プレスリリース、決算プレゼンテーション、および当社ウェブサイトに掲載される今後のSEC提出書類に記載されています。それでは、ロヒトに代わります。

ロヒット・グプタ

ありがとう、Daniel。皆様、おはようございます。Enactは、金利環境の変動の中でも、2026年の力強いスタートを切ることができました。この業績は、規律ある戦略の実行、堅調な信用パフォーマンス、そして長期的な価値創造への明確な注力に支えられています。

第1四半期については、調整後営業利益1億7,200万ドル（希薄化後1株あたり1.21ドル）を報告しました。調整後自己資本利益率（ROE）は13%であり、新規受託保険料（new insurance written）は130億ドルと好調に推移し、その結果、保険有効残高（total insurance in force）は2,720億ドルとなりました。住宅市場はダイナミックな状態が続いており、モーゲージ金利の変動が当四半期のモーゲージ活動に影響を与えました。全体として、購入申請件数は季節的な傾向に従いましたが、四半期初頭の低金利が借り換え申請の増加を支えました。

さらに、組み込まれたエクイティがより低い最近のローン・ヴィンテージが、借り換え活動におけるモーゲージ保険の浸透率向上に寄与しました。

ロヒット・グプタ

逆に、3月と4月に金利が上昇したことで借り換えの傾向は鈍化しましたが、春の販売シーズンが購入申請に与える影響が見られました。このような背景の中、第1四半期の継続率は80%と高い水準を維持しました。さらに、当社のポートフォリオ全体では、保有ローンの58%が6%以下の金利であり、これが継続率の高水準を継続的に支えています。マクロ環境は依然として不透明であり、ガス価格の上昇に伴いインフレ圧力が加速していますが、消費者は引き続き回復力を示しています。

全体として、労働市場の状況は引き続き好意的であり、信用パフォーマンスも健全な状態を維持しています。重要な点として、当社の信用ポートフォリオにおいて意味のある影響は見られず、全体的な信用の傾向は当社の予想通りとなっています。当社は引き続きこれらの動向を注意深く監視し、当社のビジネスの基礎となる信用ファンダメンタルズは引き続き強力であると考えています。

ロヒット・グプタ

実際、当社の保険有効残高ポートフォリオは、リスク加重平均FICOスコアが746、リスク加重平均借入比率（LTV）が93%、重層的リスク（layered risk）がリスク有効残高の1.2%となっており、引き続き堅調です。当四半期のプライシングは建設的な水準を維持しており、当社のダイナミックなリスク調整後プライシング・エンジンである「Rate 360」により、変化する市場環境においても、適切なリスクに対して適切な価格をきめ細かなレベルで慎重に設定することが可能になっています。損失に目を向けますと、延滞総額は前期比で1%減少、新規延滞は1%減少、解消（cures）は13%増加しましたが、これらはいずれも季節的な傾向と一致しています。当社の強力な解消パフォーマンスは、好調な信用傾向と効果的な損失軽減の取り組みによるものです。

これにより、当四半期は3,900万ドルの純引当金戻入（net reserve release）が実現し、結果としての損害率（loss ratio）は15%となりました。

ロヒット・グプタ

信用パフォーマンスは引き続き強力であり、さまざまなシナリオに対して十分な引当金を確保しています。費用については、再び慎重な費用管理を実現しており、組織再編費用を除いた2026年の費用ガイダンス範囲である2億1,500万ドルから2億2,000万ドルの達成に向けて順調に進んでいます。当社は引き続き、既存の保険契約者をサポートするための強固で回復力のあるバランスシートの維持、オーガニックな成長と運営効率を推進するための事業への投資、魅力的な新規ビジネス機会への資金提供、そして余剰資本の株主への還元を含む、資本配分の優先事項の実行を進めています。四半期末時点でのPMIER充足率は162%であり、大きな財務上の柔軟性を備えています。

当社の信用および投資ポートフォリオは非常に良好な状態にあります。当社の強力な資本ポジションは、当社のCRT（信用リスク移転）プログラムと、未実行のクレジット・ファシリティ（融資枠）の裏付けによってさらに強化されています。

