オペレーター

おはようございます。American Assets Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。[Operator Instructions] 本イベントは録音されていますのでご注意ください。それでは、American Assets Trustの副法務顧問であるMeleana Leavertonにマイクをお渡しします。

どうぞ。

メリアナ・リーバートン

ありがとうございます。おはようございます。本決算電話会議における発言には、現在の予想に基づく将来の見通しに関する記述が含まれており、これらの記述は同社がSECに提出した書類において議論されているリスクおよび不確実性の影響を受ける可能性があります。実際の事象により、同社の業績がこれらの将来の見通しに関する記述とは大きく異なる可能性があるため、これらの将来の見通しに関する記述に過度に依拠しないようご注意ください。

昨日の午後、American Assets Trustの決算リリースおよび補足情報は、Form 8-KにてSECに提出されました。両方とも、現在、同社ウェブサイト（americanassetstrust.com）の投資家情報（Investors）セクションで閲覧可能です。それでは、American Assets Trustの社長兼CEOであるAdam Wyllにマイクをお渡しします。

アダム・ウィル

皆様、おはようございます。本日はご参加いただきありがとうございます。American Assets Trustでは、これまでのサイクルを通じて我々を導いてきたのと同じ考え方、すなわち忍耐強く、規律があり、長期的な視点を持って、引き続きこの市場にアプローチしています。その考え方は、我々の資産の質およびプラットフォームと相まって、資本配分、リスク管理、そして事業運営の指針となっています。

2026年は予想通りにスタートし、希薄化後1株当たり0.51ドルのFFOを創出し、前四半期に掲げた優先事項に対して継続的に進展が見られました。ポートフォリオ全体では、特筆すべきはオフィス・リーシングにおける活発な動きであり、心強い結果となりました。一方で、当社のリテール資産は極めて高いリーシング率を維持し安定しており、マルチファミリー部門は競争の激しい供給環境の中でも良好に運営されました。また、ワイキキ・ビーチ・ウォークは、依然として混在する観光状況の中で安定した結果を出しました。

ポートフォリオについて触れる前に、バランスシートにおける重要な成果を強調したいと思います。4月1日、当社は無担保クレジット・ファシリティの再編および増額を無事に完了しました。リボルビング・クレジット・ラインを4億ドルから5億ドルに増額し、リボルバーおよび1億ドルのタームローンの満期を2030年4月1日まで延長しました。合計で、このファシリティにより、当社は総額6億ドルの無担保借入枠を確保しています。

この結果は、当社のポートフォリオの質、銀行との関係の強さ、そして貸し手グループが当社の信用に対して抱いている信頼を反映しています。重要な点として、これにより財務的な柔軟性と、リーシングおよび運営目標を遂行するためのランウェイ（資金的な余裕）が強化されました。現在、2027年まで債務の満期はありません。この追加された容量は、現在の市場において特に価値があります。

マクロ環境は依然として不安定ですが、当社のテナントは概して資本力が十分にあり、当社が事業を展開している市場は、多様化された経済、強力な人口動態、および新規供給に対する有意義な障壁の恩恵を受け続けています。これらの構造的な利点は、広範な景況感が予測困難な時期において特に重要となります。当社のオフィス部門において、かなりの議論を呼んでいるトピックの一つが人工知能（AI）です。AIは、テクノロジー、インフラ、イノベーション志向の企業、およびそれらを支える専門的・助言的なエコシステム全体において、投資、企業形成、および成長を促進しています。

オフィス需要への影響は業界によって異なりますが、当社の市場における純影響は建設的なものであると考えています。同時に、オフィススペースへの要求水準は上がり続けています。今日の企業がオフィス契約を行う際、立地、アメニティ、柔軟性、所有の質、そして人材を引き付ける能力に重点を置いていますが、これらは当社の沿岸部オフィス・ポートフォリオを定義する属性です。当社のプラットフォームにおいても、ワークオーダー管理や予防保守のアナリティクスからテナントとのコミュニケーション・ツールに至るまで、運営方法を改善するためのテクノロジーに投資すると同時に、将来のAI機能のためのデータ基盤の構築も進めています。