ロヒット・グプタ

当社は引き続き、成長と多角化の取り組みを遂行しています。Enact Reにおける成長への取り組みは、第1四半期も一貫して強力なパフォーマンスを維持しており、魅力的なリスク調整後リターンを生み出しています。Enact Reは、資本および費用効率の両面で優れた、長期的な成長と多角化の機会であり続けています。当社の好調な業績は、株主への力強い資本還元を支えました。

第1四半期には、自己株式買いと配当を通じて1億2,300万ドルを還元しました。また、取締役会が配当金を1株あたり0.21ドルから0.24ドルへと14%増額することを承認したことをお知らせでき、嬉しく思います。これは、四半期配当の増額が4年連続となるものです。2026年には、約5億ドルの資本還元を実現できると引き続き予想しています。

ロヒット・グプタ

最近の住宅政策の発表に目を向けると、発表されたVantageScore 4.0の限定的な導入を通じたクレジット近代化に対するFHFAおよびGSEsの思慮深いアプローチを称賛します。Enactは、持続可能な持ち家取得へのアクセスを責任ある形で拡大する方法で、クレジット評価の近代化に向けた継続的な取り組みを支持します。GSEsがこの取り組みを進め、追加情報を提供していく中で、当社は引き続きお客様をサポートし、業務面での整合性を維持することにコミットしてまいります。全体として、2026年はEnactが長期的な成功に向けた素晴らしいスタートを切ることができました。

不屈のコミットメントと優れたパフォーマンスを見せてくれたチーム全員に感謝いたします。それでは、ディーンにマイクを渡します。

ディーン・ミッチェル

ありがとう、ロヒット。皆様、おはようございます。2026年を、再び好調な決算となった四半期で開始しました。調整後営業利益は1億7,200万ドル、希薄化後1株当たり1.21ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり1.10ドル、および2025年第4四半期の希薄化後1株当たり1.23ドルと比較して[増加しました]。

調整後営業自己資本利益率（ROE）は12.9%でした。GAAP純利益から調整後営業利益への詳細な調整内訳は、決算発表資料に記載されています。収益ドライバーに目を向けると、第1四半期の新規保険引受額は130億ドルで、期間を通じて金利トレンドと季節的な動向が影響した結果、前四半期比で11%減、前年同期比で30%増となりました。継続率は当四半期は80%で、前四半期比では横ばい、前年同期比では住宅ローン金利の低下により4ポイント低下しました。

ディーン・ミッチェル

四半期を通じて金利は変動しましたが、当社のポートフォリオにおける住宅ローンのうち、金利が3月の平均である6.2%を少なくとも50ベーシスポイント上回っているものは21%にとどまっており、継続率の高止まりを支えています。当四半期のプライマリー保険有効残高は2,720億ドルで、2025年第4四半期から10億ドルの減少、前年同期比では40億ドルまたは約2%の増加となりました。総受取純保険料は2億4,300万ドルで、主に出再保険料の増加により、前四半期比で300万ドル減、前年同期比で200万ドル減となりました。当社の基本保険料率は39.4ベーシスポイントで、予想通り前四半期比で0.2ベーシスポイント低下しました。

念のため申し上げますと、当社の基本保険料率は複数の要因に影響され、四半期ごとに緩やかに変動する傾向があります。

ディーン・ミッチェル

当社の受取純保険料率は34.3ベーシスポイントで、出再保険料の増加により前四半期比で0.5ベーシスポイント低下しました。第1四半期の投資収益は7,100万ドルで、前四半期比で200万ドル（3%）増、前年同期比で800万ドル（12%）増となりました。5%の新規投資利回りが、当四半期のポートフォリオ平均帳簿利回りの4.5%への上昇に寄与しました。通常、投資は満期まで保有しますが、収益向上機会を限定的に追求することもあります。

当四半期中、将来の純投資収益の増加を通じて実現損を回収できるような特定の資産を売却しました。クレジットに関しては、引き続きポートフォリオ全体で強力な損失パフォーマンスを確認しています。

ディーン・ミッチェル

新規延滞件数は、予想される季節的トレンド通り、2025年第4四半期の13,700件から当四半期は13,600件へと前四半期比で減少しました。当四半期の新規延滞率は1.5%で、2025年第4四半期から横ばいでパンデミック前の水準と一致しており、2025年第1四半期からは20ベーシスポイント増加しました。さらに、当社の回復率は前四半期比で3パーセントポイント増加して54%となり、パンデミック前の水準を大きく上回っています。新規延滞に対する保険金支払率は8%を維持しました。