この取り組みはまだ初期段階ですが、テナント・エクスペリエンスと営業利益率を向上させることで、差別化要因になり得ると信じています。オフィスにおいては、前四半期に指摘した勢いが継続しました。需要は、市場の上位層、および強力なオーナーシップを持つ、立地とアメニティに優れたビルに集中しています。そこが我々の競争領域です。

当社のオフィス・ポートフォリオの期末リーシング率は84.5%であり、同一物件（same-store）オフィス・ポートフォリオの期末リーシング率は86%でした。同一物件オフィスの現金NOIは前年同期比で実質的に横ばいでしたが、以前に議論した既知の退去を反映しつつ、当社の内部予想をわずかに上回りました。当四半期中、当社は約237,000平方フィートのオフィス・リースを実行し、現金ベースのリーシング・スプレッドは4.8%、直線法（straight-line）ベースのリーシング・スプレッドは10.6%でした。一方、第1四半期の非比較リース14件（これらは補足資料に別途開示しています）のうち、12件は新規テナントであり、そのうち9件は当社のスペック・スイート・プログラムによるものでした。

これは、需要を契約済みのリースへと転換する上で、同プログラムが果たしている役割を強調しています。第2四半期は堅調な足取りで開始しており、これには未開始の契約済みリース約244,000平方フィート、リース文書化段階のさらに122,000平方フィート、および200,000平方フィートを超える提案パイプラインが含まれます。ラ・ホヤ・コモンズ・タワーIIIについては、現在ビル全体の49%がリーシングされており、残りの30%についても提案が出ています。UTCサブマーケットでは、タワーIII以外に大規模な空きスペースは限られており、今後の新規供給も目立たないため、当社は現在追跡している複数のアクティブな要求を含め、同サブマーケットにおける大規模なテナント需要を取り込む強い立場にあると考えています。

ワン・ビーチ・ストリートについては、現在ビルの36%がリーシングされています。前四半期に言及した一つの大きな機会は進展しませんでしたが、当社のリーシングの焦点は、より小規模および中規模のテナントによる幅広いパイプラインを構築することへとシフトしました。すでに許可証は取得済みであり、スペック・スイートの造作工事を進めており、高品質で即入居可能なスペースを求めるテナントを取り込める体制を整えています。見込み客の活動は改善しており、ポートフォリオ全体の実行力は強力です。

タワーIIIおよびワン・ビーチの安定化に向けた進展を含め、当社のオフィス・ポートフォリオの軌道は、これらのリースが収益に転換されるにつれてキャッシュフローの増加につながると確信しています。前四半期、私はオフィス・ポートフォリオ全体の期末リーシング率を85%から88%の間にすることを目指すと述べました。それ以来、ロイド・ディストリクトのGenentechが、短期更新を撤回し、第4四半期に退去することが判明しました（約67,000平方フィート）。当該スペース自体はターンキー（即入居可能）かつモダンであり、市場で高く評価されると考えています。

しかし、この空室は前四半期の想定には含まれていませんでした。その結果、現在はその範囲の下限を目標としています。取り組むべき課題はありますが、そのレベルに到達することは、依然として大きな前進となります。リテールは、一貫した信頼できるパフォーマンスの源であり続けています。

当社のリテール・ポートフォリオの期末リーシング率は98%であり、当期間中に約39,000平方フィートのリーシングを実行し、平均基本賃料はポートフォリオの新記録となる平方フィート当たり30ドルに達しました。同一物件の現金NOIは、主に以前言及したGateway MarketplaceおよびSolana Beach Towne Centreにおける2箇所の旧Party Cityスペースと1箇所の旧Discount Tireスペースの空室による一時的な影響により、前年同期をわずかに下回りました。Discount Tireのスペースと、2箇所のParty Cityのうちの1箇所はすでに再リーシングされており、現金賃料は今年後半に開始される予定です。リテール・ポートフォリオ全体のテナントの健全性は強力です。