第1四半期の総延滞件数は、24,900件から24,700件へと前四半期比で減少し、延滞率は前四半期比で2.6%と横ばいでした。

ディーン・ミッチェル

2026年第1四半期の損失は3,700万ドル、損失率は15%で、2025年第4四半期のそれぞれ1,800万ドルおよび7%、2025年第1四半期のそれぞれ3,100万ドルおよび12%と比較して[増加しました]。好調な回復パフォーマンスおよび損失軽減活動による当四半期の3,900万ドルの引当金戻入れは、2025年第4四半期の保険金支払率の9%から8%への引き下げを含む6,000万ドルの純引当金戻入れ、および2025年第1四半期の4,700万ドルと比較されます。2026年第1四半期の営業費用は4,900万ドルで、費用率は20%であり、2025年第4四半期のそれぞれ5,900万ドルおよび24%、2025年第1四半期のそれぞれ5,300万ドルおよび21%と比較して[低下しました]。

ディーン・ミッチェル

念のため申し上げますと、当社の費用は通常、下半期の方が高くなります。2026年通期については、ビジネス全体におけるさらなる効率化の推進という継続的な焦点と、成長イニシアチブへの継続的な投資とのバランスを取りながら、費用ベースを慎重に管理しているため、再編費用を除き、営業費用は2億1,500万ドルから2億2,000万ドルの範囲になると引き続き予想しています。当社は、強固なPMIER充足率と、多様化されたCRTプログラムの成功した実行に裏打ちされた、強力な資本および流動性の状況のもとで運営を続けています。当社のPMIER充足率は162%、つまりPMIER要件を19億ドル上回っており、当社の第三者によるCRTプログラムは、第1四半期末時点で19億ドルのPMIER資本クレジットを提供しています。

次に資本配分について説明します。

ディーン・ミッチェル

当四半期中、四半期配当として3,000万ドル（1株当たり0.21ドル）を支払い、9,300万ドルを投じて平均価格40.66ドルで230万株を自社株買いしました。4月30日までに、さらに70万株を3,000万ドルで買い戻しています。昨日、四半期配当を1株当たり0.21ドルから0.24ドルへと14%増配することを発表しました。支払日は2026年6月18日です。

この増配は、株主への資本還元という当社のコミットメントに沿ったものであり、当社の財務状況の継続的な強さと事業への自信を反映したものです。ロヒットが先ほど述べたように、2026年の総資本還元ガイダンスは約5億ドルで変更ありません。

ディーン・ミッチェル

過去と同様に、株主へ還元される資本の最終的な金額および形態は、最終的には業績、市場環境、および規制当局の承認に依存することになります。全体として、私たちは2026年の立ち上がりに満足しており、リスクを慎重に管理し、強固なバランスシートを維持し、株主に対して堅調なリターンを提供できる有利な立場にあると考えています。それでは、Rohitにマイクをお戻しします。

ロヒット・グプタ

ありがとう、Dean。より多くの人々が住宅所有の夢を責任を持って実現できるよう支援するという私たちのミッションは、私たちのあらゆる行動の指針となっています。将来を見据えると、住宅市場における長期的なファンダメンタルズには引き続き勇気づけられており、Enactの戦略と持続可能なビジネスモデルによって、ダイナミックな経営環境を舵取りし続けながら、魅力的な業績と魅力的なリターンを生み出せると確信しています。Enactに関心をお寄せいただき、また継続的なご支援をいただき感謝いたします。

オペレーター、質疑応答の準備が整いました。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。ご質問される際は、電話機の「＊11」を押し、お名前が呼ばれるまでお待ちください。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。

質疑応答のリストを作成する間、そのままお待ちください。最初の質問は、KBWのBose George様からのものです。どうぞ。

ボース・ジョージ

皆さん、こんにちは。おはようございます。まずはクレジットについて伺わせてください。クレジットは、非常に堅調に見えます。

住宅価格の観点から、注視している市場や、住宅価格の見通しに基づいて、価格設定やエクスポージャーに関して何か調整を行う必要があった市場があるのかどうか、気になっています。

ディーン・ミッチェル

はい、Bose、おはようございます。ディーンです。ご質問ありがとうございます。マクロレベルでのあなたの全体的な評価には同意いたします。

延滞の推移とキュア活動（延滞解消活動）の両面において、クレジット・パフォーマンスは全体として引き続き非常に強力であると考えています。予想通り、私たちは借り手およびローンの属性にわたってパフォーマンスの評価を継続しています。価格を設定し、最終的にリスクを取り込む際、価格設定の予測から重大な乖離が生じたことは実のところありません。とはいえ、異なる属性間で差異がないという意味ではなく、地理的な要因に関するあなたの質問はまさに的を射ています。

地理的な観点では、住宅供給が増加し、住宅価格が落ち着いた、あるいは米国のいくつかの地域では下落さえしているエリアがあります。

ディーン・ミッチェル

私たちはサンベルト地帯、特にフロリダ州やテキサス州のような市場を、こうした動向が見られるエリアとして挙げています。一方で、明らかに住宅供給が低水準に留まり、住宅価格が上昇し続けている他の地域もあります。北東回廊（Northeast Corridor）はその良い例です。それに対して私たちがどのように対処しているかについてですが、念のためお伝えすると、当社の独自の価格設定エンジンである「Rate360」において、300以上の都市統計地域（MSA）にわたって価格設定を行う能力を備えており、市場の将来の住宅価格の見通しに基づいて価格を設定しています。

これは、保険金の支払いが発生するリスクが高まり、市場が後退する可能性が高いと判断した場合、上乗せプレミアムを徴収することを意味します。これはまさに、「適切な価格で適切なリスクを取る」という当社の原則に合致しています。

ディーン・ミッチェル

Bose、私の観点からの結論としては、地理的に住宅価格の差は存在し、それらがパフォーマンスに影響を与えることはありますが、いかなる重大な市場においても、パフォーマンスが当社の価格設定の予測から乖離したことは実のところありません。繰り返しますが、これまでのパフォーマンスに基づき、地理的にわたって適切な価格で適切なリスクを取り込めていると、引き続き確信しています。

ボース・ジョージ

わかりました、ありがとうございます。実際、VantageScoreの導入に話を移したいと思います。実は、いくつか確認したいことがあります。一つ目に、PMIERs（住宅ローン保険の価格設定・資本基準に関する規則）は、資本基準の設定にFICOを組み込んでいます。

このプロセス全体の一環として、PMIERsも再検討される必要があるのでしょうか？ 住宅ローン保険を提供する場合、FICOが（貴社にとっての）主要なドライバーであると考えておりますが、どのように調整を行うのでしょうか？ あるいは、GSE（政府系企業）によるものでしょうか。

ロヒット・グプタ

はい、おはようございます。ロヒトです。ご質問ありがとうございます。おっしゃる通り、クラシックFICOにおけるPMIERsは、当社の収益を規定するプライシング体制の一つを検討する際の基礎となっています。

その事実を踏まえ、Vantageについて考えるにあたって、まず準備された発言でも述べました通り、より多くの住宅購入準備が整った消費者が慎重に住宅を取得できるようにするための取り組みを、当社は全面的に支持していることを申し上げたいと思います。実装の観点からは、運用面での準備を整えるために、FHFAおよびGSEsと非常に建設的に協力してまいりました。現在、当社はVantageScore 4.0を運用面で実装する準備が整っております。

ロヒット・グプタ

次のステップを考える際、PMIERsのような項目については、さらなるガイダンスが必要であると考えています。当社はGSEsによるガイダンスの提供を待っており、それが利用可能になり次第、実際に市場に提供できることを楽しみにしています。当社のリスク・アペタイトやプライシング方法についてお話ししてきた通り、私たちのより広範な考え方は、「非常に細粒度なレベルで、適切なリスクに対して適切な価格を設定する」という原則を常に持つことです。その意図に沿って、VantageScore 4.0のPMIERsが得られた際には、基本的にそのPMIERsのガイダンスを取り入れ、当社のRate360エンジンを通じてローン・コホートの収益計算に組み込むことになります。