リーシング需要は堅調であり、当社のセンターは、新規競争が限られた、富裕層が多く供給が制限されている商圏の恩恵を受けています。当社のリテール面積のうち、今年満期を迎えるのは3%未満であり、今後のローオーバー（契約更新の入れ替わり）に向けて積極的に取り組んでいます。不透明な経済情勢下で消費者を注視していますが、当社のリテール資産を取り巻く人口動態は、回復力のある消費基盤と安定したキャッシュフロー・プロファイルを支えていると考えています。マルチファミリーにおいては、サンディエゴとポートランドの競争的な供給環境を考慮すると、同一物件の現金NOIは前年同期比で3%増加し、堅調な結果となりました。

RVパークを除くと、当社のマルチファミリー・ポートフォリオの期末リーシング率は96%でした。サンディエゴでは、当社のマンション・コミュニティの期末リーシング率は98%でした。また、最新の買収物件であるGenesee Parkを除くと、サンディエゴの純実効賃料は前年同期比でわずか1%強の上昇でした。ポートランドでは、Hassalo on Eighthの期末リーシング率は93%で、1年前からさらに4%上昇しました。

純実効賃料は実質的に横ばいでしたが、現在のポートランド市場においては妥当な結果であると考えています。回復は緩やかであり、現在の焦点は、供給が緩和されるにつれて、占有率を維持しながら、より良い成長に向けて体制を整えることにあります。既述の通り、2026年はマルチファミリーにとって回復の年というよりは安定化の年であり、価格の最適化、占有率の維持、および管理可能な費用の厳格な管理に注力しています。ワイキキ・ビーチ・ウォークでは、当社のリテール部門が前年同期比で引き続き好調に推移し、ホテル側の軟調さを部分的に相殺したものの、総合的な複合用途（mixed-use）の現金NOIは前年同期比でわずかに減少しました。

当社はこの代替不可能な所有権資産（fee simple asset）の長期的な価値を信じており、ホテルとリテールの両方のコンポーネントにおけるパフォーマンス向上に注力しています。最後に、当社の取締役会が、6月4日時点の記録株主に対し、6月18日に支払われる1株当たり0.34ドルの四半期配当を承認したことをお知らせできて嬉しく思います。当四半期の配当性向は高止まりしましたが、その多くは、署名済みリースおよび当社のスペック・スイート・プログラムに関連するリーシング関連の資本支出を反映したものであり、その両方は占有率と将来のNOI成長を促進することを目的としています。当社はポートフォリオの長期的なキャッシュフロー・プロファイルに引き続き確信を持っており、現時点において現在の配当を維持することに異論はありません。

配当性向の詳細とその予想される緩和については、後ほどBobが説明します。結びに、2026年のスタートが順調であることを嬉しく思います。リーシング活動を将来の収益へと転換し、バランスシートを強化し、2026年の開始時に掲げた計画を実行しています。今年の優先事項に変更はありません。

高度なオフィス・リーシングの推進、リテールおよびマルチファミリー・プラットフォームからの安定したキャッシュフローの保護、そして資本配分の規律維持です。我々の核心は、代替不可能な沿岸部の不動産を所有していることです。垂直統合されたプラットフォームを通じて運営しており、長期的な視点でこの事業を管理しています。当社は良好なポジションにあり、そのポジションを収益の成長へと転換することに注力しています。

それでは、財務結果の詳細を説明するBobにマイクをお渡しします。

ロバート・バートン

ありがとう、Adam。皆様、おはようございます。昨夜、2026年度第1四半期の1株当たりFFOは0.51ドル、普通株主に帰属する純利益は1株当たり0.08ドルであったと報告しました。FFOは、主に一般管理費（G&A）の減少、Pacific Ridge Apartmentsおよび14 Acresにおける増分賃貸収入、ならびにLa Jolla Commonsにおける営業費用の減少により、2025年度第4四半期と比較して1株当たり0.04ドル増加しました。

予想通り、第1四半期の全セクターにおける同一物件現金NOIは前年同期比で横ばいでした。セグメント別に分解すると、2025年度第1四半期と比較して、オフィス同一物件NOIは、主に2025年4月のFirst & MainにおけるCLEAResultの契約満了により、実質的に横ばいでした。当該スペースは一部再賃貸されています。リテールNOIは、Adamが言及したGateway MarketplaceおよびSolana Beach Towne Centreにおける既知の空室により0.7%減少しましたが、これらは現在、リーシングの実行により解決されています。