これにより、クラシックFICOのローンに対するVantageScoreローンのプライシングが生成されます。

ロヒット・グプタ

将来的にFICO 10Tが展開される際も、私たちの考え方は同じです。本質的に、ここでの意図は、これらの取り組みをサポートすると同時に、貸し手から提供されるあらゆるスコアにおいて、適切なリスクに対して適切な価格を設定することにあります。

ボース・ジョージ

はい、わかりました。理にかなっています。ありがとうございます。

ロヒット・グプタ

もちろんです。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問まで少々お待ちください。次の質問は、バンク・オブ・アメリカのミヒール・バティア様からです。どうぞ。

ミヒール・バティア

ロヒトさん、そしてチームの皆さん、おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。まずは、信用および今後の延滞率の見通しについて伺いたいと思います。延滞率がどのように推移すると予想されるか、何かコメントをいただけますでしょうか。

ポートフォリオのシーズニングなどによる上昇圧力はありますか？私たちがモデルを構築し、信用見通しを考える際に留意しておくべき点があれば教えてください。

ディーン・ミッチェル

ミヒールさん、ディーンです。ご質問ありがとうございます。非常に良い質問ですね。ご存知の通り、延滞率については、多くの要因が絡むため予測が少し難しいと考えています。

もちろんマクロ経済環境に依存しますし、その潜在的な軌道の変化は延滞率に大きな影響を与えるでしょう。また、NIWレベルなどの要因にも影響されます。新規保険引受（new insurance written）が増える程度に応じて、そうでなければ（より高くなって）いたであろう延滞率を抑制する可能性があります。もちろん、保険金の支払いタイミングにも影響されます。

今四半期や以前の四半期で見られたように、これまでのところ、その影響は極めて軽微です。そのため、正確に予測することは困難であると考えています。

ディーン・ミッチェル

同時に、ご質問にお答えしようとすると、最近の購入案件中心の新しいポートフォリオで見られる経年劣化を考慮すると、それらのポートフォリオは、LTV、DTI、そしてFICOがわずかに低いといった、リスク属性が若干高いものになっています。そのため、延滞率が第1四半期の水準から上昇する可能性があると予想することは妥当だと考えています。繰り返しになりますが、これは、あらゆる条件が一定であること、マクロ経済、NIW（新規執筆額）の請求、その他諸々の条件に基づいた留保付きの回答です。第1四半期に見られた2.6%から上昇する可能性があると考えています。

ミヒール・バティア

承知いたしました。プレミアム利回りについて、年内の残りの期間の予想について、四半期ごとの比較においても留意しておくべき特記事項があれば教えてください。また、併せて、現在見られている競争の激しさについても伺えればと思います。

ディーン・ミッチェル

はい、ミヒル、まずは基本プレミアム率について私から話し、競争環境についてはロヒットに引き継ぎます。以前の四半期でもお話しした通り、基本プレミアム率は、NIW水準、NIW価格といった多くの異なる変数によって影響を受けます。今四半期において非常に重要なのは、購入と借り換え（refi）の構成比であり、これは明らかにNIW価格に影響を与えます。また、失効（lapse）がどこから発生しているかといった事項や、基本プレミアム率の算出において考慮すらしていないかもしれない、延滞プレミアムの未払計上（accruals）といった事項も含まれます。

結局のところ、四半期ごとの変動はあることを認めた上で、通年では横ばいの基本プレミアム率になるとガイダンスを出しています。

ディーン・ミッチェル

前四半期比で見られた変動の一部は、先ほど申し上げた借り換えと購入の構成比によるものです。今四半期は借り換えの構成比が増加しました。もしこれを前期の水準に正規化していれば、0.2ベーシスポイントの低下は、0.1ベーシスポイントに近い低下になっていたはずです。四半期ごとの変動は今後も起こるでしょうが、2026年通年において、基本プレミアム率は横ばいであるというガイダンスについては、引き続き非常に自信を持っています。

ロヒット・グプタ

はい、ミヒル、おはようございます。市場動向に関するご質問の後半部分についてですが、準備した発言でも述べた通り、今四半期の価格設定は魅力的であったと考えています。市場は引き続き建設的であり、我々はNIWを好ましく見ています。第1四半期には約130億ドルのNIWを執筆しましたが、そのNIWから得られるリターンについても手応えを感じています。

市場における一定の不確実性、すなわち経済的な不確実性を考慮した価格設定を継続していると言えるでしょう。ディーンが先ほどの回答で述べた通り、地理的市場や特定の属性に関しては、各地域に対して我々が持っている条件付きの見解に対して、適切に報酬を得られるよう継続的に努めています。これが市場に関する何らかの枠組みや補足情報となれば幸いです。

ミヒール・バティア

助かります。最後にもう一点だけ、ワシントン、特にGSE（政府系住宅金融機関）について触れたいと思います。GSEの行動に何か変化は見られますか？Vantageについて少し触れられていましたが、全般的に、MI（住宅ローン保険）の適用資格や取扱量に影響を与えかねないような、住宅ローン信用におけるGSEの行動の変化はありますか？注視しておくべきことは何かありますか？

ロヒット・グプタ

もちろん。マクロレベルでは、MIの取扱量やMI浸透率を変えるようなものは何もないと申し上げます。市場規模の数値はまだ確定していませんが、第1四半期のNIWにおいて、特定のローンでMI浸透率がわずかに上昇したと考えています。これは、第1四半期のGSEの執行がFHA（連邦住宅局）の執行よりも優れており、それがMI業界にも利益をもたらしたことによるものです。

それ以外については、政策的な観点から言えば、GSEのリスク許容度は比較的安定した状態を維持しています。

ロヒット・グプタ

GSEは引き続きローンのパフォーマンスや信用特性を注視しており、常にそうしているように、その許容度に対して微調整を続けていますが、報告すべき意味のある変化については、それ以外には何もありません。

ミヒール・バティア

はい。ありがとうございます。

ロヒット・グプタ

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問まで少々お待ちください。次の質問は、JPMorganのリック・シェーン様からの電話回線です。どうぞ。

リック・シェーン

皆さん、こんにちは。今朝は私の質問を受けていただきありがとうございます。さて、過去数四半期において、金利が低下する局面が何度かありました。明らかに、私たちは皆、ある時点で金利が低下すると予想していますが、それは先送りされているように見えます。

それらの局面から、今後のアクティビティについて何を予想すべきか、どのような知見が得られるのか伺いたいです。明らかに借り換え（refi）が増加しているのは見て取れますが、それがポートフォリオ内のリスクにどのような影響を与えるのか気になっています。それらの局面において、より速いペースで借り換えを行っているのは、よりリスクが高い層なのか、あるいはよりリスクが低い層なのか、特定のコホートはありますか？また、どのようなタイプの購入ローンが見られますか？それらは皆さんのリスク・スペクトラムの中にありますか？本格的な低金利環境に入った際に、今後どのような展開が見られるのかについて考えてみたいと思います。

ロヒット・グプタ

もちろんです、リック。おはようございます。ロヒットです。まずは私から話し始め、その後ディーンが詳細を補足します。

非常に良いご指摘だと思います。我々が「借り換えの局面（refi windows）」と呼んでいるものが市場で何度かありましたが、それらの局面は短期間ではあったものの、過去6、7ヶ月における借り手と貸し手の行動に関する知見を与えてくれました。申し上げますと、これらの局面は主に、住宅購入市場が季節的にそれほど大きくならないと予想される時期に発生しています。なぜなら、人々が住宅購入を計画するのはそのような時期ではないからです。

明らかに、市場の借り換え部分において、より多くの反応が見られました。

ロヒット・グプタ

お伝えしたいのは、アクティビティは予想と非常に一致しているということです。それらの局面において、より「イン・ザ・マネー（借り換えのメリットがある）」な状態であったブック（資産）が中心でした。2022年7月以降、金利は上昇してきました。そのため、その高金利環境でローンを組成した消費者は、金利が6%に近い水準まで下がったときに借り換えを行う可能性が高くなります。

これは第4四半期と第1四半期の両方でまさに確認された通りで、金利がその水準に達すると、基本的には貸し手と消費者の双方がそれらの短い借り換えの機会を活用して、より良い経済状況へと移行しようとする動きが見られます。失効（lapse）への影響は、それらのブックに現れていると言えます。