マルチファミリーNOIは、特にPacific RidgeおよびHassalo on Eighthにおける賃貸収入の増加と占有率の改善により、3%増加しました。複合用途NOIは2.7%減少しました。これは、リテール部門の2%の年次増加が、Embassy Suites WaikikiにおけるADR（平均客室単価）の低下と営業費用の増加によって相殺されたためです。同ホテルでは、第1四半期の占有率が85%から92%に改善しました。

RevPAR（販売可能客室当たり収益）は2%増の305ドルとなりました。ADRは6%低下して332ドルとなり、NOIは約240万ドル（前年同期は260万ドル）でした。流動性とレバレッジについてです。当四半期末の流動性は、現金1億1,800万ドルおよびリボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能枠4億ドルを含め、約5億1,800万ドルでした。

Adamが述べたように、4月1日にクレジット・ファシリティの再編および増額を完了し、5億ドルのリボルバーと1億ドルのタームローンの両方を2030年4月まで延長しました。直近12ヶ月ベースの純有利子負債/EBITDA倍率は6.9倍でした。当社の長期目標は引き続き5.5倍以下です。利息・固定費カバー率はともに3.0倍でした。

配当についてです。第1四半期の配当性向は約111%でした。これは主に、テナント改善費、リーシング手数料、および当社のスペック・スイート・プログラムを含むリーシング関連の資本支出と、通常の継続的な資本ニーズのタイミングによるものです。重要な点として、この資本のかなりの部分は、すでに署名済みのリース、または現在のテナント需要を満たすために積極的に準備しているスペースに関連しています。

これらのリースが開始され現金賃料に転換されるにつれ、配当性向は緩和されると予想しています。今年の残り3四半期については、配当性向は90%台前半から半ばの範囲で推移し、通期の配当性向は90%台後半に落ち着く見込みです。2011年のIPO以来、当社の配当性向は概ね65%から85%であり、当社はこれを事業における適切な長期的な範囲であると見なし続けています。当面の間は、当社の流動性の状況、署名済みリースの開始時期の可視性、およびポートフォリオの長期的なキャッシュフロー・プロファイルに対する確信に基づき、経営陣および取締役会は現在の配当を維持することに異論はありません。

常にそうであるように、営業実績、リーシングの進展、資本要件、および広範な市場環境の文脈の中で、四半期ごとに配当を評価し続けます。2026年度のガイダンスについてです。通期のFFOガイダンス範囲を1株当たり1.96ドルから2.10ドル（中間値2.03ドル）として再確認します。これは、リーシング活動、契約による賃料成長、および規律あるコスト管理に支えられた、多様なポートフォリオ全体における継続的な安定性を反映しています。

現在の見通しに基づき、いくつかの要因が重なれば、範囲の上限に向かう可能性があるものの、通期の目標を達成できる良好なポジションにあると考えています。第1に、現在貸倒引当金として確保されているリテールテナントが引き続き賃料を支払うこと。第2に、オフィスのリース開始が予想を上回ること。第3に、マルチファミリーが占有率および/または賃料成長において予想を上回ること。

第4に、観光需要が改善し、Embassy Suites Waikikiのパフォーマンスを支えることです。念のため付け加えますと、当社のガイダンスには、未発表の将来の買収、売却、資本市場活動、または債務のリファイナンスの影響は含まれていません。当社は透明性を維持することにコミットしており、業績と想定の両方について明確な洞察を提供し続けます。なお、本日議論されたすべての非GAAP指標は、当社の決算資料において調整されています。

それでは、質疑応答のためにオペレーターにマイクをお戻しします。

オペレーター

[Operator Instructions] 最初の質問は、KeyBancのTodd Thomas氏からです。

ショーン・カタオカ・グラス

Toddの代理でSean Glassが伺います。以前、オフィス・ポートフォリオにおける既知の退去についてお話しされていました。予想される退去により、占有率（またはリーシング率）が300〜400ベーシス・ポイント低下する可能性があるとの見通しがあったかと思います。年末以降、テナントの決定に変化や変更はありましたか？また、オフィス・ポートフォリオの年末のリース率に関するガイダンスに含まれている内容について、改めて教えていただけますか？