ロヒット・グプタ

実際に失効が多く見られるのは、2023年のブックと2024年のブックです。リスク特性の観点から、先ほどディーンが述べたように、それらのブックは元々、購入によるアクティビティが多く、LTV（借入比率）がわずかに高く、FICOスコアがやや低く、DTI（債務返済比率）がわずかに高い傾向にあります。借り換えのアクティビティが発生すると、当然ながらその構成は変化します。このビジネスサイクルにおいて見られる一つのプラス面は、通常、市場における我々の借り換え浸透率は、市場に出る100件のローンのうち約4%であるということです。

これらのブックの一部は組み込まれたエクイティ（純資産）が少ないという事実を考慮すると、消費者が借り換えを行う際、かなりの割合でLTVが80%を下回らないケースがあります。その結果、彼らは再びMI（モーゲージ保険）を伴う形で借り換えを行うことになります。

ロヒット・グプタ

MIの浸透率は、その4%という数字から6%〜7%に近い水準まで上昇しており、借り換え市場を通じてもMI市場の押し上げが見られます。これが、借り換え側に関する大まかな補足説明となります。すぐに購入側へと話を移します。単に申し上げますと、購入シーズンではない時期に金利が低下しても、アクティビティはそれほど見られません。

なぜなら、金利がわずか15日間だけ低下したからといって、消費者が突然住宅を購入できるわけではないからです。

ロヒット・グプタ

リファイナンスローンはその恩恵を受けることができますが、購入ローンはそれができません。もし住宅購入シーズンに金利が低下すれば、市場の傍らでかなりの潜在的な需要が蓄積されており、それらの消費者が市場に出てくる可能性があると私たちは信じています。それは持ち家取得率に利益をもたらし、MI（住宅ローン保険）市場にも利益をもたらすでしょう。ここで一度手を止め、私が漏らしたことがあればDeanに補足してもらおうと思います。

ディーン・ミッチェル

ええ、Rohit、あなたの言ったことすべてに同意します。非常に包括的でした。私から付け加えることはあまりありません。

ロヒット・グプタ

わかりました。

リック・シェーン

やあ、Rohit。素晴らしい回答でした。本当に感謝します。手短にフォローアップの質問をさせてください。

そうした期間に見られたリファイナンス活動について考える際、それはポートフォリオ内の重層的なリスクに対して、より強く現れる（オーバーインデックス）、より弱く現れる（アンダーインデックス）、あるいは同程度（パリ・パス）に現れるとお考えでしょうか？

ロヒット・グプタ

自然な推測として私が想定することは、過去6ヶ月間の具体的な数値は持っておらず、それについては別途（オフラインで）お伝えできますが、リック、私の一般的な見解としては、金利が低いときに、より良好な信用状態にある消費者は、そうでない消費者よりもリファイナンスを行う可能性が高いということです。それが市場の構造なのだと思います。例えば、最初はFICOスコアが720の消費者だったとしても、過去6ヶ月または過去2年間にわたってクレジットを適切に管理したことでFICOが780に上昇していれば、市場でリファイナンスを行う際に、より良い条件を得られることになります。

ロヒット・グプタ

それとは対照的に、もし720からスタートして640まで低下してしまった場合、市場に戻ったときには、利率においてローン・レベルの価格調整（LLPA）の影響を受けることになり、リファイナンスを行う可能性は低くなります。ローンをリファイナンスできる可能性という点では、低リスクの属性において、より強く現れる（オーバーインデックスする）と言えるでしょう。

リック・シェーン

素晴らしい。いつもながら、明快な回答に感謝します。皆さん、ありがとうございました。

ロヒット・グプタ

ありがとう、Rick。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問まで少々お待ちください。次の質問は、UBSのブライアン・メレディス様からの電話回線です。どうぞ。

マリッサ・ロボ

ありがとうございます、おはようございます。本日はブライアンに代わりまして、マリッサ・ロボが務めさせていただきます。関税が労働市場に一定の不確実性をもたらしている中で、失業率、HPA（住宅価格上昇）、および治癒率に関して、引当金にはどのような仮定が組み込まれていますか？第4四半期の電話会議以降、それらの仮定に変更はありましたか？

ディーン・ミッチェル

マリッサ、ディーンです。私たちの保険数理的な手法は、必ずしも計量経済学に基づいたものではないと考えていますので、引当金に組み込まれた明示的なマクロ経済の仮定をお答えすることはできません。チェイン・ラダー法のような、時系列のパフォーマンス・トレンドを見る、より伝統的な引当金計上手法を用いています。申し上げられることは、クレーム率の観点からは、クレーム率を8%に維持しているということです。

私たちは、信用パフォーマンスは良好に維持されており、新規延滞100件のうち8件という一貫した割合がクレームへと移行すると引き続き考えています。当然ながら、今四半期に行った3,900万ドルの引当金戻入れに見られるように、前期引当金における治癒パフォーマンスは引き続き我々の予想を上回っています。

ディーン・ミッチェル

その結果、過去にも、そして今四半期も、治癒活動の高まりを受けて、前期の延滞に対する引当金の一部を戻入れしました。実のところ、新規延滞に対する引当金計上の仮定に関しては、今四半期に変更は加えませんでした。

ロヒット・グプタ

マリッサ、ディーンの点に少し補足させていただきます。すでに延滞状態にあるローンについては、マクロレベルまたは地理的レベルでの失業率は、そのローンへの影響が少なくなります。あなたが言及された仮定は、当社の条件付きプライシングの見解に組み込まれています。失業率や住宅価格上昇に関する仮定を、その月またはその週の純新規ローンに対して適用するプライシングに組み込んでいます。

それが、当社のビジネスに条件付きの見解を実装する方法だと考えています。

マリッサ・ロボ

承知いたしました。大変助かります。ありがとうございます。Rate360については、明らかに差別化要因となっています。

それがNIWミックスやプライシングの結果にどのように影響しているのか、また、次のイテレーションに向けて何を投資する計画であるか、お聞かせいただけますか？

ロヒット・グプタ

はい。非常に良い質問ですね、マリッサ。以前も申し上げた通り、Rate360は、当社のイノベーション、分析レベルの向上、そして、より高い予測力を実際に提供できる次の新しい属性を見つけ出したいという常にの願いという観点から、継続的に進化を続けています。当社はおそらく過去7年ほどそのツールに投資しており、これまでにプライシング・エンジンのバージョンを4、5回経ています。

その機能や市場で提供できる内容についてお話しすることに関しては、当社のプライシングの商業的な性質、および当社が不透明な市場で運営しているという事実を鑑みると、詳細についてはお話し控えさせていただきます。

ロヒット・グプタ

言えることは、当社はそのツールへの投資、ならびに、ある消費者やローンが延滞に陥る原因と、別のローンが延滞に陥らない原因を導き出すために必要なモデリングと研究への投資を継続しているということです。それらのドライバーや結果こそが、私たちが投資を継続している分野であり、私たちはこれまでの歩みと今後の方向性に非常に満足しています。今後は、機械学習や人工知能を含むあらゆる種類のテクノロジーを取り入れ続け、それらが毎日市場に展開するプライシングを導くようにしていきます。リスク原則の観点からは、お伝えしたいことは「適切なリスクに対して適切な価格を設定する」という2点のみです。

ロヒット・グプタ

それは常に私たちの意図であり、個々のローンの粒度まで詳細に検討し、適切な価格を設定できるようにすることです。その上で、重層的なリスクに関しては、単一属性のリスクであれば引き受ける用意があります。重層的なリスクについては、ストレスシナリオを想定できるローンの価格設定を行うよう努めていますが、基本的に複数のレベルのリスクが重なることでローンのパフォーマンスが予測不能になり得るようなローンについては、そうならないようにしています。

マリッサ・ロボ

ご回答ありがとうございました。ありがとうございます。

ロヒット・グプタ

ありがとう、マリッサ。

ディーン・ミッチェル

ありがとう、マリッサ。

オペレーター

ありがとうございます。現時点ではこれ以上の質問はないようです。それでは、締め括りの言葉のために、Rohit Gupta氏にお戻しいたします。

ロヒット・グプタ

ありがとう、ロリー。そして皆様、ありがとうございます。Enactに関心をお寄せいただき感謝いたします。5月7日にニューヨークで開催されるBTIGのHousing Ecosystem Conference、または5月19日にバーチャルで開催されるKBWのReal Estate Finance and Technology Conferenceで、皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。

ありがとうございました。

オペレーター

本日のカンファレンスにご参加いただきありがとうございました。以上をもちましてプログラムを終了いたします。これにて回線を切断していただいて結構です。