不明なエグゼクティブ

そうですね、Adamが言ったように、新しいものとしてはGenentechがあり、これは今年の第4四半期に発生します。肯定的な側面としては、具体的にCity Center Bellevueにおいて、リース文書化段階にある既知の退去が3件あります。つまり、すでにリース文書化されている28,000平方フィートの退去があります。これが最新の情報です。

また、注目すべき点として、現在私が追跡している173,000平方フィート、17件の案件のうち、8件（約60,000平方フィート）は拡張による移転です。つまり、テナントが拡張し、元のスペースを我々に返してくれるということです。これらは、すでに拡張を行ったテナントによる、良いニュースとしてのスペースの返却です。TI（テナント改善費）の工事が終われば、それらのスペースを回収することになります。

ですので、すべてが悪いニュースというわけではありません。

アダム・ウィル

そしてSean、スクリプトでも述べた通り、我々は年末までにポートフォリオ全体の占有率またはリーシング率を80%台半ばにすることを目指しています。現在の勢いが続けば達成可能な目標ですが、最終的な結果がどのようになるか柔軟に対応できるよう、幅（レンジ）を持たせてお伝えしています。

ショーン・カタオカ・グラス

非常に有益な詳細情報をありがとうございます。具体的にLa Jollaについて伺いたいのですが、リーシングにおいて非常に良い進捗が見られます。パイプラインについて少しお話しいただけますか。追加のリース契約が署名待ちの状態にあるか、あるいはドキュメンテーション（契約手続き）の段階にあるものなどはありますか？また、年度末までにLa Jollaがどのような状況になると予想されるか、詳細を教えていただけますでしょうか。

不明なエグゼクティブ

はい、これはプレミア級の物件です。空きスペースに関しては、UTCだけでなくDel Mar Heightsについても同様ですが、具体的にTower IIIについてお話しします。現在、2社のフロア一括利用希望者、および2社の複数フロア利用希望者と提案（プロポーザル）の段階にあります。リーシング可能なフロアはそれほど多くありませんので、非常に良い状況です。

それらすべてのお客様とスペースプランニングを行っています。競争は非常に狭まっています。そのため、それらのうち1社以上と成約できると予想しており、そうなれば残りのフロア一括利用分はすべて埋まることになります。スペック・スイート（内装済みオフィス）プログラムに関しては、4階に残り1スイートのみとなっています。

5階のスペック・スイートはすでにプレリース（事前賃貸）済みであり、これらは今年9月まで完成しません。したがって、進捗は良好です。また、その進捗は、このような建物に求めるべきテナントである、資本力の豊かなプロフェッショナル・サービス・ファームによるものです。これについては満足しています。

ショーン・カタオカ・グラス

わかりました。One Beachについても、もう一つだけ質問させてください。あちらも良い進捗が見られます。AI需要、あるいはその他の需要について少しお話しいただけますか。

また、年度末にはどのような状況になるとお考えでしょうか。それから、もし状況が変わる可能性があるとすれば、採算が合わなかった（pencilしなかった）あの大きな案件についても触れていただけますでしょうか。

不明なエグゼクティブ

ええ、あの大型案件については、精査するために30日間の猶予を設けていました。用途に関して、退去の扱い、交通量への対応といった複雑な問題がありました。結局、うまく運びませんでした。45日間を費やしましたが、非常に迅速に進行中のスペック・スイート・プログラムへと方針を転換しました。

ジェリーとそのチームは、昨日（判別不能）の9月頃にその建設を完了させる予定です。念頭に置いていただきたいのは、3階については建設を開始する前にプレリース済みだったということです。そのため、同様の結果が得られると期待しています。正確な時期をお答えすることはできませんが、楽観視しています。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からです。

ラヴィ・ヴァイディヤ

Haendelの代理で入電しております、Ravi Vaidyaです。お元気でお過ごしでしょうか。オフィスとリテールの両方における、契約済み未入居（signed and non-occupied）のパイプラインについて少し伺いたいと思います。これら2つのセクターについて、リースのキャッシュフローがいつ開始されるか、具体的な数字を教えていただけますでしょうか。

また、オフィスとリテールの両方について、今後数年間のタイミングや時期に関する詳細も伺えますでしょうか。

アダム・ウィル

はい。Ravi、Adamです。はい、説明資料でも申し上げた通り、オフィス・ポートフォリオにおいて、契約済み未開始（signed not commenced）の面積は約25万平方フィートあります。そのうち約0.07ドル分は2026年度のガイダンスに反映されていると思いますが、その契約済み未開始分の中の約10万平方フィートは、来年まで大きな影響を与えません。

したがって、今年中に寄与するのは、1株あたり約0.07ドル、あるいは500万ドル超となる見込みです。リテールの数字は手元にありません。ただ、そちらに関してはそれほど大きな動きはないと考えています。

ラヴィ・ヴァイディヤ

承知いたしました。大変助かります。ハワイのホテルについて伺いたいのですが。説明資料にもありましたが、稼働率（occupancy）がかなり上昇した一方で、それが主に客室単価（rate）によって相殺されていることに気づきました。

観光需要や人流（foot traffic）に関して、また現在、日本人およびアメリカ人観光客双方からの需要という観点で、その資産がどのように位置付けられているかについて、どのような展望をお持ちでしょうか。

ロバート・バートン

はい、ラヴィ、ボブです。現在はまだ低迷しています。しかし、料金（レート）の観点で興味深いのは、Beach Walkの物件を含む10軒弱のホテルで構成される競合セット（コンプセット）を、依然として上回っていることです。つまり、例えば我々の客室稼働率は91%でしたが、競合は79%でした。

我々のADRは300ドル以上で、もう一つの（指標も）300ドルでした。RevPARも300ドル以上であり、競合セットは300ドルを大幅に下回っていました。ですから、……私が見ている統計によれば、誰もがその影響を感じていますが、我々はワイキキでナンバーワンのホテルです。3月の間に2つのことが起こりました。

一つは、お聞きになったか分かりませんが、コナからワイキキにかけて2つの巨大な豪雨がありました。3月16日と3月24日の2回、コナの豪雨があり、深刻な洪水が発生し、合計2回の嵐で2兆ガロン、つまり2年分に相当する雨が降りました。そのため、街中の誰もがその影響を受けました。二つ目は日本円です。

我々は依然として、引き続き来訪している日本からのより裕福な顧客層を追っています。しかし、お気づきのように、日本円は160円台まで達しています。159円まで下がったかと思います。そのため、その状態が続いており、彼ら（顧客）はその問題に対処しなければなりません。

ですから、影響を与えている細かな要因がたくさんあります。また、営業費用も上昇しています。しかし、概して、当施設は世界で最も業績の良いエンバシー・スイーツであり続けています。引き続き、その状態にあります。

不明なエグゼクティブ

ラヴィ、その点について補足させてください。ご存知の通り、ワイキキは観光、特に国際的な需要に対して非常に敏感です。そしてボブが言及したように、日本人観光客は以前ほど多くありません。以前はワイキキの観光の40%近くを占めていましたが、現在は約20%です。

そのため、進展は緩やかです。回復は予想よりも遅れており、手頃な価格設定（アフォーダビリティ）への圧力が、業績に重くのしかかっています。それでもなお、高い参入障壁があり、世界的に重要な市場であり続けており、当社はこの資産が長期的に見て有利な立場にあると考えています。

オペレーター

質疑応答セッションを終了いたします。閉会の辞として、アダム・ワイルに進行を戻します。

アダム・ウィル

はい。本日お電話で参加いただいた皆様、また後で録音を聴取される皆様、ありがとうございます。皆様のご関心に感謝いたします。今後も可能な限り透明性を高く維持してまいります。

それでは失礼いたします。

オペレーター

本カンファレンスは終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。これにて回線をお切りください。